Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – Trata-se de recurso de apelação interposto pelo réu Sebastião Luiz Pelogia Ferreira contra sentença (mov. 210.1), proferida nos autos de Ação de Despejo ajuizada por Juliana Sprengel em face dele e de Edno Furlan, que julgou procedente o pedido inicial para confirmar a tutela provisória de despejo, rescindir o contrato de locação e condená-los ao pagamento de R$ 19.582,37 a título de alugueres e encargos.Consta da parte dispositiva:
“Em face ao exposto e mais o que dos autos constam, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO para:a) CONSOLIDAR a tutela provisória concedida;b) RESCINDIR o contrato de locação firmado entre JULIANA SPRENGEL (locadora), SEBASTIÃO LUIZ PELOGIA FERREIRA (locatário), EDNO FURLAN (fiador) e CLEONICE A. PELOGIA FERREIRA (fiadora) e, por conseguinte, CONSOLIDAR a imissão na posse do bem desocupado no curso da demanda;c) CONDENAR os réus ao pagamento em favor da autora do valor de R$ 19.852,37 (dezenove mil, quinhentos e oitenta e dois reais e trinta e sete centavos), acrescido de correção monetária, que flui a partir do ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.Outrossim, CONDENO a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, estes últimos já incluídos no valor do débito supramencionado, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, observando-se que as despesas processuais não incidem no cálculo dos honorários”.
Em suas razões recursais (mov. 226.1) sustenta, preliminarmente, (i) que o feito deve ser extinto sem o julgamento de mérito, em razão da ausência de capacidade postulatória para o ajuizamento da demanda. Argumenta que, embora tenha o Juízo singular consignado que a representação processual foi regularizada no curso da demanda, houve tão somente a juntada de cópia de procuração outorgada por Juliana Sprengel em favor de Hansel Imóveis – e não de advogado. Há, também, apenas um substabelecimento com reserva firmado pelo advogado Ricardo Villanueva em favor da advogada Daiana Costa, de poderes a ela outorgados por Hansel Imóveis, e não pela autora. Ainda em sede preliminar, argumenta que (ii) a inicial é inepta quanto ao pleito de indenização, já que, após ajuizada ação de despejo e depois de cumprida a liminar, a apelada “embutiu” a pretensão indenizatória baseada em fatos que vão além daqueles discutidos na inicial. Assim, a autora formulou pretensão incompatível com o rito previsto na Lei nº 8.245/91. Sustenta que (iii) a sentença é nula por violar a distribuição do ônus probatório e não ter oportunizado a produção de prova oral que visava comprovar a improcedência da pretensão indenizatória e a existência de inadimplência por parte da locadora. No mérito, aduz que (iv) o imóvel locado apresentou problemas em sua estrutura desde meados de 2013, os quais inviabilizaram o seu uso comercial e fez com que o apelante suportasse diversos gastos. Argumenta que, por diversas vezes, tentou negociar com a locadora a solução dos problemas mediante a realização de reformas ou custeio das respectivas despesas, o que nunca foi solucionado pela apelada. Almeja a interpretação do contrato na forma do art. 423 do Código Civil. Sustenta, também, (v) que a multa moratória de 10% (dez por cento) e a multa por infração contratual cumuladas com a cobrança dos alugueres sem bonificação representa bis in idem, já que resulta em penalidade disfarçada de 20% (vinte por cento) sobre o valor do aluguel. Quanto ao pedido de (vi) indenização, argumenta que não há prova do dano. Por fim, (vii) requer a minoração dos honorários advocatícios fixados na sentença.Em sede de contrarrazões (mov. 235.1), a apelada Juliana Sprengel aduz que (i) o vício de representação foi devidamente sanado com a juntada de procuração e substabelecimento. Argumenta que (ii) é possível a cumulação dos pedidos com a reparação pelos danos materiais, mesmo porque o pedido está descrito no item C.1.1 da petição inicial. Quanto à nulidade da sentença, afirma que (iii) o apelante pretendeu a produção de prova oral “exclusivamente para comprovar que o imóvel não estava em condições de habitabilidade” e sequer postulou a prova pericial. No mérito (iv) sustenta que o apelante jamais apontou a existência de problemas estruturais no imóvel por meio de notificação à apelada, o que só fez ao oferecer sua contestação; e, ainda que houvesse adotado tal providência, o apelante se recusava a deixar o imóvel, o que se revela incompatível com sua arguição. Que (v) a interpretação mais favorável, na forma do art. 423 do Código Civil, somente é possível se as cláusulas forem contraditórias ou ensejarem dúvidas; que (vi) não há excesso de cobrança, já que a multa moratória não se confunde com a perda da bonificação, que é benefício concedido por mera liberalidade do locador em razão do pagamento pontual. Quanto a multa por infração contratual, ela possui natureza diversa dos encargos moratórios. Ainda, (vii) que a apelada logrou êxito em demonstrar os danos no imóvel, o que acertadamente ensejou o dever de reparar. Por fim, argumenta que (viii) os honorários foram corretamente fixados dentro dos parâmetros previstos no art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.É o relatório.

