Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – Trata-se de recurso de apelação interposto por WFO Administração e Participações Ltda. contra a sentença (mov. 135.1), proferida em autos de Ação Declaratória de Nulidade c/c Cancelamento de Registro e Reivindicatória de Propriedade, ajuizada por WOF Administrações e Participações Ltda. que julgou improcedente o pedido inicial.Consta da parte dispositiva:
“Diante do exposto, resolvo o mérito com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, pelo que REJEITO a pretensão deduzida na exordial.Condeno a autora ao pagamento das custas e das despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, §2º, do CPC”.
Em suas razões recursais (mov. 189.1), sustenta, em síntese, que os apelados levaram a registro imóvel que já havia sido vendido pela então proprietária Teresinha Veronica Stocco no ano de 2004 para a apelante. Tal venda ocorreu através de Escritura Pública de Compra e Venda lavrada no dia 9 de fevereiro de 2004, na qual Teresinha, através de seu procurador Ramon Canhoni Dematté, vendeu o imóvel de matrícula nº 95.289 para a apelante, representada por seus sócios Orivaldo Ferrari de Oliveira e William Raphael Ferrari de Oliveira. No ano de 2008, Teresinha realizou nova venda para Marcos Paulo Viecilli e outros em 12 de agosto de 2008, praticando ato que lesou e representou óbice ao registro do imóvel por parte da apelante. Ainda, a Escritura Pública de Compra e Venda havida entre Teresinha e a apelante não foi declarada nula por força de sentença oriunda dos autos de nº 1572-29.2004.8.11.0079, conforme equivocadamente apontou a sentença. Sustenta que, na forma do art. 1.247 do Código Civil, a reivindicação pleiteada decorre da declaração do ato nulo de escritura de compra e venda realizado entre os apelados mediante fraude. Requer, assim, a reforma da sentença para o fim de decretar a nulidade da escritura pública de compra e venda celebrada entre os apelados e registrada no Livro 0858-N, folha 133 do Tabelionato e Registro Civil de Santa Quitéria; o cancelamento do registro R-A da matrícula nº 95.289 promovido pelo Cartório do 8º Registro de Imóveis de Curitiba; a procedência do pedido de reivindicação de propriedade e expedição de Ofício ao Cartório do 8º Registro de Imóveis de Curitiba a fim de registrar o imóvel objeto da matrícula 95.289 em favor da apelante.Oferecidas contrarrazões (mov. 204.1), os apelados sustentam, preliminarmente, que o recurso não comporta conhecimento, já que ausente interesse recursal. No ponto, afirmam que não há interesse recursal, pois, a “escritura pública de compra e venda na qual estaria calcado o alegado direito da apelante foi declarada nula pelo D. Juízo da 5ª Vara Cível do foro Central da Comarca de Curitiba quando do julgamento dos autos de nº 0012312-09.2008.8.16.0001”, cuja sentença transitou em julgado após a desistência recursal da parte interessada, em agosto de 2020. Aduz ainda que o recurso inova quanto ao pedido de reivindicação de propriedade, já que tal matéria sequer foi ventilada na inicial e que os documentos juntados com o recurso não podem ser apreciados, por não preencherem os requisitos do art. 435 do CPC. No mérito, sustentam que a questão da propriedade registral está dirimida nas informações prestadas pelo Oficial do Registro de Imóveis de Curitiba da Oitava Circunscrição Imobiliária de Curitiba (mov. 1.15), informação emprestada dos autos de ação cautelar nº 1578/2008; que há prova de que o registro da escritura outorgada por Teresinha em favor dos demais apelados obedeceu à prioridade de registro e que aquele foi feito em consonância com as normas legais e regimentais que disciplinam o registro de imóveis; que, não tendo cumprido os requisitos obrigatórios para registro do título, a prenotação da autora perdeu sua validade em 13/11/2008, tendo sido o protocolo encerrado por decurso do prazo. Assim, no momento em que a prenotação decaiu, passou a ter prioridade a prenotação dos apelados que, após verificado o cumprimento de todas as formalidades legais, logrou acesso a registro na data de 14/11/2008, um dia após expirado o protocolo da autora. Consequentemente, quando o título dos apelados foi registrado, não havia qualquer impedimento. De qualquer forma, o título da apelante, além de ter sido declarado nulo, também contém vícios de validade relativas às normas que regem o FUNREJUS e à flagrante simulação. Pugnam, assim, pelo não conhecimento do recurso e, caso conhecido, pelo seu não provimento. Requerem, ainda, a condenação da apelante às penas por litigância de má-fé.É o relatório.

