Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

VISTOS, etc.I – RELATÓRIO:Diego Curi Godoy apela da sentença de mov. 22.1, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo agente delegado responsável pelo 4º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba, para o fim de manter as exigências registrais constantes nas Diligências nºs 158 e 523, de 2020.Conta o apelante, em síntese, que (i) adquiriu do espólio do Sr. Emílio Ribeiro de Souza uma parte de 372m² do lote nº 20, da quadra 4, da planta Hauer I, transcrito sob nº 15.067, livro 3-E, do 3º Registro de Imóveis de Curitiba (com área total de 540,00m²); (ii) referido imóvel foi adjudicado no processo de inventário nº 0000002-07.1967.8.16.0001, da 10ª Vara Cível de Curitiba; (iii) a outra parte do imóvel (168m²) já foi devidamente individualizada em nome de terceiros por meio do sistema registral anterior, tendo matrícula específica como lote autônomo perante o 4º Registro (nº 72.118); (iv) tentou registrar a adjudicação administrativamente, mas em virtude de exigências registrais impossíveis de serem cumpridas, o 4º Registro de Imóveis suscitou dúvida registral; (v) na dúvida, o suscitante ofereceu como alternativas apurar a área remanescente de 372m² junto ao 3º Registro de Imóveis, possibilitando, assim, a abertura de matrícula posterior para registro da adjudicação ou, então, a abertura de uma matrícula para o imóvel todo (540m²), “descrevendo-se a área maior e transportando os registros das aquisições das partes ideais, que assim permanecerão até eventual e posterior desmembramento em lotes diversos e divisão de propriedade”; (vi) apresentou petição impugnando a segunda alternativa, “uma vez que além do lote já estar registrado neste situação através da transcrição 15.067 junto ao 3º Registro de Imóveis (jurisdição anterior), tal medida atingiria os direitos de terceiros pertinentes ao imóvel de 168,00m² regularmente matriculado sob nº 72.118 do 4º Registro de Imóveis de Curitiba, que consta como lote individualizado desde 1971”; (vii) pugnou pela adoção de uma terceira alternativa, consistente na abertura de matrícula específica para a parte remanescente de 372,00m² junto ao 4º Registro de Imóveis, “tendo em vista que foram apresentados todos os elementos caracterizadores da área residual (levantamento planimétrico, memorial descritivo, anotação de
responsabilidade técnica, anuência dos confrontantes, carta de adjudicação, etc.)”; (viii) entende que não se mostra necessária a apuração da delimitação do lote remanescente de 372,00m² perante o 3º Registro porque a outra parte (de 168,00m²) já possui registro específico no 4º Registro de Imóveis; e (ix) na sentença, o Juízo Singular acolheu a segunda alternativa apresentada pelo suscitante, sendo que “anteriormente à averbação da carta de adjudicação, incumbirá ao suscitado requerer a instauração de procedimento para delimitação e apuração da parte residual do imóvel, pela via administrativa ou judicial, caso haja recusa por parte do registrador”.
