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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de procedimento de Suscitação de Dúvida instaurado pelo Agente Delegado do Registro de Imóveis da Comarca de Antonina referente ao título prenotado sob nº 18.368, para registro de títulos de propriedade do imóvel matriculado sob o nº 9.011 (mov. 1.1).
Após as tramitações legais, sobreveio sentença (mov. 27.1), nestes termos:
Por essas razões, julgo PROCEDENTE a dúvida e determino, nos termos do artigo 203, I, da Lei nº 6.015/73, que, com o trânsito em julgado, o registro não seja realizado e os documentos sejam devolvidos ao apresentante, com cancelamento da respectiva prenotação.Condeno o apresentante do título ao pagamento das custas e despesas processuais deste procedimento.
Irresignada, a parte ARNALDO PEDROSO, SANDRA APARECIDA RETAMERO PEDROSO e GABRIEL RETAMERO NETO interpôs Recurso de Apelação (mov. 33.1), em cujas razões sustenta, em síntese:a)- que o negócio jurídico foi celebrado entre parentes, contando com a anuência de todos;b)- que a aquisição do imóvel rural iniciou-se em 2004, finalizando em 2016, com o contrato averbado na matrícula;c)- que “quando da outorga da procuração, as partes estavam munidas apenas da Escritura Pública e do Contrato Particular de Compra e Venda, sendo tais documentos utilizados na confecção da procuração, valendo-se das informações e dados ali existentes”;d)- que “a matrícula 405 citada no instrumento procuratório se trata de matrícula originária, conforme se extrai do Registro R.1/9.011, onde consta averbação e protocolo do Contrato de Compromisso de Compra e Venda datado de 30/04/2004, tendo como Título Aquisitivo o Registro 06 e a averbação 19, da Matrícula 405, Livro 2 de Registro Geral, datado de 12/05/2004”;e)- que a escritura pública de compra e venda só foi lavrada em 2016, quando os compradores obtiveram recursos para pagar as despesas da transferência do imóvel;f)- que o alienante faleceu em 2012, porém o negócio foi celebrado em 2004 e a alienante não contestou a avença;g)- que o negócio jurídico foi celebrado em 2004, sendo assim, a lavratura da escritura pública de compra e venda e o registro imobiliário são continuidade dos atos correlatos, visando a transferência do imóvel.
Por tais razões, pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para o fim de julgar improcedente a dúvida suscitada e determinar o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel, viabilizando a transferência definitiva do imóvel rural.
Com vista dos autos (mov. 8.1), a d. Procuradoria-Geral de Justiça pronunciou-se pelo conhecimento e desprovimento do recurso (mov. 13.1).
É a breve exposição.



II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
O recurso foi tempestivamente ofertado e preenche os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.
Afirma o apelante que o negócio jurídico foi celebrado em 2004, sendo assim, a lavratura da escritura pública de compra e venda e o registro imobiliário são continuidade dos atos correlatos, visando a transferência do imóvel.
Sendo assim, muito embora o alienante tenha falecido em 2012, a aquisição do imóvel rural iniciou-se em 2004, finalizando em 2016, com o contrato averbado na matrícula.
Vejamos.
No caso dos autos, o apelante ingressou com o presente recurso em face da decisão singular que julgou procedente a dúvida suscitada pelo agente delegado, referente ao título prenotado sob nº 18.368 para registro de títulos de propriedade do imóvel matriculado sob o nº 9.011.
A recusa do registro do imóvel ocorreu devido ao fato do alienante ter falecido em 30/09/2012 e o negócio jurídico foi celebrado em 08/12/2016, onde a procuração outorgada a GABRIEL RETAMERO NETO em 21/05/2004 já não teria mais validade.
A parte apelante alega que agiram de boa-fé, pois a negociação foi pautada em contrato de compromisso de compra e venda averbada na matrícula originária do imóvel (Matrícula n.º 405), em 30/04/2004 e que não findaram a negociação por motivos financeiros inerentes ao registro do imóvel.
Aduzem que, apesar da morte do mandatário alienante, o art. 674 do Código Civil autoriza a finalização do negócio jurídico iniciado.
Pois bem.
No caso dos autos, é incontroverso a outorga da procuração por instrumento público, onde a parte alienante do imóvel VITOR CARLOS CASABONA e LIA MASAGÃO RIBEIRO CASABONA, em 21/05/2004, conferiram poderes para GABRIEL RETAMERO NETO vender o imóvel objeto da matrícula n.º 405, objeto da insurgência (mov. 1.3).
Quando da outorga da procuração, o imóvel já possuía matrícula distinta, sob o n.º 9.011, tendo sido averbado na matrícula o compromisso de compra e venda firmado entre os vendedores anteriormente descritos e os compradores FRANCISCO RETAMERO e IDARCI GOMES RETAMERO, em 30/04/2004 (mov. 33.4).
Ocorre que, em um primeiro momento, cabe frisar que o contrato realizado em 30/04/2004 trata-se de um compromisso de compra e venda, de natureza obrigacional, configurando a sua forma provisória, vez que o procedimento de conclusão da compra e venda só ocorre com o registro do bem imóvel em nome dos compradores na matrícula do bem.
Logo, não há direito adquirido pela parte compradora em formalizar o registro do imóvel em seu nome com base em um contrato provisório que não teve o seu procedimento regular finalizado antes do alienante falecer, não sendo possível aplicar o art. 674 do Código Civil.
