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Processo:

Vistos, etc.
1. RelatórioTrata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida em “Ação de Cobrança”, em fase de cumprimento de sentença, autos nº 0005982-81.2017.8.16.0194, na qual o Juízo a quo indeferiu o pedido de penhora de imóvel com alienação fiduciária registrada (imóvel de matrícula nº
100.461, do 8º Serviço de Registro de Imóveis),
determinando o levantamento da constrição, autorizando, por outro lado, a penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o referido imóvel, caso requerida (mov. 155.1).Inconformado, o Condomínio Residencial Primavera interpôs o presente recurso (mov. 1.1). Sustenta, em síntese, que: I) os encargos condominiais servem para manutenção do bem. Trata-se de dívida in natura, contraída pela própria utilização do bem, não sendo de caráter pessoal, mas sim oriundas da manutenção e conservação do imóvel em bom estado; II) o débito executado nos autos consiste em dívida propter rem, o que decorre do próprio imóvel, independentemente de ter havido cessão de direitos ou não; III) no caso, o imóvel responderá pela dívida, vez que esta decorre do não pagamento das taxas de condomínio, as quais são devidas em função da coisa, razão pela qual a penhora sobre o total do bem imóvel deve ser deferida. Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso (mov. 1.1).A Agravada Cleusy Bueno não foi localizada para ser intimada a apresentar contrarrazões, no endereço Rua David Tows, nº 3490, apartamento 13C, - Sitio Cercado – Curitiba-/PR, CEP 81910-440, ante a informação de que se mudou de endereço (mov. 12.2).Em razão disso, determinou-se que a Carta de Intimação fosse dirigida ao endereço Rua Álvaro José da Costa, nº 211, Fazendinha – Curitiba/PR, CEP 81.330-460 (mov. 14.1). Porém, desta vez, a Carta foi devolvida pela Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos, com o carimbo de “ausente".Determinou-se a intimação da Agravante para se manifestar a respeito (mov.20.1). Em resposta, pleiteou pela expedição de mandado de intimação da Agravada para o endereço constante no mov. 17.1, qual seja, Rua Álvaro José da Costa, nº 211, Fazendinha – Curitiba/PR, CEP 81.330-460 (mov. 23.1).Após, consta certidão do Sr. Oficial de Justiça informando que “dirigi-me ao endereço indicado aí sendo, deixei de proceder a intimação da Sra. Cleusy Bueno, pois no local, fui informado pela Sra. Andréia Andrade, que a mesma não reside naquele endereço [...]” (mov.32.2).Sem contrarrazões.Eis o relato do essencial.

2. Voto2.1. AdmissibilidadeEm sede recursal, houveram três tentativas de intimação da agravada, todas sem êxito (movs.12, 18 e 32/TJ). Na última tentativa, verifica-se que o Oficial de Justiça certificou que “deixei de proceder a intimação da Sra. Cleusy Bueno, pois no local, fui informado pela Sra. Andréia Andrade, que a mesma não reside naquele endereço” (mov. 32.1). Sabe-se que as partes devem manter atualizados os seus dados cadastrais perante o Poder Judiciário, informando sempre que houver alguma modificação. Dispõe expressamente o art. 77, inciso V, do Código de Processo Civil: “Art. 77. Além de outros previstos neste Código, são deveres das partes, de seus procuradores e de todos aqueles que de qualquer forma participem do processo:
[...] V - declinar, no primeiro momento que lhes couber falar nos autos, o endereço residencial ou profissional onde receberão intimações, atualizando essa informação sempre que ocorrer qualquer modificação temporária ou definitiva”. Dessa forma, considerando que a agravada Cleusy Bueno mudou de endereço e não informou acerca de seu novo paradeiro, mesmo sem a sua efetiva intimação e respectiva apresentação de contrarrazões, registro que o presente recurso se encontra apto para julgamento.Isto posto, tenho que o recurso merece conhecimento, vez que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal (cabimento, legitimidade recursal, interesse recursal, tempestividade, regularidade formal, preparo – mov.1.2/TJ e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer).2.2. MéritoCuida-se de “Ação de Cobrança”, ajuizada por Condomínio Residencial Primavera em face de Cleusy Bueno, autos nº 0005982-81.2017.8.16.0194, em que o Juízo a quo julgou procedente a demanda para condenar a ré ao pagamento das cotas condominiais vencidas no período compreendido entre 10.11.2016 a 10.05.2017, bem como as vencidas no curso da lide e as vincendas até o efetivo pagamento (art. 323, CPC), acrescidas de correção monetária calculada pelos índices do IPCA-E; de juros moratórios de 1% (um por cento) a.m., ambos contados a partir de cada vencimento até o efetivo pagamento, e de multa moratória no percentual de 2% (dois por cento), a recair sobre cada parcela condominial inadimplida. Após instaurada a fase de cumprimento de sentença (mov. 67.1), fora deferida a penhora do apartamento nº 13 (treze), localizado no primeiro andar ou segundo pavimento, do bloco “C”, do Residencial Primavera, situado à Rua David Tows,nº 3940, esquina com a Rua Des. Calor Pinheiro Guimarães, nº 1333 e com a Rua José Bassa, nº 1780, Sítio Cercado, em Curitiba-PR, objeto da matrícula nº 100.461, do Serviço de Registro de Imóveis da 8ª Circunscrição Imobiliária (mov. 125.1). Todavia, sobreveio a informação de que o imóvel objeto da matrícula nº 