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Processo:

RELATÓRIO:Trata-se de Recurso de Apelação (mov. 26.1) interposto em face de sentença (mov. 20.1) que, em autos de Dúvida suscitada por Patrick Roberto Gasparetto, agente delegado do Registro de Imóveis de Paranaguá/PR, tendo como interessada Edna Maria Gubert, julgou procedente o pedido inicial, impossibilitado o registro da Escritura Pública de permuta lavrada em 15.06.2020, de fls. 033/036, do Livro 129-N, do 14º Tabelionato de Curitiba, junto ao registro de matrícula sob n. 48.311.Diante disso, as custas foram impostas à interessada Edna, nos termos do art. 207 da Lei nº 6.015/1973.A decisão contou com a seguinte fundamentação:II. FUNDAMENTAÇÃO. Trata-se de procedimento provocado pelo Agente Delegado do Registro de Imóveis desta Comarca, na forma do art. 198, da LRP. Extrai-se da matrícula sob n. 48.311 (mov. 1.1), que a área total do imóvel é de 50,72ha, - 507.200m², tendo havido o primeiro fracionamento na anotação R-6, com a venda de parte ideal de 208.600m² (20,86ha), o segundo no R-7 a igual comprador, a parte ideal de 298.600m² (29,86ha), ficando este último comprador com a totalidade do imóvel, portanto. Na anotação R-10, extrai-se o primeiro fracionamento da terra, com a venda a quatro compradores, de parte ideal correspondente a 16,8612% do imóvel (8,55ha), ficando a permutante Clarice Ribeiro dos Santos com parte correspondente a 2,0008% - 10.148,06m² - 1,015ha. Tal averbação, como bem ponderado pelo senhor Oficial de Registro, ocorreu no ano de 2010, sob o crivo do registrador anterior. Como se tratou de primeiro fracionamento de parte do imóvel, é crível que tenha havido a verificação pertinente, concluindo-se pela inexistência de indício de burla ao sistema legal de parcelamento do solo rural. Fato é que a permutante Clarice, ficou com parte bastante inferior ao permitido pela legislação pertinente, qual seja, de 2ha - 20.000m². Ainda que autorizado à época tal fracionamento, neste momento, não pode pretender a proprietária a transferência de somente parte dessa fração, e a outras duas pessoas. As decisões colacionadas nos movs. 8.1 e 8.4, trazem a fundamentação legal pertinente, mas os fatos não parecem ser semelhantes, vez que no presente caso concreto, a pretensão é de fracionamento de parte ideal já inferior ao limite legal, em partes ainda menores. Prevê o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64): (...)E no artigo 65, da referida Lei, estabelece a impossibilidade de divisão do imóvel rural em área inferior ao módulo rural: (...)Não se pode olvidar, contudo, do que dispõe o Código de Normas da Corregedoria-Geral do Estado do Paraná – Foro Extrajudicial, de que, havendo dúvida, o caso será submetido à apreciação do Juiz Corregedor do Foro Extrajudicial (grifei): (...)Entretanto, entendo por bem em partilhar do entendimento do senhor Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca, o qual ponderou que, com a situação já consolidada, até se permitiria a alienação da integralidade da fração ideal de Clarice, no entanto, a escritura que se pretende o registro trata de permuta de metade desta área, e a dois indivíduos – primeiros permutantes. Finalmente, se houvesse a pretensão de permuta da totalidade da parte ideal pertencente à Clarice, entendo que seria possível, sob pena de a proprietária estar fadada à total impossibilidade de transferência de sua propriedade. Contudo, em se tratando de pretensa permuta de somente parte da propriedade (5.700m²), e a outras duas pessoas, cada qual com 2.850m² - 0,28ha, impõe-se o indeferimento do registro. Impõe-se, portanto, a procedência da dúvida suscitada.Discordando do entendimento do juízo a quo, recorre a parte interessada sustentando (mov. 26.1), em síntese, que: (a) a questão de Registro de fração de imóvel rural se mostra possível, porquanto foi feita a transferência de fração sem divisão do bem, nos exatos termos da Escritura Pública de Permuta levada para Registro, hipótese que não se trata de módulo menor apto a ferir o Estatuto da Terra; (b) não se trata de divisão de bens menores de um módulo rural, uma vez que o todo encontra-se mantido em sua integralidade, sendo que somente seus proprietários (titulares) possuem percentuais diferentes, resultando em um condomínio cuja área não está identificada; (c) o bem em questão, apesar de invisível por disposição legal, pode ser fracionado sem prejuízo de seu todo, nos termos do art. 87 e art. 88 do Código Civil, já que as partes se tornam condôminos; (d) o bem não pode ser dividido em fração menor do que 2,0 ha, porém, suas frações podem ser transferidas e não existe impedimento, pois o “todo” continua mantido e intacto na forma