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Processo:

RELATÓRIO1. Aparecido Luiz Ribeiro Sobrinho e Outros interpuseram recurso de Agravo de Instrumento em face da decisão de mov. 98, proferida nos autos de Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança n.º 0039225-61.2023.8.16.0014, que resolveu parcialmente o mérito para:i) Julgar procedentes os pedidos formulados na petição inicial para: a) rescindir a relação locatícia, anotando prejudicado o despejo em face da desocupação voluntária do imóvel; b) condenar os requeridos, solidariamente (cláusula 14ª), no pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios, como as despesas de consumo de água, vencidos, até a data da desocupação, tudo atualizado e acrescidos de juros mora e multa, de acordo com os parâmetros e critérios definidos na fundamentação. Quanto a sucumbência, condenou-se os requeridos ao pagamento das despesas processuais (da ação principal) e honorários advocatícios em favor dos patronos da parte autora, os quais foram fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.ii) Julgar improcedentes os pedidos de indenização por benfeitorias (iluminação, gesso, pintura e reforma), anotando que a instrução prosseguirá para fins de apuração dos danos materiais (lustre) e morais, com definição da sucumbência ao final.Sustenta-se no recurso o seguinte: a) as infiltrações se deram na estrutura do telhado do prédio comercial, não podendo ser consideradas benfeitorias, pois não foram realizadas de forma voluntária, mas eram vícios construtivos graves que o proprietário tem a obrigação de reparar pois torna o imóvel incapaz de ser utilizado; b) a situação fática das infiltrações e pedidos de reparo, as conversas de whatsapp e e-mail e a inexistência de ressarcimento pelos prejuízos causados são incontroversos. Requereu-se a reforma da decisão para declarar o dever do locador de reparar os prejuízos causados pelas infiltrações (mov. 1).OKW Imóveis SS Ltda. apresentou resposta ao recurso para requerer o desprovimento (mov. 16).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre as datas da leitura da intimação da decisão agravada, 04/06/2024 (mov. 100 – autos de origem) e do protocolo do recurso, 01/07/2024 (mov. 1 – autos recursais). O preparo está comprovado pela guia de recolhimento de custas (documento nº 62829541-2), disponível para consulta em “guias de recolhimento de custas”.O Agravo de Instrumento foi interposto em face de decisão que resolveu parcialmente o mérito, o que se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 1015 do CPC.Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento em que são agravantes Aparecido Luiz Ribeiro Sobrinho e Outros. e agravado OKW Imóveis SS Ltda..3.1. No plano fático, depreende-se dos autos que OKW Imóveis SS Ltda.. ajuizou em 12/07/2023 a Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança n.º 0039225-61.2023.8.16.0014 em face de Hanuar Peterson Foster Kadul El Kadri Teixeira (locatário), Aparecido Luiz Ribeiro Sobrinho e Sandra Mara Leonel Ribeiro (fiadores). OKW Imóveis SS Ltda. alegou na petição inicial que as partes firmaram contrato de locação de caráter não residencial, com início em 20/09/2020 e término previsto para 19/09/2023, encontrando-se a requerida em mora com suas obrigações desde o aluguel com vencimento em 20/05/2023. Requereu a rescisão do contrato de locação e o consequente despejo, com a condenação dos requeridos no pagamento das obrigações contratuais inadimplidas até a data da efetiva desocupação.O autor comunicou a desocupação voluntária do imóvel (mov. 35 – autos de origem).Os requeridos apresentaram contestação e reconvenção (mov. 58 – autos de origem) sustentando, em síntese o seguinte: a) desde o início da locação, o imóvel apresentou diversos vícios construtivos, como infiltrações no telhado, que causaram danos significativos à loja, incluindo goteiras que danificaram o gesso, luminárias, lâmpadas e paredes; b) as partes tiveram que pagar os custos dos reparos, no total de R$ 9.127,92, sem receber reembolso da requerida; c) os vícios do imóvel causaram danos materiais e morais; d) a multa moratória contratual em 20% é excessiva, devendo-se reduzi-la para 10%.Na impugnação à contestação, a autora refutou as teses da defesa e reiterou, em linhas gerais, os termos e fundamentos da petição inicial (mov. 71 – autos de origem).Em sede de contestação à reconvenção, a imobiliária sustentou que sempre atendeu prontamente às reclamações, enviando prestador de serviços que corrigiu os problemas relatados pelo inquilino; q não se sustenta a alegação de necessidade de troca de 21 lâmpadas, pois na vistoria inicial os 18 pontos estavam funcionando, de modo que o gasto apontado corresponde à adequação do projeto de iluminação do imóvel;
