Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Recanto Verde Praças Residenciais 1, da decisão[1] (mov. 181.1) proferida nos autos da ação de execução de título executivo extrajudicial promovida em face de Rosa Maria Stock e Walter Roque Stock, que acolheu a exceção de pré-executividade apresentada pelos executados, reconhecendo o excesso de execução.Em suas razões recursais, o Agravante argumenta, em síntese, que o “entendimento asseverado na decisão ora vergastada fora exarado em atenção ao acórdão proferido nos autos de agravo regimental no agravo em recurso especial sob n.º 693.206/RJ do Superior Tribunal de Justiça”, mas que “não deve ser aplicado sem a análise do caso em concreto, pois o acórdão proferido pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça possui condições específicas para que seja determinada a sua aplicação”.Diz que “ainda que tenha sido realizada a averbação da transferência de propriedade na matrícula, tal fato não corrobora com a natureza propter rem do débito condominial na medida que o imóvel permanece na posse da construtora promitente vendedora”.Acrescenta que “os débitos condominiais são de responsabilidade do promitente comprador após a averbação na matrícula do imóvel e consequente imissão na posse justamente em face da natureza jurídica da avença”.Assim, conclui que “por ser uma obrigação mista que vincula o dono da coisa, não existe qualquer irregularidade na cobrança feita pelo Agravante, pois o adquirente é quem responde pelos débitos, podendo ser oposta contra ele ação de cobrança”.Determinado o processamento do recurso (mov. 13.1) e oferecidas as contrarrazões (mov. 24.1), os autos vieram conclusos.

2. Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso comporta conhecimento, conforme análise a seguir.Cuida-se na origem de ação de execução de título executivo extrajudicial sob nº 0012168-83.2018.8.16.0001 ajuizada por Recanto Verde Praças Residenciais 1 contra Rosa Maria Stock e Walter Roque Stock, respeitante ao inadimplemento “dos encargos condominiais da unidade Bl A Ap 204, ... localizado no Condomínio Recanto verde Praças Residenciais 1 (matrícula 173.485 referente ao imóvel pertencente ao 8º Registro de Imóveis de Curitiba) ... referente aos vencimentos de fevereiro/2013 a abril/2013, julho/2013 a abril/2015, agosto/2015 e setembro/2015, novembro/2015 a junho/2016, agosto/2016 a outubro/2017, totalizando o valor de R$ 35.065,62 (trinta e cinco mil e sessenta e cinco reais e sessenta e dois centavos) ...” (mov. 1.1 da ação de origem).Citados (mov. 159.1 e mov. 163.1), os Executados apresentaram exceção de pré-executividade (mov. 169.1), alegando que: nos termos do art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil, “os débitos referentes a fevereiro/2013, março/2013 e abril/2013 se encontravam fulminados pela prescrição ao tempo da propositura da execução, motivo pelo qual se impõe o reconhecimento da existência inegável de excesso de execução relativamente aos meses destacados, excluindo-se do cálculo as quantias correspondentes”; “assinaram o contrato de aquisição do imóvel, por meio de recursos adquiridos por financiamento obtido junto à Caixa Econômica Federal, somente em 23 de agosto de 2013 como se vê no respectivo documento em anexo (doc. 05), além do que as chaves somente foram entregues no em 17/09/2013 (docs. 11, 12 e 13)”; “impõe-se o reconhecimento da existência de excesso de execução relativamente aos valores cobrados anteriores à imissão na posse, que se deu com a entrega das chaves em 17/09/2013, ou, sucessivamente, em caso de eventual dúvida, desde a data da assinatura do contrato de financiamento na data de 23/08/2013”, junto à Caixa Econômica Federal. Ao final, pugnaram pela condenação do excepto ao pagamento de honorários advocatícios. Juntaram documentos (mov. 169.2/169.12). O Condomínio excepto ofereceu resposta (mov. 178.1), argumentando, em suma, que em razão da “natureza propter rem dos débitos condominiais, que acompanham o bem independente de quem seja seu proprietário”, “recai sobre aquele a responsabilidade pelo pagamento dos encargos do condomínio ainda que anteriores a aquisição do bem, devendo pleitear somente da construtora sua restituição, inexistindo razão as alegações infundadas do Excipiente”.Em seguida sobreveio a decisão ora agravada que acolheu a exceção de pré-executividade para o fim de: “a) reconhecer a prescrição das taxas relacionadas aos meses de fevereiro/2013 a abril/2013; b) reconhecer a inexigibilidade das taxas anteriores à data da entrega das chaves (17/09/2013); c) reconhecer o excesso de execução no valor de R$4.284,38”, condenando o excepto/exequente ao pagamento das custas processuais relacionadas ao incidente e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor do proveito econômico obtido (R$4.284,38).