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Processo:

I – RELATÓRIO Trata-se de Apelações Cíveis interpostas em face da r. sentença una (mov. 165.1 e 249.1) que julgou conjuntamente os autos de Ação de revisão Contratual nº 0003096-17.2014.8.16.0194 e Ação Declaratória de Nulidade de Leilão nº 0002012-73.2017.8.16.0194, em trâmite perante a 22ª Vara Cível de Curitiba. O MM. Magistrado de Primeiro Grau julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados nos autos de Ação Revisional de Contrato (3096-17.2014) condenando as requeridas ao pagamento solidário de danos emergentes relativos a aquisição de produtos não duráveis adquiridos pelos autores para utilização no imóvel listados em mov. 1.18, a serem apurados em liquidação de sentença, ao pagamento solidário de indenização a título de lucros cessantes, consubstanciado em valor equivalente a locativo mensal médio de imóvel similar pelo período compreendido entre 01.06.2013 e 07.10.2014, indenização a título de danos morais no valor de R$20.000 (vinte mil reais), e pela sucumbência recíproca, condenou os autores/requerentes ao pagamento das custas processuais em 65% e os 35% remanescentes em desfavor da parte requerida, com fixação de honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da condenação em favor do patrono da parte autora e em 10% sobre o proveito econômico obtido (valor dado à causa, atualizado, deduzido do valor da condenação também atualizado) em favor do patrono da parte requerida. Já em relação à Ação Declaratória (2012-73.2017) julgou improcedentes os pedidos, revogando a tutela de urgência, condenando os requerentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixou em R$20.000,00 (vinte mil reais), por equidade, nos termos do artigo 85, §§2 e 8º do CPC.
0002012-73.2017.8.16.0194.
Os autores PAULO IZIDIO GNOATTO e CLARIALBA LISTON GNOATTO interpuseram Recurso de Apelação nos autos 0002012-73.2017.8.16.0194 aduzindo, em resumo: a) que o principal fundamento para a improcedência da demanda 2012-73.2017 foi a aplicabilidade da Lei 4.591/64, porém tal legislação é especifica para os casos nos quais a incorporação contrata no regime “ a preço de custo” nos termos do artigo 58 da Lei, o que não é o caso dos autos, de modo que não poderia ter seguido os tramites ali previstos para a realização de leilão; b) que em nenhuma hipótese se permite a retenção integral do valor adimplido pelo consumidor quando da rescisão do contrato de compra e venda, o que ocorreu no caso em tela; c) que em caso de se considerar válido o leilão realizado, é autorizado a recorrida reter apenas 20% do valor, tanto é que a própria recorrida considera devido aos recorrentes o valor de R$280,366,95 em 27.06.2017; d) que a retenção do valor integral do contrato de compra e venda do imóvel que foi firmado entre as partes, além de ocasionar o enriquecimento ilícito das apeladas, implica em danos patrimoniais irreversíveis aos recorrentes; e) que a notificação sobre a realização do leilão foi entregue exclusivamente ao apelante, não tendo sido intimada Clarialba, devendo ser considerado nulo o leilão realizado; f) que aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, sendo os apelantes reconhecidamente vulneráveis e expostos a situação de desigualdade, pelo que a inversão do ônus probatório é medida que se mostra necessária a possibilitar o acesso à justiça; g) que realizaram pagamentos no valor de R$350,458,69 (trezentos e cinquenta mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e sessenta e nove centavos), sendo que após o leilão realizado pela construtora tal valor foi integralmente retido, o que contraria o artigo 53 do CDC, por ser penalidade excessiva; h) que é direito dos apelantes a devolução da quantia comprovadamente paga, sendo vedada retenção superior ao percentual de 20%, ainda que o inadimplemento seja imputado exclusivamente ao promitente comprador, por infringência aos artigos 51, IV e 53 do CDC; i) que há nulidade no leilão realizado pela construtora apelada, devendo ser refeito de modo legal; j) que devem ser consideradas nulas as cláusulas em desacordo com a legislação vigente, notadamente contrárias aos comandos dos artigos 51,52,53 e 54 da Lei 8.078/90; k) que as ilegalidades perpetradas na realização do leilão do imóvel dos apelantes de maneira irregular trouxe diversos danos aos mesmos, de modo que deve ser fixado danos morais em decorrência dos fatos narrados nos autos 2012-73.2017; l) que há divergência no contrato com relação ao indicie aplicável e o quadro resumo, o qual prevê em item 4.2.2. a aplicação da tabela price, confirmado na cláusula 2.2 do contrato de compra e venda; m) que já foi decidido por este TJPR sobre a ilegalidade da utilização de tal sistema de amortização o qual implica em cobrança de juros capitalizados, impondo-se a declaração de sua ilegalidade; n) que houve cobrança cumulada de juros compensatórios e atualização monetária desde a contratação e antes da entrega do imóvel, o que denota grande diferença nos cálculos dos apelantes, e embora a sentença tenha apontado ausência de pedido específico nesse sentido, de fato há pedido nesse ponto; o) que se trata de cobrança abusiva de juros compensatórios, devendo o saldo ser recalculado e excluído do montante devido; p) que foi pactuada a possibilidade de extensão do prazo de entrega da obra sem qualquer penalidade para o seu descumprimento, sendo devido para restabelecer o equilíbrio contratual a compensação pela mora, nos termos do a§1 do art. 52 do CDC; q) que foi fixado a título de indenização por danos morais o valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), porém o caso possui diversas peculiaridades que devem ser observados, eis que foram impedidos de mudar para o imóvel próprio no período razoável, bem como foram obrigados a residir em apartamento muito menor que o adquirido o que causou brigas entre os familiares, devendo ser levadas em consideração tais peculiaridades, a fim de majorar os danos morais para o valor de R$50.000,00 (cinquenta mil reais). Assim, busca a reforma da sentença nos termos pleiteados. As apeladas apresentaram contrarrazões em mov. 185.1 pugnando pelo desprovimento do recurso. Já neste 2º Grau de Jurisdição foi pontuada a necessidade de julgamento em conjunto com o recurso de Apelação 3096-17.2014.8.16.0194, tendo sido oportunizada a tentativa de composição entre as partes, com remessa dos autos ao CEJUSC (mov. 13.1). Os autos foram devolvidos em razão da ausência de interesse das partes na conciliação (mov. 30.1). Encaminhado os autos à D. Procuradoria Geral de Justiça, tendo em vista envolver interesse de empresa em recuperação judicial, apresentou parecer em mov. 36.1 pelo desprovimento.
