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Processo:

VISTOS, RELATADOS E DISCUTIDOS.1. RELATÓRIOA Parte Requerente Lucas Amorim Ferreira interpôs recurso de apelação cível em face de decisão judicial (seq. 13.1), mantida em sede de embargos de declaração (seq. 31.1), proferida nos Autos de suscitação dúvida n. 0033352-98.2019.8.16.0021, na qual a douta Magistrada , ao julgar procedente a dúvida apresentada pela Agente Delegada titular do 1º (Primeiro) Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Cascavel, entendeu por bem manter a qualificação negativa do título, então, apresentado para registro, nos seguintes termos:Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, I do Código de Processo Civil e artigo 203, inciso I, da Lei 6.015/73, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para o fim de declarar a necessidade de lavratura de escritura pública de compra e venda do imóvel de matrícula nº 64.428 do 1º Ofício Registro de Imóveis de Cascavel/PR. Consequentemente, determino ao Oficial que restitua os documentos à parte interessada, independentemente de translado (art. 203, inc. I, da LRP). Cientifique-se a Sra. Agente Delegada do 1º Ofício de Registro de Imóveis acerca da presente deliberação para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação (art. 203, I, LRP). Ante a procedência da dúvida, nos termos do artigo 207 da Lei 6.015/73, condeno a parte interessada, LUCAS AMORIM FERREIRA, ao pagamento das custas processuais decorrentes da demanda.Em suas razões recursais (seq. 37.1), o Apelante, na qualidade de requerente, sustentou, em síntese, que o compromisso de compra e venda, acompanhado da respectiva prova de quitação, são instrumentos aptos a possibilitar o registro de transferência de propriedade de bem imóvel, independentemente do seu valor, haja vista que se aplica ao presente caso legal a sistemática descrita no § 6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano).A douta Procuradoria de Justiça do Ministério Público do Estado do Paraná ofereceu pronunciamento pelo provimento do presente recurso (seq. 12.1). Em síntese, é o relatório.

2. FUNDAMENTOS2.1 ASPECTOS PROCEDIMENTAISPrimeiramente, considerando que a decisão judicial, aqui, recorrida foi proferida sob a égide da nova processualística civil, e, assim, tendo–se em conta o § 3º do art. 1.010 da Lei n. 13.105/2015 (Código de Processo Civil), o presente recurso de apelação cível é recebido em seu duplo efeito, nos termos do caput do art. 1.012 do referido diploma legal.De acordo com a atual processualística civil, entende-se que o interposto recurso de apelação cível preenche os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo) de admissibilidade. Portanto, ante a inexistência de vícios de ordem pública a serem reconhecidos e/ou declarados, senão, que, tendo sido observados os requisitos objetivos e subjetivos para a admissibilidade recursal, entende-se que o presente recurso de apelação cível deva ser conhecido.No mérito, entende-se que igual sorte lhe assiste, pelo que, a pretensão recursal deduzida deve ser deferida, consoante a seguir restará fundamentadamente demonstrado2.2 EXIGÊNCIA REGISTRALO Apelante sustentou que o compromisso de compra e venda, acompanhado da respectiva prova de quitação, são instrumentos aptos a possibilitar o registro de transferência de propriedade de bem imóvel, independentemente do seu valor, haja vista que se aplica ao presente caso legal a sistemática descrita no § 6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano).Em breve retrospectiva fático-processual, verifica-se que o Apelante, na qualidade de requerente, apresentou instrumento de quitação do contrato de promessa de compra e venda previamente registrado na matrícula n. 64.428, do 1º (Primeiro) Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Cascavel, referente ao lote n. 7, da quadra n. 28, do loteamento Residencial Treviso, oportunidade na qual a agente delegada exarou diligência registral (seq. 1.2 – p. 2), nos seguintes termos: Ademais, na petição que deu início ao presente procedimento de suscitação de dúvida, a agente delegada consignou que a sistemática estabelecida no § 6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), para o fim de transferir a propriedade de bem imóvel ao promitente comprador, somente é admitida quando o instrumento de promessa de compra e venda e a quitação são apresentados para registro concomitantemente, o que não ocorreu no vertente caso legal.O art. 1.245 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil), estabelece que a propriedade entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no ofício de registro de imóveis.Por sua vez, o art. 108 do referido diploma legal, estatui a essencialidade de lavratura de instrumento público nos negócios jurídicos que tenham por objeto direitos reais sobre os bens imóveis, ressalvadas as hipóteses legais que contemplem exceções à regra em questão, in verbis:Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.O art. 499 do Provimento n. 249/2013 – Código de Normas do Foro Extrajudicial da Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, estatui que:Art. 499. É admissível o registro de instrumento particular que vise a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóvel com valor até 30 (trinta) vezes o maior salário-mínimo vigente no País, ressalvadas as exceções legais.De outro lado, o § 6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) estabelece acerca da classificação do instrumento de promessa de compra e venda, regular e validamente quitado, como título translativo, nos seguintes termos:Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações: [...]§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.No caso dos Autos, restou consignado no instrumento particular de promessa de compra e venda, acerca da quitação e da escritura pública de compra e venda definitiva (seq. 1.4, p. 5-6), in verbis: No entanto, em interpretação lógico-sistemática dos supramencionados dispositivos legais, afigura-se legitimamente plausível admitir que a apresentação de termo ou declaração de quitação, aliado ao contrato de promessa de compra e venda previamente registrado na matrícula do lote, como se deu no vertente caso legal, constitui título translativo, apto a transferir a propriedade ao Apelante/promitente comprador.Isso porque, a disposição inserida no § 6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) constitui exceção à regra geral estatuída no art. 108 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil) – bem como do art. 499 do Provimento n. 249/2013 – Código de Normas do Foro Extrajudicial da Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná –, cuja aplicação prescinde de verificação acerca do valor do bem imóvel/lote objeto do negócio jurídico (promessa de compra e venda).O Conselho Superior da Magistratura do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no julgamento da apelação cível n. 0012161-30.2010.8.26.0604, sedimentou entendimento no sentido de que a aplicabilidade do supramencionado § 6º não se limita aos lotes populares, ou à população de baixa renda, haja vista que a função social se refere à Lei de Parcelamento do Solo como um todo.E, do bojo do voto condutor do acórdão supramencionado, colhe-se a seguinte fundamentação, à qual, por se amoldar perfeitamente ao caso vertente, merece integral reprodução, in verbis:REGISTRO DE IMÓVEIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO. POSSIBILIDADE DO REGISTRO COM EFEITO TRANSLATIVO DA PROPRIEDADE, DESDE QUE ACOMPANHADO DA PROVA DE QUITAÇÃO. REDAÇÃO CLARA DO ART. 26, § 6º, DA LEI Nº 6.766/79. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA QUE NÃO PODE PREVALECER. HIPÓTESE, NO ENTANTO, EM QUE O REGISTRO É INVIÁVEL ANTE A FALTA DE PROVA DA QUITAÇÃO. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO, RETIFICANDO-SE O DISPOSITIVO DA DECISÃO PARA QUE CONSTE O JULGAMENTO DA PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA.Trata-se de apelação interposta por Rafael Urbano, objetivando a reforma da decisão prolatada pelo Juiz Corregedor da Comarca de Sumaré, que julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Sumaré. Afirma que, ao contrário do determinado pelo MM. Juiz Corregedor, não postula o mero registro da existência do compromisso para ciência de terceiros, mas sim o registro do compromisso de compra e venda, com força de escritura pública, para a efetiva transferência da propriedade, nos termos do art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79.A douta Procuradoria Geral da Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 69/73).