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Processo:

Vistos, etc.Trata-se de ação obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência que foi assim relatada e decidida pelo Juiz de Direito Substituto Gustavo Tinôco de Almeida (mov. 91.1):Trata-se de ação formulada por Helena Schubert Espiridião Aichinger e Ademir Pedro Meneguesso, com pedido de tutela antecipada, em face do Agente Delegado do 6º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba e de Irmãos Thá S/A Construções, Indústria e Comércio.Narraram ter a Sra. Maria Chaubaud Sampaio, em 29.03.1967, firmado compromisso de compra e venda em favor da Construtora Thá em relação ao terreno mediante a entrega dos apartamentos 202-A, 301-A, 401-A e 502-A da construção a ser realizada pela compromissária compradora, além de duas vagas de garagem, na forma da cláusula quarta da averbação II da Transcrição do Livro 3-A do 1º Serviço de Registro de Imóveis.Asseveram ter a Sra. Maria Chaubaud Sampaio adquirido o apartamento 1002-A, o qual foi posteriormente adquirido pelo Sr. Bady Miguel Esperidião, consoante o R.1 da Matrícula 27.448, do 6º Serviço de Registro de Imóveis. Posteriormente, o referido imóvel foi herdado pela autora Helena e transacionado com o Sr. Ademir.Indicaram não ter o Senhor Agente Delegado promovido o registro do contrato de compra e venda com a garantia de alienação fiduciária firmado entre os autores e uma instituição financeira em razão da existência de observação de estar o referido imóvel com compromisso de compra e venda em favor da Construtora Thá.Sustentaram não ser adequada a observação contida na matrícula 27.448, porque a mesma deveria ter sido cancelada em razão da venda do bem ao Sr. Bady Miguel Esperidião, não existindo relação com eventual compromisso de compra e venda firmado entre a Sra. Maria Chaubaud Sampaio e a Construtora Thá.Ponderaram existir a averbação II junto à Transcrição junto ao 1º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba atestando o cumprimento da obrigação e que o edifício não está compromissado à construtora.Indicaram, ainda, não possuir a referida observação o condão de impedir o registro do instrumento Particular de Compra e Venda com Alienação Fiduciária.Requereram, assim, a retificação da Matrícula 27.448 a fim de ser retirada a observação ali indicada quanto ao compromisso de compra e venda, que fosse reconhecido pela Construtora Thá a ausência de vínculo jurídico com a unidade imobiliária apontada e fosse promovida a averbação do contrato de compra e venda com alienação fiduciária firmada entre si pelos autores.Juntaram documentos (mov. 1).A tutela antecipada foi indeferida (mov. 20).O Agente Delegado do 6º Serviço de Registro de Imóveis apresentou contestação ao mov. 46 aduzindo, em síntese, não ter ocorrido à transferência da titularidade do terreno para a construtora ou o registro de venda da unidade 1002-A para a Sra. Maria.Afirmou ter ocorrido à lavratura de uma procuração na qual a proprietária outorgava poderes à construtora para alienar as unidades em seu nome. Segundo a sistemática adotada pelas partes, o terreno e as unidades permaneceram sob a titularidade da Sra. Maria, a qual, representada pela construtora, firmava a escritura pública com o adquirente.Anotou não ter ocorrido à situação em que a representante da proprietária comparecesse como transmitente dos direitos de compromisso em favor do comprador.Indicou ter restado solicitada a cessão dos direitos, nos termos da Nota de Diligência 6.238/2018 e que em vez do termo de cessão foi protocolado distrato do compromisso de compra e venda entre a Sra. Maria e Jardim Carmen Incorporação e Empreendimento Ltda, sucessora da Irmãos Thá S/A Construções, Indústrias e Comercio, o que deu ensejo a novas diligências e o protocolo 526.859foi cancelado face ao não atendimento das solicitações.Juntou documentos (mov. 46).A sociedade Jardim Carmem Incorporação e Empreendimento Ltda. apresentou contestação ao mov. 49 anuindo com o pleito inicial.Asseverou que o compromisso de compra e venda operou-se sobre o terreno e não sobre as unidades edificadas. Narrou serem bens jurídicos distintos o terreno e as unidades, tanto que não houve óbice a compra e venda realizada.Anotou, ainda, cingir-se a operação de incorporação imobiliária a qual não enseja o recolhimento do ITBI , a não incidência do ITBI sobre distrato, além de não ser exigível o ITBI relativo a unidades autônomas e que o bem imóvel sob a matrícula 27.448 nunca foi de propriedade da requerida.A parte autora e o Agente Delegado do 6º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba manifestaram-se pelo julgamento da lide no estado em que se encontra (mov. 60 e 88)O Ministério Público manifestou pela procedência do pedido inaugural (mov. 84).