É desse contexto que se insurge a parte Agravante, cingindo-se a controvérsia quanto à cobrança das cotas condominiais de vencimento anterior à data da entrega das chaves do imóvel aos executados.Sobre o tema, é sabido que a obrigação ao pagamento das despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, se origina do direito real de propriedade ou posse sobre a coisa. Nesse sentido, ensina Reinaldo de Souza Couto Filho:
"As despesas do condomínio representam obrigações acessórias mistas, pois se vinculam ao direito real, objetivando uma prestação devida pelo seu titular. O seu caráter é híbrido, vez que tem como objeto uma prestação específica, mas está incorporada a um direito real, do qual se origina. Assim, representam obrigações propter rem. Alguns autores, dentre eles Sílvio Rodrigues, afirmam que a obrigação propter rem encontra-se no terreno limítrofe entre os direitos reais e os pessoais. Apesar de ser uma decorrência daqueles direitos, pois segue o titular, não obstante tem características de um direito de crédito, vez que há um liame que vincula duas pessoas, isto é, um sujeito ativo e um sujeito passivo, ainda que apenas por um determinado tempo, tendo por objeto uma prestação positiva ou negativa" (COUTO FILHO, Reinaldo de Souza. As despesas do condomínio especial em apartamentos (Lei 4591/64). Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 5, n. 46, 1 out. 2000. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/587. Acesso em: 9 jul. 2020.)
Ocorre que, nos casos de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária construída, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de impor a responsabilidade ao adquirente pelo pagamento dos encargos condominiais apenas a partir da efetiva posse direta do imóvel, ou seja, da entrega das chaves. Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 7/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. SÚMULA 543/STJ. TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA 83/STJ. QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (...) 4. "Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora" (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020). (...). 6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp 1702930/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 18/12/2020)
CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE IMISSÃO NA POSSE PELO ADQUIRENTE. ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Consoante entendimento desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1865155/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 28/09/2020, DJe 01/10/2020)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação, quando o acórdão recorrido, ainda que de forma sucinta, aprecia com clareza as questões essenciais ao julgamento da lide. 2. O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. 3. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 4. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt no REsp 1784013/RO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/02/2020, DJe 13/02/2020)
Além disso, no julgamento de recurso especial submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça já havia firmado o entendimento de que “O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).Nesse sentido é o entendimento desta c. 10ª Câmara Cível:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NA PLANTA. FALECIMENTO DO COMPRADOR ANTES DA FINALIZAÇÃO DAS OBRAS E ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE, SEJA PELO COMPRADOR, SEJA PELO SEUS HERDEIROS. OBRIGAÇÃO DA PROMITENTE-VENDEDORA REFERENTE AS DESPESAS CONDOMINIAIS ATÉ EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES AO PROMITENTE-COMPRADOR. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DO STJ. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. AUSÊNCIA DE PRONUNCIAMENTO DESFAVORÁVEL NO PONTO. SENTENÇA MANTIDA, COM NOVA FIXAÇÃO DE VERBA HONORÁRIA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO.
