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Processo:

VISTA, relatada e discutida a Apelação Cível n.º 0001327-84.1999.8.16.0004, da 1ª Vara da Fazenda Pública do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em que figuram como apelante ITAÚ UNIBANCO S.A., como apelados JÚLIO CÉSAR DE BARROS MIRANDA E TÚLIA CARLA MARIANO DA SILVA e como interessado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ILLE DE FRANCE I.
RELATÓRIO:
Inicialmente, cumpre esclarecer que, a numeração das páginas aqui mencionada, refere-se a da Apelação Cível n.º 0001327-84.1999.8.16.0004 e, a numeração do mov. aqui indicada, àquela extraída do processo da ação originária n.º 0001327-84.1999.8.16.0004 exportado do sistema Projudi.
Trata-se de apelação cível interposta face à r. sentença de mov. 106.1, proferida em 06.06.2022, pelo digno Magistrado Doutor Marcos Vinícius Christo, na Execução de Título Extrajudicial n.º 0001327-84.1999.8.16.0004, ajuizada pelo Apelante em desfavor dos Apelados, que adjudicou o imóvel descrito na matrícula nº 62.471, da 9ª Circunscrição Imobiliária de Registro de Imóveis de Curitiba, exonerou os Executados da obrigação de pagar a restante da dívida e julgou extinta a execução, nos seguintes termos:
“[...] Nota-se que a execução está fundada em contrato de compra e venda, submetido às regras do Sistema Financeiro de Habitação e com garantia hipotecária do imóvel descrito na matrícula nº 62.471 da 9ª Circunscrição Imobiliária do Registro de Imóveis de Curitiba (Mov. 1.6) e, portanto, aplica-se, tão somente, subsidiariamente, as regras do Código de Processo Civil.
Com efeito, o art. 7º da Lei nº 5.741/71 revogou a alternativa, oferecida ao credor pelo art. 29 da Decreto Lei nº 70 de 21 de novembro de 1966, da execução hipotecária por falta de pagamento pelas regras do Código de Processo Civil.
Não havendo licitante na praça pública, a adjudicação não se trata de faculdade ao credor, mas, sim, imposição legal, notadamente porque exonera o executado da obrigação de pagar o restante da dívida e, por conseguinte, concretiza-se o princípio da menor onerosidade ao devedor (art. 805 do CPC).
Afastar a adjudicação em razão de dívida de condomínio implica na conversão de procedimento de execução, com maior onerosidade ao devedor, sem olvidar que nem sequer haveria sua aquiescência expressa porque, citados por edital, estão em lugar incerto e não sabido.
A propósito, assim já se decidiu:
“Aplicação do art. 7º da Lei 5.741/71. 1. A Lei nº. 5.741, de 01 .12.71, revogou a alternativa, oferecida ao credor pelo artigo 29 do DL 70, de 21 .11.66, do exercício da execução hipotecária por falta de pagamento pelas regras do Código de Processo Civil, que se aplicará apenas de forma subsidiária, restando ao credor a opção entre a execução extrajudicial prevista neste decreto e a execução judicial estabelecida naquela lei. 2. Ademais, prevendo o artigo 7º da Lei 5.741/71, que a adjudicação do imóvel pelo credor exonera o devedor de pagar o restante da dívida, enquanto, no regime do CPC, se a venda do imóvel não for suficiente à quitação do débito, a execução prosseguirá para a cobrança do saldo, a adoção do rito do CPC, apesar de previsto no contrato adesivo de compra e venda com garantia hipotecária, representa violação do preceito da menor onerosidade ao devedor (art. 620 do CPC). Apelação provida para, com a arrematação do imóvel feita pelo credor, declarar a dívida extinta”. (TJ/PR, Rel. Des. Hamilton Mussi Correa, 12ª Câmara Cível, jul. 19.10.05, pub. 2.12.2005 DJ 7007).
“IMÓVEL. FINANCIAMENTO VINCULADO AO SISTEMA HABITACIONAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL EXPRESSAMENTE ANCORADA NA LEI 5.471/71. NOTICIADA EXISTÊNCIA DE SIGNIFICATIVOS DÉBITOS CONDOMINIAIS QUE, EM TESE, FRUSTRARIA O PRACEAMENTO DO BEM. INTENÇÃO DO CREDOR (APÓS A DEVIDA CITAÇÃO DA MUTUÁRIA) EM CONVOLAR O PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO ESPECIAL NO RITO PROCESSUAL GERAL OBJETIVANDO A INCIDÊNCIA DO ART. 591 DO CPC. EVENTUAL AUSÊNCIA DE LICITANTE NA PRAÇA PÚBLICA QUE AO RECAIR IMPOSITIVAMENTE NA ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL HIPOTECADO E EM CONTRAPARTIDA NO DIREITO DA MUTUÁRIA À EXONERAÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR O RESTANTE DA DÍVIDA (ART. 7º DA LEI 5.471/71), INVIABILIZA A PRETENDIDA CONVERSÃO DA EXECUÇÃO, SEM A DEVIDA AQUISCIÊNCIA DA DEVEDORA” (TJ/PR, Rel. Des. Guido Döbeli, 14ª Câmara Cível, jul. 16.4.2008, pub. 25.4.2008m, DJ 7601).