indicada; (e) a transferência constante na Escritura Pública apresentada para registro não indica o local da área, mas sim o percentual de fração de cada proprietário; (f) a área transferida não está identificada e sim e apenas a fração de cada Condômino, que numa eventual divisão deverão compor eles para que atinjam o mínimo determinado pelo Estatuto da Terra; (g) o registrador, sob o fundamento do art. 689, §2º, do Código de Normas se recusou a averbar a escritura pública de permuta de fração, sem que ficasse descaracterizado o todo do imóvel, de maneira que deve ser o Registrador compelido a averbar os termos da Escritura Pública em sua integralidade, e sem qualquer pendência ou exigência, pois feita dentro da lei.Oportunizado o contraditório (mov. 28.1/29.1), a parte apelada indicou expresso desinteresse em apresentar contrarrazões (mov. 30.1).Remetidos os autos a esta Relatora, abriu-se vista à douta Procuradoria-Geral de Justiça (mov. 7.1 – AC), que apresentou parecer pelo desprovimento ao recurso (mov. 10.1 – AC).É a breve exposição.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), é de se conhecer do recurso interposto.Cinge-se a controvérsia recursal à possibilidade de registro da permuta realizada acerca da possibilidade da transferência de parte ideal do imóvel cedido em permuta.Adianta-se que a sentença deve ser mantida, como se passa a expor.Partindo de uma premissa geral, a Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra), a qual regula os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para os fins de execução da Reforma Agrária e promoção da Política Agrícola, quando aborda a subdivisão de lotes de colonização, expressamente dispõe que “o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural” (art. 65).Outrossim, dispõe a referida lei que “a dimensão da área dos módulos de propriedade rural será fixada para cada zona de características econômicas e ecológicas homogêneas, distintamente, por tipos de exploração rural que nela possam ocorrer” (art. 5º).Acerca da temática, a Lei de Registros Públicos, Lei nº 5868/1972 (LRP) prevê que, para fins de transmissão de imóvel rural, seu desmembramento não pode ser inferior ao módulo calculado ou fração mínima.Nesses termos:Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.Além disso, mesmo nas hipóteses em que há a alienação ou cessão de parte ideal, quando o notário suspeitar de burla à lei, poderá ser negado o seu registro, conforme disposição expressa do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Paraná – Foro Extrajudicial (Provimento nº 249/2013)[1].Senão vejamos:Art. 689. Sob pena de responsabilidade, o notário não poderá lavrar, no caso de desmembramento, escrituras de parte de imóvel rural se a área desmembrada e a remanescente não forem iguais ou superiores à fração mínima de parcelamento impressa no certificado de cadastro correspondente. (Redação dada pelo Provimento nº 269, de 10 de novembro de 2017) § 1º O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que a alienação se destine, comprovadamente, à anexação a outro imóvel rural confinante, desde que a área remanescente seja igual ou superior à fração mínima de parcelamento. (Redação dada pelo Provimento nº 269, de 10 de novembro de 2017) • Ver Instrução Normativa nº 16/2017. § 2º A cessão ou alienação de parte ideal é permitida desde que não caracterize tentativa de burla à lei, o que será examinado pelo notário com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, a localização, etc. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor do Foro Extrajudicial. (Incluído pelo Provimento nº 269, de 10 de novembro de 2017)No caso concreto, foi apresentado para registro a escritura pública (mov. 1.2) firmada, de um lado, por Jorge Daniel Formighieri Lindemeyer e Edna Maria Gubert, esta apelante, e, de outro, Clarice Ribeiro dos Santos e outros, relativo à permuta do imóvel descrito como “apartamento sob nº 405”, de propriedade dos primeiros, por fração do imóvel de propriedade dessa última, descrito como “parte ideal de 10.148,06m² correspondente à 2,0008% e que referida permuta se faz somente dos 5.700m² correspondente ao Lote nº 23-A, subdivisão do lote 23, da gleba nº 2, da “COLÔNIA JACARANDÁ”, sito no Município e Comarca de Paranaguá-PR”, objeto principal da dúvida instaurada.Extrai-se da matrícula de nº 48.11 (mov. 1.1), cuja parte é objeto de permuta, que o imóvel possui área total de 50,72 ha (cinquenta, vírgula setenta e dois alqueires), equivalentes à 507.200 m² (quinhentos e sete mil e duzentos metros quadrados).Além disso, do registro “R-6” da referida matrícula, extrai-se que foi realizada a venda de parte ideal de 208.600 m² (duzentos e oito mil e seiscentos metros quadrados) da então proprietária Cruzval Construções e Empreendimentos Ltda. para o Sr. Gilberto Acioli e à Sra. Silvana Viriato Acioli, seguida pela venda dos remanescentes 298.600 m² (duzentos e noventa e oito mil e seiscentos metros quadrados) em favor das mesmas partes (“R-7”).Vejamos:Ato contínuo, estes novos proprietários realizaram a venda de parte ideal correspondente à 16,8612% (dezesseis inteiros e oito mil, seiscentos e doze décimos de milésimos por cento) do imóvel, o que equivale a aproximadamente 8,55 ha
