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Processo:

Vistos, etc.Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba, a qual foi assim relatada e decidida pelo Juiz de Direito Substituto Gustavo Tinôco de Almeida (mov. 32.1):Trata-se de dúvida suscitada pelo 4º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba em relação ao título prenotado em 22 de Janeiro de 2019, sob o n. 321.474.Asseverou ter corrido a apresentação de escritura de compra e venda lavrada em 18.12.2018 junto ao 7º Tabelionato de Notas relativa ao bem imóvel sob a Matrícula 71.015 do 4º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba relativo a Unidade 1.Anotou não ter ocorrido o registro, uma vez que a incorporação imobiliária foi registrada em 12.02.2007 sem prova de sua concretização ou revalidação, consoante determinação contida no art. 33, da Lei 4.591/64 e já restarem ultrapassados 180 dias contados do referido registro. Sustentou não ser possível confundir-se o prazo de carência previsto no art. 34, da Lei 4.591/64 e aquele relativo à validade do registro de incorporação nos termos do art. 33, da Lei 4.591/64. Anotou que a demonstração da concretização da incorporação pode se dar mediante a apresentação de documento de alienação futura de unidade autônoma com cópia autenticada ou original de compromissos de compra e venda celebrados dentro do prazo de 180 dias da data do registro da incorporação, cópia autenticada do contrato de empreitada com a construtora da obra, cópias autenticadas de notas fiscais de materiais de construção ou certidão da Prefeitura Municipal indicando que a obra foi iniciada em até 180 dias da data do registro da incorporação e que não foram analisados documentos por não constituírem título hábil a análise nem registro, na forma do art. 221, da Lei 6.015/73.Juntou documentos (mov. 1.2 a 1.6).A interessada apresentou impugnação ao mov. 9 aduzindo, em síntese, ter renunciado ao prazo de carência previsto em Lei 4.591/64 e que todos os documentos necessários à incorporação imobiliária foram devidamente apresentados, motivo pelo qual resta devidamente demonstrada a incorporação. Foi acostado documento ao mov. 18.O Ministério Público manifestou-se pela procedência da dúvida junto aos mov. 21 e 29.É o necessário relatório. Passo a decidir.(...)Ante o exposto, resolvo o processo com análise de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil e julgo procedente a dúvida.Após o trânsito em julgado, determino a restituição à interessada dos documentos apresentados e que o Sr. Agente Delegado do 4º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba cancele a prenotação.Custas pela parte interessada.Cumpra-se o disposto no Código de Normas da E. Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Paraná.Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oportunamente, arquivem-se.Inconformada, recorre a Empreendimentos Imobiliários Paraíso Ltda., ora apelante (mov. 43.1), alegando, em síntese, que “...a r. sentença não considerou que a concretização da incorporação (ponto controvertido), ao contrário do exposto, ocorreu conforme as provas apresentadas, bem como pelas razões expostas”. A propósito, diz que “...quando realizado o registro da incorporação a apelante Paraíso expressamente renunciou ao prazo de carência previsto em Lei”, o que, de acordo com ela, “demonstrou a concretização da incorporação no próprio ato de registro. Afinal, se não exercido o direito de renúncia, a concretização do empreendimento é conclusão lógica”. Além disso, ressalta que, juntamente com o registro da incorporação, anexou alvará de construção. Não bastasse, aponta a existência de instrumentos particulares de compromisso de compra e venda das unidades contemporâneos à incorporação, tudo, enfim, para comprovar que ela, tal como alega, se concretizou. Aduz, ainda, que “segundo entendimento do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, a incorporação é concretizada quando ‘o incorporador renuncia ao seu direito de arrependimento, registrando o memorial de incorporação, agora sem mais qualquer prazo de carência, o que faz com que a incorporação se perfaça e se perfectibilize com o registro no cartório imobiliário competente’”. Acrescenta, ademais, que há “...registro expresso de que as cláusulas da convenção de condomínio foram especificadas no título que deu origem ao registro da incorporação”. Conclui, então, que, no caso, “o registro da renúncia, o alvará registrado, o contrato particular à época, e a abertura de indicação fiscal autônoma para cada unidade dão conta de que o empreendimento foi concretizado”. Pede, então, a reforma da sentença, “...porquanto a incorporação estava concretizada já quando de seu registro, não havendo necessidade de revalidação ou apresentação de toda a documentação já aprovada”.Em seguida, os autos vieram ao Tribunal e, ato contínuo, foram encaminhados à Procuradoria-Geral de Justiça, que se pronunciou pelo desprovimento do apelo (mov. 14.1-TJ).É o relatório.