003096-17.2014.8.16.0194
Nos autos 003096-17.2014.8.16.0194 as requeridas PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e SPE RESERVA ECOVILLE OFFICE - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S;A (ambas em recuperação judicia), apresentaram Recurso de Apelação (1) sustentando, em suma: a) que o juízo “ a quo” decidiu pela responsabilidade das apelantes ao pagamento de indenização por danos morais e materiais em virtude do atraso para entrega da obra, porém as datas indicadas na sentença não correspondem ao que estabeleceu o ajuste celebrado entre as partes, eis que em razão do atraso na conclusão motivado por imprevistos inevitáveis, houve alteração das datas de vencimento das parcelas indicadas no extrato; b) que a parcela no valor de R$287.000,00 (duzentos e oitenta e sete mil reais) deveria ser paga pelos apelados até 01.12.2013, conforme item b.5 da cláusula 4º do quadro resumo (mov. 1.5), isso porque o pagamento do preço deveria ocorrer antes da entrega das chaves; c) que o caso é de aplicação da exceção do contrato não cumprido, não havendo nexo de causalidade entre o atraso na conclusão da obra e os danos suportados pelos autores; d) que é incontroverso que os autores/apelados não cumpriram com a parte que lhes cabia no contrato, de modo que ainda que a obra tivesse sido concluída no prazo, os apelados não poderiam ter recebido as chaves, atraindo aplicação do artigo 476 do Código Civil; e) que se não poderiam exigir a entrega das chaves, também não se pode admitir fixação de indenização a título de danos morais ou materiais; f) que a indenização no caso é verdadeiro enriquecimento sem causa, eis que buscam obter lucros cessantes referentes a bem pelo qual não pagaram; g) que não há indicação no caso de qualquer circunstância excepcional que tenha de fato acarretado na violação a direito de personalidade dos apelados, não tendo logrado êxito em demonstrar, pelo que não há motivos para fixação da indenização nesse sentido - cita jurisprudência; h) subsidiariamente buscam a redução do montante arbitrado na sentença, eis que se mostra excessivo e desarrazoado. Assim, requerem a reforma da sentença para afastar a indenização fixada em favor dos apelados, ou ainda, subsidiariamente, seja reduzido o montante a título de danos morais. Os autores PAULO IZIDIO GNOATTTO E CLARIALBA LISTON GNOATTO também interpuseram recurso de Apelação (mov. 266.1) com igual teor aquele apresentado e já relatado nos autos 2012-73.2017.8.16.0194. Em sede de contrarrazões (mov. 277.1) busca o desprovimento do recurso dos requeridos. Os requeridos/apelados2 apresentaram contrarrazões (mov. 280.1) pugnando pelo desprovimento do recurso, bem como apresentando documentos (mov. 280.2)Já neste Grau recursal, foi oportunizado aos autores/apelantes se manifestarem sobre os documentos juntados em mov. 280.2, ao que permaneceram inertes. Também foram encaminhados ao CEJUC para conciliação, sendo devolvidos por ausência de interesse das partes da realização de audiência nesse sentido. A D. Procuradoria Geral de Justiça apresentou manifestação em mov. 53.1 pugnando pelo desprovimento de ambos os recursos.
Vieram os autos conclusos. É o relatório.



II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:1. Em primeiro lugar, observa-se que a sentença ora atacada julgou conjuntamente as Ação de Revisão Contratual nº 0003096-17.2014.8.16.0194 e Ação Declaratória nº 0002012-73.2017.8.16.0194, tendo sido interposto recurso idêntico pelos autores PAULO IZIDIO GNOATTO e CLARIALBA LISTON GNOATTO (mov. 266 e mov. 177.1 respectivamente) em ambos os autos. Contudo, pelo princípio da unirrecorribilidade, não se admite a interposição pela mesma parte de mais de um recurso contra a mesma decisão, como é o caso dos autos, restando precluso o conhecimento daquele que tenha sido protocolado posteriormente. Nesse sentido: TJPR - 17ª C.Cível - 0000645-02.2010.8.16.0148 - Rolândia - Rel.: Desembargador Rui Bacellar Filho - J. 08.08.2019.Ao que se vislumbra, o recurso interposto nos autos 0002012-73.2017 (mov. 177) foi interposto anteriormente ao de nº 0003096-17.2014 (mov. 266). Pontuo, porém, que o não conhecimento do segundo apelo não afeta o alcance do efeito devolutivo, assim, tendo em vista que o Juízo “ a quo” analisou às ações distintas em uma mesma sentença e a impugnação se deu em relação às duas ações, haverá a cognição do total por esta Corte. Assim, deixo de conhecer do recurso de Apelação (2) de PAULO IZIDIO GNOATTO e CLARIALBA LISTON GNOATTO interposto nos autos de Ação de Revisão Contratual nº 0003096-17.2014.8.16.0194 mov. 266 , em atendimento ao princípio da unirrecorribilidade, economia processual e celeridade, sem qualquer prejuízo as partes. 2. Da análise processual observa-se que PAULO IZIDIO GNOATTO e CLARIALBA LISTON GNOATTO ajuizaram em 18.12.2014 Ação Revisional de Contrato (3096-17.2014) em face de PDG REALTY S.A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e SPE RESERVA ECOVILLE/OFFICE - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A com relação a contrato de compra e venda de unidade habitacional (nº42) no empreendimento “Reserva Encovile Condomínio Clube”, neste município de Curitiba, firmado em 21.07.2012, o qual, ainda na planta, tinha previsão de entrega para o dia 01.12.2012. Apontaram, naquele momento inicial, que ainda não havia sido entregue o imóvel adquirido aos autores, porém ainda assim não foi realizada alteração do prazo de pagamento do valor residual exigido pela construtora. Pontuaram que a construtora estava exigindo valor de saldo devedor superior ao correto, com utilização da tabela price para correção de valores, cobrança de juros compensatórios durante o período de construção do imóvel, buscando a nulidade de tais cláusulas em desacordo com a legislação vigente. Buscou, assim a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados, afastamento da taxa de comissão de corretagem, a cobrança de indenização pela impossibilidade de fruição do imóvel no tempo contratado e pelo gasto com materiais de construção que não puderam ser utilizados, além de danos morais. Mais tarde as mesmas partes ajuizaram em 02.03.2017, em relação ao mesmo contrato em comento, Ação Declaratória de Nulidade de Leilão (2012-73.2017) apontando que as requeridas teriam levado a leilão o apartamento dos autores, com retenção do valor que já havia sido adimplido, buscando também assim seja declarado nulo com restituição dos valores pagos, bem como condenação por dano moral. Nesse contexto é que, após a instrução processual de ambas as demandas, foi proferida a sentença uma ora recorrida, que, em relação à Ação Declaratória (2012-73.2017) julgou improcedentes os pedidos, condenando os autores/apelantes ao pagamento das custas e despesas processuais, arbitrando honorários em R$20.000,00 (vinte mil reais) em favor dos patronos das requeridas, e , em relação a Ação Revisional (3096-17.2014), julgou parcialmente procedentes os pedidos para (mov. 165.1):
“3.1. Condenar a parte requerida ao pagamento solidário de indenização a título de danos emergentes, consubstanciado exclusivamente pelos produtos não duráveis adquiridos pelos autores para utilização no imóvel, consoante listados no mov. 1.18, e determináveis por ocasião da liquidação de sentença, quantia a ser atualizada monetariamente pela média do INPC e do IGP-DI, nos termos do Decreto Federal nº 1.544/95, a contar do dia 23 de março de 2013 (mov. 1.18), e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, consoante o disposto no artigo 406 do Código Civil c.c. artigo 161 do Código Tributário Nacional, a contar da última citação das correqueridas; 3.2. Condenar a parte requerida ao pagamento solidário de indenização a título de lucros cessantes, consubstanciados no valor equivalente ao do locativo mensal médio de imóvel similar ao comprometido à venda na mesma região e à época, pelo período compreendido entre 01 de junho de 2013 e 07 de outubro de 2014 (16 meses e 7 dias), pro rata die, a ser aferido por ocasião da liquidação de sentença, quantia a ser atualizada monetariamente pela média do INPC e do IGP-DI, nos termos do Decreto Federal nº 1.544/95, a contar de cada vencimento mensal, e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, consoante o disposto no artigo 406 do Código Civil c.c. artigo 161 do Código Tributário Nacional, a contar da última citação das correqueridas; 3.3. Condenar a parte requerida ao pagamento solidário de indenização a título de danos morais no valor total de R$ 20.000,00 (vinte mil Reais), quantia a ser atualizada monetariamente pela média do INPC e do IGP-DI, nos termos do Decreto Federal nº 1.544/95, devendo ser observado o disposto na Súmula nº 362 do C. Superior Tribunal de Justiça no que tange ao termo inicial para sua incidência, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da última citação das correqueridas.Dada a sucumbência recíproca das partes, mas em maior grau dos requerentes, à vista da quantidade de pedidos formulados na exordial, e também da extensão daqueles acolhidos na presente sentença, condeno-os ao pagamento das custas e demais despesas processuais na proporção de 65% (sessenta e cinco por cento), correndo a parte remanescente de 35% (trinta e cinco por cento) em desfavor da parte requerida.”