II – Das questões preliminares:
a) Da representação processualInsurge-se o apelante contra a representação processual e argumenta, em síntese, que, ao mov. 112.2, “foi juntada apenas cópia de procuração outorgada por Juliana Sprengel em favor de Hansel Imóveis (e não de advogado)” e que, ao mov. 112.3, “consta apenas um substabelecimento com reserva, firmado pelo advogado Ricardo Villanueva em favor da advogada Daiana Costa, de poderes àquele outorgados por Hansel Imóveis (e não pela autora)”.Sem razão, contudo.Nos termos do art. 653 do Código Civil, é possível que a parte outorgue poder a terceiro para, em seu nome, praticar atos em juízo ou fora dele, por meio de mandato. Veja-se:
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Ao protocolar a inicial, a autora/apelada Juliana Sprengel acostou procuração ad judicia com poderes especiais outorgada por Hansel Imóveis Ltda. aos advogados Joyve Vinhas Villanueva e Ricardo Vinhas Villanueva para representa-la em Juízo ou fora dele, em ação de despejo em face do apelante Sebastião Luiz Pelogia Ferreira e seus respectivos fiadores.Oferecida contestação (mov. 109.1), e impugnada a questão, a apelada/locadora Juliana Sprengel acostou procuração nomeando a imobiliária Hansel Imóveis Ltda. como procuradora para representa-la em Juízo, conferindo poderes para constituição de advogado com poderes especiais (mov. 112.2), bem como acostou substabelecimento do advogado Ricardo Vinhas Villanueva em favor de Daiana Costa (mov. 112.3).O documento reveste-se dos requisitos de validade previstos no §1º do art. 653, que impõe a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos à imobiliária. Veja-se:Conforme se vê, houve a devida regularização processual da parte autora no curso da demanda, já que é válida a outorga de poderes pelo locador à imobiliária, inclusive com autorização para a contratação de advogados, para fins de ajuizamento de ações inerentes ao imóvel locado.Assim, embora alegue o apelante que a imobiliária Hansel Imóveis Ltda. “nem é parte neste feito”, não se trata de substituição processual no caso dos autos, mas mera representação processual por meio do qual a imobiliária postula em nome da locadora o direito desta.Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, PARA DECLARAR RESCINDIDO O CONTRATO, DECRETAR O DESPEJO E CONDENAR OS REQUERIDOS AO PAGAMENTO DOS VALORES INADIMPLIDOS – VENDA DE PONTO COMERCIAL – LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA – REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL - NULIDADE DE CITAÇÃO - CHAMAMENTO AO PROCESSO DO ADQUIRENTE DO PONTO COMERCIAL - AUSÊNCIA DE FORMALIZAÇÃO ESCRITA DA MODIFICAÇÃO DO RESPONSÁVEL PELA LOCAÇÃO - RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. - Não se cogita de ilegitimidade ativa, pois a ação de despejo c/c cobrança de alugueis foi ajuizada pelo locador, conforme constou no contrato de locação, não se exigindo que a figura do locador coincida com a pessoa do proprietário do imóvel locado. - Não assiste razão aos Apelantes quanto à alegação de irregularidade na representação processual, sendo válida a outorga de poderes pelo locador à imobiliária, inclusive com autorização para a contratação de advogados, para fins de ajuizamento de ações inerentes ao imóvel locado, com a outorga de poderes constantes da cláusula ad judicia. [...]. - Recurso conhecido e desprovido, com a fixação de honorários recursais.(TJPR - 12ª C.Cível - 0038319-18.2016.