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Processo:

I – RELATÓRIO:Planalto Engenharia e Urbanização Ltda apela da sentença de mov. 65.1, que julgou parcialmente procedente a dúvida registral suscitada pelo Cartório de Registro de Imóveis de Cambé, “para considerar como correta a negativa de registro dos loteamentos apresentados, [consignando] contudo, [que] a (ir)regularidade dos loteamentos deverá ser apreciada pelas vias ordinárias com ampla cognição probatória”.Isso porque, uma vez submetida por Planalto Engenharia e Urbanização Ltda a documentação relativa aos loteamentos do Residencial das Américas I, II, III e IV, junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Cambé para exame e cálculo, apontou a registradora, dentre outras questões, a necessidade de unificação dos lotes, em atenção ao disposto no artigo 591 do Código de Normas, sob o fundamento de que:“(...) de acordo com o art. 9º da Lei Municipal nº. 2.194/2008, nos parcelamentos do solo por Loteamento, devem ser doadas ao Município áreas públicas não inferior a 35% da área total a ser parcelada, e respeitada a destinação de no mínimo 12% da área para Preservação Ambiental, Implantação de Equipamentos Comunitário e de Lazer (conforma incisos I e II), salvo se os lotes a serem parcelados tiverem área inferior a 15.000,00m2 (inciso XIII)”.
O receio da agente delegada é que o registro dos 4 loteamentos, como empreendimentos apartados, serviriam para evitar que o total da área de cada loteamento atinja 15.000,00m2, de modo a atrair a necessidade de atendimento ao disposto no art. 9º da Lei Municipal nº. 2.194/2008.Aduz, portanto, que “caso os loteamentos sejam registrados concomitantemente, haverá nítido prejuízo na destinação de áreas públicas, pois caso fossem tratados como um empreendimento único, ou ao menos dois empreendimentos (unificando o Residencial das Américas I ou II e o Residencial das Américas III ao IV), estariam sujeitos a obrigação de destinar 12% da área a ser parcelada para a realização de preservação ambiental, equipamentos comunitários e de lazer, porém, como são 4 loteamentos, todos com área inferior a 15.000m2, estão dispensados da doação (...). Para que tal benefício não se converta em prejuízo a sociedade, é que foi solicitado o cancelamento formal dos loteamentos Residencial das Américas II e III”.Apontou a agente delegada que o registro de loteamentos apartados, para supostamente, suprimir a exigência de doação ao Município de área de preservação ambiental e implantação de equipamentos comunitários e de lazer, reveste-se de prejuízo à comunidade, pois “tais áreas são de suma importância para a população que habitará o local, pois destinam-se a prestação de serviços necessários ao funcionamento da cidade, interação social, proporcionar bem-estar a população, apoio ao desenvolvimento da região, o adequado ordenamento do território, dentre outros benefícios”.A apresentante, ora recorrente, no entanto, insistiu que as diligências requeridas seriam desnecessárias e “em desconformidade com a legislação”, razão pela qual pugnou pelo respectivo registro ou, sucessivamente, a suscitação de dúvida.A registradora, no entanto, formulou a presente dúvida registral, agora em sede de recurso de apelação que, conforme relatado, foi julgada parcialmente procedente “para considerar como correta a negativa de registro dos loteamentos apresentados, [consignando] contudo, [que] a (ir)regularidade dos loteamentos deverá ser apreciada pelas vias ordinárias com ampla cognição probatória”. Ao que se insurge a apelante, deduzindo, em síntese, que (i) as exigências registrais são indevidas, pois houve o cumprimento de todo o necessário para os respectivos registros dos loteamentos; (ii) os empreendimentos foram aprovados pela própria administração municipal, tornando-se “desnecessário o reexame da legalidade do ato administrativo municipal através do presente procedimento”; (iii) “em atenção aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, verifica-se que se buscou, durante o processo administrativo, desenvolver o projeto de loteamento com todas as condições e acréscimos estruturais exigidos pela legislação municipal, estadual e federal”; (iv) inexiste, no caso, o intuito de “driblar a legislação, tampouco de registrar o loteamento de forma irregular, sendo que buscou a todo o momento atender todos