É o necessário relatório. Passo a decidir.(...)Ante o exposto:A) Resolvo o processo sem análise de mérito, nos A) termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil em relação ao pedido de averbação do registro do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, em razão da ausência de interesse processual.B) Resolvo o processo com análise de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil e julgo improcedente o pedido relativo à retificação da matrícula 27.448 do 6º Serviço de Registro de Imóveis e o reconhecimento da inexistência de direito sobre o bem pela Construtora Thá. Independentemente do trânsito em julgado, determino que seja averbada esta decisão junto à matrícula 27.448 do 6º Serviço de Registro de Imóveis a fim de dar conhecimento a terceiros da pendência deste procedimento.Custas pela parte requerente.Deixo de condenar os requerentes ao pagamento de honorários advocatícios, porque o requerido, Agente Delegado do 6º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba não foi representado por advogado e o outro integrante do pólo passivo anuiu com o pleito inicial.Transitada em julgado, averbe-se o encerramento deste procedimento, o restabelecimento da observação, agora como averbação com o cancelamento das demais averbações determinadas nestes autos.Cumpra-se o disposto no Código de Normas da E. Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Paraná.Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oportunamente, arquivem-se.Inconformados, dela recorrem os autores, ora apelantes (mov. 102.1), pugnando, preliminarmente, pela concessão de efeito suspensivo ao apelo. No mérito, afirmam, em síntese, que a cadeia registral aponta o equívoco quanto à observação contida na matrícula, referente ao contrato de promessa de compra e venda outrora celebrado entre a Sra. Maria e a Construtora, tendo em vista que o aludido negócio foi objeto de distrato, o qual foi apresentado ao 6º Ofício de Registro de Imóveis de Curitiba-Pr, de modo que inexiste razão plausível para manter o apontamento contido na matrícula, como bem pontuou Ministério Público em sua cota ministerial, elementos relevantes que foram completamente inobservados pelo decisum, que ensejam a procedência do pleito obrigacional de cancelamento da observação indicada na matrícula nº 27.448. Quanto à averbação do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária firmado entre eles, os autores sustentam que além de a negativa do Agente Delegado ter sido oportunamente impugnada, a concessão de liminar por este Tribunal autorizando que ela fosse realizada (Agravo de Instrumento nº 0010201-69.2019.8.16.0000), impunha ao juiz que a mantivesse. Pugnam, então, pelo provimento do apelo com a finalidade de impor ao cartório registral o cancelamento da observação contida na matrícula nº 27.448, por não se tratar de averbação tampouco transcrição e, portanto, não tem o condão de impedir o procedimento de averbação do Instrumento Particular de Compra e Venda com Alienação Fiduciária, na medida em que se trata de um direito dos suplicantes e um dever do cartório registral, à luz do artigo 167, inciso I, item 35, da Lei nº 6.015/1973; e impor a manutenção da averbação do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária perante a referida matrícula, em atenção aos termos do acórdão proferido em sede de Agravo de Instrumento nº 0010201-69.2019.8.16.0000. Outrossim, pugna-se pela reforma da sentença que declarou sem efeito a averbação do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária outrora deferida pelo acórdão proferido nos autos de Agravo de Instrumento nº 0010201-69.2019.8.16.0000, assim como seja reformado decisum no tocante a ordem de averbação da sentença recorrida perante a matrícula, tendo em vista que inexiste pendência a ser cumprida perante o Agente Delegado, conforme os termos da fundamentação prestigiada nesta peça recursal. Por fim, pedem a redistribuição da sucumbência.Com as contrarrazões do Agente Delegado do Sexto Serviço de Registro de Imóveis do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba (mov. 114.1) bem como da Jardim Carmem Incorporação e Empreendimento Ltda. (mov. 119.1), os autos a seguir vieram ao Tribunal.O pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso foi indeferido (mov. 20.1-TJ).Ato contínuo, encaminhados os autos à Procuradoria-Geral de Justiça, voltaram com parecer pelo desprovimento do recurso de apelação.É o relatório.