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Desembargador Roberto Antônio Massaro - J. 27.09.2018 – grifou-se).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS E ACESSÓRIOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SÍNTESE FÁTICA. PRETENSÃO INICIAL DE DECRETAÇÃO DE DESPEJO E CONDENAÇÃO DO LOCATÁRIO NO PAGAMENTO DOS ALUGUERES E ENCARGOS. PRETENSÃO RECONVENCIONAL. CONDENAÇÃO DA LOCADORA EM DANOS MORAIS. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DA AÇÃO PRINCIPAL E VIA DE CONSEQUENCIA A RECONVENÇÃO, EM RAZÃO DA ILEGITIMIDADE ATIVA DA IMOBILIÁRIA PARA ATUAR EM JUÍZO. PRETENSÃO RECURSAL DE RECONHECIMENTO DA LEGITIMIDADE ATIVA, CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO DOS ALUGUERES E ENCARGOS LOCATÍCIOS E RECONHECIMENTO DE PRECLUSÃO DA PRETENSÃO RECONVENCIONAL. LEGITIMIDADE ATIVA. NÃO RECONHECIMENTO. OUTORGA DE PODERES DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL À IMOBILIÁRIA POR MEIO DE PROCURAÇÃO PARTICULAR. POSSIBILIDADE. MANDATO. ARTIGO 653, DO CÓDIGO CIVIL. PODERES PARA REPRESENTAÇÃO EM JUÍZO E NÃO PARA SER SUBSTITUTO PROCESSUAL. ARTIGO 75, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. INAPLICABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.(TJPR – 11ª C. Cível – AC – 36488-81.2016.8.16.0030 - Foz do Iguaçu – Rel.: Desembargadora Lenice Bodstein – j. 08/11/2018 – grifou-se).
Rejeita-se, portanto, a preliminar deduzida.b) Da alegada inépcia da inicialArgumenta o apelante que a autora/apelada deixou de atender o disposto no inciso IV, do §1º, do art. 330 do CPC/15[1] (art. 295, parágrafo único, inciso IV, do CPC/73[2], vigente à época da propositura da ação) e, para tanto, aduz que “depois de cumprida a liminar de despejo, a apelada simplesmente ‘embutiu’ a pretensão indenizatória baseada em fatos que vão muito além daqueles discutidos na inicial” e que “a pretensão indenizatória deveria ser discutida pelos meios cabíveis em ação ordinária própria”.Sem razão, entretanto.Em primeiro plano, depreende-se da inicial - item C.1.1 (mov. 1.1, p. 7), o pedido de que “em caso de entrega das chaves durante o trâmite da presente demanda, requer sejam incluídos na cobrança os valores despendidos com a reforma de eventuais danos ocasionados no imóvel, bem como despesas com energia elétrica, águe, entre outras, caso haja, condenando os Requeridos no pagamento de danos materiais”.Em segundo lugar, inexiste óbice para a cumulação dos pedidos de despejo e de indenização pelos danos materiais decorrentes do inadimplemento contratual, já que compatíveis entre si e, inclusive, consubstanciados na relação negocial firmada entre as partes por ocasião do contrato de locação.A propósito:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - DESCUMPRIMENTO DO ART. 526 DO CPC NÃO CARACTERIZADO - CUMULAÇÃO DA AÇÃO DESPEJO COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - POSSIBILIDADE - INDEFERIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA PARA A REALIZAÇÃO DO DESPEJO - AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA E VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES - DISCREPÂNCIA ENTRE A DATA DO ENVIO E RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.(TJPR – 12ª C. Cível – AI - 1038335-0 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Regional de Rolândia – Rel.: Juiz Benjamim Acacio de Moura e Costa – j. 28/08/2013 – grifou-se).
Afasta-se, consequentemente, a preliminar.