100.461 está alienado fiduciariamente em favor do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR (mov.150.2).Em razão disso, o juiz singular revogou a decisão que deferiu a penhora do imóvel objeto da matrícula n. 100.461, do 8º Serviço de Registro de Imóveis, determinando o levantamento da constrição, autorizando, por outro lado, a penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel, caso haja requerimento neste sentido (mov. 155.1):De fato, conforme defende o Registrador Imobiliário no ofício juntado no mov. 150.2, sendo o imóvel objeto de garantia fiduciária, integra a propriedade resolúvel do credor fiduciário (Fundo de Arrendamento Residencial – FAR) e, por isso, não é suscetível de penhora para garantir dívida da devedora fiduciante, ainda que de natureza propter rem.Enquanto não consolidada a propriedade pelo credor fiduciário por efeito da realização da garantia ou pela devedora fiduciante com o pagamento integral do preço do financiamento, somente é cabível a penhora dos direitos aquisitivos derivados do contrato de financiamento garantido pela alienação fiduciária.[...]Assim sendo, indefiro o pedido formulado na petição de mov. 152.1 e revogo a decisão de mov. 125.1, que deferiu a penhora do imóvel objeto da matrícula n. 100.461, do 8º Serviço de Registro de Imóveis, determinando o levantamento da constrição, autorizada, desde já, a penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel, se requerida.Em recurso, o Condomínio Residencial Primavera sustenta que “as despesas de condomínio se constituem como obrigação de natureza propter rem, e como tal acompanha a coisa, sendo por ela garantida, independentemente de quem seja o dono”. Afirma, ainda, que o fato de o imóvel estar alienado fiduciariamente não afasta a penhorabilidade do bem, visto que “os débitos condominiais são inerentes ao imóvel, o bem deve responder pela dívida, independentemente de ser de propriedade da instituição financeira em virtude da alienação fiduciária”.Nos termos da definição estabelecida pelo do art. 22, caput, da Lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária “é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Trata-se, portanto, do negócio pelo qual alguém oferece um crédito a outra pessoa que, em contrapartida, transfere a propriedade de um bem como garantia do pagamento. Se a dívida é paga, a propriedade retorna ao titular original. Do contrário, o credor fiduciário fica autorizado a levar o bem a leilão e usar o produto da alienação para saldar o débito.Ao dar o imóvel em garantia, o devedor fiduciante mantém a posse, podendo usar e fruir do bem, assim como lançar mão dos interditos possessórios. Deixa de ter apenas as faculdades de onerar e alienar a coisa, pois o titular do domínio, para fins de garantia, passa a ser o credor fiduciário.A rigor, a transmissão da propriedade destina-se apenas a reforçar a garantia do credor, cujos poderes são muito mais restritos que os de qualquer outro proprietário. Note-se, a título de exemplo, que o credor fiduciário não tem o direito de ficar com o imóvel nem mesmo na hipótese de inadimplemento, sendo obrigado a alienar a coisa a terceiros (art. 27, caput, Lei nº 9.514/1997).Atento a essas peculiaridades, o § 8º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 restringe a responsabilidade do credor fiduciário ao pagamento de cotas condominiais vencidas após a sua imissão na posse do imóvel:Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.[...]§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Assim, enquanto não houver execução em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse da garantia fiduciária, o condomínio nada pode exigir do titular da propriedade resolúvel da unidade inadimplente. Somente pode exigir a penhora dos direitos que o devedor fiduciante detém em razão do contrato de alienação fiduciária.Com efeito, da matrícula atualizada do imóvel em questão (mov. 150.3), consta que o Apartamento de nº 13, primeiro andar ou segundo pavimento, bloco “C”, do Condomínio Residencial Primavera, teria sido adquirido pela executada Cleusy Bueno através de “Contrato por Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel Residencial e Parcelamento de Dívida com Alienação Fiduciária em Garantia”, tendo como credor fiduciário o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, criado pela
Caixa Econômica Federal, com prazo de amortização de cento e oito (108) meses, não havendo nos autos qualquer elemento que demonstre a quitação do financiamento até então.Isto posto, não se pode admitir a penhora do imóvel, pois o bem alienado fiduciariamente não integra o patrimônio da executada e, como tal, não pode sofrer constrição. Frisa-se, apenas após a quitação das prestações do financiamento é que o imóvel passará à propriedade da parte executada.A propósito, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:“[...] Na alienação fiduciária, o credor detém a posse indireta e a propriedade resolúvel do bem objeto do contrato, que lhe foram transmitidos por conta deste, enquanto o devedor fiduciante é possuidor direto até que todas as prestações sejam quitadas, quando consolidará a posse e o domínio do referido bem. Assim, não é possível a penhora do bem objeto do contrato de alienação fiduciária que, como dito, pertence ao credor, mas tão somente os direitos decorrentes deste ajuste. É certo que, sendo o bem de propriedade do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele. Não se obsta, todavia, que o ato constritivo atinja os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.” (Decisão Monocrática, REsp 1.711.597, Rel.