II – Cumpre, anteriormente ao mérito, enfrentar as questões preliminares deduzidas pelos apelados, segundo os quais o presente recurso não comporta conhecimento, em razão da ausência de interesse e inovação recursal.Sustentam, inicialmente, que a escritura pública de compra e venda que funda o direito pretendida na presente ação foi declarado nulo pelo Juízo da 5ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de Curitiba, nos autos de nº 20285-15.2008.8.16.0001 o que, segundo entende, represente fato impeditivo ao conhecimento do recurso.Sem razão.Com efeito, a questão, em verdade, diz respeito à própria existência de fato impeditivo ao direito invocado pela autora/apelante, ônus que, como muito se sabe, compete à parte ré demonstrar, na forma do que prevê o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.Consequentemente, tal questão demanda análise de mérito a ser oportunamente realizado e, por isso mesmo, não há que se reconhecer a ausência de interesse recursal, compreendido pelo binômio utilidade – pela obtenção de situação mais vantajosa em face da decisão recorrida – e necessidade -
pelo ingresso às vias recursais para alcançar esse objetivo.Quanto à alega inovação recursal relativamente ao pedido de “reivindicação de propriedade”, sorte diversa não lhe assiste.Isso porque, sem delongas, tal matéria foi expressamente ventilada na petição inicial (mov. 1.2, p. 31-36) e também foi objeto de manifestação judicial na sentença (mov. 135.1, p. 7).Logo, rejeitam-se as preliminares deduzidas.
III – No mérito, insurge-se a apelante contra sentença que julgou improcedentes seus pedidos iniciais de declaração de nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada junto ao Tabelionato Distrital de Santa Quitéria, Livro 585-N, fl. 133, de 12/09/2008, celebrada entre a ré Teresinha Verônica Stocco e os réus Marcos Paulo Viecilli e Laudelino Jorge Gonçalves (mov. 1.2, p. 83-91), e de reivindicação da propriedade do imóvel de matrícula nº 95.289, do 8º Cartório de Registro de Imóveis de Curitiba/PR.De acordo com sua versão, firmou escritura pública de compra (mov. 1.2, p. 77-81) e venda com a ré Teresinha Veronica Stocco sobre o imóvel de matrícula nº 95.289 do 8º Cartório de Registro de Imóveis de Curitiba/PR, em 9 de fevereiro de 2004, o qual foi prenotado em 15 de julho de 2008.Em 14 de outubro de 2008, o registrador apontou haver outro título translativo de propriedade, derivado de escritura pública de compra e venda celebrada em 12 de setembro de 2008 em favor dos réus Marcos Paulo Viecilli e Laudelino Jorge Gonçalves.Afirma que houve má-fé por parte dos réus, já que possuíam prévio conhecimento da prenotação e do direito de preferência da autora, e que a sentença equivocadamente considerou nula a escritura de Compra e Venda por força de sentença proferida nos autos de nº 1572-29.2004.8.11.0079. Argumenta que nos autos nºs 0012312-09.2008.8.16.0001 e 0023116-02.2009.8.16.0001, no qual Ramon pretendia a declaração de nulidade, as partes realizaram acordo reconhecendo como válido o negócio que fizeram ao vender o imóvel de matrícula nº 95.289 para a apelante.Sustenta que em 21 de outubro de 2008 cumpriu a diligência perante o Registro de Imóveis e apresentou cópia autenticada da guia de FUNREJUS e declaração de quitação do ITBI, contudo, tomou conhecimento, em 3 de novembro de 2008, de que ocorreu a cessação automática dos efeitos da prenotação. Contudo, cumpriu