É o relatório do essencial.O cerne da dúvida consiste na interpretação do art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79, cujo teor vale transcrever:“Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”.A orientação deste Colendo Conselho Superior da Magistratura sempre foi de que o dispositivo legal deve ser interpretado restritivamente, por se tratar de exceção à regra geral segundo a qual se exige a forma solene da escritura pública para a transferência da propriedade. Sustenta-se que o parágrafo 6º foi introduzido pela Lei nº 9.785/1.999, juntamente com os parágrafos 3º, 4º e 5º, do mesmo artigo, o que justifica a interpretação sistemática para apenas autorizar o registro dos compromissos de compra e venda firmados para a aquisição de lotes populares.Ocorre que, salvo melhor juízo deste Egrégio Conselho, a interpretação não convence.Pela leitura do art. 26, § 6º, percebe-se que não houve menção do legislador a loteamentos populares, tratando-se de norma genérica, aparentemente dirigida ao registro da propriedade de qualquer lote. A redação é clara, sem ambiguidades, o que, em tese, dispensaria maior esforço hermenêutico.Tanto assim que sequer foi cogitada interpretação diversa pelos doutrinadores que comentaram as inovações legislativas introduzidas pela Lei nº 9.785, de 29/01/1999, logo após sua edição.MARCELO BERTHE, em artigo intitulado “As alterações das leis federais 6.015/73 e 6.766/79 e do dec-lei federal 3.365/41. Algumas notas sobre os reflexos no registro imobiliário”, comenta que o § 6º, do art. 26, envolve matéria de grande relevância, “porque se refere não só às cessões de posse, mas também aos compromissos de compra e venda em geral, tratados no art. 26 da lei 6.766/79, bem como às respectivas cessões e promessas de cessão” (sublinhei) (Revista de Direito Imobiliário nº 46, janeiro-junho de 1999, ano 22, p. 50).JOÃO BAPTISTA GALHARDO, após transcrever o teor do § 6º e consignar a validade dos compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, como títulos para o registro da propriedade, ressalva apenas que a validade limita-se à primeira transferência, do loteador para o primeiro adquirente, valendo transcrever: “Esse parágrafo aplica-se uma única vez com referência ao lote, ou seja, quando o domínio houver de ser transferido do loteador para o comprador” (Aspectos registrários da aplicação da lei federal nº 9.785, de 29.01.1999, in Revista de Direito Imobiliário nº 46, janeiro-junho de 1999, ano 22, p. 38), sem qualquer alusão ou restrição da aplicabilidade do dispositivo a loteamentos populares.Nesse contexto, respeitosamente, é possível afirmar que a interpretação restritiva acolhida por este Colendo Conselho Superior da Magistratura não se coaduna com a literalidade do texto legal e com a ideia inspiradora da norma acima mencionada.Cumpre então enfrentar a questão sob o enfoque da interpretação sistemática e teleológica.Alega-se que o § 6º, do art. 26, deve ser interpretado à luz dos §§ 3º, 4º e 5º do mesmo dispositivo, que trata das cessões de posse de parcelamentos populares, tratando-se de dispositivo voltado a realizar uma função social em benefício da população de baixa renda.Ocorre que, salvo melhor juízo, a função social na lei de parcelamento do solo não se limita aos loteamentos populares, estendendo-se ao regramento do tema em geral. Isso porque o parcelamento do solo está diretamente ligado ao crescimento das cidades, à destinação de áreas para uso residencial, comercial e industrial, e à criação de áreas públicas como ruas e praças, envolvendo o interesse público na organização e aproveitamento dos espaços, em benefício da coletividade. Daí afirmar-se que “O registro predial, em matéria de parcelamento do solo, não atua tão-somente como tábua da propriedade e de suas mutações. Ele figura como instrumento de controle urbanístico e protetivo-social” (BEATRIZ AUGUSTA PINHEIRO SAMBURGO, CLÁUDIA HELENA TAMISO E JOSÉ CARLOS DE FREITAS. Comentários à Lei 9.785, de 29.01.1999, sobre as alterações introduzidas na Lei 6.766/79, in Revista de Direito Imobiliário nº 46, janeiro-junho de 1999, ano 22, p. 11).Nessa esteira, o argumento calcado na função social não se afigura suficiente para limitar o alcance do § 6º aos lotes populares, haja vista que a função social refere-se à lei de parcelamento do solo como um todo, não se resumindo a proteger a população de baixa renda: “As leis sobre loteamento são leis protetivas, de ordem pública, com forte conteúdo social” (JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JÚNIOR. A dispensa de escritura na venda de imóvel loteado. Crítica da orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. In Revista do Instituto dos Advogados de São Paulo. Ano 10, nº 20, jul-dez/2007, p. 161).Por fim, cabe acrescentar um derradeiro argumento de cunho interpretativo.A regra do art. 5º, da Lei de Introdução ao Código Civil, determina que, na aplicação da lei, o juiz deve atender aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.Ora, a simplificação da primeira transferência da propriedade, do loteador ao adquirente, independentemente da natureza