c) Das apontadas nulidades da sentençaAinda preliminarmente, arguiu o apelante nulidades da sentença, no sentido de que: (i) viola a distribuição do ônus da prova por impor “ao réu/apelante produzir contraprova” e (ii) viola o princípio da ampla defesa, em razão do indeferimento da prova oral capaz de esclarecer as circunstâncias a respeito dos danos estruturais do imóvel, consistentes na infiltração.A alegação não comporta acolhimento.O art. 373 do Código de Processo Civil estabelece a distribuição do ônus da prova entre os litigantes. Assim, cada parte tem o ônus de provar os pressupostos fáticos do direito que pretenda ser aplicado pelo magistrado na solução do litígio, sendo que ao autor incumbe o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito e ao réu incumbe provar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.Especificamente em relação às providências probatórias do réu, Humberto Theodoro Jr. Adverte:
“Quando o réu contesta apenas negando o fato em que se baseia a pretensão do autor, todo o ônus probatório recai sobre este. Mesmo sem nenhuma iniciativa de prova, o réu ganhará a causa, se o autor não demonstrar a veracidade do fato constitutivo do seu pretenso direito. Actore non probante absolvitur reus.Quando, todavia, o réu se defende por meio de defesa indireta, invocando fato capaz de alterar ou eliminar as consequências jurídicas daquele outro fato invocado pelo autor, a regra inverte-se. É que, ao se basear em fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do autor, o réu implicitamente admite como verídico o fato básico da petição inicial, ou seja, aquele que causou o aparecimento do direito que, posteriormente, veio a sofrer as consequências do evento a que alude a contestação.[...]A controvérsia deslocou-se para o fato trazido pela resposta do réu. A este, pois, tocará o ônus de prova-lo. Assim, se o réu na ação de despejo por falta de pagamento nega a existência da relação ex locato, o ônus da prova será do autor. Mas, se a defesa basear-se no prévio pagamento dos aluguéis reclamados ou na inexigibilidade deles, o onus probandi será todo do réu”.(Curso de Direito Processual Civil. Vol I: teoria geral do direito processual civil, processo de conhecimento, procedimento comum. 60ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p. 1272-1273)
In casu, não houve a inversão do ônus probatório, mas o reconhecimento de que o apelante, na condição de réu, não se desincumbiu de seu específico ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora/apelada.Para que não remanesçam dúvidas, colaciona-se trecho da r. sentença:
“Vede que ao contestar o pedido o réu Sebastião reconheceu o inadimplemento contratual desde o mês de outubro de 2013, conforme indicado pela autora.Disse, porém, que o imóvel locado apresentou, em meados de 2013, problemas em sua estrutura, fato que justificaria a suspensão dos pagamentos.[...]Não comprovou o réu serem os problemas denunciados anteriores ao referido período [...].Também não trouxe documentos para contrapor as avarias constatadas no laudo de vistoria apresentado pela autora, não manifestando interesse na prova pericial em sua derradeira intervenção.Conclui-se, desta forma, que o réu não se descuidou do seu ônus probatório quando aos fatos impeditivos e extintivos do direito da autora (CPC; art. 373, II)”.
Tocante ao indeferimento da prova oral pretendida – alegadamente indispensável à averiguação dos defeitos estruturais no imóvel – e à suposta violação à ampla defesa, vale frisar que a prova oral, seja por meio do depoimento pessoal da autora e oitiva de testemunhas (ambos requeridos pelo apelado em sua contestação), deve guardar pertinência e relevância com os fatos apurados.Especificamente em relação à oitiva de testemunhas, o art. 443, inciso II, do Código de Processo Civil, autoriza o seu indeferimento sofre fatos que “só por documento ou por exame pericial puderem ser provados”.Assim, conforme leciona Fredie Didier, “se a lei exige que um determinado fato seja provado por documento, ou se o fato exige uma análise técnica e, por isso, só pode ser provado por exame pericial, a prova testemunhal é impertinente” (Curso de direito processual civil: teoria da prova, direito probatório, ações probatórias, decisão, precedente, coisa julgada e antecipação dos efeitos da tutela. 