(oito, vírgula cinquenta e cinco alqueires) para quatro partes (“R-10”), dentre elas, a permutante Sra. Clarice Ribeiro dos Santos, a qual ficou com parte correspondente a 2,0008% (dois inteiros e oito décimos de milésimos por cento) do total vendido, ou o equivalente a
1.015 ha (alqueires), ou 10.148,06 m² (dez mil, cento e quarenta e oito, vírgula seis metros quadrados).Veja-se:Ocorre que, o objeto da permuta em questão não se faz sobre a totalidade da referida porcentagem (2,0008% - 10.148m²), mas sim apenas parte deste montante, equivalente à 5.700 m² (cinco mil e setecentos metros quadrados) (mov. 1.2 – p. 5).Assim consta da escritura pública firmada entre as partes:Frente a isso, diante da consolidação do primeiro parcelamento realizado - o que permitiria a transferência da integralidade do percentual pertencente à permanente, independentemente do percentual mínimo de parcelamento -, a tentativa de alienação de sua parte pode vir a ser caracterizada como tentativa de venda de lote rural com dimensões inferiores ao permitido em lei.Isso porque, como esclarecido na dúvida apresentada (mov. 1.3), “a fração mínima de parcelamento na região de Paranaguá é 2,0 hectares – 20.000m2”, sendo que a parte do
imóvel objeto da permuta possuí área com pouco mais de 25% (vinte e cinco por cento) deste limite mínimo, o que permite, com isso, a recusa do registrador, nos termos do art. 689, §2º, do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Paraná – Foro Extrajudicial.Nesse sentido é o entendimento deste egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. NEGATIVA DE CONFECÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE PERMUTA DE IMÓVEIS. APELANTE QUE BUSCA VENDER PARTE IDEAL DE IMÓVEL RURAL. IMÓVEL COM ÁREA INFERIOR AO MÓDULO RURAL. ART. 65 DO ESTATUTO DA TERRA E ART 8º DA LEI 5.868/1972. IMPOSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO OU DIVISÃO DA ÁREA. HIPÓTESE DO CASO CONCRETO QUE NÃO SE ENQUADRA DENTRE AS EXCEÇÕES QUE VIABILIZAM O FRACIONAMENTO INFERIOR AO MÓDULO RURAL. VEDADO O REGISTRO DA ESCRITURA DE PERMUTA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0001462-20.2020.8.16.0050 - Bandeirantes -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU SANDRA BAUERMANN -
J. 17.05.2021) (grifou-se)APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA. PEDIDO DE REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL RURAL. RECUSA PELO AGENTE DELEGATÁRIO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE NEGOU O REGISTRO DA ALIENAÇÃO E DETERMINOU O CANCELAMENTO DA PRENOTAÇÃO EFETIVADA. IMÓVEL RURAL QUE NÃO PODE SER DIVIDIDO EM ÁREAS DE DIMENSÃO INFERIOR À CONSTITUTIVA DO MÓDULO DE PROPRIEDADE RURAL. ART. 65 DA LEI 4504/1964. ART. 8º DA LEI 5.868/1972. ÓBICE LEGAL QUE NÃO ESTÁ NA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RURAL COM ÁREA INFERIOR À DO MÓDULO, MAS NO DESMEMBRAMENTO OU NA DIVISÃO DO IMÓVEL RURAL EM ÁREA INFERIOR À DO MÓDULO. INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 16/2017, DE 8.11.2017, DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA. POSSIBILIDADE DE FORMAR CONDOMÍNIO RURAL. AQUISIÇÃO, NO CASO, DE COTA INDIVIDUALIZADA DE ÁREA RURAL EM ÁREA INFERIOR À DO MÓDULO RURAL CORRESPONDENTE À REGIÃO. VEDAÇÃO LEGAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 11ª C.Cível - 0005354-79.2018.8.16.0090 - Ibiporã -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUCIANE DO ROCIO CUSTÓDIO LUDOVICO -
J. 30.09.2019) (grifou-se)Neste ponto, a despeito da tese de que haveria, em verdade, condomínio de propriedades, já que não existiria identificação da área pertencente a cada um dos proprietários, da simples análise documental não se é possível extrair tal conclusão, até porque não demonstrada a forma como o bem é utilizada por todos os demais coproprietários.Como consequência, mostra-se correta a decisão que impossibilita o registro da referida escritura pública na forma como se encontra, como forma de se evitar a subdivisão, mesmo que de fato, da área rural em questão em módulos inferiores àqueles legalmente previstos, sendo, portanto, a manutenção da sentença é medida que se impõe.Portanto, o voto é pelo desprovimento do Recurso de Apelação.