Ambas as partes insurgem-se em face da sentença.
Da Ação Revisional de Compromisso de Compra e Venda (003096-17.2014.8.16.0194)
Insurgência da parte autora.
Insurge-se a parte autora em seu recurso, em relação à Ação Revisional de Contrato (Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma - mov. 1.3), aduzindo a existência de desequilíbrio contratual, devendo ser declaradas nulas as cláusulas abusivas, em conformidade com os artigos 51 a 54 do CDC, especialmente pela previsão de atualização do saldo com aplicação da tabela PRICE, que importa em capitalização ilegal de juros, além da cobrança de juros compensatórios antes da entrega do imóvel. Aponta, ademais, que a clausula que estabeleceu o prazo de conclusão da obra não previu penalidade para o seu descumprimento, sendo devida a correta compensação, com aplicação de juros e multa moratória em favor dos autores/apelantes, além de aplicação de indenização por danos morais. Pois bem.
Em primeiro lugar reforço que, como já pontuado na sentença ora atacada, evidente que a hipótese dos autos atrai a incidência das normas de Defesa ao Consumidor - CDC, aplicado pelo Juízo “ a quo”.
Da aplicação da tabela Price.
Sobre a aplicação da tabela price no caso em comento, pontuou o MM. Magistrado de Primeiro Grau, na r. sentença (mov. 165.1 ou 249.1) que sua utilização, por si só, não importa em capitalização composta de juros, que seria vedada por lei, esclarecendo no seguinte sentido: “Neste contexto, deve-se salientar que o anatocismo, vedado pela lei, é a incidência de juros sobre os juros acrescidos ao saldo devedor por não terem sido pagos. É certo que os juros podem ser simples ou compostos (juros capitalizados). Como demonstrado, os primeiros são aqueles que incidem apenas sobre o principal corrigido monetariamente, isto é, não incidem sobre os juros que se acrescentam ao saldo devedor. Assim, os juros não pagos não constituem a base de cálculo para a incidência posterior de novos juros simples. Os últimos, ao contrário, são aqueles que incidirão não apenas sobre o principal corrigido, mas também sobre os juros que já incidiram sobre o débito. Já na Tabela Price não ocorre este último procedimento de cálculo, pois, de acordo com as lições da obra acima mencionada, os juros cobrados mensalmente são calculados sobre o capital inicial e amortizados por parte da prestação mensal; ou seja, a diferença entre a prestação paga e o valor dos juros calculados no mês é amortizada daquele capital inicial e, sobre esse novo capital inicial (menor, e que exprime exatamente o saldo devedor de capital) são calculados novos juros, desenvolvendo assim um sistema de amortização. Por isso, resta evidente que no sistema de amortização pela Tabela Price os juros não são calculados sobre o capital inicial acrescido dos juros acumulados até o período anterior, do que resulta não ocorrer a incidência de juros sobre juros, ou seja, capitalização composta de juros, que é vedada por lei na hipótese.Assim é, portanto, que não há que se falar em capitalização de juros pelo só fato de haver a incidência da cobrança de juros por meio da Tabela Price sendo, na verdade, toda a tese desenvolvida na exordial pautada unicamente em exercício meramente especulativo, já que sequer colacionados indícios mínimos de prova de que, no caso concreto, teria havido a cobrança de juros na evolução do débito de forma capitalizada.”
Não há que se falar em qualquer incorreção na r. sentença neste ponto. Explico. Ao que se vislumbra do contrato firmado entre as partes (mov. 1.3) há previsão expressa em sua cláusula 2.3 e no quadro resumo (mov. 1.5) em item 4.2.2. sobre a aplicação de juros de 12% ao ano incidentes sobre as parcelas e calculados pela Tabela Price.

A previsão da utilização do método price,por si só, não importa em capitalização ilegal de juros, conforme já pontuado pelo juízo “ a quo”, não havendo qualquer elemento a indicar a abusividade suscitada. Tal questão, inclusive, foi objeto de análise pelo Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso representativo Resp. nº 973.827/RS, que pontuou no sentido de que “ a capitalização de juros vedada pelo Decreto 22.626/1933 (Lei de Usura) em intervalo inferior a um ano e permitida pela MedidaProvisória 2.170-36/2001, desde que expressamente pactuada, tem porpressuposto a circunstância de os juros devidos e já vencidos serem,periodicamente, incorporados ao valor principal. Os juros não pagossão incorporados ao capital e sobre eles passam a incidir novosjuros.” [1]
Tal conceito, porém, não se confunde com a noção de juros compostos, sendo que a utilização do sistema de amortização price, por sua vez, método previsto para o cálculo de juros da fase pré-contratual, provê previsibilidade ao consumidor, não sendo proibido por lei. A própria Relatora E. Ministra Maria Isabel Gallotti no voto condutor esclarece que:
“Assim, embora o método composto de formação da taxa de juros seja comumente designado, em textos jurídicos e matemáticos, como "juros compostos", empregada esta expressão também como sinônimo de "capitalização", "juros capitalizados" e "anatocismo", ao jurista, na construção do direito civil, cabe definir a acepção em que o termo é usado na legislação, a fim de que os preceitos legais e respectivas interpretações jurisprudenciais não entrem em contradição, tornando incoerente o sistema.Tomando por base essas premissas, concluo que o Decreto 22.626/33 não proíbe a técnica de formação de taxa de juros compostos (taxas capitalizadas), a qual, repito, não se confunde com capitalização de juros em sentido estrito (incorporação de juros devidos e vencidos ao capital, para efeito de incidência de novos juros, prática vedada pelo art. 4º do citado Decreto, conhecida como capitalização ou anatocismo) (...) Conclui-se, portanto, que a capitalização de juros vedada pela Lei de Usura e permitida, desde que pactuada, pela MP 2.170-36, diz respeito às vicissitudes concretamente ocorridas ao longo da evolução do contrato. Se os juros pactuados vencerem e não forem pagos, haverá capitalização (anatocismo, cobrança de juros capitalizados, de juros acumulados, de juros compostos) se estes juros vencidos e não pagos forem incorporados ao capital para sobre eles fazer incidir novos juros. Não se cogita de capitalização, na acepção legal, diante da mera fórmula matemática de cálculo dos juros. Igualmente, não haverá capitalização ilegal, se todas as prestações forem pagas no vencimento. Neste caso, poderá haver taxa de juros exorbitante, abusiva, calculada pelo método simples ou composto, passível de revisão pelo Poder Judiciário, mas não capitalização de juros.”