10ª Ed. Salvador: Ed. Jus Podivm, 2015. p. 240).No caso em vértice, o réu/apelante não logrou êxito em demonstrar a imprescindibilidade ou relevância da prova oral pretendida para o deslinde do feito, conforme impõe a exegese do art. 370 do Código de Processo Civil[3], nem mesmo a capacidade da prova almejada efetivamente evidenciar as avarias constatadas no imóvel.De fato, conforme bem ponderou o Magistrado sentenciante o apelante “não trouxe documentos para contrapor as avarias constatadas no laudo de vistoria apresentado pela autora, não manifestando interesse na prova pericial em sua derradeira intervenção”, o que autorizou, inclusive, o julgamento antecipado do mérito nos termos do que prevê o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil[4].Assim, não demonstrada a pertinência, imprescindibilidade ou relevância da prova pretendida, não há como reconhecer a violação à ampla defesa ou cerceamento de defesa, sobretudo diante da existência de prova documental acostada nos autos capaz de solucionar o mérito do feito.A propósito, já decidiu esta colenda Câmara Cível:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. 1. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA IMPRESCINDIBILIDADE DA PROVA PARA A SOLUÇÃO DA LIDE. INTELIGÊNCIA DO ART. 370 DO CPC. 2. PRELIMINAR DE CONEXÃO. REJEIÇÃO. PROCESSOS INDICADOS QUE JÁ FORAM JULGADOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 55, §1º, CPC/2015 E DA SÚMULA Nº 235/STJ. 3. MÉRITO. ESBULHO POSSESSÓRIO. COMPROVAÇÃO. IMÓVEL QUE FOI DESAPROPRIADO EM FAVOR DO MUNICÍPIO NO ANO DE 2001. POSSE DO REQUERIDO QUE TEVE INÍCIO NO ANO DE 2004. 4. BEM PÚBLICO QUE NÃO SE SUJEITA À PRESCRIÇÃO AQUISITIVA (USUCAPIÃO). IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. PRECEDENTES. 5. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. “A genérica indicação de produção de prova oral, sem demonstrar sua pertinência e finalidade, em conformidade com a determinação judicial nesse sentido, em ação de despejo, onde a prova documental mostra-se suficiente para comprovação dos fatos, demonstrando a manifesta desnecessidade de maior instrução probatória para a solução da causa, permite o julgamento do processo no estando, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil, sem que com isso se configure cerceamento do direito de defesa”. (TJPR - 17ª C. Cível - 0011821-50.2018.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Juiz Francisco Carlos Jorge - J. 09.07.2020).2. “a) Nos termos do parágrafo 1º, do artigo 55, do Código de Processo Civil de 2015: “Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado”. b) No mesmo sentido, tem-se a Súmula nº 235, do Superior Tribunal de Justiça: “A conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado”. Desse modo, a conexão não determina a reunião dos processos se um deles já foi sentenciado, situação que afasta tanto o argumento de conexão como de nulidade da decisão recorrida”. (TJPR - 5ª C. Cível - 0059178-92.2019.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Desembargador Leonel Cunha - J. 22.04.2020). 3. “É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que ‘não é cabível o pagamento de indenização por acessões ou benfeitorias, nem o reconhecimento do direito de retenção, na hipótese em que o particular ocupa irregularmente área pública, pois admitir que o particular retenha imóvel público seria reconhecer, por via transversa, a posse privada do bem coletivo, o que não se harmoniza com os princípios da indisponibilidade do patrimônio público e da supremacia do interesse público’”. (AgInt no AREsp 1564887/MT, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 03/03/2020, DJe 10/03/2020).(TJPR – 17ª C. Cível – AC - 1118-54.2018.8.16.0100 – Jaguariaíva – Rel.: Juiz Luciano Campos de Albuquerque – j. 14/09/2020 – grifou-se).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELO REQUERIDO (FIADOR). PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA PELO INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. NÃO ACOLHIMENTO. PROVA DESTINADA AO JUIZ SENTENCIANTE. CONJUNTO PROBATÓRIO SUFICIENTE AO DESLINDE DO FEITO. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO FIADOR PELOS DÉBITOS EM RAZÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO FUNDO DE COMÉRCIO. NÃO ACOLHIMENTO. CONTRATO DE TRESPASSE DESPIDO DE ANUÊNCIA EXPRESSA DO LOCADOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE EXIGE ANUÊNCIA PARA CESSÃO OU SUBLOCAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIRO. ALEGAÇÃO DE QUE ESTE TERIA ACOMPANHADO AS REUNIÕES PARA A TRANSFERÊNCIA DO ESTABELECIMENTO. ALIENAÇÃO DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL EFETUADA APÓS O ÓBITO DO LOCADOR. TRESPASSE QUE NÃO SURTE EFEITOS PERANTE O CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESPONSABILIDADE DOS LOCATÁRIOS PELOS DÉBITOS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES MANTIDA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR IGUALMENTE INALTERADA. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.(TJPR – 17ª C. Cível – AC - 35811-36.2015.8.16.0014 – Londrina – Rel.: Juíza Sandra Bauermann – j. 12/05/2020 – grifou-se).
Consequentemente, rejeitam-se as preliminares arguidas pelo apelante.