Defende que a sentença deve ser reformada, pois fere os princípios do direito adquirido, da isonomia e da coisa julgada.Alega que no ano de 1971, a transmissão de parte equivalente a 168,00m² do imóvel gerou a criação junto ao 4º Registro da transcrição nº 16.508, do livro 3-H, no qual o bem está descrito como lote autônomo.Afirma que como a divisão ocorreu em processo judicial, não houve necessidade de processo de realização do desmembramento previsto na Lei nº 6766/79. Ainda, que em 1975, a área de 168m² foi novamente vendida, culminando na abertura da transcrição nº 26.464, livro 3-M, com manutenção da descrição como “lote autônomo”.Aduz que “após 1976 com a promulgação da Lei de Registros Públicos nº 6.015/1973, o sistema de transcrições foi substituído pelo sistema de matrículas, porém, continuou sendo possível a abertura de registro específico para fração ideal, nos termos do item 31.1 do Provimento nº 356/1984 (Normas da Corregedoria do Foro Extrajudicial do Paraná)”.Argumenta que em 2017 foi aberta a matrícula nº 72.118, “onde foi mantido o lote de 168m² como autônomo (descrição individualizada do imóvel), nos termos do art. 176, § 1º, da LRP, atendendo aos princípios: da legalidade; da continuidade; da inscrição; da publicidade; da disponibilidade; da especialidade objetiva; da unitariedade da matrícula; da presunção e fé pública”.Destaca que “só o fato do imóvel possuir matrícula própria, ainda que fosse de fração ideal, já deve ser considerado como individualizado, quanto mais se for individuado e estremado, como é o caso do lote de 168m² criado ao tempo das transcrições e depois legitimamente matriculado”.Pontua que o registro da área de 168m² como lote autônomo está revestido de segurança jurídica. E mais, que uma vez desmembrada essa parte, “restou a parte ideal de 372,00m², a qual forçosamente deve ser subentendida como área remanescente autônoma, pendente de registro no 4º Registro (...)”.Aponta que ao concluir que é indispensável a prévia abertura da matrícula da totalidade do imóvel (540m²), a sentença atingiu no direito adquirido de terceiro sobre a área de 168m², “se convertendo em flagrante prejuízo para o atual proprietário da referida área, que terá a sua matrícula específica cancelada onde constam as construções devidamente regularizadas pelos padrões urbanísticos antigos, sendo impossível a regularização pela atual legislação urbanística”.Menciona que a matrícula nº 72.118, do 4º Registro de Imóveis, consubstancia ato jurídico perfeito, de modo que a sentença deve ser reformada, a fim de que determine ao 4º Registro de Imóveis a abertura de matrícula específica para a área adjudicada (372m²).Enfatiza que ambos os lotes foram individualizados por meio de decisões judiciais abarcadas pelo instituto da coisa julgada, oponíveis erga omnes.Frisa ser aplicável ao caso o princípio da isonomia previsto no art. 176, § 1º, I, da Lei nº 6015/73, e do art. 5º, caput, da Constituição Federal, de modo que ao lote de 372m² deve ser dado o mesmo tratamento conferido ao lote de 168m² e aos lotes adjacentes.Acentua que o Juízo Singular partiu da premissa equivocada, pois acreditou se tratar de pretensão para criação de duas matrículas para um único lote, enquanto se tratam, em verdade, de dois lotes distintos.Insta que a partir do momento em que foi criado o lote autônomo de 168m², automaticamente a parte remanescente de 372m² também se tornou autônoma, porém, sem registro.Argui que proprietário da área de 168m² não admite o cancelamento de sua matrícula e nem tampouco a unificação dos lotes em matrícula única, “haja vista que seu imóvel já se encontra legalmente individualizado e com as construções averbadas pelos padrões urbanísticos antigos, sendo impossível regularização pela legislação atual”.Destaca inexistir conflito de interesses, tendo em vista que o confinante e proprietário do lote de 168m² assinou o termo de anuência, o memorial descritivo e o levantamento planimétrico concordando expressamente com a criação específica para a área de 372m².Finaliza no sentido de que o caso deve ser analisado com base na equidade, ou seja, deve-se levar em consideração o resultado prático a ser alcançado.Com base nesses argumentos, requer o provimento do recurso, para simplesmente determinar a abertura de matrícula específica para o imóvel adjudicado (372m²) junto ao 4º Registro de Imóveis da Capital.Subsidiariamente, requer sejam averbadas na transcrição nº 15.068, do 3º Registro de Imóveis (i) a descrição completa do lote individualizado de 168m², nos moldes da matrícula nº 72.118, do 4º Registro de Imóveis, resguardados os direitos adquiridos do atual proprietário; (ii) a descrição completa da área de 372m², com base na carta de adjudicação, no memorial descritivo e no levantamento planimétrico constantes dos autos.