No caso em comento, a despeito da aplicação do método price para o cálculo dos juros sobre as parcelas pactuadas, não se vislumbra a incidência de novos juros sobre os juros remuneratórios que integram o valor das parcelas, não havendo qualquer demonstração nesse sentido, pelo que não há que se falar em ilegalidade. Pontuo que o precedente invocado pela parte, trata-se de antigo posicionamento já superado por este E. Tribunal de Justiça, conforme se vê dos recentes julgados desta C. Câmara Cível:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – COBRANÇA ILEGAL DE JUROS REMUNERATÓRIOS CAPITALIZADOS, EM RAZÃO DA UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE NO CONTRATO SUB JUDICE – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA ALEGADA ABUSIVIDADE PELOS AUTORES, QUE DESISTIRAM DA REALIZAÇÃO DA PROVA PERICIAL POR ELES REQUERIDA – CONTRATO EM EXAME, ADEMAIS, ENTABULADO COM PARCELAS FIXAS – MODALIDADE DE CONTRATO EM QUE O MÉTODO COMPOSTO DE CÔMPUTO DE JUROS, NA FASE PRÉ CONTRATUAL, NÃO FAZ ENSEJAR EM COBRANÇA DE JUROS SOBRE JUROS (ANATOCISMO), QUE É A PRÁTICA EFETIVAMENTE VEDADA PELO ORDENAMENTO JURÍDICO PÁTRIO –ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DEJUSTIÇA – SENTENÇA MANTIDA NESTE PONTO –SEGURO PRESTAMISTA – CONTRATAÇÃO EXPRESSA, COM INDICAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – CONTRATAÇÃO QUE SE DEU EM BENEFÍCIO DOS CONSUMIDORES – COBRANÇA MENSAL DOS PRÊMIOS, TODAVIA, A MAIOR DO QUE O REALMENTE DEVIDO – RESTITUIÇÃO DESTA PORÇÃO COBRADA A MAIOR, DEVIDA – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DE CRÉDITO – ENCARGO ABUSIVO, POR REPASSAR CUSTOS DA EMPRESA VENDEDORA AO CONSUMIDOR – PRECEDENTES – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, COM REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.(...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0041068-71.2017.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADORA ROSANA AMARA GIRARDI FACHIN - J. 25.04.2019) (grifos nossos)
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. PAGAMENTO PARCELADO. APLICAÇÃO DA TABELA PRICE. LEGALIDADE. ENTENDIMENTO MAIS MODERNO DE QUE A APLICAÇÃO DESSE MÉTODO DE CONTABILIZAÇÃO DOS JUROS, POR SI SÓ, NÃO CAUSA A CAPITALIZAÇÃO DE JUROS QUE É VEDADA PELO ORDENAMENTO JURÍDICO. MERO PROCESSO DE FORMAÇÃO DA TAXA DE JUROS. PRÁTICA QUE NÃO SE CONFUNDE COM A DE INCORPORAR JUROS VENCIDOS AO CAPITAL, COM A INCIDÊNCIA DE NOVOS JUROS.CONTRATAÇÃO DE SEGURO EM CLÁUSULA PRÓPRIA.PACTUAÇÃO EXPRESSA E AUTORIZAÇÃO DE SUA COBRANÇA. CONSUMIDORES QUE CERTAMENTE TOMARAM CIÊNCIA DA EXISTÊNCIA DO ENCARGO E O AUTORIZARAM. SEGURO QUE, ALÉM DE TUDO, ACABA VERTENDO EM BENEFÍCIO DOS PRÓPRIOS CONSUMIDORES. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE.CUMULAÇÃO DA UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE COM OU ILEGALIDADE. ALEGAÇÕES GENÉRICAS DOS AUTORES NESSE SENTIDO. CORREÇÃO MONETÁRIA QUE SERVE SIMPLESMENTE PARA MANTER O VALOR ECONÔMICO DA PARCELA AO LONGO DE TODA A RELAÇÃO.INOCORRÊNCIA DE QUALQUER ESPÉCIE DE BIS IN IDEM OU CAPITALIZAÇÃO INDEVIDA EM SUA UTILIZAÇÃO CONJUNTA COM A TABELA PRICE. SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA.APELO 1 (DA RÉ ARTENGE) PROVIDO. APELO 2 (DA RÉ OLIVEIRA TRUST) PREJUDICADO. APELO 3 (DOS AUTORES) DEPROVIDO.(TJPR - 17ª C.Cível - AC - 1630614-6 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - Unânime - J. 31.05.2017) (grifos nossos)
Da cobrança de juros antes da entrega da obra.
Insurge-se a parte autora/apelante ainda, aduzindo a impossibilidade da cobrança de juros compensatórios durante a obra (antes da entrega das chaves do imóvel), também chamado de “juros no pé”. eis que nesse período não há capital da construtora mutuado aos apelantes, nem mesmo o gozo do imóvel prometido. Mais uma vez sem razão. Não se verifica abusividade em cláusula contratual que preveja cobrança de juros antes da entrega das chaves, especialmente porquanto segundo entendimento adotado pelo STJ, em regra a compra de imóvel em fase de construção se dá mediante pagamento do preço à vista, porém sendo oferecido prazo pelo incorporador ao adquirente para pagamento, por meio do parcelamento do preço em favorecimento do comprador, como no caso, se mostra legitima a cobrança dos juros compensatórios:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. JUROS NO PÉ.1. São legais os juros remuneratórios cobrados pelas construtoras antes da entrega das chaves. Precedente da Segunda Seção: EREsp 670.117/PB, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Rel. p/ acórdão Ministro Antônio Carlos Ferreira, julgado em 13.06.2012, Dje 26.11.2012.2. Desse modo, deve ser suprimido o comando judicial que determina a devolução de valores supostamente cobrados a tal título pelas construtoras, únicas rés indicadas na inicial de ação de revisão contratual cumulada com pedido de repetição do indébito e de indenização por danos materiais.3. Agravo interno não provido.(AgInt no REsp 1692359/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020) (grifos nossos)
Da mesma forma já se posicionou esta C. Câmara Cível:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. CONTRATO DECOMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO DOS AUTORES: COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE. PRECEDENTES DO STJ. TAXAS DE JUROS. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. COBRANÇA NÃO CONSTATADA PELA PERÍCIA. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. PREJUDICADA. SENTENÇA MANTIDA.RECURSO DESPROVIDO.1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios (EREsp 670.117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012).(...) (TJPR - 17ª C.Cível - 0035721-72.2012.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LAURI CAETANO DA SILVA - J. 11.07.2019) (grifos nossos).
Assim, a despeito das alegações da parte autora/apelante, não se vislumbra qualquer situação que importe em desequilíbrio contratual ou abusividade a atrair a aplicação do artigo 51 do CDC.