Ante o exposto, nos termos do art. 2º, III c/c art. 7º da Lei nº 5.471/71, impõe-se ADJUDICAR ao exequente o imóvel descrito na matrícula nº 62.471 da 9ª Circunscrição Imobiliária do Registro de Imóveis de Curitiba, com exoneração dos executados da obrigação de pagar a restante da dívida, inclusive custas processuais remanescentes e, por conseguinte, julga-se extinta a execução (art. 924, III c/c 925, do CPC).
Com o trânsito em julgado:
I. Nos termos do art. 877, §1º do CPC, lavra-se auto adjudicação, a qual se considera perfeita e acabada com a lavratura do auto devidamente assinado.
II. Em seguida, expeça-se carta de adjudicação e mandado de imissão na posse do imóvel.
III. Encaminhe-se a carta da adjudicação ao registro de imóveis, via mensageiro, para o devido registro, com cancelamento da hipoteca e penhora, observando que os emolumentos deverão ser arcados pelo adjudicante.
Enfim, recolhidas as custas processuais remanescentes pelo exequente, após as devidas anotações e baixas determinadas pelo Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça, ARQUIVEM-SE.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se. [...]” (mov. 106.1, págs. 498/500 – destaques no original).
Irresignado, o Apelante interpôs recurso (mov. 112.1), sustentando, em resumo, que: a) requereu a conversão do rito de execução hipotecária para execução de título extrajudicial porque os débitos condominiais incidentes sobre o imóvel hipotecado superavam o próprio valor do bem objeto da garantia; b) “[...] admitindo-se a manutenção da decisão recorrida, o Exequente, a par de não receber a dívida exequenda, ainda teria que arcar com o débito remanescente que recai sobre o bem, já que o valor do imóvel não é suficiente para cobrir com os débitos condominiais que sobre ele incidem [...]” (mov. 112, pág. 513); c) a adjudicação compulsória do bem ao exequente causará prejuízo, infringindo a regra do art. 7972, do CPC, que determina que a execução deve se processar no interesse do credor; d) “[...] a r. decisão restou ilegal e arbitrária, eis que, no caso em concreto, este caso refoge à normalidade da adjudicação do bem em razão de leilão negativo por falta de licitantes [...]” (mov. 112.1, pág. 514); e) “[...] estando o Condomínio a cobrar judicialmente pelo valor ora em aberto, é certo que referido imóvel deverá ser objeto de hasta pública, perdendo, de igual modo, a garantia hipotecária [...]” (mov. 112.1, pág. 514); f) “[...] o Condomínio compareceu na presente execução, a título de parte interessada, e, em atitude totalmente reprovável, tenta, a todo custo, induzir o juízo à adjudicar o imóvel ao exequente – eis que, sabedor da não localização dos legítimos proprietários do imóvel, buscam, com a transferência de propriedade do imóvel para o Apelante, conferir certeza no recebimento do seu crédito condominial [...]” (mov. 112.1, pág. 515 – destaques no original); g) sendo nula a adjudicação imposta compulsoriamente ao exequente, não há como prosperar o decreto de extinção da execução; h) não há qualquer decisão admitindo o ingresso do Condomínio nos polos da execução, não se admitindo que seja acolhido pedido formulado por terceiro que não integra o processo; i) requer o provimento do recurso “[...] para a declaração de nulidade da sentença de mov. 106.1, com o prosseguimento da execução em seus ulteriores termos, convertendo-se o rito (tendo em vista a perda da garantia em razão de que os encargos incidentes sobre o imóvel – taxas Condominiais – superam o valor do próprio bem), de execução hipotecária (fundada na Lei no. 5.741/71), para execução de título extrajudicial (pelo rito das execuções de título extrajudicial previsto no CPC) [...]” (mov. 112.1, pág. 517).
As contrarrazões foram ofertadas pelo Condomínio Interessado no mov. 117.1.
Por meio do despacho de pág. 16, determinou-se a baixa do feito em diligência e o retorno do processo à origem, para “[...] para a intimação da Curadora Especial aos Executados/Apelados ou, se for o caso, a nomeação de um outro aos mesmos, para, querendo, apresentar resposta ao recurso interposto pelo Exequente/Apelante [...]” (pág. 16, destaques no original).
Em atendimento à intimação, o Apelado Júlio Cesar de Barros Miranda, por meio de sua Curadora Especial, apresentou contrarrazões no mov. 128.1.
Assim veio-me o processo concluso.