com as diligências devidas tempestivamente, pelo que a sentença se equivocou ao reconhecer a decadência de seu direito de preferência registral.Os apelados, ao seu turno, sustentam que há prova de que o registro da escritura outorgada por Teresinha em favor dos demais apelados obedeceu a prioridade de registro e que aquele foi feito em consonância com as normas legais e regimentais que disciplinam o registro de imóveis.Declaram que, não tendo cumprido os requisitos obrigatórios para registro do título, a prenotação da autora perdeu sua validade em 13/11/2008, tendo sido o protocolo encerrado por decurso do prazo. Assim, no momento em que a prenotação decaiu, passou a ter prioridade a prenotação dos apelados que, após verificado o cumprimento de todas as formalidades legais, lograram acesso a registro na data de 14/11/2008, um dia após expirado o protocolo da autora.Consequentemente, quando o título dos apelados foi registrado, não havia qualquer impedimento. De qualquer forma, o título da apelante, além de ter sido declarado nulo, também contém vícios de validade relativas às normas que regem o FUNREJUS e à flagrante simulação. Pois bem.Em atenção as alegações deduzidas pelas partes e ao saneamento do feito (mov. 1.22), cumpre elucidar se a apelante, de fato, possuía o direito de preferência no registro público decorrente de prenotação da escritura pública de compra e venda lavrada junto à 11ª Secretaria Notarial Cartório Caetano, Livro 30-N, fls. 9-11, de protocolo nº 0264.Esclareça-se, inicialmente, que foi noticiado o ajuizamento de ação anulatória por Ramon Canhoni Dematté e Daniel Villanueva Dematté em face da apelante WFO – Construções Civis Ltda., Orivaldo Ferrari de Oliveira Junior e William Raphael Ferrari de Oliveira, que tramitou perante a 5ª Vara Cível de Curitiba/PR sob nº 12312-09.2008.8.16.0001, tendo por objeto o instrumento particular de permuta de imóveis, celebrado em 6 de janeiro de 2004 e a escritura pública de compra e venda lavrada na 11ª Serventia Notarial desta Capital.Na sentença proferida nestes autos, o Juízo destacou que o instrumento de permuta era nulo em razão da utilização de procuração falsa, a qual teve sua nulidade declarada por sentença transitada em julgado nos autos de nº 1572-29.2004.8.11.0079, que tramitou perante o Juízo de Ribeirão Preto, com efeitos ex tunc, implicando na nulidade de todos os atos jurídicos praticados em razão desse mandato (mov. 84.6).Ocorre que Ramon Canhoni Dematte efetivamente participou da escritura pública de compra e venda celebrada entre a ré Teresinha e a autora/apelante WFO - Construções Civis Ltda. Veja-se (mov. 1.2, p. 77-81):
“SAIBAM, quantos esta pública escritura de venda e compra virem, que aos nove dias do mês de fevereiro do ano de dois mil e quatro (09/02/2004), nesta Cidade de Curitiba, Capital do Estado do Paraná, em Cartório perante a mim, Escrevente Juramentado do Tabelião, compareceram partes entre si justas e contratadas, a saber: de um lado, como outorgante vendedora: TERESINHA VERÔNICA STOCO, brasileira, viúva, do lar, portadora da C. Identidade RG 1.306.589-PR, inscrita no CPF/MF sob nº 540.288.339-49, residente e domiciliada na Avenida das Araucárias, nº 285, na Cidade de Araucária, deste Estado, neste ato representada por seu bastante procurador, RAMON CANHONI DEMATTE, [...] nos termos do instrumento público de procuração lavrado no 10º Tabelionato desta Capital, [...]” (grifou-se).