em fevereiro/2021, em manifestação de boa-fé, promoveu a troca de todo o telhado da loja, após o que não houve novas reclamações do inquilino;
o prestador de serviço não andou sobre o gesso da loja e não pode ser responsabilizado pela queda do lustre da loja; por fim, afirmou que diversas modificações não foram autorizadas pelo proprietário e que não houve abalo moral indenizável (mov. 87 – autos de origem).A decisão agravada julgou parcialmente o mérito, de forma antecipada, com a seguinte fundamentação – na parte que interessa ao exame do recurso (mov. 98 – autos de origem): (...)Indenização por benfeitorias e compensaçãoEmbora o inquilino tenha pretendido a compensação de sua dívida com valores despendidos para a manutenção do imóvel, a exemplo de gastos com a recuperação do gesso, iluminação queimada, pintura, reboco e mão de obra, tais despesas integram o conceito de benfeitorias necessárias, que têm por fim conservar o bem e evitar que se deteriore (art. 96, § 3º, CC).Dessa forma, não obstante o art. 35 da Lei 8.245/91 assegure ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação de renúncia a elas (Súmula 335/STJ).Assim, tendo o locatório renunciado ao direito (cláusula 5ª), não cabe postular indenização ou ressarcimento pelos valores despendidos com melhorias introduzidas no imóvel, seja a título de adequações, reformas ou benfeitorias, ainda que necessárias à conservação.A propósito, mesmo em se tratando de benfeitorias necessárias, visando a conservação do bem, a jurisprudência reputa válida e eficaz a cláusula de renúncia:“LOCAÇÃO. DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. EFICÁCIA DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA. SÚMULA Nº 335/STJ. INEXISTÊNCIA DO CARÁTER DE INDISPENSABILIDADE E URGÊNCIA DOS REPAROS. REEXAME DE PROVA. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. A legislação de regência prevê a possibilidade de indenização ao locatário pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel. No entanto, ressalva a existência de disposição contratual em contrário. 2. Nesses casos, a jurisprudência desta Corte já pacificou o entendimento de ser eficaz a cláusula que estipula a renúncia ao direito de indenização pelas benfeitorias executadas sem consentimento do locador, a teor do disposto no enunciado nº 335 de nossa Súmula. (...)” (AgRg no Ag n. 961.157/MG, relator Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, julgado em 18/3/2008, DJe de 7/4/2008.)Assim também o eg. TJPR:“APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. (...) PEDIDO DE REEMBOLSO PELA TROCA DE PISO. NÃO ACOLHIMENTO. CONTRATO QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE A RENÚNCIA DO DIREITO DE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. SÚMULA 335 DO STJ. AUSÊNCIA DE DISTINÇÃO TANGÍVEL ENTRE “TROCA NECESSÁRIA” E “CONSERTO/REPARAÇÃO”. ENTENDIMENTO CONTRÁRIO QUE IMPORTARIA NO RECONHECIMENTO DE QUE NA VERDADE SE TRATA DE BENFEITORIA VOLUPTUÁRIA, QUE TAMBÉM NÃO É INDENIZÁVEL. (...)” (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0015220-82.2021.