Ainda em caráter subsidiário, almeja o cancelamento da matrícula nº 72.118 perante o 4º Registro de Imóveis, com abertura de uma nova matrícula para os 540m², descrevendo cada fração individualizada e delimitada, assim como o posterior cancelamento dessa matrícula e a criação de 02 (duas) novas individualizadas, nas seguintes condições: (i) abertura de matrícula para o lote de 168m², “cujos dados serão transportados ipsis litteris da matrícula nº 72.118 (situação redundante), resguardando os direitos adquiridos do atual proprietário”; e (ii) abertura de matrícula específica para o lote de 372m², nos termos da documentação constante dos autos (mov. 27.1).O Ministério Público, em primeiro e segundo graus, manifestou-se pelo não provimento do recurso (mov. 33.1 dos autos de origem e 9.1 do presente recurso).

II – VOTO:É inquestionável que no ano de 1957 foi aberta perante o 3º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba a transcrição nº 15.067, relativamente ao lote nº 20, quadra 04, da Planta Hauer, com área de 540m² e a seguinte descrição (mov. 1.11):Terreno constituindo o lote no 20-vinte- da quadra no 04-quatro-, da Planta Hauer, medindo 12mts.-doze metros- de frente para a rua nº 17-dezessete-, daquela planta, no Xaxim Cercado desta cidade, fazendo esquina para a rua nº 36-trinta e seis-, onde mede 45mts.-quarenta e cinco metros, sem benfeitorias, limitando de um lado, com o lote no 19, e pelos fundos com o lote no 10, ambos da mesma planta, imóvel esse adquirido em maior área rural, conforme transcrição no 22.089, no livro 3-G, da 1ª circunscrição desta comarca”
Nos anos de 1971, 1975 e 2007, parte ideal desse imóvel, equivalente a 168m², passou por 02 (duas) vendas e uma doação, fatos que ensejaram a abertura das transcrições nºs 16.508 e 26.464 e da matrícula imobiliária nº 72.118, respectivamente, todas perante o 4º Registro de Imóveis de Curitiba.
A parte ideal de 168m² (registrada em nome de Reginaldo Antônio Kotowicz) está assim descrita na matrícula imobiliária nº 72.118 (mov. 1.17):“Terreno constituído de parte do lote 20, da quadra nº 4, da Planta Hauer, situada no Hauer, nesta Cidade, medindo 14,00 metros de frente para a Rua nº 36, atualmente denominada Rua São Bento, do lado direito de quem da referida rua olha o imóvel, confronta com o remanescente do lote 20, onde mede 12,00 metros, do lado esquerdo confronta com o lote nº 10, onde mede 12,00 metros, e na linha de fundos confronta com o lote nº 19, onde mede 14,00 metros, perfazendo a área total de 168,00m², contendo 3 lojas com área global de 112,00m², situada a Rua São Bento nos nºs 590/292/294, sendo que em uma das lojas foi efetuada uma reforma de 27,19m² e uma ampliação de 126,00m², situado do lado par da citada Rua São Bento, distante 31,00 metros da Rua Anne Frank. Com a indicação Fiscal nº 64.031.020.000-7, do Cadastro Imobiliário Municipal”.