os requisitos e as exigências ambientais para o regular desenvolvimento do empreendimento, contando, inclusive com a anuência do ente municipal para efetuar o registro, mediante a sua plena aprovação, conforme já demonstrado”; (v) “não há nenhuma justificativa de encaminhar as partes ao procedimento contraditório, quando inexistem fatos concretos e provas materiais que a Apelante esteja com intenção de burlar a lei e não há nenhum procedimento judicial em trâmite com relação aos loteamentos da Apelante”; (vi) “os projetos dos loteamentos foram concebidos a partir da análise de viabilidade de habitação e expansão urbana, estando localizado em zona residencial, conforme legislação municipal, além de cumprir a legislação estadual e federal. Ressaltase que é de competência da Administração Municipal a análise e fiscalização do projeto de loteamento a primar pela adequada utilização do perímetro do solo urbano e posterior aprovação quando atendidos todos os requisitos disposto na legislação”; (vii) a responsabilidade por fiscalizar e decidir sobre questões relacionadas ao planejamento e uso das terras é do Município e, no caso, “o projeto foi aprovado pelos técnicos responsáveis e autorizado pelos órgãos competentes municipais, que certificaram expressamente a compatibilidade do loteamento com o Plano Diretor e a legislação urbanística e ambiental do município, havendo presunção de legalidade dos atos administrativos, estando ainda a documentação apresentada em conformidade com as normas pertinentes ao ato registral”.Insiste, por conseguinte, serem desnecessárias e em desconformidade com a legislação as exigências apresentadas pela registradora, razão pela qual requer o provimento recursal para o consequente deferimento do registro dos loteamentos, “na forma como requerido e nos termos das aprovações municipais de aludidos loteamentos”.A agente delegada ofereceu contrarrazões ao recurso da Planalto Engenharia e Urbanização Ltda em mov. 87.1, deduzindo “a natureza da qualificação registral e a independência do ato de qualificação, pressupostos norteadores do exercício da atividade registral”.Aduziu, na oportunidade, que a aprovação dos projetos pelo Município não esvaziam a análise registral, e que tal análise “não constitui um capricho da Apelada, mas responde ao poder-dever de examinar o conteúdo e a conformação dos títulos levados a registro com todo o ordenamento jurídico, que é inerente à sua função pública, tratando-se de medida necessária para garantir a segurança jurídica de todos os usuários do serviço extrajudicial”.Consignou, ainda que, “cada um dos residenciais dispunham das respectivas aprovações dos entes públicos, tais como o IAP, a Prefeitura, a Sanepar, a Copel etc., mas todas elas foram emitidas concomitantemente e com igual prazo de validade, o que constituiu forte indício de que os quatro loteamentos compunham, em verdade, um único empreendimento”, o que justifica a diligência e a correta sentença.Ao final, reitera que “o registro do título da parte Apelante depende dos desdobramentos e do desfecho do procedimento instaurado pelo MPPR. [e que] Antes disso, os indícios de irregularidades obstam o imediato acatamento do pedido formulado na Apelação”.O Ministério Público Estadual se manifestou em mov. 19.1-TJ
no sentido de que “conforme a sentença e o pronunciamento do Ministério Público de mov. 32.1, o exame da existência dessas irregularidades nos loteamentos exige ampla dilação probatória, inclusive com perícia, algo incompatível com o estreito objeto do processo de dúvida registral. É necessária a instrução em processo próprio, tanto que a 2ª Promotoria de Justiça do Foro Regional de Cambé instaurou procedimento administrativo de nº 0020.19.000268-1”.Ato contínuo, em mov. 96.1 da origem, a 2ª Promotoria de Justiça comunicou o arquivamento do procedimento administrativo instaurado MPPR-0020.19.000268-1, ao argumento de que “não se constataram ilicitudes nas aprovações dos loteamentos denominados Residencial da Américas I, II, III e IV nem infração à ordenação territorial urbana ou prejuízos ao patrimônio público e social ou ao meio ambiente, não cabendo a esta Promotoria Justiça tecer considerações acerca das exigências da Sra. Oficiala do Registro de Imóveis, pois tal matéria lhe foge às atribuições”.Oportunizou-se, portanto, nova manifestação do recorrente e do Ministério