Do pedido de aplicação de multa e juros de mora por atraso da obra. Na r. sentença o MM. Magistrado de Primeiro Grau reconheceu em favor da parte autora/apelante a falha na prestação dos serviços pelas requeridas/apeladas, tendo em vista o considerável atraso na entrega das obras, com fixação de indenização por danos emergentes, consistente no valor dos produtos apontados em nota fiscal de mov. 1.18 não duráveis que foram adquiridos para decoração interna da unidade imobiliária, além de lucros cessantes, consubstanciada em valor de locativo mensal de imóvel similar na mesma região desde a data prevista para entrega do imóvel (após o prazo de tolerância) até a entrega efetiva das chaves. Insurge-se a parte autora/apelante buscando seja estipulada, ainda, a aplicação de multa moratória e juros de mora pelo atraso da obra, em patamar previsto no artigo 52, §1 do CDC, tendo em vista a ausência de previsão contratual nesse sentido, com vistas a restabelecer o equilíbrio contratual. Sem razão. Impossível a aplicação da penalidade na forma pretendida pelo autor/apelante tendo em vista que tem a mesma finalidade dos lucros cessantes, qual seja indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, sendo impossível sua cumulação, nos termos do tema 970 do STJ (Resp nº 1635428/SC e Resp nº 1498484/DF) :
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
No mesmo sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAL E MORAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE RESIDENCIAL. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. RECURSO DE APELAÇÃO N°1: LEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO CONFIGURADO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA VERIFICADO. CONSTRUTORA QUE SE ENCONTRA EM MORA DESDE JUNHO DE 2014. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. IMPOSSIBILIDADE DE SUA CUMULAÇÃO COM A MULTA CONTRATUAL. TEMA 970 DO STJ (RESP Nº 1635428/SC E RESP Nº 1498484/DF). INCC. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. TERMO FINAL. INCIDÊNCIA ATÉ A DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DA OBRA. ATRASO CONSIDERÁVEL NA ENTREGA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL ENSEJADOR DE DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$20.000,00. FIXAÇÃO QUE DEVE OBSERVAR OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. VALOR PROPORCIONAL AO CONSTRANGIMENTO SOFRIDO E DANO EXPERIMENTADO. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO N° 2: LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. SUCESSÃO EMPRESARIAL. SOLIDARIEDADE ENTRE AS RÉS JÁ DETERMINADA NA SENTENÇA. OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL EM 180 DIAS COM APLICAÇÃO DE MULTA AFASTADA. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. 1(...) 3. A entrega de imóvel em prazo posterior ao avençado aponta prejuízo ao consumidor passível de indenização por lucros cessantes, haja vista que o comprador não usufrui a potencialidade do imóvel, seja com escopo da locação ou da ocupação própria. 4. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, não é permitida a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, consoante tese fixada após o julgamento dos recursos repetitivos (REsp 1.498.484/DF e REsp nº 1.635.428/SC) cadastrados sob o Tema nº 970, sendo impositiva a aplicação de tal entendimento, por força do art. 927, III do CPC(...) (TJPR - 17ª C.Cível - 0011194-51.2015.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LAURI CAETANO DA SILVA - J. 20.05.2020) (grifos nossos).
Ainda, em relação a Ação Revisional, insurge-se a parte autora/apelante quanto ao valor arbitrado a título de indenização por danos morais, pelo que requer sua majoração ao patamar de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) para cada um dos apelantes. Tendo em vista que se trata de ponto discutido também pelas requeridas em apelo próprio, apreciarei de forma conjunta mais a frente.
Insurgência das requeridas.
Da inaplicabilidade da exceção do contrato não cumprido.
Alegam as requeridas/apelantes PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e SPE RESERVA ECOVILLE/OFFICE - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, em seu recurso (AP1 - 3096-17.2014 - mov. 259.1), que deve ser afastada sua responsabilidade por danos materiais e morais em favor dos autores/apelados, eis que embora tenha sido reconhecido o atraso na conclusão da obra, houve no caso aplicação da exceção do contrato não cumprido, eis que os autores/apelados não cumpriram com a parte que lhes cabia no contrato, que era a quitação integral do preço, com aplicação do artigo 476 do Código Civil.
Sobre o tema esclareceu o Juízo “ a quo”:
“Assim, em que pese a redação da cláusula contratual anote que a entrega do bem seria realizada em dezembro de 2012, há que ser considerado o mês de junho de 2013 como a data final para a tempestiva entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes. E neste ponto, constata-se que o certificado de vistoria de conclusão de obras fora expedido apenas no dia 07 de outubro de 2014 (mov. 108.2) e, portanto, resta inegável a inadimplência da requerida em 16 (dezesseis) meses, não havendo que se falar, conforme fora descrito na contestação, de pequeno atraso, mas sim, de considerável e real inadimplência por parte das correqueridas.Ainda que se acolha a argumentação desenvolvida pelas correqueridas de que teria havido considerável volume de chuva no período de construção das unidades imobiliárias, não se pode perder de vistas que a cláusula de tolerância tem por finalidade precípua justamente a abarcar tais intempéries, não podendo ser utilizada a argumentação simplista de força maior para justificar a inadimplência ad eternum na construção da unidade imobiliária comercializada. Aliás, sequer há que se falar em exceção do contrato não cumprido na hipótese dos autos (CC, artigo 476), porquanto as parcelas atrasadas, segundo consta da própria notificação encaminhada pela parte requerida aos autores (mov. 93.12 dos autos nº 0002012-73.2017.8.16.0194) no dia 29 de abril de 2016, venceram-se em outubro de 2014 e agosto de 2015 e, portanto, após a efetiva verificação do atraso na entrega das obras de responsabilidade exclusiva pelas requeridas: (...) Resta inequívoco, portanto, que houve atraso na entrega das obras superior ao aceitável e mesmo ao que fora anteriormente contratado, sendo que a falha na prestação dos serviços se dera exclusivamente por circunstâncias imputáveis às correqueridas (CDC, artigo 14), eis que inexistente quaisquer das situações descritas no §3º do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor a isenta-las de responsabilidade.”
Verifica-se, pois, que as alegações trazidas em sede de recurso não tem condão de modificar o entendimento adotado pelo Juízo “ a quo”. Explico. Embora em um primeiro momento possa trazer estranhamento a conclusão adotada pelo MM. Magistrado de Primeiro Grau, que entende pela necessidade de responsabilização das empreiteiras ante os prejuízos relativos ao atraso na entrega da obra, afastando a exceção do contrato não cumprido, e ao mesmo tempo reconhece o inadimplemento contratual por parte dos compradores, reconhecendo a validade do leilão realizado, tal conclusão se mostra adequada ante as peculiaridades do caso. Isso porque, é de se ter em conta que a pretensão judicial de ambas as demandas se estabilizou em momentos diversos. Da leitura do caderno processual se depreende que, quando do vencimento do prazo contratual de entrega da obra - junho de 2013 - até a data de expedição do certificado de vistoria e conclusão de obras relativa ao empreendimento em comento - 07.10.2014 (mov. 108.2), com 16 (dezesseis) meses de atraso, não se verificava qualquer inadimplemento contratual por parte dos compradores. Como bem pontuado pelo Juízo “ a quo”, e ainda reforçado pela D. Procuradoria Geral de Justiça (mov. 53.1), a expedição de notificação para purga da mora se deu apenas em abril de 2016 (mov. 140.4) muito após o prazo previsto para conclusão da obra (considerado ainda o período de tolerância), sendo que o inadimplemento contratual, inclusive, foi posterior ao certificado de vistoria e conclusão de obras.Assim, ante as peculiaridades do caso em comento, a ausência de quitação do integral do preço em momento posterior pelos compradores, inclusive após a propositura da demanda por eles proposta buscando indenização dos prejuízos pelo atraso, não impede a aplicação da responsabilidade por indenizar os prejuízos infligidos pelo atraso na obra por parte da empreiteira, ainda que de forma limitada ao tempo em que deu condições para a entrega das chaves. Inaplicável, portanto, a exceção do contrato não cumprido prevista no artigo 476 do CC. Por outro lado, é preciso ter claro que, como bem esclarecido pelo juízo “ a quo”, na medida em que os compradores não pleitearam a resolução do contrato em razão do atraso nas obras, mas sim apenas o ressarcimento pelos prejuízos causados, evidencia-se sua pretensão de manutenção da avença, havendo posterior condição de entrega das chaves por parte das requeridas/empreiteiras, encerrando o atraso das obras, cumpria aos compradores adimplir ao preço convencionado, eis que ausente o pagamento do preço possível a rescisão contratual na forma pactuada.
