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Processo:

I – RELATÓRIO:Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro apela da sentença de mov. 12.1, que julgou procedente a dúvida registral formulada pelo agente delegado interino responsável pelo Serviço de Registro de Imóveis de Piraquara, para fins de confirmar a Diligência Registral nº. 571/2023.Em síntese, em 02.05.2023 Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro prenotou junto ao Serviço de Registro de Imóveis de Piraquara título com o objetivo de ver averbada, na matrícula 14.334 daquele cartório, a incorporação societária do Clube Chácara Paraiso pela Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro.O cartório, no entanto, emitiu Nota de Diligência Registral nº. 571/2023 datada de 08.05.2023 em que determina, dentre outras questões, a apresentação de escritura pública de incorporação e a regularização da matrícula, nos termos do art. 546 do Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça deste Tribunal, ante a irregularidade constatada relativa “a abertura de matrícula de fração ideal de imóvel ainda não matriculado”.Constou da nota também que:“Deverão ser anexadas as certidões de registro e negativas de ônus dos título anteriores, até que se obtenha a totalidade do imóvel a que pertence a parte ideal objeto da matrícula citada, conforme determina o art. 546 do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado, se a descrição constante na matrícula referir-se à área total de 358.343,46 m2.(...)Se a descrição constante na matrícula referir-se à parte ideal de 55.375,00 m2, providenciar a Retificação Administrativa georreferenciada da descrição do imóvel conforme art. 213, inciso II, Lei nº. 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos acompanhada de Escritura Pública de Estremação”.
Ao que irresignada, insurgiu a Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro (em petição acostada em mov. 1.3, p. 55/65) sustentando, em resumo, (i) “a extinção do Clube Chácara Paraíso (por incorporação) e desnecessidade de escritura pública”; (ii) que a lei indicada na nota (8934/94) não se aplica ao caso em epígrafe por se tratar de associação; (iii) ser desnecessária a lavratura de escritura pública, pois “o que ocorreu foi a incorporação de associações”; (iv) se impõe a aplicação do art. 1.116 do Código Civil; (v) a Sociedade Portuguesa se sub-rogou nos direitos e obrigações do Clube Chácara Paraíso; (vi) a hipótese é de averbação e não registro (art. 167, II, “5”, da Lei de Registros Públicos); (vii) “embora pouco precisa a descrição, parece evidente que a matrícula em comento trata da área 55.372,00 m2, já que fora motivo de abertura de nova matrícula”; (viii) “para a averbação requerida no ponto anterior e para a retificação da área, inexigível o georreferenciamento”; (ix) o levantamento planimétrico da área em comento é suficiente para a retificação do registro.Postulou, ao final, que seja acolhida a irresignação de modo a ser determinado:“a) a averbação da extinção da personalidade jurídica do Clube Chácara Paraíso pela incorporação da referida pessoa jurídica à Sociedade Portuguesa junto à matrícula nº. 14334 do CRI local em atenção à expressa disposição do art. 246 da Lei de Registros Públicos (sem a exigência de recolhimento de ITBI ou de escritura pública);b) a inexigibilidade de confecção de georreferenciamento;c) a inexigibilidade de lavratura de “escritura de estremação”;d) seja iniciado pelo i. registrador o procedimento de retificação administrativa tratado no art. 213, II, parágrafos segundo a quinto, da LRP”.