Público, notadamente sobre a persistência de interesse recursal e a decisão de arquivamento.O recorrente aduziu em mov. 27.1 que “em contato com a Agente Delegada do Registro de Imóveis apelada, a mesma informou que, para que seja efetuado o registro, faz-se necessário seja reformada a r. decisão de 1ª Instância, que continua produzindo seus efeitos, até que, em sede de recurso e tendo em vista a informação do procedimento administrativo, seja reformada referida decisão e o processo de dúvida julgado improcedente, com a autorização do registro dos loteamentos, nos moldes requeridos e com aproveitamentos dos protocolos já apresentados, principalmente em homenagem ao princípio do aproveitamento dos atos processuais, e ao primado da celeridade e da efetividade do processo”, razão pela qual externou seu interesse no julgamento do feito.O Ministério Público em mov. 30.1-TJ reiterou o pronunciamento anterior no sentido da rejeição ao recurso. Apontou que o arquivamento do procedimento pela 2ª Promotoria de Justiça
“por si só, não têm o condão de resolver em definitivo a questão. Devem, isso sim, juntar-se a outros elementos técnicos de convicção, produzidos em completa instrução probatória em procedimento próprio, com o devido contraditório. Isso porque essa estreita via da dúvida registral não é compatível com a ampla dilação probatória sobre matéria de fato de relevante complexidade. É de se recorrer às vias ordinárias, não a procedimento de jurisdição voluntária.” Concluiu, portanto, ser “razoável e prudente que não se dê o registro pretendido pelo apelante, até que haja conclusão definitiva sobre a existência ou não de irregularidade nos loteamentos, em procedimento próprio”.

Conforme depreende-se do relatório, cinge-se a controvérsia dos presentes autos em decidir, tão somente, sobre a dúvida registral suscitada que exigiu a unificação dos loteamentos Residencial das Américas I, II, III e IV, para que se pudesse realizar o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis de Cambé.De início, diferentemente do que alega o recorrente, o fato dos loteamentos terem sido aprovados pela municipalidade, bem como submetidos a análise e aprovação por técnicos responsáveis e órgãos competentes municipais “que certificaram expressamente a compatibilidade do loteamento com o Plano Diretor e a legislação urbanística e ambiental do município”, não afasta o dever de análise do registrador imobiliário.Conforme é cediço e nos termos do art. 236 da Constituição Republicana, “os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público”.Tal dispositivo fora regulamentado pela Lei nº. 8.935/94 que, logo no seu art. 1º, consignou que os “serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”.Nos termos do art. 3º da referida lei “notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”.Por conseguinte, a segurança e eficácia dos atos jurídicos registrais, bem como a fé-pública inerente aos registradores imobiliários, decorrem e exigem justamente o exame de qualificação dos documentos submetidos à registro, isto é, da análise minuciosa do atendimento aos requisitos legais e normativos do título apresentado.Conforme preleciona Luiz Guilherme Loureiro, em sua obra Registros Públicos - Teoria e Prática, da Editora Juspodivm, 9ª Edição, 2018, “de acordo com o princípio da legalidade, não basta a inscrição para que o título tenha acesso ao Registro de Imóveis. É preciso que o título seja válido e perfeito, de forma que antes que se proceda ao registro, o documento deve passar por um exame de qualificação por parte do registrador”.Cabe, como dito, ao registrador imobiliário a análise da validade e, por conseguinte, legalidade do título apresentado.Tal conclusão não destoa do consignado na obra conjunta de Lair da Silva Loureiro Filho, Cláudia Regina Magalhães Loureiro, intitulada Notas e Registros Públicos, da editora Saraiva, 4ª Edição, 2012:“Legalidade – O oficial deve examinar a legalidade e a validade do título e não eventuais vícios de consentimento. Se exigir qualquer providência e o interessado não se conformar, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo. É a hipótese de jurisdição voluntária, com recurso ao Conselho Superior da Magistratura. Quando o próprio interessado peticiona diretamente, ocorre a chamada dúvida inversa, não prevista na LRP, mas aceita pela jurisprudência”.
