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Processo:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Empreendimentos Imobiliários Paraíso LTDA e Noeli de Castro Gregorio, em face da sentença de mov. 39.1, na Suscitação de Dúvida nº 0001058-04.2019.8.16.0179, ajuizada pelo Cartório de Registros de Imóveis da 4ª Circunscrição de Curitiba, representado por Marcio de Vasconcelos Martins, que julgou procedente a dúvida, mantendo as exigências formuladas na nota de diligência registral contida no mov. 1.2, com o consequente cancelamento da prenotação n.° 322.576, ante o decurso do prazo de 30 (trinta) dias sem o atendimento (art. 205 da Lei de Registros Públicos) pela parte suscitada das exigências legais.
O d. juízo singular fundamentou sua decisão ponderando que, ao contrário do que argumentam os suscitados, prazo de validade da incorporação e prazo de carência não se confundem, nos termos dos artigos 33 e 34 da Lei nº 4.591/64, de forma que a renúncia do prazo de carência (desistência) não é suficiente à comprovação da concretização da incorporação, mas apenas implica a renúncia à desistência do empreendimento. Outrossim, asseverou que “não se pode comprovar a concretização da incorporação imobiliária sem que tenha sido realizado seu próprio registro (como em relação ao negócio entabulado em 05/12/2006) ou muito tempo após este (como quanto ao negócio de 2013 entre as suscitadas)”, referindo-se ao contrato de compromisso de compra e venda e à escritura pública de compra e venda entre as suscitadas (mov. 9.2 e 9.4). Pontuou, ainda, que “o pedido de revalidação da incorporação não foi instruído com todos os documentos e requisitos legais, além do que alguns dos que foram apresentados são datados de muito tempo, estando evidentemente desatualizados, mormente em razão da data do registro da incorporação” (mov. 39.1 – autos de origem).
Inconformada, a apelante alega que as provas apresentadas comprovam a concretização da incorporação, como a renúncia ao prazo de carência para efetivação previsto no art. 34 da Lei 4.591/64, que demonstra a existência de alvará de construção contemporâneo à incorporação no próprio ato do registro.
Expõe que, na matrícula consta a informação de que, à época do registro da incorporação, foram apresentadas todas as certidões e documentos determinados por lei, e que tais documentos são anteriores à comercialização, ainda que o contrato de comercialização seja anterior ao registro da incorporação.
Aduz que o magistrado de piso desconsiderou o fato de que a celebração do contrato de compra e venda com terceiro de boa-fé adquiriu efeito erga omnes com o registro na matrícula, e as indicações fiscais geradas pelo município de Curitiba individualizaram cada uma das unidades do condomínio.
Sustenta que “o registro da renúncia, o alvará registrado, as certidões apresentadas, os demais documentos que constam expressamente na matrícula, o contrato particular à época, e a abertura de indicação fiscal autônoma para cada unidade dão conta de que o empreendimento foi concretizado”, e cita, ainda, que “segundo entendimento do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil 2 , a incorporação é concretizada quando ‘o incorporador renuncia ao seu direito de arrependimento, registrando o memorial de incorporação, agora sem mais qualquer prazo de carência, o que faz com que a incorporação se perfaça e se perfectibilize com o registro no cartório imobiliário competente’.”.
Argumenta que a Lei condicionou a revalidação da incorporação à ausência de concretização, possibilitando ao incorporador estipular a carência de 180 dias em caso de desistência do empreendimento, o que seria desnecessário no caso, já que há prova da concretização da incorporação na própria matrícula.
Requereu o provimento do recurso, com a reforma da sentença para reconhecimento da concretização da incorporação do imóvel quando do seu registro, sendo desnecessária a revalidação ou a apresentação da documentação já aprovada. Sucessivamente, requer seja considerada revalidada a incorporação com a apresentação de certidões atualizadas, dispensada a apresentação de novos documentos requeridos na exigência registral (mov. 106.1 – autos de origem).
O Ministério Público em Primeiro Grau apresentou contrarrazões no mov. 53.1, pedindo pelo não provimento do recurso.
A d. Procuradoria Geral de Justiça se manifestou pelo conhecimento e desprovimento do recurso (mov. 14.1).
É o que importava relatar.



FUNDAMENTAÇÃO
Consigne-se, de início, que se encontram presentes os pressupostos intrínsecos de admissibilidade dos recursos, quais sejam, o cabimento, a legitimidade e o interesse, bem como os pressupostos extrínsecos, consistentes na tempestividade e na regularidade formal, razão pela qual dele conheço.