Dos danos morais
Sobre a indenização por danos morais, alega a incorporadora que não há indicação de qualquer circunstância excepcional a justificar sua manutenção, apontando que o fato em questão não ultrapassa da mera frustração. Sem razão. É certo que o simples atraso na entrega da obra não é suficiente por si só para caracterizar o dano moral, conforme jurisprudência da Corte Superior. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente não acarreta, por si só, danos morais. (AgInt no REsp 1684398/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe 02/04/2018).No presente caso, porém, nota-se que o imóvel foi adquirido pelos autores para fins residenciais, tendo firmado o contrato em 21.07.2012, com previsão de entrega em poucos meses - Dezembro de 2012 - mais prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) Logo o mês de junho de 2013 seria o prazo final para entrega da unidade dos autores. Contudo, dos documentos juntados observa-se que apenas em 07.10.2014 foi expedido o certificado de vistoria e conclusão de obriga, evidenciando atraso de 16 (dezesseis) meses, como bem pontuado pelo juízo “ a quo”. Embora não se ignore o entendimento pacificado na jurisprudência pátria de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, não se pode considerar a quebra de expectativa e frustração pelo não recebimento de um bem imóvel de significativo valor como mero dissabor ou simples aborrecimento cotidiano, tendo em vista que reflete diretamente na organização financeira de uma família, como no caso tendo sido narrada as dificuldades vivenciadas pela necessidade de locação de imóvel de menor metragem, gerando desentendimentos e frustrações. Assim, levando em conta o atraso considerável na entrega da obra, bem como a frustração pessoal do casal que adquiriu o bem para fins de moradia, revela cabível, no caso concreto, a condenação à indenização por danos morais, vez que o abalo psicológico sofrido pelo autor/apelante evidentemente excedeu o que usualmente se designa de dissabores cotidianos. Nessa linha tem sido o posicionamento desta C. Câmara Cível: AÇÃO DE RESSARCIMENTO POR PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. RECURSO DE APELAÇÃO DA RÉ: PRESCRIÇÃO PRETENSÃO REPARAÇÃO CIVIL. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO ARTIGO 205 DO CC. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURADO. MORA DA CONSTRUTORA NO PERÍODO DE 01.04.2011 a 16.09.2011. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. IMPOSSIBILIDADE DE SUA CUMULAÇÃO COM A MULTA CONTRATUAL. TEMA 970 DO STJ (RESP Nº 1635428/SC E RESP Nº 1498484/DF). DANOS EMERGENTES. ALUGUEL PAGO A TERCEIROS. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO. PROIBIÇÃO DE DUPLA INDENIZAÇÃO PELO MESMO FATO GERADOR. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DO AUTOR: DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL ENSEJADOR DE DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$10.000,00. FIXAÇÃO QUE DEVE OBSERVAR OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. RESSARCIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. VALOR CORRETAMENTE FIXADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 6. O mero insucesso de um negócio jurídico não se mostra suficiente para a configuração do dano moral. No entanto, tal circunstância deve ser analisada caso a caso, sendo possível que, em determinadas hipóteses, o inadimplemento possa configurar dano extrapatrimonial indenizável. Na espécie, a frustração ilegítima do objetivo maior de grande parte dos brasileiros, consistente na aquisição da moradia própria, configura ofensa a direito da personalidade suscetível de compensação pecuniária, pois transborda a barreira do mero dissabor ou angústia (TJ-MG, Rel: Sebastião Pereira de Souza, Data de Julgamento: 07/08/2013, 16ª CÂM.CÍVEL). 7. O valor da indenização por danos morais deve atender ao princípio da razoabilidade, limitando-se a amenizar o prejuízo causado, tendo um cunho pedagógico e servindo de desestímulo à repetição do ato ilícito.(TJPR - 17ª C.Cível - AC - 1713079-5 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LAURI CAETANO DA SILVA - Unânime - J. 07.08.2019) (grifos nossos).
Do quantum indenizatório Ambas as partes se insurgem em relação ao quantum arbitrado a título de indenização por danos morais pelo Juízo “ a quo” em R$20.000,00 (vinte mil reais) para ambos os autores. Enquanto a parte autora busca majorar o valor para o patamar de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) para cada um dos autores, a parte requerida visa sua minoração, aduzindo ser excessivo e desarrazoado. A questão atinente ao arbitramento da indenização por danos morais ainda é bastante tormentosa para a jurisprudência. Foi precisamente no anseio de estabelecer mecanismos de garantia dos ideais de justiça comutativa e segurança jurídica deste tipo de decisão, que o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino buscou delinear um modelo de cálculo do quantum debeatur fundado em duas fases distintas, in verbis:Na primeira fase, arbitra-se o valor básico ou inicial da indenização, considerando-se o interesse jurídico lesado, em conformidade com os precedentes jurisprudenciais acerca da matéria (grupo de casos). Assegura-se, com isso, uma exigência da justiça comutativa que é uma razoável igualdade de tratamento para casos semelhantes, assim como que situações distintas sejam tratadas desigualmente na medida em que se diferenciam. Na segunda fase, procede-se à fixação definitiva da indenização, ajustando-se o seu montante às peculiaridades do caso com base nas suas circunstâncias. Partindo-se, assim, da indenização básica, eleva-se ou reduz-se esse valor de acordo com as circunstâncias particulares do caso (gravidade do fato em si, culpabilidade do agente, culpa concorrente da vítima, condição econômica das partes) até se alcançar o montante definitivo. Procede-se, peculiaridades do caso. (STJ - 3ª Turma - REsp nº 959.780-ES - Min. Paulo de Tarso Sanseverino - J. em 26.04.2011). Depreende-se, assim, que na primeira fase é arbitrado o valor básico ou inicial da indenização, levando-se em consideração o interesse jurídico lesado e os precedentes jurisprudenciais acerca da matéria. Já na segunda fase define-se o valor da indenização, ajustando-o às peculiaridades do caso em exame. Assim, o valor básico pode ser elevado ou reduzido de acordo com as seguintes circunstâncias in concreto: a) a gravidade do fato e suas consequências para a vítima; b) o grau de culpa do agente, inclusive eventual concurso de culpa concorrente; c) condições econômicas e pessoais das partes. Nesta primeira fase, indico os seguintes precedentes desta 17ª Câmara Cível, em que os danos morais decorreram do atraso na entrega de obra, como ocorreu no presente caso, em que a indenização foi fixada entre R$ 8.000,00 e R$ 20.000,00: TJPR - 17ª C.Cível - 0009775-40.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Desembargador Mário Luiz Ramidoff - J. 01.03.2021(R$10.000,00); TJPR - 17ª C.Cível - 0011194-51.2015.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Desembargador Lauri Caetano Da Silva - J. 20.05.2020 (R$20.000,00); TJPR - 17ª C.Cível - 0002895-85.2015.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Juiz Francisco Carlos Jorge - J. 01.03.2021(R$15.000,00); TJPR - 17ª C. Cível - 0029160-27.2015.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Desembargador Lauri Caetano da Silva - J. 08.08.2019 (R$ 8.000,00); TJPR - 17ª C. Cível - 0007800-36.2015.8.16.0001 - Fazenda Rio Grande - Rel.: Desembargadora Rosana Amara Girardi Fachin - J. 02.08.2018 (R$ 10.000,00). Para fins de fixação do quantum indenizatório deve ser considerada a capacidade econômica da parte devedora, bem como o caráter repressivo e pedagógico da reparação, propiciando à vítima uma satisfação e a necessária observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Isso porque, apesar da ré ter celebrado contrato de compra e venda com prazo determinado para entrega da obra, em desrespeito ao que minimamente se espera das partes em uma relação contratual regida pela boa-fé, descumpriu o aludido prazo em mais de três anos, frustrando a expectativa da parte autora em residir no imóvel adquirido. De tal modo, considerando os aspectos e precedentes acima expostos, reputo adequado ao caso concreto o arbitramento no montante de R$10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos autores, totalizando R$20.000,00, conforme arbitrado pelo juízo “ a quo”; .