No ponto, o Juízo a quo destacou, embora a controvérsia dessa demanda não tenha sido especificamente a declaração de nulidade da escritura pública, o reconhecimento de nulidade do instrumento de permuta, por tratar do imóvel de matrícula nº 95.289, infirma as alegações da autora a respeito da própria validade da prenotação.Sobre tal aspecto consignou-se que “[...] a nulidade do instrumento de permuta afeta a validade da escritura pública de compra e venda, tornando nula a própria prenotação, o que seria suficiente, por si só, para afastar o argumento do autor de que teria direito de prioridade”.Tal fato foi, aliás, foi reconhecido nos autos de nº 12312-09.2008.8.16.0001, na ocasião em que, ao apreciar os embargos de declaração opostos contra a sentença proferida, o Magistrado singular os acolheu para estender os efeitos da sentença “a todos os atos jurídicos praticados como operacionalização da permuta anulada, especialmente declaro nula a Escritura Pública lavrada às fls. 09-11 do Livro 370-N do Cartório da 11ª Serventia Notarial de Curitiba” (mov. 172.1 dos autos indicados)E, embora a apelante aduza que foi realizado acordo nos autos referidos e nos autos de nº 23116-02.2009.8.16.0001, ambos os acordos não foram homologados, justamente em razão da impossibilidade de se transacionar acerca dos pressupostos de validade do negócio jurídico (cf. decisão de mov. 286.1 dos autos de nº 23116-02.2009 e decisão de mov. 253.1 dos autos de nº 12312-09.2008).Tais fundamentos seriam o bastante para afastar a invocada nulidade do negócio jurídico – já que, de fato, é o negócio jurídico celebrado entre a apelante e a ré Teresinha que é nulo. Entretanto, e ao revés do que sustenta a apelante, não foi esse o único – e principal – argumento para afastar o direito de preferência.Com efeito, de acordo com a Lei de Registros Públicos (mov. 135.1), o protocolo de títulos recebe número de ordem e a data de sua prenotação, de forma a conferir prioridade e preferência na aquisição dos direitos reais. Veja-se:
Art. 182 – Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação.
Art. 183 – Reproduzir-se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação.
Art. 186 – O número de ordem determinará a prioridade do título, a esta a preferência dos diretos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.
Ademais, o registro do título deve ser feito no prazo de 30 (trinta) dias contados da data do protocolo, sob pena de serem automaticamente cessados os efeitos da prenotação – como a prioridade e o direito de preferência, conforme dispõem os arts. 188 e 205 do mencionado diploma normativo, in verbis:
Art. 188 – Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes.
Art. 205 – Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação, se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.
No caso, a escritura pública e compra e venda da 11ª Serventia Notarial, apesar de lavrada em 09 de fevereiro de 2004, foi protocolada à registro no dia 15 de julho de 2008. Em razão da pendência de vícios a serem sanados – como o recolhimento da guia Funrejus – foram protocolados pela autora outros pedidos de registro (em 14/08/2008, 15/09/2008 e 14/10/2008), sem que houvesse a devida regularização de tais pendências requisitadas pelo registrador.Veja-se o contido no Ofício (mov. 1.15, p. 65) emitido pelo 8º Cartório de Registro de Imóveis a respeito do transcurso do prazo:
“I) Protocolo nº 343.853.No referido protocolo foi apontado uma Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada às fls. 9, Livro 370-N, no Décimo Primeiro (11º) Tabelionato de Notas desta Capital, em 09 de fevereiro de 2004, e, após qualificação registral, a Serventia devolveu o documento com exigência a serem cumpridas. Em 14/10/2008, o mesmo documento foi reapresentado dentro do trintídio que aduz o artigo 205 da Lei nº 6.015/73, restando reingressar escritura com o mesmo número de protocolo.Após reanálise dos documentos reingressados, constatou-se que o interessado não satisfez as exigências, e, pela segunda vez as exigências foram reiteradas. Desta feita, por omissão do interessado em satisfazer as exigências, o referido protocolo foi encerrado por decurso do prazo em 13/11/2008. [...]”