III – MéritoNo mérito, insurge-se o apelante contra o reconhecimento do (i) inadimplemento contratual, o qual, em verdade, seria da parte apelada. Insurge-se, também, contra a (ii) cumulação da multa moratória e a multa por infração contratual, com a perda da bonificação pelo pagamento em dia dos alugueres (iii) indenização pelos danos materiais suportados e (iv) os honorários sucumbenciais fixados na sentença.Esclareça-se, inicialmente, que as partes celebraram em 1º de novembro de 2003, mediante instrumento particular, a locação comercial do imóvel localizado na Rua Comendador Araújo, nº 404, Loja 5, no Município de Curitiba por prazo determinado de doze meses, prorrogando-se por tempo indeterminado após o vencimento, conforme estabelece o art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91. Ajustaram o aluguel mensal em R$ 540,00 (quinhentos e quarenta reais) e que atualmente perfaz o valor de R$ 982,08, sendo que Edno e Cleonice assumiram a condição de fiadores.De acordo com a versão da locadora/apelada o locatário/apelante deixou de pagar o aluguel e encargos desde janeiro de 2013, acumulando um débito de R$ 6.161,75 (seis mil, cento e sessenta e um reais e setenta e cinco centavos), motivo pelo qual requereu a rescisão do contrato e o despejo.Requereu, outrossim, a condenação ao pagamento dos alugueres vencidos e vincendos, acrescidos dos encargos de mora, multa contratual de 3 alugueres mais 10% (dez por cento) sobre o montante, bem como honorários contratuais em 20% (vinte por cento), e à reparação material das despesas realizadas com a reforma do imóvel.O réu/apelante, por sua vez, argumenta que, em meados de 2013, o imóvel locado apresentou problemas em sua estrutura que inviabilizaram seu uso comercial. E, em razão da “precariedade do telhado, começaram a surgir goteiras e infiltração na água do forro e nas paredes, culminando em deterioração, aparecimento de manchas e mofo, inclusive danificando diversos móveis pertencentes ao locatário, utilizados em sua atividade comercial”. Conclui, assim, que a apelada não cumpriu a obrigação de manter o imóvel em boas condições de uso e habitabilidade, tornando-o imprestável ao uso para o qual se destinava.Pois bem.Em primeiro plano, é incontestável que o apelante, na condição de locatário, admitiu que deixou de efetuar o pagamento dos alugueres e encargos no prazo e na forma ajustadas no contrato desde o mês de outubro de 2013.O documento lavrado pelo Corpo de Bombeiros (mov. 109.4), embora ateste a existência de “várias infiltrações no local causando queda de parte do forro” está datado de junho de 2014, muito tempo depois do início da inadimplência relatada na inicial (janeiro de 2013) ou do período em que o apelante afirma ter deixado de efetuar o pagamento dos alugueres (outubro de 2013).Conforme se vê, o apelante não logrou êxito em demonstrar que os problemas foram anteriores ao período por ele indicado, mesmo porque os comprovantes de despesas acostados (mov. 109.3) estão em nome de Roberto Candido Pereira.Outrossim, em que pese lhe fosse possível, não acostou documentação hábil a contrapor as avarias constatadas no laudo de vistoria apresentada pela apelada. Ademais, conforme ponderou o Magistrado sentenciante “o locatário abdicou dos remédios de que dispunha para elidir a mora (pagamento mediante consignação), ou mesmo para discutir e ajustar o alcance das disposições contratuais (revisão de contrato ou ação declaratória)”.Portanto, forçoso concluir que, ao revés do que sustenta, o apelante esteve inadimplente com relação ao pagamento dos alugueres ajustados, em infração ao disposto no art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91, o que autoriza a rescisão do contrato de locação, na forma do art. 9º, inciso III, do referido diploma normativo.Quanto à aplicação do art. 423 do Código Civil, o qual prescreve “quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente”, inviável sua incidência na hipótese, notadamente porque o apelante deixou de apontar a ambiguidade ou contradição no instrumento pactuado.Conclui-se, assim, que tal qual reconhecido na sentença recorrida, o apelante não se desincumbiu do ônus de demonstrar a existência incontroversa de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, conforme prevê o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.Quando ao ressarcimento pelos danos materiais, decorrentes das despesas realizadas com a reforma do imóvel, constata-se que o Relatório de Vistoria (mov. 59.3) atestou a necessidade dos seguintes reparos:
“1. Retirar Madeiras e armário, parafusos, buchas, emassar e lixar furos nas paredes; repor rodapé (faltando); remover manchas de ferrugem no piso; fixar tampo de disjuntores (Sala);2. Trocar cerâmicas (quebradas) no piso; repor assento sanitário, emassar e lixar furos na parede (banheiro);3. Pintura das paredes e limpeza (interna geral);4. Repor (01) fechadura (faltante) na porta, falta 01 chaves de uma das tetras (sala)”.