No mérito, entendo que o recurso deve ser desprovido, como passo a expor.
A pretensão recursal das apelantes se direciona contra a sentença de mov. 39.1 dos autos de origem, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador do Cartório de Registros de Imóveis da 4ª Circunscrição de Curitiba, entendendo correta a exigibilidade da apresentação da documentação elencada no art. 32 da Lei 4.591/64, devidamente atualizada, para revalidação da incorporação do imóvel.
Com efeito, assim dispõem os artigos. 33 a 34 da Lei 4.591/1964:Art. 33. Se, após cento e oitenta dias da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento, o incorporador só poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido, a que se refere o art. 32.Parágrafo único. Enquanto não concretizada a incorporação, o procedimento de que trata o caput deverá ser realizado a cada cento e oitenta dias.Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea "n", do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação. (...) – (Grifei)
Compulsando os autos, verifica-se que o registro da incorporação foi feito no dia 24/01/2007 (mov. 1.3 – autos de origem); já o requerimento de revalidação da incorporação do imóvel se deu apenas em 08/11/2018 (mov. 1.1 – autos de origem), ou seja, mais de 10 anos após o registro da incorporação.
Ao contrário do que sustentam os apelantes, o prazo contido no art. 34, supracitado, não diz respeito à concretização da incorporação. A sua renúncia, então, apenas está vinculada à impossibilidade de desistência do incorporador quanto às suas responsabilidades relativas à obra, e não à efetiva concretização da incorporação.
Sobre tal conceito, colhe-se das lições de Caio Mario da Silva Pereira:“(...) Prendendo o incorporador ao negócio, a lei lhe dá prazo para sondar condições de aceitação do mercado. Prazo relativamente apertado, embora prorrogável. Ao tomar as primeiras providências relativas a um conjunto residencial, comercial ou profissional, o incorporador, não tendo certeza das condições de mercado, pode admitir a hipótese de arrependimento. Entretanto, para que não incorra nas perdas e danos, deve proceder lisamente, deixando consignada a ‘faculdade de desistir’. Para usá-la, terá de deixar, com os documentos a serem arquivados em Cartório, a ‘declaração expressa do prazo de carência’”. (...) Vale, pois, acentuar uma distinção, que é da maior importância e de repercussão funda nas relações com os clientes: o incorporador é vinculado ao negócio e obrigado a promovê-lo, não lhe sendo lícito prender indefinidamente à incorporação; tem, para concretizá-la, o prazo de 180 dias, prorrogável mediante revalidação da certidão do registro. Se não a concretiza no prazo ou na sua prorrogação, responde pelos prejuízos e sujeita-se às penalidades”[1].
E assim também ensinam Sílvio de Salvo Venosa e Lívia Van Well:“(...) A letra m do dispositivo em questão se refere ao arquivamento da certidão de instrumento de mandato outorgado pelo proprietário do terreno ou promitente equivalente, ao incorporador para exercer os poderes inerentes à incorporação e alienação das unidades, conforme exigência do art. 31, § 1º. Feita a inscrição imobiliária, o incorporador terá prazo de 60 dias a contar do prazo final de carência, se houver, para promover a celebração do contrato relativo à fração ideal do terreno, do contrato de construção e da Convenção de Condomínio (art. 35). A lei faculta ao incorporador estabelecer prazo de carência. Trata-se de lapso temporal destinado à avaliação econômica, financeira e mercadológica, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento (art. 34). O prazo máximo de carência é de 180 dias, prazo de validade do registro imobiliário (art. 33). (...)Como expusemos, o incorporador pode desistir do empreendimento no prazo de carência. Nesse caso, deve devolver as quantias recebidas dos adquirentes, no prazo de 30 dias, sob pena de execução (art. 36).”[2]
Depreende-se da doutrina que o decurso – ou a renúncia – do prazo de carência não leva, automaticamente, a concluir pela concretização da incorporação.