Até porque, considerando que o compromisso de compra e venda foi realizado em 2004, tendo o alienante VITOR CARLOS CASABONA falecido em 30/09/2012 e, somente em 08/12/2016, ocorreu a lavratura da escritura pública de compra e venda, onde FRANCISCO RETAMERO e IDARCI GOMES RETAMERO cedem os direitos do imóvel à compradora SANDRA APARECIDA RETAMERO PEDROSO, não se verifica o requisito de “perigo na demora” presente no supracitado artigo.
Ora, somente após 04 anos do falecimento do mandante é que o mandatário realizou contrato com terceiro e, ainda, requer o registro do imóvel alegando estar configurado o “perigo na demora” proveniente do art. 674 do Código Civil.
A normativa é expressa ao dispor que, ciente da morte do mandante, deve o mandatário concluir o negócio jurídico iniciado, sendo que esta deve ocorrer de forma imediata e, cabe consignar que tal preceito só se aplica aos contratos em que há prestações sucessivas e contínuas, que perduram no tempo.
Portanto, a procuração outorgada já não tinha mais validade quando da negociação com terceiro, conforme dispõe o art. 682, II do Código Civil:
Art. 682. Cessa o mandato:(...)II - pela morte ou interdição de uma das partes;
Bem observada a explicação da doutrina:
“Pela morte... tanto do mandante quanto do mandatário, convém, desde logo, esclarecer, o que se compreende não só porque ao mandato predomina o intuitu personae, senão também, principalmente porque, é da sua natureza ser ato de confiança recíproca entre as partes, isto é, entre mandante e mandatário, não podendo a lei impor que essa confiança possa perdurar com relação a qualquer dos herdeiros da parte que falecer” (J. M. Carvalho Santos, in Código Civil Brasileiro Interpretado, Direito das Obrigações, Volume XVIII, 9ª Edição, Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1980)
Neste sentido este Tribunal tem se posicionado:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL OBSTADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS.ESCRITURA LAVRADA POR MANDATÁRIO QUANDO O MANDATO JÁ HAVIA SIDO EXTINTO. FALECIMENTO DE UM DOS MANDANTES QUE ACARRETA NA PERDA DE EFICÁCIA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 682, INCISO II, DO CÓDIGO CIVIL. INAPLICABILIDADE DO ART. 674 DO CC. INEXISTÊNCIA DE QUALQUER SITUAÇÃO DE DANO EM DETRIMENTO DO FALECIDO MANDANTE OU ESPÓLIO PARA POSSIBILITAR A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO MESMO APÓS A MORTE DO MANDANTE. PARTE INTERESSADA QUE DEVE BUSCAR A CONVALIDAÇÃO DO NEGÓCIO ATRAVÉS DA VIA PROCESSUAL ADEQUADA, COM A PARTICIPAÇÃO DE TODOS OS INTERESSADOS.PROCESSO DE DÚVIDA TEM CARÁTER ADMINISTRATIVO (ART. 204 DA LRP). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1515893-9 - Curitiba -
Rel.: Desembargador Sigurd Roberto Bengtsson - Unânime -
J. 08.02.2017)
APELAÇÃO. ALVARÁ JUDICIAL. MANDATO CONCEDIDO PELOS PROPRIETÁRIOS DE LOTEAMENTO À REQUERENTE PARA A VENDA E OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DOS LOTES. FALECIMENTO DE PARTE DOS MANDANTES. PROCURAÇÃO QUE TEM CARÁTER PERSONALÍSSIMO. PODERES QUE CESSAM COM A MORTE (ART. 1.316, II, DO CCB/16, VIGENTE A ÉPOCA). PROCURAÇÃO QUE NÃO CONTA COM CLÁUSULA “EM NOME PRÓPRIO” NEM DE IRREVOGABILIDADE. AUSÊNCIA, A DEMAIS, DE PROVA DE QUE OS LOTES VENDIDOS JÁ FORAM QUITADOS PELO ADQUIRENTES. IMPOSSIBILIDADE DE CONCEDER ALVARÁ PARA QUE A REQUERENTE POSSA OUTORGAR ESCRITURAS DOS LOTES. EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ EM RELAÇÃO AOS MANDANTES QUE AINDA ESTÃO VIVOS. FALTA DE INTERESSE. PROCURAÇÃO QUE CONTINUA HÍGIDA. PEDIDO ALTERNATIVO DE CONCESSÃO DE ALVARÁ CONDICIONADO AO FALECIMENTO DELES. IMPOSSIBILIDADE. VEDAÇÃO EXPRESSA À DECISÃO CONDICIONAL (PARAGRAFO ÚNICO DO ART. 492 DO CPC). RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0010831-69.2019.8.16.0148 - Rolândia -
Rel.: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho -
J. 23.07.2020)
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA DE ATO JURÍDICO - DOAÇÃO DE IMÓVEL ATRAVÉS DE INSTRUMENTO DE MANDATO - MORTE DO MANDANTE ANTES DE LAVRADA A ESCRITURA PÚBLICA - EXTINÇÃO DO MANDATO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - DECISÃO MANTIDA -- RECURSO NÃO PROVIDO. Não se questiona a intenção do de cujus, pois estava consignado, expressamente, no instrumento de mandato, a vontade de efetuar uma doação, todavia, com sua morte, a pretensa doação se limitou à procuração pública outorgada à genitora da ora apelante. (TJPR - 6ª C.Cível - AC - 1514435-3 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Regional de Ibiporã -
Rel.: Desembargador Prestes Mattar - Unânime -
J. 02.08.2016)
Logo, não é possível registrar uma escritura pública de compra e venda quando o mandante já tenha falecido, diante da ineficácia do mandato, devendo ser mantida a procedência da dúvida suscitada com o consequente indeferimento do registro requerido.