A apelada acostou orçamentos (mov. 59.4 e 59.5) relativos aos reparos necessários, o que revela a inobservância do previsto no inciso III, do art. 23, da Lei nº 8.245/91 - que prevê como obrigação do locatário a restituição do imóvel no estado em que o recebeu - e também autoriza o desfazimento da locação por força do inciso II, do mencionado diploma legal, sendo devida a manutenção da r. sentença no ponto.Quanto à alegação de que a cumulação da multa moratória de 10% (dez por cento), constante na cláusula 3.4, e a multa contratual de 3 (três) alugueres (prevista na cláusula 14 do instrumento) (mov. 1.2), resultam em bis in idem com a cobrança do valor cheio do aluguel, diante da previsão de cláusula de abono pontualidade, também sem razão o recorrente.A respeito do tema, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que a cláusula de abono trata de mera liberalidade do locador e representa, em verdade, incentivo concedido ao locatário para que o pagamento dos alugueres seja efetuado na data convencionada.Portanto, o bônus não se confunde com a multa por impontualidade ou com a multa por infração contratual, já que possuem naturezas e finalidades diversas, o que afasta, portanto, o apontado bis in idem.Veja-se:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. INQUILINATO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ABONO OU BÔNUS PONTUALIDADE E MULTA CONTRATUAL POR IMPONTUALIDADE. COBRANÇA CUMULATIVA. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE COMPATIBILIZAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. O desconto para pagamento pontual do aluguel – abono ou bônus pontualidade – é, em princípio, liberalidade do locador, em obediência ao princípio da livre contratação, representando um incentivo concedido ao locatário para pagamento do aluguel em data convencionada, precedente à do vencimento normal da obrigação. Referido bônus tem, portanto, o objetivo de induzir o locatário a cumprir corretamente seu encargo de maneira pontual e até antecipada. 2. A multa contratual, por sua vez, também livremente acordada entre as partes, tem natureza de sanção, incidindo apenas quando houver atraso no cumprimento da prestação (ou descumprimento de outra cláusula), sendo uma consequência, de caráter punitivo, pelo não cumprimento do que fora acordado, desestimulando tal comportamento (infração contratual). 3. Assim, em princípio, as cláusulas de abono pontualidade e de multa por impontualidade são válidas, não havendo impedimento a que estejam previstas no contrato de locação de imóvel, desde que compatibilizadas entre si, nas respectivas lógicas de incidência antípodas, afastando-se o bis in idem penalizador, caracterizado pela cobrança do valor cheio do aluguel somente no caso de pagamento impontual, conjuntamente com a multa. 4. Portanto, desde que na data normal de vencimento seja cobrado o valor cheio do aluguel, serão lícitos: a) os descontos dados para pagamento em datas precedentes, a título de bônus pontualidade; e b) a incidência da multa contratual, quando do pagamento após o vencimento, tendo como base de cálculo da sanção o valor cheio do aluguel. 5. Deve-se verificar no contrato a compatibilidade entre as datas para a incidência de abono pontualidade e de multa por impontualidade. 6. Recurso especial provido.(STJ, 4ª Turma, REsp. n. 832.293/PR, Rel.: Min. Raul Araújo, Unân., j. em 20/08/2015, DJe 28/10/2015).