E, não obstante as apelantes tenham se valido de orientação do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) para sustentar que a renúncia ao prazo de carência, com registro no cartório imobiliário, perfaz a incorporação, a Consultoria do Instituto ressalvou expressamente a existência de entendimentos contrários à orientação existentes na Corregedoria-Geral de cada estado e a jurisprudência local:
Em rápida síntese, temos a concretização da incorporação quando:a) o incorporador renuncia ao seu direito de arrependimento, registrando o memorial de incorporação, agora sem mais qualquer prazo de carência, o que faz com que a incorporação se perfaça e se perfectibilize com o registro no cartório imobiliário competente; b) quando, registrada a incorporação, sem prazo de carência, se o empreendedor negociar qualquer unidade autônoma, dentro de 180 dias, a contar do registro da incorporação, estando ou não o contrato registrado, OU SE FICAR DEMONSTRADA CONTRATAÇÃO PARA A CONSTRUÇÃO EM REFERÊNCIA, DENTRO DO SOBREDITO PRAZO DE 180 DIAS.Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos que sejam obedecidas as referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.[3] (Grifei)
E, falando-se em jurisprudência local, cita-se recente precedente:
APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. DILIGÊNCIA REGISTRAL QUE EXIGE A COMPROVAÇÃO DA CONCRETIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO NO PRAZO DE 180 DIAS A CONTAR DO RESPECTIVO REGISTRO OU, ENTÃO, SUA REVALIDAÇÃO, COM A APRESENTAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO ELENCADA NO ART. 32 DA LEI 4591/64. DILIGÊNCIA QUE ESTÁ DE ACORDO COM O DISPOSTO NO ART. 33 DA LEI EM COMENTO. CONCRETIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO NÃO COMPROVADA, NO CASO. RENÚNCIA AO PRAZO DE CARÊNCIA (ART. 34 DA LEI 4591/64) QUE NÃO AUTORIZA CONCLUIR, POR SI SÓ, QUE A INCORPORAÇÃO SE CONCRETIZOU. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO QUE TAMPOUCO SE PRESTAM A COMPROVAR A CONCRETIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO, NA MEDIDA EM QUE REMONTAM A DATAS ANTERIORES À DO PRÓPRIO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO, PRÁTICA INCLUSIVE VEDADA PELO CAPUT DO ART. 32 DA LEI 4591/64. DILIGÊNCIA ADEQUADA. SENTENÇA MANTIDA.RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0000678-78.2019.8.16.0179 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO -
J. 25.11.2021)
Cabe lembrar que, nos termos do suprarreferido art. 33 da Lei 4591/64, o registro da incorporação é válido apenas por 180 dias; não tendo sido concretizado, o registro da transmissão de alguma fração ideal fica condicionado à revalidação, com averbação de certidões atualizadas.
In casu, em que pese o esforço argumentativo das recorrentes, que alegam que “embora à época da comercialização da unidade mencionada no contrato particular seja anterior (dezembro/2016) ao registro (janeiro/2007), se vê que todos os documentos apresentados são anteriores, de modo que por uma razão lógica o pedido também é anterior”, o conjunto probatório trazido dá conta de que a incorporação foi registrada apenas em 2007, tornando necessária sua revalidação.
Nesse tocante, cabe observar que o alvará para execução de obra bem como o contrato de compromisso de compra e venda (movs. 9.3 e 9.4 – autos de origem) remetem a datas anteriores ao registro da incorporação, prática vedada no caput do art. 32 da Lei 4.591/65: “O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação (...)”.
Para mais, como salientou a douta Procuradoria-Geral no parecer exarado no mov. 14.1, “o procedimento de suscitação de dúvida possui natureza administrativa, equiparado ao de jurisdição voluntária, e se destina a dirimir dúvidas acerca da (im)procedência da exigência feita pelo Oficial, o que não impede a propositura de ação cabível (v. art. 204, Lei n. 6.015/1973), motivo pelo qual é vedado o exame de questões contenciosas complexas”.
Por fim, indefiro os pedidos das apelantes formulados nas petições de mov. 18.1 e 19.2 (autos recursais), tocantes à juntada de fatos novos e à intimação do Ministério Público e do Oficial do 4º Registro de Imóveis de Curitiba para manifestação sobre os documentos trazidos.
A uma, porque os tais referem-se a imóvel estanho à presente lide, e o fato de serem condomínios vizinhos não implica, por si só, sua correspondência com o contexto fático discutido no caso em tela. A duas porque, ainda que tenha havido averbação de compra e venda em condomínio vizinho, sem a concretização da incorporação ou a revalidação, a necessidade ou não da regularização da situação de outro imóvel deve ser objeto de suscitação autônoma, que será integrada com o conjunto probatório atinente, e não permite concluir que o procedimento debatido nestes autos seja executado fora dos termos legais já aludidos.
Assim, vislumbra-se que as apelantes não lograram êxito em comprovar a concretização da incorporação do imóvel e que a exigência formulada pelo Oficial do Cartório de Registros de Imóveis da 4ª Circunscrição de Curitiba é regular e adequada, motivo pelo qual deve ser mantida incólume a sentença atacada.
Por conseguinte, voto por conhecer e desprover o recurso de apelação cível.
É como voto.