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ROGERIO RIBAS - J. 15.08.2022)Observo, por fim, que não há qualquer indício de que o locador tenha concordado com as obras realizadas pelo inquilino, muito menos que tenha se comprometido a efetuar o reembolso.Aliás, em sentido totalmente contrário, a inicial revela uma negativa por parte do locador, o qual, segundo relato da inicial, não se dispôs a arcar com nenhum dos reparos aduzidos em defesa e reconvenção, de modo que, ausente convenção diversa, prevalece a cláusula de renúncia, referendada pela uníssona jurisprudência.Assim, fica rejeitado o pedido de indenização por benfeitorias e, por conseguinte, inviabilizada a compensação.ReconvençãoO locatário ainda pretende, em reconvenção, indenização por danos morais da ordem de R$ 5.000,00 em decorrência de supostas infiltrações que acometeram sua loja comercial, bem como indenização por um lustre que teria caído em razão de movimentações do gesso quando prestador de serviço realizava trabalhos no telhado, causando um prejuízo de R$ 1.350,00. Nesse ponto, considerando que as imputações são recíprocas, indispensável a abertura de instrução probatória, a qual se concentrará nos seguintes pontos controvertidos:a) existência e extensão de infiltrações que acometeram o imóvel, notadamente se inviabilizaram a inauguração da loja e por quanto se estenderam sem assistência da imobiliária ou do locador;b) se o lustre existente no imóvel caiu em decorrência de movimentações do telhado ou das placas de gesso, movimentação essa causada por prestador de serviço que andava por cima do telhado.Como questão de direito relevante, impende aferir a responsabilidade da imobiliária reconvinda pelos danos reclamados na reconvenção.Inequívoca a subsunção da relação entre o locatário e a imobiliária às normas protetivas do consumidor, pois esta figura como prestadora dos serviços de administração e intermediação imobiliária, enquanto aquele como destinatário final desses serviços. A propósito:“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RELAÇÃO HAVIDA ENTRE O LOCATÁRIO E A IMOBILIÁRIA. ATIVIDADE DE INTERMEDIAÇÃO DE IMÓVEIS. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. RELAÇÃO DE CONSUMO CARACTERIZADA. IMOBILIÁRIA/ADMINISTRADORA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. DEVER DE INDENIZAR. RESPONSABILIDADE IMOBILIÁRIA. DANOS MORAIS MANTIDOS. MULTA CONTRATUAL MANTIDA. COBRANÇA DE ALUGUEL. DESCABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (...)” (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0031715-27.2019.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 14.02.2024)Em sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, abre-se a possibilidade de inversão do ônus da prova, nos termos do seu art. 6º, inc. VIII, estando seu deferimento diretamente ligado à presença de um de seus pressupostos, a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência do consumidor. Há, no caso, verossimilhança das alegações apresentadas em reconvenção, porquanto lastreadas em imagens que retratam infiltrações no imóvel e a queda do lustre. Outrossim, os problemas parecem intimamente ligados com o desenvolvimento da atividade de construção civil ou com as peculiaridades técnicas do imóvel, de modo que, se de um lado o inquilino pode ser considerado hipossuficiente, de outro, a imobiliária deveria ter pleno e profundo conhecimento a respeito das condições do imóvel para poder prestar informação completa e adequada sobre a edificação.De mais a mais, o interesse na prova recai mesmo sobre o fornecedor, uma vez que invoca fatos impeditivos ou extintivos, argumentando que não há nexo causal ou que os problemas foram resolvidos com brevidade, cujo ônus da prova lhe pertence, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC.Destarte, fica acolhido o requerimento de inversão do ônus da prova.Alerto, todavia, que inversão do ônus da prova não dispensa o reconvinte da demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, ainda que minimamente, notadamente quanto à concreta existência dos danos reclamados.Neste sentido:“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. (...) INVERSÃO DE ONUS DE PROVA. DESCONSIDERAÇÃO DE PERSONALIDADE JURÍDICA. MÍNIMA COMPROVAÇÃO PELA PARTE REQUERENTE. (...) 3. A inversão do ônus da prova não implica presunção imediata de veracidade dos fatos alegados pela parte cujo ônus da prova fora invertido. É necessário que esta tenha comprovado minimamente os fatos constitutivos do direito alegado. Precedentes. 4. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1818863/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 27/05/2021)