Da Ação Declaratória de Nulidade de Leilão c/c indenização por perdas e danos (0002012-73.2017.8.16.0194).
Em relação à Ação Declaratória de Nulidade de Leilão, entendeu o MM. Magistrado de Primeiro Grau que, embora tenha sido reconhecido o atraso na entrega da obriga pelas requeridas, não se verificou qualquer abusividade no que tange às disposições contratuais pactuadas no compromisso de compra e venda, especialmente no que diz respeito a evolução do débito, de modo que não se desvinculam os autores da obrigação ao pagamento das prestações vencidas, de modo que reputou válida a aplicação do artigo 63 da Lei 4.591/64 com realização da alienação do imóvel por meio de leilão.
O contrato firmado entre as partes previu (mov. 1.4 - 1.5): “5.5 Na hipótese de inadimplemento do COMPRADOR, a mora não purgada se transformará em inadimplemento absoluto, quando, então a VENDEDORA poderá optar, a seu único e exclusivo critério por: Considerar vencida por antecipação a totalidade dos valores contratados, hipótese em que o COMPRADOR lhe pagará, além do principal, reajustável monetariamente, os juros de mora e multa acima convencionados, tudo cobrável através de ação competente, respondendo, ainda o COMPRADOR pelas custas processuais e honorários advocatícios Ou então renunciando à faculdade acima prevista, a VENDEDORA poderá considerar resolvido, de pleno direito, este contrato, ficando como titular da unidade autônoma na forma do item 5.6 e seguintesOu ainda, se não desejar permanecer como titular da unidade autônoma, poderá a VENDEDORA providenciar a alienação de todos os direitos e obrigações que o comprador seja titular, de acordo com o disposto nos itens 5.7 e seguintes.
(...) 5.7 Se a VENDEDORA optar pela alienação da unidade autônoma decorrente do inadimplemento do COMPRADOR, esta alienação será promovida pela VENDEDORA que é investida do mandato legal irrevogável a que se refere o §5 do art. 63 da Lei. 4.591/64, combinado com o art. 1º, inciso VII da Lei 4.864/65 cujos poderes lá discriminados são considerados como se aqui estivesse literalmente transcritos. 5.7.1. A sub-rogação do COMPRADOR será feita por alienação a terceiros da respectiva unidade autônoma, ou de direitos à sua aquisição, diretamente por meio de instrumento público ou particular, decorrente ou não de leilão, deduzindo-se do preço as quantias devias e respectivos encargos e penalidades (inclusive aqueles previstos nos itens 5.1, 5.5.1. e 5.6.4.) e depositando-se o saldo, porventura existente, em nome do COMPRADOR conforme adiante regrado. “

Insurgência da parte autora/compradora
Da aplicabilidade do artigo 63 da Lei 4.591/64
Insurge-se a parte autora em seu recurso aduzindo, inicialmente, a inaplicabilidade da Lei 4.591/64 no caso presente, eis que não se trata de incorporação contratada no regime “a preço de custo”. Sem razão. Como se vê, da leitura do contrato firmado entre as partes houve expressa previsão da aplicação do artigo 63 da Lei 4.591/64 para o caso de inadimplemento contratual por parte da compradora. Tal previsão encontra amparo legal eis que referido artigo teve sua aplicação ampliada pela Lei 4.864/65 em seu artigo 1º e incisos, que trata de medidas de estímulos à Construção Civil, possibilitando nos casos de contrato de compra e venda relativos a construção de habitação a prazo, como o presente, a utilização do instituto da alienação ali previsto: Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida, com o consequente reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas:(...) VI - A rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três) meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de 3 (três) prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeira prestação não paga.VII - Nos casos de rescisão a que se refere o item anterior, o alienante poderá promover a transferência para terceiro dos direitos decorrentes do contrato, observadas, no que forem aplicáveis, as disposições dos §§ 1º a 8º do art. 63 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ficando o alienante, para tal fim, investido dos poderes naqueles dispositivos conferidos à Comissão de Representantes.Também se afastam as alegações dos apelantes quanto a ausência de intimação pessoal de Clarialba em relação ao leilão extrajudicial. Ao que se vislumbra em item 9.12 do Contrato (mov. 1.5) os compradores no ato da assinatura outorgaram entre si poderes para receber intimações, tendo constado no instrumento que “se constituem mutuamente procuradores um do outro, para fins de receber citações, intimações e interpelação de qualquer procedimento (...)” de modo que realiza a citação ou intimação na pessoa de qualquer um deles estará completo o ato. Consta, ademais, da notificação encaminhada relativa as parcelas em atraso que foi encaminhada a ambos os compradores Paulo e Clarialba (mov. 93.12) com observação específica de que “um poderá receber a notificação em nome do outro, ante expressa previsão contratual de outorga de procuração recíproca”, tendo sido certificado o recebimento da notificação pelo Sr. Paulo Izidio Gnoatto (mov. 93.12).Assim, não há que se falar em nulidade ou ilegalidade na realização do leilão extrajudicial, o que afasta, por consequência, o pedido de indenização por danos morais. Da retenção dos valores adimplidos em caso de rescisão. Alegam os autores/apelantes que realizaram o pagamento do valor de R$ 350.458,69 (trezentos e cinquenta mil quatrocentos e cinquenta e oito reais e sessenta e nove centavos), o qual teria sido retido pela construtora após a realização do leilão, defendendo assim a necessidade de restituição, sob pena de ofensa ao artigo 53 do CDC, bem como por configurar enriquecimento sem causa, apontando a impossibilidade de retenção superior a 20% conforme entendimento jurisprudencial. Quanto a este ponto, observa-se que embora tenha sido objeto de pedido específico pelo apelante na inicial, não foi apreciado de maneira completa pelo Juízo “a quo”, pelo que se reconhece a omissão da r. sentença, sanando-a, desde logo, com julgamento nos termos do artigo 1.013, §3, III do CPC.