Com a referida manifestação, o agente delegado responsável pelo Serviço de Registro de Imóveis de Piraquara procedeu a formulação de dúvida registral, remetendo toda a documentação e seus argumentos por mensageiro, ao juízo corregedor local.Argumentou que “o art. 108 do Código Civil reclama a adoção de instrumento público para os negócios jurídicos que versam sobre imóveis de valor acima da taxa legal de trinta salários-mínimos” e que “jamais houve, (...), a confusão de figuras jurídicas da incorporação imobiliária (...) e a incorporação societária”.Aduziu que a “incorporação de imóvel à sociedade, quando trata-se de pessoa jurídica de natureza empresarial, é feita mediante apresentação do registro dos atos societários registrados na Junta Comercial, como se verifica do art. 64 da Lei 8934/94”, no entanto, “não se trata de sociedade empresarial, tanto que o registro feito foi no cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas”.Entendeu como “inafastável (...) a apresentação de escritura pública para viabilizar a transferência de propriedade de Clube Chácara Paraíso para pessoa jurídica distinta, qual seja a Sociedade Portuguesa 1º de Dezembro”.Com relação a estremação, esclareceu o agente delegado que a matrícula em epígrafe se encontra irregular, porque desatende à exigência do art. 176, §1º, I da Lei de Registros Públicos, de modo ser vedado matrícula de fração ideal.Esclareceu, ainda, que:“A irregularidade das matrículas de fração ideal é tema já conhecido e tratado pelo órgão regulamentador estadual, que dez inscrever no Código de Normas, no art. 546, transcrito na Nota de Diligência. Segundo tal norma, é imperativo que sejam reunidos todos os registros de partes ideais de forma a propiciar a abertura de matrícula para o imóvel como um todo, sanando, desse modo a irregularidade.Como a previsão do art. 546 por vezes é de difícil consecução na prática, a Nota de Diligência sugeriu, como alternativas para a abertura da matrícula do todo, a estremação ou a retificação administrativa, conforme o caso, o que possivelmente seriam soluções mais simples para o desate da questão.Finalmente, há que se repelir a ilação de que a retificação administrativa, no caso, seria um ‘engodo criado’, eis que a dimensão do imóvel não exige o georreferenciamento previsto no Decreto 4449/2002. Quando a Nota de Diligência se refere a descrição georreferenciada, está meramente exigindo que haja amarração geodésica da descrição, e não sua certificação pelo INCRA, prevista no art. 9º, §1º do mencionado Decreto”.
Após a autuação do feito, determinou-se a oitiva do Ministério Público que se manifestou pela desnecessidade de sua intervenção em mov. 8.1.Em mov. 10.1 manifestou a Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro que “consta da própria ata assemblear em que se deliberou e aprovou a extinção do Clube Chácara Paraíso pela incorporação societária pela Sociedade Portuguesa”.Insistiu que diferentemente do que indica o agente delegado, o “ato assemblear levado à registro público configura mera hipótese de AVERBAÇÃO e não registro (inexistiu ato translativo de propriedade)” e que “embora pouco precisa a descrição, parece evidente que a matrícula em comento trata de área 55.372,00 m², já que fora motivo de abertura de nova matrícula”.Pugnou, por conseguinte, para que sejam afastadas as exigências, notadamente para que repute desnecessária a “exigibilidade de confecção de georreferenciamento e para que seja determinado ao i. registrador que proceda da forma tratada no art. 213, II, parágrafos segundo a quinto, da LRP”.Sobreveio a sentença de mov. 12.1, julgando procedente a dúvida formulada pelo agente delegado, no sentido de (1) ser obrigatória a “lavratura de escritura pública no caso em comento”; e que (2) “em se constatando, pelo Suscitante, a irregularidade decorrente de ter como objeto fração ideal de área, em afronta ao princípio da unitariedade matricial estabelecida pela Lei de Registros Públicos, imperiosa a sua regularização”.Ao que irresignada, insurge-se Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro argumentando que: (i) “como exposto na dúvida endereçada ao i. registrador (que culminou neste procedimento), a incorporação societária nada tem a ver com incorporação imobiliária (regida pela Lei Federal 4.951/1964), razão pela qual é inaplicável o teor do art. 108, CC/02, de suposta exigência de escritura pública para transferência de imóvel”; (ii) o ato assemblear deliberou acerca da extinção do Clube Chácara Paraíso, de maneira que, não há como tal pessoa jurídica, que não existe mais, figurar como outorgante em escritura pública; (iii) “na última alteração do estatuto social do Clube Chácara Paraíso deliberou-se sobre a possibilidade de a associação ser incorporada à outra associação de igual natureza”, de modo que, “após votação, os associados escolheram que o Clube Chácara Paraíso fosse incorporado à Sociedade Portuguesa.”; (iv) diante da extinção de uma associação, por ser incorporada à outra, a situação em questão se trata de mera hipótese de averbação, e não de registro, sendo a averbação determinada na sentença exigência impossível de ser cumprida; (v) houve a sub-rogação nos direitos e obrigações da sociedade incorporada, devendo ser observada a previsão do art. 1.116/CC, bem como arts. 246 e 167, inc. II, item 5, da Lei de Registros Públicos; (vi) a incorporação societária ocorre através alteração de atos constitutivos, determinando que uma sociedade passa a integrar outra já existente, não havendo mudança de titularidade do bem, vez que, na prática, o proprietário é o mesmo, contudo, incorporado em outra sociedade; (vii) a sentença recorrida deixou de sanar dúvida no que diz respeito à necessidade do georreferenciamento exigido pelo registrador, devendo ser reconhecido que o levantamento carreado aos autos supre a exigência do art. 213, inc. II, da LRP.Ao final, pugna pelo provimento do recurso, a fim de determinar ao registrador imobiliário que proceda a averbação da extinção da pessoa jurídica do Clube Chácara Paraíso dada sua incorporação pela recorrente, reconhecendo-se, assim, a inexigibilidade de escritura pública de transferência do imóvel e, também, a desnecessidade do georreferenciamento para fins do procedimento de retificação administrativa (mov. 24.1).Intimado para apresentar contrarrazões (mov. 26.1), o registrador deixou o prazo transcorrer sem manifestação (mov. 31.1).Instado em segundo grau, o Ministério Público se manifestou em mov. 11.1-TJ pela manutenção da sentença em seus exatos termos.