3.2. Aparecido Luiz Ribeiro Sobrinho e Outros, na qualidade de fiadores no contrato de locação, buscam a reforma da decisão agravada para reconhecer o dever do locador de ressarcir os gastos causados em decorrência de vício construtivo proveniente do telhado, local de uso comum e que o inquilino não tem acesso. Afirma-se que os reparos realizados em razão das infiltrações não podem ser considerados benfeitorias, e que decorrem de vícios do próprio prédio.Está em causa a classificação jurídica dos gastos feitos pelo locatário no imóvel.Os artigos 35 e 36 da Lei nª. 8.245/1991 dispõem o seguinte: Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. No caso dos autos, o agravante sustenta que a recuperação do gesso, da iluminação queimada, pintura, reboco e mão de obra realizados em razão da infiltração e de goteiras não podem ser considerados benfeitorias necessárias, pois foram realizados em razão do vício do prédio, não de forma voluntária pelo agravante. A legislação especial determina que, não havendo disposição contratual em contrário: (a) as benfeitorias necessárias (“as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore” – art. 96, §3º, CC), autorizadas ou não pelo locador, são indenizáveis; (b) as benfeitorias úteis (“as que aumentam ou facilitam o uso do bem” - art. 96, §2º, CC), desde que autorizadas pelo locador, são indenizáveis; e, (c) as benfeitorias voluptuárias (“as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor” - art. art. 96, §1º, CC) não são indenizáveis.Sobre as benfeitorias, Sylvio Capanema de Souza[1] diz o seguinte:“Benfeitorias são obras ou despesas que se fazem no imóvel locado, a fim de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. (...)Seriam exemplos mais frequentes de benfeitorias necessárias as substituições de vigas de telhado, ou de portas e esquadrias, apodrecidas pelo tempo, ou comprometidas pela ação de insetos, a troca da fiação elétrica, que ameaça entrar em curto, das manilhas de esgoto, ou dos encanamentos, corroídos pela ferrugem, ou mesmo o reforço das fundações, a reparação de trincas ou o levantamento do piso, para evitar a inundação do imóvel pelas águas pluviais”.As benfeitorias necessárias têm por característica ser indispensáveis para a conservação do bem.Assim os reparos relacionados às infiltrações (gastos com a recuperação do gesso, iluminação queimada, pintura, reboco e mão de obra) configuram benfeitorias necessárias.No caso em exame o locatário expressamente renunciou ao seu direito de indenização ou retenção por quaisquer benfeitorias, conforme se extrai da cláusula 5ª do contrato de locação nº 2606-0-6; veja-se (mov. 1.6 – autos de origem):Segundo entendimento firmado na Súmula 335 do STJ, “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
Esse entendimento encontra respaldo na jurisprudência da 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça:DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALEGAÇÕES RECURSAIS FUNDADAS NO DIREITO À INDENIZAÇÃO/ACESSÃO OU RETENÇÃO DE BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO. PERMISSÃO DO ART. 35, DA LEI N. 8.245/91 (LEI DE LOCAÇÃO), E DA SÚMULA N. 335, DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ELEMENTOS DE PROVA QUE NÃO DEMONSTRARAM AS ALEGAÇÕES DO APELANTE, NO SENTIDO DE TER HAVIDO A REVERSÃO DA CLÁUSULA DE RENÚNCIA (INEXISTÊNCIA DE ADITIVO CONTRATUAL OU PACTO VERBAL INEQUÍVOCO). LOCATÁRIO QUE, AO DESOCUPAR O BEM IMÓVEL, DEIXOU O BEM IMÓVEL EM RUINAS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO JUDICIAL ORIGINÁRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS, EM SEDE RECURSAL. MAJORAÇÃO QUANTITATIVA. APLICABILIDADE DO § 11, DO ART. 85, DA LEI N. 13.105/2015. CONDIÇÃO SUSPENSIVA DE EXIGIBILIDADE. § 3º, DO ART. 98, DA LEI N. 13.105/2015. 1. O ônus da prova dos fatos constitutivos do direito recai sobre o Autor, enquanto ao Réu cabe demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos daquele direito, conforme expressa determinação contida no art. 373, da Lei n. 13.105/2015 (Código de Processo Civil). 2. O Apelante não obteve êxito em demonstrar a motivação necessária na defesa da sua tese aposta em reconvenção, em relação ao direito de indenização, acessão ou retenção das benfeitorias, que, alegou ter feito no bem imóvel locado. 