Nesse sentido, irretocáveis as conclusões da agente delegada quanto à qualificação registral, bem como prudente a conduta de suscitação de dúvida, no caso em apreço.Conforme bem consignou em suas contrarrazões (mov. 87.1)“o pedido de registro dos loteamentos em apreço comporta uma nova análise por parte da agente delegada (...) [que] responde ao poder-dever de examinar o conteúdo e a conformação dos títulos levados a registro com todo o ordenamento jurídico, que é inerente à sua função pública, tratando-se de medida necessária para garantir a segurança jurídica de todos os usuários do serviço extrajudicial”.Nesse ponto, o art. 30, XIII da Lei 8.935/94 impõe como dever do registrador “encaminhar ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos interessados, obedecida a sistemática processual fixada pela legislação respectiva”.Do mesmo modo, dispõe o art. 198 da Lei 6.015/73 que “havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la (...)”.Assim, não assiste razão à recorrente quanto à atuação da agente delegada.Sobre a exigência de unificação dos loteamentos, embora prudente o questionamento por parte dos agentes delegados, acerca de eventual tentativa de burla ou escusa no cumprimento de legislação, as peculiaridades do caso exigem algumas considerações preliminares.No caso em apreço, o Município de Cambé se manifestou expressamente em mov. 29.2 acerca da alegada necessidade de destinação de, no mínimo 12% da área para Preservação Ambiental, Implantação de Equipamentos Comunitário e de Lazer, oportunidade em que narrou que “os lotes correspondentes aos loteamentos em questão são remanescentes do Lote 88 da Gleba Cambé, do qual já foram doadas as áreas públicas pertinentes à luz da legislação da época, o que torna independente para o município a execução parceladas dos loteamentos”.No parecer técnico urbanístico de mov. 59.1 da lavra da Diretora de Projetos da Secretaria Municipal de Planejamento, foi deduzido “o Histórico e a situação urbanística em que se encontra o LOTE 88 da Gleba Cambé diante das Leis, ao longo do tempo, de forma comprovar a efetivação de Doação das Áreas Públicas e de Preservação Ambiental pertinentes ao processo”. Ao final da manifestação concluiu a engenheira responsável que:“(...) com a consolidação do parcelamento do solo dos 4 (quatro) loteamentos questionados, o Município de Cambé poderá recuperar o passivo oneroso revertendo em créditos monetários aos cofres públicos pela incorporação de novas vias, passando a obter:Economia em desapropriação: R$ 871.257,50Economia pela execução de infraestrutura: R$ 633.457,21Incorporação de área ao patrimônio público: 3.485,03 m2Diante da necessidade urbanística atual de aumentar as alternativas de mobilidade urbana em detrimento da área pública institucional, entendemos que abrir mão de 1.070,79 M2 (saldo de área pública remanescente), correspondente ao valor monetário de R$ 267.697,50 é a melhor decisão Política/Urbana, para este caso em específico, haja vista o ganho iminente de R$ 871.257,50 para uma área de 3.485,03 m2 em vias públicas.Quanto à doação de Áreas de Preservação Permanente:Sob esse prisma verificamos que quando do parcelamento do solo do Lote 88 E – REM, com 247.795,41 m2 foi incorporado ao município 30.079,32 m2 de Fundo de Vale, que corresponde à faixa de 80,00 metros ao longo do ribeirão Esperança, em atendimento à legislação.Vale destacar que pelo fato da área de preservação permanente ser tomada pela faixa de 80,00 metros ao longo dos cursos d’agua integrante ao lote a ser parcelado, isto equivale dizer que para qualquer processo de loteamento a parti do Lote 88 da Gleba Cambé de 303.000,00 m2 de (origem) a área de Fundo de Vale permaneceria sempre a mesma, ou seja 30.079,32 m2 já incorporados ao patrimônio público.Além dessa área exigida pelo município, o estado também requereu a escrituração de áreas de Proteção de Reserva Legal quando da aquisição dos Lotes 88 F e 88 G pela empresa PLANALTO ENGENHARIA E URBANIZAÇÃO LTDA., em 2009, resultando na integração de (...) 55.079,32 M2 em Área de Preservação Permanente contabilizadas para os 4 (quatro) loteamentos, em questão, representam aproximadamente 80 % (oitenta por cento) a mais do que o preconizado pela União, que seria algo entorno de 11.300,00 M2”.