do lote, acaba por facilitar a inserção do bem no mercado, contribuindo para a segurança jurídica e para a circulação de riqueza, coadunando-se com o bem comum e com o fim social de zelar pela juridicidade do parcelamento.Daí porque, como conclui o Desembargador JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JR, “a interpretação que se impõe, a meu ver, é uma só: esse preceito do § 6º, em matéria de loteamento urbano, é genérico, e portanto aplicável a qualquer loteamento e não apenas aos especialíssimos “parcelamentos populares”(A dispensa de escritura na venda de imóvel loteado. Crítica da orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Revista do Instituto dos Advogados de São Paulo. Ano 10, nº 20, jul-dez/2007, p. 159).Assim, por todo o exposto, a conclusão a que se chega é a que o § 6º, do art. 26, da lei nº 6.766/79, não se limita a loteamentos populares, autorizando o registro da propriedade do lote com base no compromisso de compra e venda, nas cessões e promessas de cessão, desde que acompanhados da prova de quitação.Assentada, então, a questão relativa à autorização para o registro do compromisso e dispensa da escritura, resta ressalvar, no caso concreto, a impossibilidade do respectivo registro, mas por outro fundamento, referente à ausência da prova de quitação a que alude o parágrafo 6º, do art. 26.De fato, em que pese a menção à prova da quitação na petição de fls. 21, apenas foram juntados o contrato (fls. 22/32), a certidão da matrícula (fls. 33) e o comprovante de recolhimento do ITBI (fls. 34/35), do que resulta a inviabilidade do registro pela falta de prova do pagamento do preço.Por isso, o meu voto nega provimento ao recurso, com a observação de que o dispositivo da decisão deve ser retificado para que conste o julgamento da procedência da dúvida.Pelo exposto, meu voto nega provimento ao recurso, com observação.(TJSP – Conselho Superior da Magistratura – Apel. Cível n. 0012161-30.2010.8.26.0604 – Sumaré – Rel.: Des. Maurício Vidigal e Des. Fernando Antonio Maia da Cunha – Unân. – j. 06.10.2011) O referido entendimento restou mantido pelo eminente Corregedor Geral de Justiça daquele órgão julgador colegiado, Des. Hamilton Elliot Akel, em análise de pedido incidental de revisão do posicionamento, então oferecido pelo Colégio Notarial do Brasil – Seção de São Paulo, na qualidade de amicus curiae, em sede recursal, na Dúvida n. 9000012-75.2012.8.26.0506 .No vertente caso legal, verifica-se que tanto os proprietários originários do bem imóvel loteado (Natalin Agacir Zanella e Lourdes Gallina Zanella), quanto a pessoa jurídica responsável pela execução e administração do loteamento (New Land Empreendimentos Imobiliário Ltda.) – os quais constaram como promitentes vendedores no instrumento de promessa de compra e venda (seq. 1.3, p. 9) –, declararam que houve a quitação integral do preço pelo Apelante/promitente comprador (seq. 1.2, p. 16 e 17).Ademais, da análise da matrícula do lote (seq. 1.2, p. 3-6), extrai-se que se trata da primeira transferência da propriedade do bem imóvel em questão, do loteador ao primeiro adquirente, haja vista que o negócio fora firmado entre os proprietários registrais e o Apelante e sua mulher, com participação da empresa loteadora. De outro lado, não se pode legitimamente admitir que o registro anterior do contrato de promessa de compra e venda pelo Apelante/promitente comprador, para o fim de dar publicidade ao negócio jurídico, obste a apresentação posterior de instrumento de quitação, relativo ao mesmo contrato, para fins de transferência da propriedade, haja vista mesmo a existência de expressa disposição legal a respeito da questão, que, como se viu, caracteriza-se como exceção à regra de obrigatoriedade de escritura pública para os negócios relativos aos direitos reais que tenham por objeto bens imóveis.Até porque, incumbe ao agente delegado, oficial do registro de imóveis, o arquivamento de uma via do instrumento particular levado à registro, fornecendo-se certidão ao interessado em caso de apresentação do respectivo documento em via única (art. 498 do Provimento n. 249/2013 – Código de Normas do Foro Extrajudicial da Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná).A douta Procuradoria de Justiça do Ministério Público do Estado do Paraná, ao oferecer pronunciamento pelo provimento do presente recurso (seq. 12.1), manifestou-se em idêntico sentido.Senão, veja-se:Entretanto, em que pese não tenha sido acostada aos autos a matrícula-mãe do empreendimento (nº 61.908), observa-se que os promitentes vendedores são os próprios