VotoI – Antes de qualquer coisa, para uma melhor compreensão da causa, cumpre destacar que, conforme se extrai da inicial (mov. 1.1), os autores, Helena e Ademir, firmaram entre si contrato de compra e venda do imóvel lá descrito (apto 1002-A, do Edifício Vitória Régia - matrícula nº 27.448 - mov. 1.11-1.13), por meio do qual Ademir se comprometeu a pagar a Helena uma parte do valor com recursos próprios e outra mediante financiamento imobiliário com alienação fiduciária junto ao Banco do Brasil.Ocorre que, ao solicitarem a averbação do contrato na matrícula do imóvel, o Oficial do 6º Registro de Imóveis negou a diligência sob o argumento de que havia compromisso de compra e venda do terreno em que fora construído o Edifício Vitória Régia em favor da Ré Construtora Thá, oportunidade em que impôs uma série de obrigações que não competem aos Autores.Em seguida, não obstante a autora Helena tenha formulado pedido de reconsideração da negativa, esta foi mantida pelo Oficial, que reiterou uma série de obrigações que não competem aos suplicantes, negando, pois, de forma indevida a necessária averbação do negócio jurídico antes informado, impedindo a regularização junto a instituição financeira responsável pelo financiamento habitacional.Os autores, então, viram-se compelidos ao ajuizamento da presente demanda, a fim de que seja realizada retificação quanto ao registro civil referente a matrícula do imóvel, bem como seja reconhecido o direito de averbação do contrato particular de compra e venda com alienação fiduciária pelo Réu 6º RI, oportunidade que também de requer a ratificação pela Ré Construtora Thá quanto aos termos do distrato do compromisso de compra e venda outrora celebrado entre a Sra. Maria Shalbaud Sampaio e a empresa.Além disso, da inicial e dos demais documentos que constam dos autos também importa destacar o seguinte:O terreno sobre o qual foi construído o Edifício Vitória Régia, foi compromissado à venda por Maria Chaubaud Sampaio à Irmãos Thá S.A – Construções, Indústria e Comércio (mov. 1.8), tendo ela recebido em pagamento quatro unidades autônomas (202-A, 301-A, 401-A, 502-A), mais duas vagas de garagem (nº 16 e 17) (mov. 1.9).A par disso, Maria Chaubaud Sampaio também adquiriu a unidade objeto dos autos (apto. 1002-A – matrícula nº 27.448 – mov. 1.10), unidade adquirida, na sequência, por Bady Miguel Esperidião (R-1 – mov. 1.10) e, ato contínuo, pela autora Helena, na condição de herdeira de Bady Miguel (R-2 – mov. 1.10).Frise-se, por oportuno, que da matrícula do imóvel em questão – objeto do contrato de compra e venda entre os autores (mov. 1.11-1.13) – consta a observação de que o terreno sobre o qual o Edifício Vitória Régia foi construído acha-se compromissado com a firma Irmãos Thá S/A.E por conta dessa observação é que, ao receber o pedido de averbação do contrato de compra e venda firmado entre os autores, o Sr. Oficial do 6ª Registro de Imóveis lhes impôs a adoção de algumas diligências, as quais, depois de impugnadas, mas não atendidas pelos autores, resultaram na propositura da presente demanda.II – Pois bem. Relativamente à averbação do contrato de compra e venda firmado entre Helena e Ademir, conquanto os autores tenham impugnado as diligências inicialmente impostas a eles pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis, fato é que, como bem observou o juiz, eventual divergência do apresentante com diligências requeridas pelo Agente Delegado deve ser dirimida por meio de dúvida registral, nos termos do art. 198 e seguintes da Lei 6.015/73.Não foi isso, todavia, o que ocorreu, no caso.Afinal, em momento algum os autores requereram a suscitação de dúvida registral perante o Oficial do 6º Registro de Imóveis. A bem da verdade, das diligências que inicialmente lhe foram impostas (mov. 1.14 – 28/06/2018), seguiram-se impugnação dos autores, além da imposição de outras diligências pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis, nenhuma, todavia, atendida por eles.Ao fim e ao cabo, portanto, não se seguiu com o