Como se não bastasse a manifestação explícita do Município, com relação ao atendimento às diretrizes legais, urbanísticas e de políticas públicas, a 2ª Promotoria de Justiça, no feito administrativo de acompanhamento e fiscalização de possível alteração de registro público visando a evitar a destinação de parte de área ao Município de Cambé-Pr, concluiu no sentido de que:“(...) considerado o histórico dos lotes antes do desmembramento e as providências exigidas do loteador para a aprovação dele, houve doação de áreas para fins públicos em dimensões inclusive superiores às legalmente exigidas, as quais receberam afetação de acordo com as necessidades urbanísticas atuais da região em que os propostos loteamentos se localizam.Ademais, o Sr. Prefeito Municipal esclareceu que, conforme o art. 591, inc. IV, do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, se o loteamento ou desmembramento abranger mais de um imóvel do mesmo proprietário, com matrículas diversas, é imprescindível a sua prévia unificação de matrícula para que então seja lançado o parcelamento do solo3 . Logo, tal disposição também afastaria eventual burla à doação de áreas ao Município para comporem áreas públicas.Enfim, não se constataram ilicitudes nas aprovações dos loteamentos denominados Residencial da Américas I, II, III e IV nem infração à ordenação territorial urbana ou prejuízos ao patrimônio público e social ou ao meio ambiente, não cabendo a esta Promotoria Justiça tecer considerações acerca das exigências da Sra. Oficiala do Registro de Imóveis, pois tal matéria lhe foge às atribuições”.
Reitere-se que, a promotoria de justiça, embora tenha se manifestado pela impossibilidade de “tecer considerações acerca das exigências da Sra. Oficiala do Registro de Imóveis” entendeu que “não se constataram ilicitudes nas aprovações dos loteamentos denominados Residencial da Américas I, II, III e IV nem infração à ordenação territorial urbana ou prejuízos ao patrimônio público e social ou ao meio ambiente”.Desse modo, embora correta a sentença no sentido de que “o registro dos loteamentos na forma como pretendida pela interessada, não se mostra possível, até que seja devidamente apurada a (ir)regularidade dos mesmos à legislação municipal e federal vigente, o que se dará procedimento de n°MPPR-0020.19.000268-1”, tem-se que com as conclusões lançadas no referido procedimento, sobreveio a modificação da situação descrita na inicial, com a superação do óbice lançado na dúvida inaugural.Aqui, recorde-se que o art. 493 do Código de Processo Civil dispõe que “se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a decisão”.E, no caso, a decisão de arquivamento da 2ª Promotoria de Justiça, no feito administrativo de acompanhamento e fiscalização de possível alteração de registro público visando a evitar a destinação de parte de área ao Município de Cambé-Pr, configura fato novo superveniente, que permite o acolhimento parcial do recurso interposto.Nesse específico ponto, não merece prosperar a consideração tecida pela Procuradoria de Justiça (mov. 30.1-TJ) de que seria necessária a “completa instrução probatória em procedimento próprio, com o devido contraditório”, pois para se “recorrer às vias ordinárias” há necessidade de pretensão resistida, o que não se verifica no presente caso.Isso porque, a municipalidade afirma expressamente, como consignado pelo promotor em mov. 96.2 que “houve doação de áreas para fins públicos em dimensões inclusive superiores às legalmente exigidas, as quais receberam afetação de acordo com as necessidades urbanísticas