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DO ABONO DE PONTUALIDADE E INCIDÊNCIA DA MULTA MORATÓRIA. BIS IN IDEM NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO: CPC/15. 1. Ação de despejo c/c cobrança de alugueis e acessórios ajuizada em 21/05/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 04/10/2017 e concluso ao gabinete em 11/06/2018. 2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e se configura duplicidade (bis in idem) a cobrança do valor integral dos alugueis vencidos, desconsiderando os descontos de pontualidade, acrescido da multa moratória. 3. [...]. 4. Embora o abono de pontualidade e a multa moratória sejam, ambos, espécies de sanção, tendentes, pois, a incentivar o adimplemento da obrigação, trata-se de institutos com hipóteses de incidência distintas: o primeiro representa uma sanção positiva (ou sanção premial), cuja finalidade é recompensar o adimplemento; a segunda, por sua vez, é uma sanção negativa, que visa à punição pelo inadimplemento. 5. À luz dos conceitos de pontualidade e boa-fé objetiva, princípios norteadores do adimplemento, o abono de pontualidade, enquanto ato de liberalidade pela qual o credor incentiva o devedor ao pagamento pontual, revela-se, não como uma "multa moratória disfarçada", mas como um comportamento cooperativo direcionado ao adimplemento da obrigação, por meio do qual ambas as partes se beneficiam. 6. Hipótese em que não configura duplicidade (bis in idem) a incidência da multa sobre o valor integral dos alugueis vencidos, desconsiderando o desconto de pontualidade. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.(STJ, 3ª Turma, REsp. n. 1.745.916/PR, Rel.: Min. Nancy Andrighi, Unân., j. em 19/02/2019, DJe 22/02/2019).
Neste sentido também já se manifestou esta colenda Câmara Cível, in verbis:
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUERES. RECURSO DE APELAÇÃO (1). CLÁUSULA DE ABONO/BONIFICAÇÃO DE PONTUALIDADE. NÃO CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA DE BIS IN IDEM. VALIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DO VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO. ART. 397 DA LEI N. 10.406/2002. MULTA COMPENSATÓRIA. VALOR. EXCESSO NÃO CONFIGURADO. REDUÇÃO. NÃO CABIMENTO. ÔNUS SUCUMBENCIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CARACTERIZADA. NECESSIDADE DE REDISTRIBUIÇÃO, DE ACORDO COM A VITÓRIA E A DERROTA DAS PARTES. RECURSO DE APELAÇÃO (2). PRETENSA PRODUÇÃO DE PROVA ORAL. ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. ELEMENTOS PROBATÓRIOS CONTIDOS NOS AUTOS SUFICIENTES À FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO DO ÓRGÃO JULGADOR. REPETIÇÃO DE INDÉBITO EM DOBRO. ALEGADA MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. ABATIMENTO DOS VALORES PAGOS DE FORMA SIMPLES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS RECURSAIS. MAJORAÇÃO QUANTITATIVA. APLICABILIDADE DO § 11 DO ART. 85 DA LEI N. 13.105/2015. 1. Em princípio, as cláusulas de abono pontualidade e de multa por impontualidade são válidas, não havendo impedimento a que estejam previstas no contrato de locação de imóvel, desde que compatibilizadas entre si, nas respectivas lógicas de incidência antípodas, afastando-se o bis in idem penalizador, caracterizado pela cobrança do valor cheio do aluguel somente no caso de pagamento impontual, conjuntamente com a multa. Portanto, desde que na data normal de vencimento seja cobrado o valor cheio do aluguel, serão lícitos: a) os descontos dados para pagamento em datas precedentes, a título de bônus pontualidade; e b) a incidência da multa contratual, quando do pagamento após o vencimento, tendo como base de cálculo da sanção o valor cheio do aluguel” (STJ, 4ª Turma, REsp. n. 832.293/PR, Rel.: Min. Raul Araújo, Unân., j. em 20/08/2015, DJe 28/10/2015). [...]. Recurso de apelação cível (1) conhecido, e, no mérito, provido.10. Recurso de apelação cível (2) conhecido, e, no mérito, não provido.(TJPR – 17ª C. Cível – AC - 3066-79.2018.8.16.0084 – Cidade Gaúcha – Rel.: Desembargador Mário Luiz Ramidoff – j. 07/12/2020 – grifou-se).
Por fim, viável a redução dos honorários advocatícios em atenção aos critérios referidos no §2º do art. 85 do Código de Processo Civil, a saber: o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço, já que a causa em apreço não revela peculiaridades extraordinárias ou complexidade demasiada, notadamente diante da ausência de necessidade da realização de audiência de instrução e do consequente julgamento antecipado do mérito.Assim, cabível a redução dos honorários advocatícios para fixa-los em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.A par de tais considerações, voto pelo parcial provimento do recurso, apenas para reduzir os honorários advocatícios estabelecidos na r. sentença, para fixa-los em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.