loteadores, porquanto, na qualidade de detentores de toda a área, fracionaram-na. Constou na promessa de compra e venda: [...] Dessa forma, é dispensável a escritura pública para a transferência da propriedade imobiliária.Não se pode olvidar, contudo, que a classificação do contrato de promessa de compra e venda, acompanhado da respectiva quitação, como título translativo de propriedade, não isenta o Apelante/promitente comprador do pagamento, e cumprimento, com a respectiva comprovação, das demais disposições contratualmente estipuladas, bem como dos tributos, emolumentos e taxas incidentes em razão da transferência, a exemplo do pagamento do imposto sobre transmissão de bens imóveis – ITBI.Bem por isso, entende-se pelo deferimento de tutela jurisdicional à pretensão recursal, então, deduzida, para, ao julgar improcedente a dúvida registral apresentada pela eminente agente delegada, determinar a averbação da quitação da dívida constante no instrumento de promessa de compra e venda em questão, nos termos do inc. II do art. 203 da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), transferindo-se, assim, a propriedade do bem imóvel ao Apelante/promitente comprador, nos termos da fundamentação. 3. ÔNUS SUCUMBENCIAL3.1 CUSTASEm vista disso, tendo-se em conta o disposto no art. 207 da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), entende-se a decisão judicial objurgada merece reforma, também, para o fim de excluir a condenação ao pagamento de custas, então, atribuída ao Apelante, haja vista o provimento do recurso, julgando-se procedente a dúvida registral. 3.2 HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAISEm relação à majoração dos denominados honorários advocatícios sucumbenciais, em sede recursal, então, prevista no § 11 do art. 85 da Lei n. 13.105/2015, entende-se que, no vertente caso legal, não se afigura legitimamente plausível, haja vista que não houve estipulação judicial de verba honorária sucumbencial, na primeira instância.Mutatis mutandis, esse egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná já exarou entendimento acerca do não cabimento de estipulação de honorários advocatícios sucumbenciais em procedimento de suscitação de dúvida, no seguinte sentido:APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO PÚBLICO. DÚVIDA INVERSA. REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO. RECONHECIMENTO E DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL. PARTILHA DE BENS. ACORDO FIRMADO EM SEDE RECURSAL. TRANSFERÊNCIA DE BENS POR FORÇA DE MEAÇÃO POR PARTE DE EMPRESA. PESSOA JURÍDICA QUE É PARTE NO PROCESSO E SE FAZ REPRESENTADA NO ACORDO HOMOLOGADO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL OBSERVADA. RECUSA DE REGISTRO AFASTADA. SENTENÇA REFORMADA. SUCUMBÊNCIA PELA AUTORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DESCABIMENTO RECURSO PROVIDO EM PARTE.(TJPR – 11ª Câm. Cível – Apel. Cível n. 780.678-6 – Curitiba – Rel.: Des. Augusto Lopes Cortes – Unân. – j. 21.09.2011).Bem por isso, entende-se que não se afigura legitimamente plausível, no vertente caso legal, a majoração de honorários advocatícios sucumbenciais, em sede recursal, consoante o disposto no § 11 do art. 85 da Lei n. 13.105/2015 (Código de Processo Civil) – ou, ainda, a sua estipulação, nos termos dos §§ 1º e 2º do referido dispositivo legal –, em virtude de não terem sido estipulados judicialmente os honorários advocatícios em favor dos Advogados da causa, bem como em razão do provimento do presente recurso de apelação cível.4. CONCLUSÃOAssim, encaminha-se proposta de voto no sentido de conhecer o vertente recurso de apelação cível, e, no mérito, dar-lhe provimento, para, ao julgar improcedente a dúvida registral apresentada pela eminente agente delegada, determinar a averbação da quitação da dívida constante no instrumento de promessa de compra e venda em questão, nos termos do inc. II do art. 203 da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), transferindo-se, assim, a propriedade do bem imóvel ao Apelante/promitente comprador, nos termos da fundamentação.5. DISPOSITIVOACORDAM os Excelentíssimos Senhores Integrantes da 17ª (Décima Sétima) Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e, assim, dar provimento ao recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator.O julgamento foi por mim presidido, inclusive, com voto (Relator), bem como dele participaram os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Naor Ribeiro de Macedo Neto e Rogério Ribas.Curitiba (PR), 23 de agosto de 2021 (segunda-feira).DESEMBARGADOR MÁRIO LUIZ RAMIDOFFRELATOR