Pois bem. Observa-se do auto de leilão extrajudicial (mov. 23.2) que o imóvel objeto do contrato firmado entre as partes foi adjudicado por SPE RESERVA ECOVILLE/OFFICE - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A no valor da dívida em R$595.931,73, tendo em vista a ausência de lance mínimo, constando que “não sobejando saldo a devolver em favor de Paulo Izidio Gnoatto e Clarialba Liston Gnoatto”. Ainda que se aplique a legislação especial prevista em contrato (Lei 4.591/64 e 4.864/65), tendo sido constatada a legalidade do procedimento expropriatório pela via do leilão extrajudicial, com previsão de que a devolução de valores estaria restrita à existência de saldo excedente da arrematação, sua aplicação no caso deve ser analisada com ponderação acerca dos ditames do Código de Defesa do Consumidor, o qual tem observância obrigatória e impõe a devolução das parcelas pagas pelo adquirente nos contratos rescindidos (artigo 51, IV e art. 53 do CDC). Nesse sentido, inclusive, já se posicionou o STJ em caso semelhante: CONTRATO DE INCORPORAÇÃO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL DO ADQUIRENTE PELO CONDOMÍNIO. SALDO DEVEDOR. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO AO CONDÔMINO INADIMPLENTE DAS PARCELAS EFETIVAMENTE PAGAS. INCIDÊNCIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI 4.591/64.1. Afronta os princípios gerais de direito e a justiça contratual almejada pelo Código de Defesa do Consumidor a não restituição, ao condômino inadimplente, das parcelas efetivamente saldadas para a construção de empreendimento mediante contrato de incorporação.2. Cabível a restituição das parcelas adimplidas devidamente corrigidas, autorizada a retenção, pelo condomínio, de 15% do valor referente à comissão e multa remuneratória, a que se refere o § 4º do artigo 63 da Lei 4.951/64.3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.(REsp 472.533/MS, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 12/08/2003, DJ 25/08/2003, p. 318)

Ainda mais no caso em comento, em que houve adjudicação pela própria construtora vendedora, o que lhe permite, por certo, recuperado o direito sobre o imóvel renegociá-lo com terceiros. Nesse contexto a retenção integral dos valores pagos juntamente com o imóvel representaria enriquecimento sem causa pelas requeridas/apeladas. Ademais, ao que se verifica do caderno processual, houve habilitação dos autores/apelantes nos autos de Recuperação Judicial da SPE Reserva Ecoville -Office - Empreendimentos Imobiliários S/A em relação a crédito de 80% dos valores pagos, com reconhecimento da apelada nesse sentido (mov. 35.3) Verifica-se que o percentual de 20% de retenção no caso se mostra adequado e suficiente a ressarcir os gastos e prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio por inadimplemento dos compradores, bem como está em consonância ao entendimento do STJ no sentido de que o percentual de retenção, em caso de rescisão contratual por inadimplemento “deve variar de 10% (dez por cento) a 20% (vinte por cento), devendo ser apurado no caso concreto.” (AgInt nos EDcl no REsp 1857137/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 28/10/2021)
Assim, há que se determinar a devolução da quantia comprovadamente paga pelo comprador, permitida a retenção de percentual de 20% (relativos as despesas ocorridas, inclusive honorários, comissão e multa compensatória - §4, art. 63 da Lei 4.591/64),de forma imediata nos termos da súmula 543 do STJ.
De forma semelhante já se posicionou este E. Tribunal de Justiça anteriormente:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL "NA PLANTA" C/C INDENIZAÇÃO.INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DOS PROMITENTES COMPRADORES - ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS DO PREÇO ANTERIOR AO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - VALIDADE, NO CASO CONCRETO, DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A CONCLUSÃO DA OBRA (180 DIAS) - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO QUE OBSTA A RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA (CC, ART.476) - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - PROVIDÊNCIA REGULARMENTE PREVISTA NO CONTRATO - INTIMAÇÃO QUANTO À DATA E LOCAL DE REALIZAÇÃO DO ATO - DILIGÊNCIA REALIZADA NO ENDEREÇO INFORMADO NO CONTRATO - DEVER (DECORRENTE DA BOA-FÉ) DOS APELANTES DE MANTER SEUS DADOS ATUALIZADOS, A FIM DE PERMITIR A PERFEITA COMUNICAÇÃO ENTRE AS PARTES - EXIGÊNCIA DE INTIMAÇÃO, ADEMAIS, QUE NÃO DECORRE DE LEI, COMO CONDIÇÃO DE VALIDADE DO ATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS ATÉ O MOMENTO DO INADIMPLEMENTO - POSSIBILIDADE - DECORRÊNCIA DA VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - RESCISÃO CONTRATUAL CAUSADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES QUE PERMITE A RETENÇÃO DE PARTE DA IMPORTÂNCIA PAGA À PROMITENTE VENDEDORA - ENUNCIADO N. 543 DA SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA PREJUDICADA EM RAZÃO DO RECONHECIMENTO DA CULPA DOS PROMITENTES COMPROVADORES PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.(TJPR - 12ª C.Cível - AC - 1726781-5 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARDOZO OLIVEIRA - Unânime - J. 13.12.2017)
Na mesma linha é precedente do TJDF:
CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO. MORA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL NOS TERMOS DO ART. 63 DA LEI 4.591/64. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. BEM AJUDICADO PELA PROMITENTE VENDEDORA. PERDA TOTAL DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO ART. 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO COSUMIDOR. DIREITO DE RETENÇÃO. LIMITAÇÃO A 10%."Afronta os princípios gerais de direito e a justiça contratual almejada pelo Código de Defesa do Consumidor a não restituição, ao condômino inadimplente, das parcelas efetivamente saldadas para a construção de empreendimento mediante contrato de incorporação". Precedente do STJ. Não se discute a legalidade do procedimento relativo ao leilão extrajudicial, porquanto amparado por previsão legal e contratual. Não há, todavia, como deixar de reconhecer a ocorrência de enriquecimento sem causa, na medida que o imóvel restou adjudicado pela própria promitente vendedora ante a ausência de licitantes na segunda praça. Assim, é bem certo que, recuperado o direito sobre o imóvel, este será renegociado pela construtora, motivo pelo qual não soa razoável que mantenha retidos integralmente os valores desembolsados pelo promissário comprador. Ainda que o negócio jurídico esteja sujeito às regras estabelecidas na Lei nº 4.591/1964, a incompatibilidade entre este regramento e o Código de Defesa do Consumidor se resolve em favor da parte mais fraca da relação processual, evitando-se ainda o enriquecimento sem causa, Apelação provida.(TJDF - 20150111340468APC - 0038963-83.2015.8.07.0001 - Res. 65 CNJ- Relator Hector Valverde - Publicado no DJE : 08/02/2017 . Pág.: 318/321) (grifos nossos).

Nesse contexto, há que se dar parcial provimento ao recurso de Apelação dos autores, julgando parcialmente procedente o pedido na Ação Declaratória, determinando a restituição dos valores pagos pelos apelantes, abatido o percentual de 20% (vinte por cento). Em consequência, necessária a redistribuição dos ônus de sucumbência, a fim de que as custas processuais sejam custeados na proporção de 30% pela parte requerida , além de honorários advocatícios do patrono da parte contraria em 10% sobre o valor da condenação, e os 70% restantes pela parte autora, incluindo honorários advocatícios do patrono da parte adversa em 10% sobre o proveito econômico obtido (valor dado a causa subtraído o valor da condenação).
Tendo em vista o acolhimento parcial do recurso de Apelação da parte autora, com redistribuição da sucumbência, não há que se falar em aplicação de honorários recursais nos termos do artigo 85, §11 do CPC.

CONCLUSÃO:
Pelo exposto, nos termos da fundamentação, voto em:
Conhecer e negar provimento ao recurso de Apelação de PDF REALTY S/A EMRPEENDIMENTOS E PARTICIOAÇÕES e SPE RESERVA ECOVILLE/OFFICE - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A (ambas em recuperação judicial) - autos nº 0003096-17.2014.8.16.0194.Não conhecer do recurso de Apelação (2) de PAULO IZIDIO GNOATTO e CLARIALBA LISTON GNOATTO interposto nos autos de nº 0003096-17.2014.8.16.0194. Conhecer e dar parcial provimento ao recurso de Apelação de PAULO IZIDIO GNOATTO e CLARIALBA LISTON GNOATTO nos autos 002012-73.2017.8.16.0194, para julgar parcialmente procedente o pedido inicial, determinando a devolução das parcelas comprovadamente pagas, permitindo a retenção do equivalente a 20% pelas requeridas. Em consequência, redistribuir os ônus de sucumbência nos termos da fundamentação.