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Processo:

I. Trata-se de recurso de apelação interposto por Flávia Michelly Cardoso da Silva, em autos de Dúvida Registral ajuizada pelo Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição de Curitiba, contra a sentença que julgou procedente a dúvida e manteve as exigências registrais (mov. 14.1). Consta da decisão recorrida:
“c) Do registro do compromisso de permuta irretratável:[...] Por estes aspectos, possível o registro do contrato de promessa de permuta. Contudo, na situação em tela, tem-se que a promessa de permuta é irretratável, evidenciando-se verdadeiro contrato definitivo de permuta. Ademais, não existe a promessa de realização de contrato futuro, mas tão somente o cumprimento da avença firmada, pois o adimplemento contratual se daria antes mesmo da formalização da escritura pública. Assim, para o cumprimento da obrigação nada mais é exigido entre as partes. Por sua vez, ao contrato definitivo de permuta impõe-se a forma pública nos termos do art. 108, Código Civil. [...].Assim, não se faz admissível o registro do documento indicado por violação à disposição do art. 108, do Código Civil e não se tratar de verdadeira promessa de permuta. d) Da dispensa do reconhecimento de firma do Sr. Carlos Henrique Schneiker Treysse: Com relação ao reconhecimento de firma, tem-se que o art. 505, do Código de Normas do Foro Extrajudicial da Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Paraná e o art. 221, inciso II, da Lei 6.015/73 impõe a sua apresentação nos documentos particulares. Na situação em tela, a própria parte interessada apontou a inviabilidade de ser promovido o reconhecimento de firma por semelhança, ao que o Registrador conferiu a possibilidade de ser promovido o reconhecimento de firma por verdadeira. Não se faz possível ao Registrador mitigar determinação legal e regulamentar. Assim, deve ser mantida a exigência de ser reconhecida a assinatura do Sr, Carlos Henrique Schneiker Treysse. Ante o exposto, julgo procedente a dúvida e mantenho as exigências registrais”.
Em suas razões (mov. 35.1), a apelante sustenta, em breve síntese: (a) que a jurisprudência atual admite a possibilidade de registro do contrato de promessa de permuta; (b) que o contrato em questão é de natureza preliminar e irretratável; (c) que não estão presentes as condições necessárias à formação da escritura pública de transferência definitiva do imóvel, razão pela qual as partes escolheram a celebração de um contrato preliminar, o qual é passível de registro; (d) que a recusa do órgão cartorário em reconhecer a firma do Sr. Carlos Treysse é arbitrária e infundada, além de incorrer em formalismo exacerbado; (e) que a medida em questão é incapaz de causar prejuízos a terceiros, bem como não se fundamenta em adulteração ou fraude. O Ministério Público, na origem, manifestou-se pelo desprovimento do recurso (mov. 43.1). Nesta instância, a douta Procuradoria-Geral de Justiça, em parecer de lavra do ilustre Procurador Dr. José Kumio Kubota, manifestou-se pelo conhecimento e desprovimento do recurso (mov. 12.1 – TJ). É o relatório.

II. Inicialmente, a apelante sustenta a viabilidade do registro do contrato objeto da discussão, o qual foi apresentado como “instrumento particular de compromisso irrevogável e irretratável de compra e venda de bem imóvel mediante permuta com torna” (mov. 35.3). Com razão. Inicialmente, é preciso indicar que, de fato, é juridicamente possível o registro de contratos de promessa de permuta de bens imóveis, em que pese a aparente taxatividade do art. 167, inciso I, da Lei 6.015/73. Neste sentido, muito embora não se negue a natureza numerus clausus do referido dispositivo, a doutrina e a jurisprudência pátrias vêm apontando para a hipótese excepcional dos contratos de promessa de permuta de imóveis, cujo regime jurídico, sobretudo levando-se em conta a prática mercantil em que estão envolvidos, assemelha-se sobremaneira aos contratos de promessa de compra e venda, conforme, inclusive, dispõe o art. 533, caput, do Código Civil[1]. Vale indicar:
“O rol previsto no art. 167, I, da Lei 6.015/73 é considerado numerus clausus. [...]. A enumeração taxativa dos direitos registráveis tem uma justificativa legítima: interessa ao sistema registral, notadamente, o ingresso de títulos que efetivamente impliquem mutação jurídico-real do imóvel. [...].Por outro lado, há decisões que reconhecem a possibilidade de acesso da promessa de permuta ao fólio real. A compra e venda e a permuta são institutos análogos e, salvo o caso de regras específicas, não se encontra qualquer vedação à promessa de permuta, que se submete, portanto, às regras gerais dos contratos preliminares e, em particular, da promessa de compra e venda. Logo, também a promessa de permuta pode ter acesso do Registro de Imóveis. Esse entendimento já foi manifestado pelo STF (RE 89.501-9), segundo o qual ‘os mesmos princípios que regem a execução das promessas de compra e venda aplicam-se ao negócio jurídico caracterizado como promessa de permuta’. Ademais, a promessa de permuta é contrato usual e relevante para o mercado imobiliário por unidade autônoma a ser construída, de grande importância para a incorporação imobiliária [...].” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. Teoria e Prática. 8ª ed., Salvador: Juspodivm, 2017, p. 599).
Vale lembrar também que, não obstante a falta de menção específica pela Lei de Registros Públicos, os contratos de promessa de permuta se qualificam como contratos preliminares, e, por isso, estão sujeitos a registro, tal como previsto pelo art. 463, parágrafo único, do Código Civil[2]. Aliás, assim dispõe o Enunciado nº 435 das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal:
O contrato de promessa de permuta de bens imóveis é título passível de registro na matrícula imobiliária.
Sobre o tema, a título exemplificativo, vale citar o entendimento adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:










REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida - Recurso de Apelação - Instrumento particular de promessa de permuta - Possibilidade de registro desde que assim caracterizado - Inocorrência no caso em exame - Contrato com rótulo de instrumento particular de promessa de permuta, mas que representa desde logo o negócio definitivo - Inexistência de obrigação de as partes declararem vontade futura ou de celebrar o contrato definitivo - Necessidade de escritura pública na forma do art. 108, do Código Civil - Recurso não provido.
(TJSP;
Apelação Cível 0006797-56.2012.8.26.0071; Relator (a): José Renato Nalini; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Bauru - 1ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 09/05/2013; Data de Registro: 22/05/2013)








REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida - Recurso de Apelação - Impugnação parcial e juntada de documento a destempo para cumprir exigência - Circunstâncias que prejudicam o recurso - Exame, em tese, dos óbices controvertidos para nortear futuras prenotações - Instrumento particular de promessa de permuta - Possibilidade de registro desde que assim caracterizado - Inocorrência no caso em exame - Contrato com rótulo de instrumento particular de promessa de permuta, mas que representa desde logo o negócio definitivo - Inexistência de obrigação de as partes declararem vontade futura ou de celebrar o contrato definitivo - Recurso prejudicado.

(TJSP;
Apelação Cível 0008876-60.2011.8.26.0453; Relator (a): José Renato Nalini; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Pirajuí - 1ª. Vara Judicial; Data do Julgamento: 23/05/2013; Data de Registro: 28/05/2013)
No mesmo sentido, já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:
PROCEDIMENTO DE DÚVIDA - CONTRATO DE PROMESSA DE PERMUTA - REGISTRO - POSSIBILIDADE. - A inexistência de previsão para o registro do Contrato de Promessa de Permuta na Lei de Registros Públicos não obstaculiza o ato registral, conforme se infere da conjugação do art. 167 do aludido diploma, com os artigos 463 e 533 do Código Civil.
(TJMG -
Apelação Cível
1.0024.10.308844-9/005, Relator(a): Des.(a) Manuel Saramago , 5ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/06/2013, publicação da súmula em 03/07/2013)
Portanto, não restam dúvidas quanto à possibilidade de registro dos contratos de promessa de permuta de bens imóveis. Além disso, no caso dos autos, em que pese o entendimento adotado pelo ilustre Magistrado de origem, verifica-se que o contrato em questão possui eminente caráter preliminar, não se tratando de contrato definitivo. Acerca do tema, a doutrina leciona:
“O contrato preliminar pode ser conceituado como aquele em que as partes se comprometem a efetuar, posteriormente, um segundo contrato, que será o contrato principal. Por meio do contrato preliminar, os promitentes antecedem e preparam o contrato definitivo, obrigando-se mais tarde a celebrá-lo. A distinção que na realidade se impõe dá-se entre a intenção de fazer imediatamente o contrato definitivo e a obrigação de só fazê-lo no futuro”. (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson; NETTO, Felipe Braga. Manual de Direito Civil. V. Único. 6ª ed., Salvador: Juspodivm, 2021, p. 753 – grifou-se).
Nesse sentido, com atenção aos termos do contrato pactuado, é possível identificar um notável e inafastável interesse dos contratantes pela celebração de um futuro contrato definitivo (escritura pública) de transferência do imóvel, o que pode ser facilmente observado, a título exemplificativo, a partir dos trechos abaixo transcritos (mov. 1.2):
Conforme se observa, embora as partes não tenham estabelecido uma cláusula específica que ditasse o interesse na posterior celebração do contrato definitivo, há uma pluralidade de menções ao caráter preliminar do instrumento, inclusive com previsões acerca da forma e dos limites em que se dará a pactuação do contrato definitivo (escritura pública), de modo que não há como se afastar a sua natureza preliminar, dando azo, como já apontado, à possibilidade de seu registro.Sendo assim, impõe-se a reforma da sentença, a fim de rejeitar a dúvida registral neste ponto. Por outro lado, melhor sorte não assiste à recorrente no que diz respeito à exigência do reconhecimento de firma do Sr. Carlos Henrique Schneiker Treysse. A exigência do oficial cartorário, neste ponto, decorre da expressa previsão contida no art. 221, inciso II, da Lei 6.015/73, in verbis:
Art. 221 - Somente são admitidos registro:II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação; (grifou-se).
Nesse sentido, ainda que a apelante sustente que a ausência da firma reconhecida decorre da recusa dos tabelionatos em proceder ao referido reconhecimento, isso não poderia permitir que o cartório de registro de imóveis se submeta a realizar um registro de maneira evidentemente contra legem.
Aliás, já decidiu este egrégio Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL ­ SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA ­ CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS ­ EXIGÊNCIA DE RECONHECIMENTO DE FIRMA DAS ASSINATURAS QUE CONSTAM EM CÉDULA DE PRODUTO RURAL PARA O REGISTRO ­ APLICABILIDADE DO ART. 221, INCISO II, DA LEI 6.015/73 ­ SENTENÇA MANTIDA NESTE ASPECTO ­ TESTEMUNHAS ­ INEXISTÊNCIA ­ RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 11ª C.Cível - AC - 590340-6 - Rebouças -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ ANTONIO BARRY - Unânime -
J. 03.03.2010)
Destarte, voto por DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, a fim de afastar as exigências cartorárias apenas em relação à possibilidade de registro do contrato preliminar, mantendo-se, por outro lado, a exigência do reconhecimento de firma dos contratantes.