procedimento de suscitação de dúvida registral, meio adequado, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/73, a dirimir o juízo negativo do Oficial do Registro de Imóveis, não havendo espaço, agora, para o exame da negativa.A propósito, como mencionou o juiz,Somente naquele meio administrativo cabe ao Juízo avaliar a regularidade ou não da exigência.No âmbito jurisdicional, contudo, não existem condições de ser promovida a superação da qualificação negativa pelo Agente Delegado.Se assim não o fosse, acabar-se-ia tornando o Poder Judiciário como revisor das qualificações negativas dos Agentes Delegados, sem qualquer prazo, o que não é o intuito da Lei 6.015/73. Tornar-se-ia letra morta a dúvida registral.Nessas condições, quanto à averbação do contrato de compra e venda firmado entre os autores, fica claro que o apelo não comporta provimento.III – No que toca ao cancelamento da observação a respeito da existência do compromisso de compra e venda do terreno, melhor sorte não assiste aos apelantes.Com efeito, conforme apontou o Oficial do 6º Registro de Imóveis, não constam o registro ou transcrição da transferência do terreno para a construtora e o registro da venda da unidade 1.002-A para a Sra. Maria. Ao que se percebe, a sistemática adotada pelas partes, na época, foi a de lavrar uma procuração pela qual a proprietária outorgava poderes a construtora para alienar as unidades. O terreno e, consequentemente, todas as unidades permaneciam em nome da Sra. Maria e, à medida que a unidade era comercializada pela construtora, lavrava-se escritura pública translativa entre a Sra. Maria, representada pela construtora, e o comprador. Com o registro da escritura, transferia-se a propriedade para o adquirente (por exemplo, BADY MIGUEL ESPERIDIÃO, unidade 1.002-A, matrícula 27.488), permanecendo, todavia, a IRMÃO THÁ S/A como compromitente compradora.Diferente seria se a construtora, no caso, além de comparecer como representante da proprietária no título de transmissão, tivesse também comparecido como cedente dos direitos de compromisso em favor do comprador. Ter-se-ia, assim, uma escritura de compra e venda com cessão de direitos do compromisso. Nessa hipótese, tal cessão teria sido registrada na época ou sequer teria constado a observação da existência do compromisso na matrícula do imóvel.Dadas as particularidades, então, do negócio entabulado entre Maria Chaulbald Sampaio e a Irmãos Thá S/A Construções, Indústria e Comércio, fica ele pendente como observação na matrícula do imóvel objeto dos autos (apto 1002-A – matrícula nº 27.448 – mov. 1.10), só se autorizando novo registro quando o registro do negócio em questão for devidamente concluído, em conformidade com as exigências do Oficial do 6º Registro de Imóveis.Assim é por força do princípio da continuidade dos registros públicos, a) segundo o qual, ressalvadas umas poucas e restritas exceções, e estando pressuposto um certo imóvel já existente no registro, um ato de disposição concernente a um direito real imobiliário e ligado a uma aquisição derivada só pode ser inscrito se o disponente do direito transmitido previamente constar do registro imobiliário como o legitimado para dispor; e b) que impõe que o oficial de registro exija que o interessado faça ingressar e ser inscrito o título anterior (‘aquele em que aparece como adquirente aquele que no título submetido a exame aparece como transmitente (…) é aquele cujo registro dá disponibilidade ao titular do direito’); e c) cuja inobservância leva à nulidade da inscrição; e d) que tem por finalidades permitir a legitimação registral e fazer com que o registro de imóveis retrate a realidade jurídica das transmissões de direitos imobiliários de direito privado) (PASSOS, Josué Modesto, in e-book Princípios do Registro de Imóveis Brasileiro. vol. II. Ed. 2020. Autor: Francisco José de Almeida Prado Ferraz Costa Junior).Passando-se as coisas assim, também nesse particular o apelo não comporta provimento.Posto isso, voto no sentido de negar provimento ao apelo.