A área remanescente (de 372m²) permaneceu transcrita sob nº 15.067, no 3º Registro Imobiliário e acabou sendo adjudicada por Diego Curi Godoy nos autos de inventário nº 0000002-07.1967.8.16.0001, em trâmite perante a 10ª Vara Cível de Curitiba.Expedida a carta de adjudicação em 27.08.2019, o 4º Registro de Imóveis de Curitiba apresentou a nota de diligência registral nº 158, por meio da qual destacou que a regularização da situação dependia das seguintes providências (mov. 1.14): “1-) Nas certidões expedidas pelo 3º Registro de lmóveis local devem constar (artigo 176 da Lei nº 6.0151/73 e art. 497 do Código de Normas Extrajudiciais do Paraná):a) a descrição completa do imóvel apurado o remanescente, com todos os elementos individualizadores dele (a indicação do número do lote, do lado, se par ou ímpar, e do arruamento, a área, o número da quadra, a localização, o Município, as características e confrontações, o nome do bairro ou lugar, de acordo com a lei municipal, a distância métrica da esquina mais próxima, o respectivo número predial e a inscrição no cadastro municipal);b) a qualificação completa dos proprietários, com indicação do nome completo, nacionalidade, profissão, número do RG e do CPF, estado civil, regime de bens, data do casamento e endereço completo.Caso Transcrições não constem tais elementos, providenciar a inclusão de tais informações perante o 3º Registro de Imóveis local, apresentando-se posteriormente as certidões atualizadas das Transcrições.- Tal exigência permanece uma vez que nas certidões apresentadas não consta as informações supramencionadas”.
Cumprido o item “b”, o 4º Registro de Imóveis expediu nova nota de diligência registral (nº 523, de 2020) reforçando a necessidade de cumprimento do item “a” para a abertura de matrícula da área remanescente (mov. 1.16).Por entender ser desnecessária a medida, o interessado Diego Curi Godoy pugnou pela suscitação de dúvida (mov. 1.15), o que foi levado a efeito pelo Oficial Registrador (mov. 1.18).Na sentença, o MM. Juiz manteve as exigências constantes das diligências registrais nºs 158 e 523, contra o que se insurgiu o adjudicante.Contudo, sem razão.Bom, de partida, registre-se que ao contrário do consignado pelo apelante, a sentença não determinou a abertura de uma matrícula para a área total de 540m², o que certamente acarretaria prejuízo a Reginaldo Antônio Kotowicz (proprietário da parte ideal de 168m²).Em verdade, o MM. Juiz se limitou a determinar a observância das diligências registrais nºs 158 e 523, por meio das quais o 4º Registro de Imóveis de Curitiba esclareceu que, para a abertura de matrícula do remanescente de 372m², seria necessária a correta individualização da área. E não vejo razões para a alteração desse entendimento. Explico melhor.No processo registral brasileiro vige o princípio da especialidade, segundo o qual todo imóvel passível de registro deve ser perfeitamente individualizado.O professor Luiz Guilherme Loureiro explica a importância desse princípio:“De acordo com o princípio da especialidade, todo imóvel que seja objeto de registro deve estar perfeitamente individualizado (...).A identificação do imóvel é feita mediante a indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, código e dados constantes do CCIR (certificado de cadastro de imóvel rural) se rural; ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver (...).A descrição geométrica não é suficiente para a observância do princípio da especialidade. deve haver uma amarração geográfica, que marque a posição do imóvel no espaço, e essa amarração são os nomes dos confrontantes, enquanto não instituído um cadastro em que todos os imóveis se enquadrem dentro de meridianos e paralelos.(...)No caso de divisão ou desmembramento de imóvel, deve ser especializada não só a parte desmembrada, como também a parte remanescente (...)” (in Registros Públicos – Teoria e Prática. 10ª ed., rev., atual e ampl. Salvador: Editora Juspodivm, 2019, p. 618/620 – destaquei).
A necessidade de individualização do imóvel a ser registrado está prevista no art. 176, § 1º, da Lei nº 6.015/1973:Art. 176. O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei.II – são requisitos da matrícula:1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;2) a data;3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
Ainda, o art. 497, do Código de Normas do Foro Extrajudicial, deste Tribunal de Justiça, assim prevê:Art. 497. Consideram-se elementos individualizadores do imóvel:I -quando urbano: a indicação do número do lote, do lado, se par ou ímpar, e do arruamento, a área, o número da quadra, a localização, o Município, as características e confrontações, o nome do bairro ou lugar, de acordo com a lei municipal, a distância métrica da esquina mais próxima, o respectivo número predial e a inscrição no cadastro municipal; eII -quando rural: a denominação, a área, as características e confrontações, a localidade, o Município, o número da indicação cadastral e códigos de cadastramento ou identificação no Incra e na Receita Federal para fins de ITR, a indicação de quilômetro de sinalização quando fronteiriços a estrada sinalizada.