atuais da região em que os propostos loteamentos se localizam”.E o Ministério Público, “instituição permanente, essencial à função jurisdicional do Estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem jurídica, do regime democrático e dos interesses sociais e individuais indisponíveis” (art. 1º da Lei nº. 8.625/93), através da promotoria de justiça, concluiu pela ausência de “ilicitudes nas aprovações dos loteamentos denominados Residencial da Américas I, II, III e IV nem infração à ordenação territorial urbana ou prejuízos ao patrimônio público e social ou ao meio ambiente”.De outro modo, irrazoável exigir da parte apresentante do título o ajuizamento de ação judicial para demonstrar sua legalidade, se nenhum indicativo de vício fora aventado por quem juridicamente detém competência para tanto.Aqui, cumpre consignar que a prudente dúvida suscitada fora deduzida pela apelada (in verbis) “enquanto não se tiver certeza de sua regularidade”, o que fora esvaziada pela conclusão da 2ª Promotoria de Justiça.Ato contínuo, registre-se a inaplicabilidade, ao presente caso, do disposto no art. 591, IV do Código de Normas do Foro Extrajudicial, pois dirigido ao(s) loteamento(s) que abrangem mais de uma transcrição ou matrícula para o mesmo empreendimento, para evitar tumultos e garantir a continuidade registral exigida pela lei especializada.Por fim, a despeito da superação do óbice lançado na dúvida inaugural, não há que se acolher o pleito de mov. 27.1-TJ, no sentido de autorizar “o registro dos loteamentos, nos moldes requeridos e com aproveitamentos dos protocolos já apresentados, principalmente em homenagem ao princípio do aproveitamento dos atos processuais, e ao primado da celeridade e da efetividade do processo”.Isso porque, a ausência de óbice quanto à necessidade de unificação dos loteamentos, aqui discutido, não garante que inexistiriam outras eventuais exigências registrais (inclusive relativas a eventuais taxas ou tributos) ou que o título se encontra nesse momento apto para registro.Ademais, como reforço argumentativo, ainda que se pudesse considerar superada a conclusão acima, conforme se depreende da inicial, a documentação submetida por Planalto Engenharia e Urbanização Ltda relativa aos loteamentos do Residencial das Américas I, II, III e IV, junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Cambé foi possivelmente entregue apenas para exame e cálculo (cf. mov. 1.4) que, nos termos do parágrafo único do art. 12 Lei nº. 6.015/73 “independem de apontamento no Protocolo”.A documentação juntada com a inicial, relativamente as diligências registrais (em mov. 1.4) somente dizem respeito à pedidos de exame e cálculo (nº. 18/2018, 04/2019 e 05/2019).Necessário, portanto, a correta apresentação do título para registro com sua efetiva prenotação, nos termos do art. 182 e seguintes da Lei nº. 6.015/73.Pelas particulares razões expostas, voto no sentido de prover parcialmente o recurso de apelação interposto por Planalto Engenharia e Urbanização Ltda, afastando-se a necessidade de unificação dos loteamentos.Em razão do provimento parcial, deve ser afastada também à condenação da apelante ao pagamento de 50% das custas processuais, contudo, sem respectiva a condenação da parte adversa aos honorários sucumbenciais, em razão de se tratar o feito de jurisdição voluntária e não haver a respectiva fixação na origem. III - DECISÃO:ACORDAM os integrantes da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em dar parcial provimento ao recurso de apelação da parte autora, nos termos do voto do Relator.