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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de procedimento de Suscitação de Dúvida instaurado pelo Oficial Registrador do 4º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba, acerca da possibilidade de registro da escritura de compra e venda sem a anuência da credora hipotecária (mov. 1.1).
Após o regular trâmite do processo sobreveio sentença (mov. 21.1) nos seguintes termos, in verbis:
“Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada, afastando a exigência contida no item '1' da Diligência Registral 1152 de 2020, nos termos da fundamentação sentencial.Sem custas. ”
O MINISTÉRIO PÚBLICO DO PARANÁ interpôs o presente Recurso de Apelação (mov. 27.1), em cujas razões sustenta, em síntese, que é justa a exigência registral, no sentido de que deve fazer constar na escritura de compra e venda do imóvel a hipoteca lançada na matrícula nº 88.100, bem como a devida comunicação ao agente financeiro.
Pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para o fim de julgar procedente a dúvida suscitada, mantendo-se a exigência registral.
A parte autora apresentou contrarrazões ao recurso (mov. 33.1).
Com vista dos autos (mov. 8.1), a d. Procuradoria-Geral de Justiça apresentou manifestação pelo desprovimento do recurso (mov. 12.1).
É a breve exposição.



II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
O recurso foi tempestivamente ofertado e preenche os demais requisitos de admissibilidade, motivo pelo qual deve ser conhecido.
Alega o apelante que é justa a exigência registral, no sentido de que deve fazer constar na escritura de compra e venda do imóvel a hipoteca lançada na matrícula nº 88.100, bem como a devida comunicação ao agente financeiro.
Contudo, sem razão.
Isso porque a relação material entre a construtora e a instituição financeira não pode atingir ou prejudicar o interesse daqueles que figuram como adquirentes do bem imóvel que, antes da alienação, fora dado em garantia ao banco credor.
Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ. 1. Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro. 2. Ação ajuizada em 12/03/2012. Recurso especial concluso ao gabinete em 05/09/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5. A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 6. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 7. Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 8. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1576164/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019)
Com efeito os autores desejam realizar o registro da escritura pública de compra e venda lavrada em 03/12/2019 no 2º Tabelionato de Notas de Curitiba, na matrícula 88.100 do 4º Registro de Imóveis de Curitiba, referente ao imóvel adquirido junto a empresa THÁ FÊNIX EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS S.A.
Em tais condições, nota-se que o artigo 292 da Lei de Registros Públicos impõe a responsabilidade pela comunicação ao credor hipotecário exclusivamente ao alienante, in verbis:
“Art. 292 - É vedado aos Tabeliães e aos Oficiais de Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade, lavrar ou registrar escritura ou escritos particulares autorizados por lei, que tenham por objeto imóvel hipotecado a entidade do Sistema Financeiro da Habitação, ou direitos a eles relativos, sem que conste dos mesmos, expressamente, a menção ao ônus real e ao credor, bem como a comunicação ao credor, necessariamente feita pelo alienante, com antecedência de, no mínimo 30 (trinta) dias”.
O objetivo central da lei é dar segurança ao comprador de boa-fé, quando este cumpre o contrato e quita os valores negociados.
Logo, não há que exigir que o autor apresente anuência do credor hipotecário em evidente prejuízo ao direito do comprador.
Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. DESONERAÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. TUTELA DEFERIDA. MANUTENÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA PELO INADIMPLEMENTO PERANTE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª C.Cível - 0008332- 37.2020.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Desembargador Espedito Reis do Amaral - J. 05.10.2020).
Por estas razões, a hipoteca realizada entre a construtora e a instituição financeira não pode prejudicar adquirente de boa-fé, motivo pelo qual nego provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.