FUNDAMENTAÇÃO:
Recebo a apelação em seu duplo efeito (CPC, arts. 1.012, caput[1], e 1.013, caput[2]).
Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade.
Sustenta o Apelante/Exequente que os débitos condominiais incidentes sobre o imóvel objeto da garantia hipotecária superam o próprio valor do bem e que, a sua adjudicação, causar-lhe-á prejuízo, sendo nula a adjudicação compulsória realizada, devendo o feito ser convertido de execução hipotecária para execução de título extrajudicial.
Com razão!
Isso porque é princípio norteador da execução que esta se realiza no interesse do credor (CPC, art. 797, caput[3]), quem possui a faculdade de dispor da execução, ou de parte dela, nos termos do artigo 775, do CPC[4].
Portanto, tem-se como lícito ao Apelante/Exequente abrir mão de sua garantia hipotecária, convertendo o rito de execução hipotecária para execução de título extrajudicial, o que foi requerido no mov. 102.1, ainda antes da sentença recorrida.
De fato, tratando-se a garantia hipotecária de direito real que integra o patrimônio do Exequente, poderia ser considerado bem disponível.
Ora, a dívida condominial é superior a R$ 337.000,00 (trezentos e trinta e sete mil reais), conforme planilha apresentada pelo terceiro interessado Condomínio Edifício Ille de France I (mov. 94.1) e, o imóvel objeto da garantia, teria o valor de R$ 195.000,00 (cento e noventa e cinco mil reais), conforme Laudo de Avaliação de mov. 76.2.
Dessa forma, a adjudicação compulsória do imóvel ao Exequente/Agravante, resulta em evidente prejuízo financeiro e vai de encontro ao interesse do credor, devendo-se observar, pois, o princípio de satisfação do crédito.
Não se pode admitir que o Apelante/Exequente, ao buscar a satisfação de seu crédito, fosse penalizado a assumir dívida que em muito supera o valor executado.
Assim, pode-se dizer que, o pedido de conversão de execução hipotecária para execução e título extrajudicial, está fundamentado, mutatis mutandis, no perecimento da garantia, uma vez que, o valor da dívida que recai sobre o imóvel, é muito superior ao seu preço de mercado, resultando em um bem sem qualquer valor comercial.
Aliás, sobre a possibilidade de convolação do rito de execução hipotecária em extrajudicial, é da jurisprudência:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXTINÇÃO DE HIPOTECA. FALTA DE INTIMAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO DA REALIZAÇÃO DA HASTA PÚBLICA. INOCORRÊNCIA. CONVERSÃO DA EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA EM EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. POSSIBILIDADE. PERECIMENTO DA GARANTIA QUE INVIABILIZA A UTILIZAÇÃO DO RITO ESPECIAL DA LEI Nº 5.741/71. ALTERAÇÃO PROCEDIMENTAL ADEQUADA PARA A SATISFAÇÃO DO CRÉDITO INADIMPLIDO. DECISÃO MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJPR - 13ª Câmara Cível - 0030737-04.2019.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA JOSELY DITTRICH RIBAS -
J. 09.03.2020) – destaquei.
EXECUÇÃO. Conversão de execução hipotecária, com rito da Lei nº 5.471/71, para o da execução de título extrajudicial, disposto no NCPC. Possibilidade. Coincidência da causa de pedir e do pedido nas execuções de obrigação de pagar quantia certa. Aplicação dos princípios da razoável duração do processo e da efetividade, a teor dos arts. 4º e 6º, do NCPC. Ausência de prejuízo aos Executados. Decisão reformada. Recurso provido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2075419-02.2017.8.26.0000; Relator (a): Tasso Duarte de Melo; Órgão Julgador: 12ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/08/2017; Data de Registro: 18/08/2017) – destaquei.
Agrega-se que, nos termos da Súmula n.º 478, do colendo Superior Tribunal de Justiça[5], a execução de crédito relativo a cotas condominiais possui preferência sobre o crédito hipotecário.
Verifica-se, ainda, que o terceiro interessado Condomínio Edifício Ille de France I promoveu Ação de Cobrança n.º 145/2007, junto a 10ª Vara Cível de Curitiba, visando cobrar taxas condominiais dos ora Apelados/Executados, obtendo sentença favorável em 05.03.2007, confirmada pelo Acórdão de 4.12.2008, exarado na Apelação Cível n.º 505.933-4, deste egrégio Tribunal, possuindo, assim, preferência em relação a eventual execução/adjudicação do imóvel, desde então.
Dessa forma, merece acolhida a pretensão recursal para determinar a conversão do rito da execução hipotecária (fundada na Lei n.º 5.741/71), para execução de título extrajudicial (pelo rito previsto no CPC) e, em consequência, cassar a r. sentença recorrida, com o retorno do processo ao Juízo de origem para a devida adequação do rito e regular prosseguimento da execução.
Com efeito, impõe-se o provimento do recurso.