Cinge-se a controvérsia dos presentes autos à exigência registral relativa ao pleito de anotação formulado por Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro no que tange a sucessão por incorporação de Clube Chácara Paraíso, que figura como proprietária registral do imóvel na matrícula nº. 14.334 do CRI de Piraquara.Pois bem. De início, importa considerar que, conforme ata da Assembleia Geral Extraordinária do Clube Chácara Paraíso, realizada no dia 20.05.1996, registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas, a unanimidade dos sócios da referida sociedade civil decidiu pela incorporação de todos os bens, direitos e obrigações do Clube Chácara Paraíso pela Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro.Segundo dispõe o art. 1.116 do Código Civil “na incorporação, uma ou várias sociedades são absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os direitos e obrigações, devendo todas aprová-la, na forma estabelecida para os respectivos tipos”.No caso em epígrafe ocorreu a incorporação do Clube Chácara Paraíso, que deixou de existir de forma autônoma, pela Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro, ou seja, nos termos da legislação aplicável o Clube Chácara Paraíso foi absorvido, importando em sucessão universal de seus bens em favor da Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro.Por conseguinte, o imóvel de matrícula nº. 14.334 do CRI de Piraquara não foi objeto de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, porque foi absorvido (não transferido) pela Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro.Não é por outra razão que o art. 1.118 do Código Civil prevê que “aprovados os atos da incorporação, a incorporadora declarará extinta a incorporada, e promoverá a respectiva averbação no registro próprio”.A toda evidência, a averbação mencionada no dispositivo diz respeito, não apenas aos documentos destinados a Junta Comercial ou Registro Civil das Pessoas Jurídicas (conforme o caso), mas também no que concerne ao Registro Imobiliário.Tendo sido extinta a incorporada e cabendo apenas à incorporadora “a respectiva averbação no registro próprio”, revela-se inadequado, para não dizer logicamente impossível, a lavratura de escritura pública por pessoa jurídica inexistente autonomamente.Ato contínuo, por ter sido incorporada à Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro, caberia a incorporadora eventual lavratura de ato de transferência do patrimônio incorporado, o que não se mostra razoável no caso, porque importaria em transferência para si mesma.Ao comentar sobre o instituto da incorporação, em especial sobre o contido no art. 1.118 do Código Civil, esclarece Giovanni Ettore Nanni, em sua obra eletrônica Comentários ao Código Civil - Ed. 2023 (Editora RT), disponível na plataforma Thomson Reuters, que:“A aprovação dos laudos de avaliação dos bens patrimoniais das sociedades, realizada a subscrição do aumento de capital da incorporadora, promovida a integralização com bens e direitos líquidos da incorporada, consuma-se o negócio complexo da incorporação. Redigidas as atas de reunião ou assembleia que aprovaram o novo estatuto ou contrato social, providenciadas as assinaturas dos sócios, deverá a incorporadora, na sequência, declarar a extinção da incorporada. Para finalizar, visando-se à eficácia da incorporação, promove-se a averbação e arquivamento dos documentos na Junta Comercial ou no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, bem como nos demais órgãos que se fizerem necessários, tais como Registros Imobiliários, INPI, CNPJ etc., com o que se atenderá a exigência de publicidade”.