Em 14 de outubro de 2008, os réus apresentaram a registro a escritura pública de compra e venda, que, apesar de cumprir com os requisitos legais, não foi imediatamente levada a registro, já que havia prenotação representada pela autora/apelante.E, uma vez encerrado o prazo para o atendimento das diligências requeridas à autora, observa-se que houve a decadência do seu direito na preferência de seu registro, devendo ser considerado perfeito o registro em favor dos réus Marcos Paulo Viecilli e Laudelino Jorge Gonçalves.Veja-se, a propósito, o que constou no mencionado Ofício:
“[...] IV – Outrossim cumpre informar a esse douto Juízo que, depois de prenotados os documentos junto aos protocolos nº 343.853 e 345.938, a que fez referência o Oficio, outros foram apontados, dos quais, a escritura pública protocolada sob o nº 345.820 de 15/10/2008, logrou acesso a registro na matrícula 95.289, Livro 2, conforme abaixo é relatado:IV.a – Em 15/10/2008 foi prenotado sob nº 345.820 a Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada às fls. 133/166, do Livro 585-N, no Tabelionato Distrital de Santa Quitéria, desta Capital, em 12/09/2008, sendo esta impulsionada para a qualificação registral.Em 17 de outubro de 2008, dois dias depois do ingresso da escritura, e antes da Serventia tê-la qualificado, o interessado requereu a juntada da Guia do ITBI recolhida, suprindo, assim, por antecipação, as ausências que levariam o título a ser devolvido para regularizaçãoPor ocasião da qualificação registral, verificou-se que o título estava apto para registro, mas ainda esbarrava no direito de prioridade frente ao documento protocolado sob nº 343.853, reingressado 14/10/2008.Inspirado em 13/11/2008 o trintídio legal para a escritura protocolada nº 343.853, omitindo-se também o interessado sobre as exigências a serem satisfeita, incidiu sobre o ato protocolizado a decadência, e, por consequência, cessou a obstrução do acesso ao fólio registral quanto ao título protocolado sob nº 345.289, em 1/10/2008, desta forma, foi ele registrado sob nº 4 na matrícula 95.289, em 14/11/2008, portanto, um dia após a decadência do protocolo que o impedia. [...]” (seq. 1.15, página 67).
Logo, inexistente as exigências requisitadas pelo registrador, não há como deixar de reconhecer que houve a decadência de seu direito de preferência registral. Consequentemente, conclui-se que a autora sequer logrou êxito em demonstrar o fato constitutivo de seu direito, ônus que lhe incumbia na forma do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.E, como decorrência da ausência de registro, a propriedade sequer foi transferida para a autora, como tampouco pode-se reconhecer a produção de efeitos perante terceiros, razão pela qual resta inviabilizado o reconhecimento de nulidade do negócio jurídico celebrado entre as partes em razão da suposta inobservância do direito de preferência da autora, restando também inviabilizado o pedido de reivindicação da propriedade. Nesse sentido:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. VÍCIOS DO CONSENTIMENTO. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUAISQUER DOS VÍCIOS DO CONSENTIMENTO. ADQUIRENTE QUE NÃO EFETUOU O REGISTRO DA ESCRITURA DE TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL QUE SE DÁ APENAS COM O REGISTRO DO TÍTULO AQUISITIVO NO CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEL. PRENOTAÇÃO.MERO DIREITO DE PREFERÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE COM BASE EM MERA PRENOTAÇÃO. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.(TJPR – 12ª C. Cível – AC - 1584356-8 – Cambará – Rel.: Desembargadora Ivanise Maria Tratz Martins – j. 22/03/2017 – grifou-se).
Finalmente, quanto ao pedido de condenação da apelante por litigância de má-fé, fundada mormente no fato de que a mesma “ocultou que a escritura que pretende seja registrada através da presente ação já foi declarada nula” e que “informou que teria realizado acordo com Ramon [...] sem no entanto informar que a pretensão de acordo havia sido rejeitada pelo Juízo daquela vara”, inexistem elemento suficientes a evidenciar o dolo de alterar a verdade dos fatos (art. 80, inciso II, do CPC/15).Isso porque, embora a apelante tenha afirmado que efetuou acordos nos autos de nºs 0012312-09.2008.8.16.0001 e 0023116-02.2009.8.16.0001, por outro lado, não asseverou terem sido homologados. Assim, embora existam indicativos de litigância de má-fé, não existem elementos suficientes a embasar a condenação da apelante.Diante do exposto, devida a manutenção da sentença irrogada, razão pela qual voto por conhecer e negar provimento ao presente recurso.IV – Da sucumbência:Constatada a sucumbência recursal, devida a majoração dos honorários recursais, conforme prevê o art. 85, §11º, do CPC, o que se faz na fração de 5% (cinco) por cento e resulta em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.