3. Do contrato de locação firmado entre os Demandantes, verifica-se cláusula de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias realizadas no bem imóvel, que está em consonância com o que estabelece o art. 35, da Lei n. 8.245/91, bem como com a Súmula 335, do Superior Tribunal de Justiça. 4. Não consta dos Autos qualquer elemento de prova que demonstre as alegações do Apelante, no que se refere à possível reversão da cláusula de renúncia (inexistência de aditivo contratual ou pacto verbal inequívoco). 5. Das provas produzidas, evidenciou-se que o Apelante, ao desocupar o bem imóvel, deixou-o em ruínas, sendo impossível aferir qualquer benfeitoria que alegou ter realizado no bem imóvel locado. Nem mesmo foi possível avaliar, pelos meios de provas produzidos nos Autos, que o Apelado autorizou as supostas edificações e, posteriormente, a retirada das benfeitorias realizadas no bem. 6. “O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento” (§ 11, do art. 85, da Lei n. 13.105/2015). 7. Ao beneficiário da gratuidade da Justiça, quando for a parte vencida na demanda judicial, e/ou, assim, for condenado a arcar, ainda que parcialmente, com o ônus sucumbencial, é reconhecida a condição suspensiva de exigibilidade prevista no § 3º, do art. 98, da Lei n. 13.105/2015. 8. Recurso de apelação cível conhecido e, no mérito, não provido. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0001122-84.2020.8.16.0112 - Marechal Cândido Rondon -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU DILMARI HELENA KESSLER -
J. 07.08.2023)APELAÇÃO CÍVEL. Embargos à execução. Contrato de locação. Sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos, declarando excesso da execução referente a cobrança de seguro incêndio. Insurgência dos embargantes. (1) Contrarrazões. Preliminar de violação ao princípio da dialeticidade. Inocorrência. Recurso que impugnou especificamente a sentença. Preliminar afastada. (2) Recurso. Pedido de reembolso pela troca de piso. Não acolhimento. Contrato que prevê expressamente a renúncia do direito de indenização pelas benfeitorias necessárias. Súmula 335 do STJ. Ausência de distinção tangível entre “troca necessária” e “conserto/reparação”. Entendimento contrário que importaria no reconhecimento de que na verdade se trata de benfeitoria voluptuária, que também não é indenizável. (3) Alegação de excesso de execução. Não acolhimento. Aluguel de outubro/2020 que inclui taxas condominiais em atraso das quais os embargantes admitiram o inadimplemento. IPTU devido for por força contratual. Taxa condominial com vencimento em novembro/2020 que diz respeito ao mês anterior, no qual o imóvel ainda se encontrava ocupado pelos embargantes. Contrato de locação que prevê que os alugueres e seus encargos são devidos até a vistoria de saída. Demais valores impugnados que correspondem ao período entre a desocupação e a vistoria de saída. Ausência de morosidade injustificada da imobiliária para a realização da vistoria. Embargantes que contribuíram para o atraso. (4) Alegação de inexistência de responsabilidade da fiadora pelo pagamento das custas e honorários advocatícios em execução. Não acolhimento. Cláusula contratual que prevê a responsabilidade solidária da fiadora sobre todas as cláusulas e obrigações decorrentes do contrato. (5) Majoração dos honorários sucumbenciais. (6) Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0015220-82.2021.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR ROGERIO RIBAS -
J. 15.08.2022)Assim, como o contrato firmado entre as partes consignou de maneira específica e formal a cláusula de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias, e não havendo prova de qualquer alteração (aditivo contratual) que pudesse justificar eventual revogação da renúncia ao direito à indenização pelas supostas benfeitorias, é fato incontroverso o prévio acordo entre locador e locatário da renúncia a qualquer direito à indenização. Deste modo, não há justificação jurídica para o pleito de ressarcimento dos gastos com reparos de goteiras.
Vota-se, portanto, para CONHECER do recurso de Agravo de Instrumento e NEGAR-LHE PROVIMENTO.