Assim, não cabendo registro (de transferência ou alteração de titularidade), mas averbação da incorporação, desnecessária a escritura pública a que se referiu a Diligência Registral nº. 571/2023.A averbação, no presente caso, se justifica de forma análoga ao que prevê o art. 167, inciso II, “5” da Lei de Registros Públicos.De outro modo, inaplicável a legislação relativa ao registro público de empresas mercantis (Lei 8.934/94) e o disposto na lei nº. 4.591/64, também mencionada na nota de diligência registral, que versa sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, porque destoam da hipótese dos autos.A incorporação tratada neste feito é regida pela legislação geral (Código Civil) inexistindo legislação especial aplicável a esse caso.Nesse ponto, recorde-se que o art. 2.033 do Código Civil prevê que “salvo o disposto em lei especial, as modificações dos atos constitutivos das pessoas jurídicas referidas no art. 44, bem como a sua transformação, incorporação, cisão ou fusão, regem-se desde logo por este Código”.Assiste, portanto, razão à recorrente no que concerne a desnecessidade de escritura pública e inaplicabilidade do art. 108 do Código Civil.Sobre a imprecisão da matrícula nº. 14.334 do CRI de Piraquara, observa-se que, de fato, não há descrição suficiente e pormenorizada da área, inexistindo qualquer menção aos marcos geodésicos, o que exigiria a retificação.Consta da descrição do imóvel se tratar de:“PARTE IDEAL de 55.372,00 m/2, encravada na área denominada ‘B’, com área total de 358.343,46 m/2, subdivisão do imóvel rural constituindo partes de terrenos dos remanescentes da Planta Fazenda Guarituba, neste Município e Comarca, com as seguintes características: partindo do ponto 30, junto a barra mais baixa do rio Itaqui, com novo traçado do canal do rio Irai, segue pela margem do mencionado rio Itaqui, até o ponto 10 e daí defletindo a esquerda, segue por esta linha seca até o ponto 9, para defletindo novamente a esquerda seguir por linha seca, passando pelos pontos 8, 7, 6 e 5 até atingir o ponto nº. 04, de onde defletindo a esquerda segue por linha seca numa extensão de 60,00 metros defletindo depois a direita, segue por linha seca, confrontando por essas duas últimas linhas, com a parte restante do imóvel de propriedade de Francisco Greca e sua mulher, até encontrar o novo traçado do Rio Iraí e depois defletindo à esquerda, segue pela margem deste até encontrar o ponto 30, ponto de partida desta descrição”
Em verdade, sequer poderia ter sido aberta a matrícula naqueles termos.O art. 212 da Lei de Registros Públicos dispõe que “se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial”.A retificação de ofício pelo registrador é cabível apenas em caso de erro material evidente, nos demais casos, necessária a observância do procedimento do art. 213 da referida lei, inclusive com a oportunização de manifestação aos confrontantes.A esse respeito, dispõe o Código de Normas do Foro Extrajudicial:“Art. 547.A retificação, a especificação, a adequação ou a correção das omissões constantes da transcrição, da matrícula, do registro ou da averbação serão admitidas por procedimento administrativo previsto na Lei de Registros Públicos ou por processo judicial, caso seja esta a opção da parte.Art. 548. O oficial poderá retificar, de ofício, os erros materiais ou as omissões ocorridas na transposição de qualquer elemento do título.”