ª Min.ª Maria Isabel Gallotti, publ. em 10.08.18). Suprimiu-se. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.485.972/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021). Grifou-se. Para melhor elucidação da posição emanada pela Corte Superior, transcreve-se parte da notícia veiculada no Informativo de nº 573, de 25.11.2015:“[...] Assim, aperfeiçoado o título executivo judicial, por sentença transitada em julgado, impossível a constrição de bem pertencente ao patrimônio de pessoa que não faz parte da demanda, restando possível apenas a penhora de bens e direitos que se encontrem dentro da esfera de disposição do executado, de modo que sejam respeitados os limites subjetivos da lide. Destaca-se, ainda, que a natureza propter rem, por si só, não autoriza a ampliação, sem título, dos bens do executado ou a penhora de bem de propriedade de terceiro.Isso porque, diferentemente dos ônus reais, em que a coisa responde pela dívida, na obrigação propter rem, o devedor é quem responde com todos os seus bens, pois, nessa espécie, é a pessoa que se encontra vinculada à coisa. Desse modo, não sendo o executado titular do domínio do imóvel que gerou o débito exequendo, afigura-se inviável a sua constrição. Todavia, tratando-se de meros detentores de direitos sobre o imóvel, é perfeitamente possível a incidência da penhora sobre eles, até porque possuem valor econômico, não havendo nenhum óbice à sua alienação judicial (art. 655, XI, do CPC)”. (3.ª Turma, REsp 1.273.313-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julg. em 3.11.15). Suprimiu-se e grifou-se. Sem embargo de entendimentos em sentido contrário, esta 10ª Câmara Cível tem adotado o posicionamento majoritário do Superior Tribunal de Justiça:AGRAVO DE INSTRUMENTO. “AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA”. DECISÃO AGRAVADA QUE DEFERIU A PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. “Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária” (STJ, 4.ª Turma, AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel.ª Min.ª Maria Isabel Gallotti, julg. em 10.06.16). POSSIBILIDADE DE PENHORA APENAS DOS DIREITOS ORIUNDOS DO CONTRATO BANCÁRIO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 10ª C.Cível - 0034874-24.2022.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ELIZABETH DE FATIMA NOGUEIRA CALMON DE PASSOS -
J. 12.11.2022). Grifou-se.AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL QUE DEU ORIGEM À DÍVIDA. IMPOSSIBILIDADE. UNIDADE CONDOMINIAL OBJETO DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LIMITAÇÃO DA RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO A DÍVIDAS CONSTITUÍDAS APÓS EVENTUAL IMISSÃO NA POSSE DO BEM. ART. 27, § 8º DA LEI Nº 9.514/1997. CONSTRIÇÃO QUE DEVE SE RESTRINGIR AOS DIREITOS QUE O DEVEDOR FIDUCIANTE DETÉM EM RAZÃO DO CONTRATO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Por força do art. 27, § 8º da Lei nº 9.514/1997, o credor fiduciário só responde por dívidas de condomínio vencidas após a sua imissão na posse da unidade condominial. 2. Caso em que não há notícia de execução da garantia fiduciária, o que leva à restrição da penhora aos direitos que o devedor fiduciante detém em razão do contrato celebrado com a instituição financeira titular da propriedade resolúvel. (TJPR - 10ª C.Cível - 0057162-97.2021.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY -
J. 11.07.2022). Grifou-se.AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU A PENHORA SOBRE O IMÓVEL QUE DEU ORIGEM À DÍVIDA. RECURSO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. EXISTÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA RESPONSÁVEL PELO FINANCIAMENTO DO BEM. CREDORA FIDUCIÁRIA QUE DETÉM PROPRIEDADE RESOLÚVEL E NÃO POSSUI LEGITIMIDADE PARA PARTICIPAR DA DEMANDA. INVASÃO DA ESFERA PATRIMONIAL INDEVIDA. POSSIBILIDADE DE PENHORA APENAS DOS DIREITOS AQUISITIVOS QUE A EXECUTADA DETÉM. DECISÃO MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 10ª C.Cível - 0013499-35.2020.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA -
J. 03.08.2020). Grifou-se.Dessa forma, não se pode penhorar unidade condominial em relação à qual a parte executada detenha apenas direito aquisitivo, apresentando a condição de proprietário o credor fiduciário.No caso, resta admissível apenas a penhora sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, o que inclusive encontra previsão atual no Código de Processo Civil: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: [...] XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia.”. Isto posto, o recurso não comporta provimento, mantendo-se a decisão agravada por seus próprios fundamentos, a qual revogou a penhora do imóvel objeto da matrícula nº 100.461, do 8º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba-PR, autorizando a penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel, caso haja pedido neste sentido.3. ConclusãoDiante do exposto, voto por conhecer e negar provimento ao recurso interposto por Condomínio Residencial Primavera, mantendo-se a decisão agravada.