Direito ao ponto: a apelante não tem razão.É que, diferentemente do que argumenta, não há prova, no caso, da concretização da incorporação no prazo no prazo de 180 dias a contar do respectivo registro, o que, de conseguinte, torna correta a exigência formulada pelo Oficial do 4º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba, a fim de que ela apresente novamente a documentação elencada no art. 32 da Lei 4591/64, devidamente atualizada, diligência que, aliás, está de acordo com o disposto no art. 33 da Lei em comento.Ora, como se depreende dos documentos juntados aos autos, o registro da incorporação foi feito no dia 24/01/2007 (mov. 1.3).A escritura pública de compra e venda do lote que aqui se discute, a sua vez, foi levada a registro apenas no dia 18/12/2018 (mov. 1.2), ou seja, mais de 10 anos depois do registro da incorporação.O simples fato de a apelante ter renunciado ao prazo de carência de que trata o art. 34 da Lei 4591/64, ao contrário do que sustenta, não autoriza concluir, por si só, que a incorporação tenha se concretizado. A propósito, como bem destacou o juiz de origem, “o prazo de carência vincula-se à desistência do incorporador quanto a suas responsabilidades frente a obra e não a sua efetiva concretização”.Vale conferir, por oportuno, a lição de Caio Mario da Silva Pereira, no sentido de que “prendendo o incorporador ao negócio, a lei lhe dá prazo para sondar condições de aceitação do mercado. (...) Ao tomar as primeiras providências relativas a um conjunto residencial, comercial ou profissional, o incorporador, não tendo certeza das condições de mercado, pode admitir a hipótese de arrependimento. Entretanto, para que não incorra nas perdas e danos, deve proceder lisamente, deixando consignada a ‘faculdade de desistir’. Para usá-la, terá de deixar, com os documentos a serem arquivados em Cartório, a ‘declaração expressa do prazo de carência’”. (...) Vale, pois, acentuar uma distinção, que é da maior importância e de repercussão funda nas relações com os clientes: o incorporador é vinculado ao negócio e obrigado a promove-lo, não lhe sendo lícito prender indefinidamente à incorporação; tem, para concretizá-la, o prazo de 180 dias, prorrogável mediante revalidação da certidão do registro. Se não a concretiza no prazo ou na sua prorrogação, responde pelos prejuízos e sujeita-se às penalidades.”(in Condomínio e Incorporações. 14 ed. Rio de Janiero: Forense, 2021).Como se vê, o prazo de carência se presta apenas a, conforme o caso, isentar o incorporador das penalidades previstas em lei, mas não autoriza concluir pelo seu simples decurso – nem mesmo pela sua renúncia – que a incorporação tenha se concretizado.Cumpre frisar, nesse passo, que a orientação do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil a que a apelante se refere em seu apelo, quando lida em sua íntegra, ressalva expressamente as disposições das normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado, bem como a jurisprudência local, daí porque não há que se aplicá-la de forma indiscriminada ao caso; confira-se:Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos que sejam obedecidas as referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.[1]E os documentos mencionados pela apelante, em especial o compromisso de compra e venda do lote aqui tratado (mov. 1.5), além do alvará de construção (mov. 1.3), tampouco se prestam a comprovar a concretização da incorporação. Afinal, eles remontam a datas anteriores à do próprio registro da incorporação, prática que, como bem observou a Procuradoria-Geral de Justiça (mov. 14.1-TJ), é inclusive vedada pelo caput do art. 32 da Lei 4591/65.Nesse norte:APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DA SUSCITANTE – NEGATIVA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS – PRETENSÃO DO RECONHECIMENTO DE QUE AS EXIGÊNCIAS FEITAS PELO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS ERAM DESNECESSÁRIAS E ABUSIVAS – ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ NO RESP Nº 1.490.802/DF – INAPLICABILIDADE, NA CASUÍSTICA – ADEQUAÇÃO DAS EXIGÊNCIAS, DE ACORDO COM O ART. 32 DA LEI 4.591/64 E O ART. 237 DA LEI 6.015/73 – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DO PROMESSA DE COMPRA E VENDA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS ANTERIORMENTE AO REGISTRO DO MEMORIAL DA RESPECTIVA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA (ARTS. 28, PARÁGRAFO ÚNICO, E 32, DA LEI Nº 4.591/64) – MANUTENÇÃO DA DILIGÊNCIA REGISTRAL –EXISTÊNCIA, ADEMAIS, DE ANTERIOR PROTOCOLO DE ESCRITURA PÚBLICA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO TRANSFERINDO O IMÓVEL A TERCEIROS – PRINCÍPIOS DA PRIORIDADE E DA CONTINUIDADE REGISTRAL – NOTA DE DILIGÊNCIA VÁLIDA – SENTENÇA CONFIRMADA – RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 12ª C.Cível - 0013778-24.2017.8.16.0033 - Pinhais - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANTONIO DOMINGOS RAMINA JUNIOR - J. 08.08.2019).Passando-se as coisas desse modo, fica clara a adequação da exigência formulada pelo Oficial do 4º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba, com o que saída não resta senão manter a sentença.Posto isso, voto no sentido de negar provimento ao apelo.