O registrador, por conseguinte, poderia ter se negado a abertura de matrícula naqueles termos, no entanto, uma vez aberta, a retificação se torna imperiosa em caso de transmissão/alteração na titularidade.Sobre a matéria, ressalvada as peculiaridades do caso já decidiu esta 18ª Câmara em acórdão da minha relatoria:“APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRAL. MATRÍCULA DESMEMBRADA E DESCARACTERIZADA. USUCAPIÃO RECONHECIDO JUDICIALMENTE. ABERTURA DE MATRÍCULA PRÓPRIA. TERRENO ENCRAVADO NA ÁREA DA MATRÍCULA ORIGINAL. NEGATIVA DE REGISTRO PELO AGENTE DELEGADO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. EXIGÊNCIA DE RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA. SENTENÇA QUE CONCLUIU PELA AUSÊNCIA DE LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÃO PRECISA DA ÁREA REMANESCENTE. INSUFICIÊNCIA DA QUANTIFICAÇÃO DA METRAGEM REMANESCENTE E INDICAÇÃO DO PERÍMETRO EXTERNO. INSURGÊNCIA RECURSAL. ALEGAÇÃO DE QUE A ÁREA DESMEMBRADA POR ESTAR ENCRAVADA DISPENSA MAIORES DESCRIÇÕES. NÃO ACOLHIMENTO. ART. 176, §1º, 3, “B” DA LEI 6.015/73. NECESSIDADE DE IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE MENÇÃO AO PERÍMETRO INTERNO. ÁREA DESMEMBRADA QUE NÃO PERTENCE A ÁREA REMANESCENTE. EXISTÊNCIA DE DIVISA. SENTENÇA MANTIDA EM SEUS EXATOS TERMOS.- No caso específico dos autos, o que se tem é um imóvel desfalcado, em parte, pela sentença de usucapião, em que não é possível verificar em seus documentos qual a localização exata dessa área desmembrada e, por conseguinte, a posição da área remanescente.- A despeito da descrição dos limites externos da área e a demarcação fática do terreno, inexiste suficiente caracterização da área remanescente nos registros públicos, notadamente porque não se verifica nos documentos registrais a correta localização da parcela usucapida encravada, que pode estar em qualquer local dentro da área total.- O fato de a demarcação ser visível (in loco) e respeitada não é suficiente para dispensar a respectiva identificação em seu registro imobiliário que, pelos princípios da legitimação e fé pública, deve exprimir a verdade fática em sua forma e extensão.- A área usucapida, muito embora esteja encravada, não pertence ou faz parte da área total da matrícula original, o que permite a conclusão da existência de divisa com a área remanescente, que precisa ser corretamente e precisamente identificada.Recurso de apelação não provido.”(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0000232-51.2020.8.16.0208 - Paranaguá -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA -
J. 31.08.2020)
Ocorre que o caso dos presentes autos é distinto do precedente, pois aqui não há “constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais”, mas tão somente averbação de incorporação da titular registral pela Sociedade Portuguesa Beneficente 1º de Dezembro, sendo inexigível para o momento, o procedimento de retificação.Isso porque, a averbação sob análise não é omissa. A ambiguidade é característica da matrícula e não da incorporação a ser averbada.Registre-se, apenas, que quando da eventual e futura transferência do imóvel a outro titular, será necessária de forma preliminar a retificação a que se refere o art. 213, “d” da Lei de Registros Públicos, ou seja, necessária a inclusão de coordenadas georreferenciadas para indicar com precisão a localização do imóvel transmitido, de modo a não haver incertezas que poderá importar prejuízos a terceiros.Irrelevante a metragem e/ou a vocação do imóvel, porque aplicável o art. 213, “d” da Lei de Registros Públicos.Nesse específico ponto, observa-se que o art. 546 do Código de Normas do Foro Extrajudicial mencionado pelo registrador dispõe que:“Art. 546. Na apresentação para registro de título relativo a fração ideal de imóvel ainda não matriculado no seu todo, desde que não seja fração ideal vinculada à unidade autônoma de que trata a Lei nº 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias), é indispensável a prévia abertura da matrícula da totalidade do imóvel, tomando-se por base os elementos contidos no próprio título e no(s) registro(s) imediatamente anterior(es) das partes dos condôminos, para, depois, na matrícula formalizada, proceder-se ao registro do título apresentado.”
Ocorre que o presente feito não se refere a “apresentação para registro de título relativo a fração ideal”, mas matrícula já existente de fração ideal.Assim, também inaplicável o art. 546 do Código de Normas.Nessas específicas condições, a despeito da manifestação do Ministério Público e do cuidado observado pelo registrador, voto pelo provimento do recurso, para o fim de reconhecer a inexigibilidade de escritura pública de transferência do imóvel neste feito e de retificação administrativa nesse momento.Deixo de determinar “a averbação da extinção da pessoa jurídica do Clube Chácara Paraíso dada sua incorporação pela Sociedade Portuguesa”, porque depende de análise de demais requisitos aqui não discutidos.III – Decisão:ACORDAM os integrantes da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em dar provimento ao recurso de apelação interposto pela parte requerida, nos termos do voto do Relator.