É em razão do princípio da especialidade e dos comandos legais acima mencionados que se faz necessária a prévia individualização da área remanescente junto ao 3º Registro de Imóveis (onde está registrada a transcrição nº 15.067), não havendo que se falar em ofensa aos princípios do direito adquirido, da isonomia e da coisa julgada.Note-se, da análise da certidão da transcrição nº 15.067, percebe-se que a área total de 540m² foi corretamente individualizada, e que na data de 19.12.2019, foi averbada a informação de que a parte ideal de 168,00m² havia sido matriculada junto ao 4º Registro de Imóveis sob o nº 72.118 (mov. 1.11).Nessa matrícula, a área de 168,00m² também foi corretamente individualizada (como parte do lote 20, da quadra nº 4, da Planta Hauer), sendo intuitivo concluir que o 4º Registro de Imóveis necessita da individualização do remanescente (372m² adquiridos pelo adjudicante) para a abertura da correspondente matrícula, até porque ao Registrador não é conferido o poder de supor as características do imóvel a ser registrado.O fato de Reginaldo Antônio Kotowicz (que adquiriu os 168m²) ter anuído com o memorial descritivo e com o levantamento topográfico colacionados no mov. 1.13 não socorre o apelante.A um, porque a própria documentação acima mencionada revela que o lote remanescente possui outros confrontantes além do adquirente da área de 168m².A dois, porque a mera apresentação dos documentos perante o 4º Registro não se mostra suficiente, sendo necessário que a área remanescente seja individualizada, antes, no 3º Registro de Imóveis, onde está registrada a transcrição nº 15.067.É o que se extrai do art. 549, do Código de Normas do Foro Extrajudicial, desta Corte: “o registrador abrirá matrícula de imóvel a requerimento, por escrito, do proprietário, independentemente de ser lançado qualquer registro ou averbação, desde que existam, no registro anterior, todos os elementos caracterizadores do imóvel”.O Ministério Público corretamente opinou pela necessidade de individualização da área remanescente (mov. 19.1):“Pela análise do histórico do imóvel em questão, observa-se que em 1957 foi aberta a matrícula nº 15.067 no 3ºRegistros de Imóveis de Curitiba, referente ao lote de terreno nº 20, da quadra nº 4, da planta Hauer, medindo 540,00 m².Ocorre que em 1971, parte desse imóvel, correspondente a 168,00 m², foi vendida e uma nova matrícula referente à essa porção foi aberta no 4º Registro de Imóveis de Curitiba, sob o nº 72.118. Acontece que, a parte remanescente do lote, correspondente a 372,00 m², permanece transcrita na matrícula nº 15.067 do 3º Registro de Imóveis de Curitiba.Diante disso, o requerente, DIEGO CURY GODOI, almeja o registro exclusivo desta área remanescente de 372,00 m², em seu nome, mediante a abertura de nova matrícula perante o 4º Registro de Imóveis de Curitiba. Como consequência dessa situação, uma vez que já existe no 4º Registro de Imóveis de Curitiba uma matrícula aberta para a parte de 168,00 m² do imóvel em questão, para que seja possível a abertura de uma nova matrícula para aparte remanescente (372,00 m²) é necessário que a descrição do imóvel seja complementada perante o 3º Registro Imóvel de Curitiba, com a apuração da área remanescente, nos termos do artigo 213, §7, da Lei de Registros Públicos”.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso. III - DECISÃO:Acordam os integrantes do 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.