(TJPR - 10ª C.Cível - 0009792-76.2019.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO EDUARDO GONZAGA DE OLIVEIRA -
J. 05.07.2021)
apelação. ação de cobrança. taxas condominiais. ilegitimidade Da requerida para responder pelas parcelas vencidas antes de ser imitida na posse do imóvel. afastamento de parte da parcelas cobradas. legimitade para responder pelos débitos vencidos durante a posse Do imóvel. ausência de prova da quitação das parcelas cobradas. Ônus da requerida. sentença parcialmente reformada. recurso parcialmente provido. (TJPR - 10ª C.Cível - 0010875-93.2019.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY -
J. 01.02.2021)
APELAÇÃO CÍVEL – “EMBARGOS À EXECUÇÃO” – CONDOMÍNIO – TAXAS CONDOMINIAIS – REVELIA NOS AUTOS DE EXECUÇÃO – INTEMPESTIVIDADE DOS PRESENTES EMBARGOS – INOCORRÊNCIA – APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ARTIGO 248, § 4.º DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – RECEBIMENTO DO MANDADO DE CITAÇÃO POR PORTEIRO – CIENTIFICAÇÃO DO EMBARGANTE QUE OCORREU APÓS A JUNTADA DO AR NOS AUTOS DE EXECUÇÃO – COMPROVAÇÃO ATRAVÉS DO LIVRO DE CORRESPONDÊNCIA DO CONDOMÍNIO – EMBARGOS À EXECUÇÃO TEMPESTIVOS – TAXAS CONDOMINIAIS QUE APENAS PODEM SER COBRADAS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – EXCESSO DE EXECUÇÃO RECONHECIDO – SENTENÇA MANTIDA – ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS – HONORÁRIOS RECURSAIS – CABIMENTO.RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. (TJPR - 10ª C.Cível - 0016918-65.2017.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ LOPES -
J. 02.05.2019)
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROPRIETÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINAIS EM ATRASO ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES E DA IMISSÃO DE POSSE. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (TJPR - 10ª C.Cível - 0001679-50.2017.8.16.0056 - Cambé - Rel.: Desembargador Albino Jacomel Guérios - J. 13.07.2018)
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS RELATIVA A PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE DO PROPRIETÁRIO. ENTREGA DAS CHAVES. MARCO TEMPORAL PARA O SURGIMENTO DO DEVER DE CONTRIBUIÇÃO PARA AS DESPESAS CONDOMINIAIS. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. - Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (AgRg nos EDcl no REsp 851.542/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/09/2011, DJe 13/09/2011)". (TJPR - 10ª C.Cível - AC - 1606308-8 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - Unânime -
J. 11.05.2017)
Com efeito, as obrigações relativas aos encargos condominiais são transferidas ao promitente comprador de unidade autônoma somente quando este passa a ter a disponibilidade da posse, do uso e do gozo do imóvel, a partir da efetiva entrega das chaves.Nesse passo, da análise dos documentos juntados, verifica-se que os Agravados firmaram proposta de reserva do imóvel objeto dos autos em 25/06/2013(mov. 169.4), no entanto, só conseguiram o financiamento para aquisição do imóvel em 23/08/2013, por meio do “Contrato por Instrumento Particular de Aquisição de Unidade Concluída e Mútuo com Obrigações, Vinculada a Empreendimento – Alienação Fiduciária – Sistema Financeiro da Habitação – SFH – Recursos SBFE”, firmado com a Caixa Econômica Federal (mov. 169.6), sendo que a efetiva entrega das chaves ocorreu apenas em 17/09/2013(mov. 169.9 e 169.10).Logo, infere-se que, de fato, os executados não possuíam a posse do imóvel no período da cobrança das cotas condominiais com vencimentos em fevereiro/2013, março/2013, abril/2013, julho/2013, agosto/2013 e setembro/2013, razão pela qual resta escorreita a decisão agravada que reconheceu o excesso de execução com relação a esses períodos; daí o desprovimento do recurso.Por fim, diante da fixação dos honorários advocatícios relacionados ao incidente processual, tendo em vista a manutenção da decisão proferida na vigência do CPC/2015, impõe-se majorar a verba honorária devida pelo Agravante ao procurador da parte Agravada para 12% (dois por cento), conforme o disposto no art. 85, par. 11, do CPC/15.
3. De conseguinte, conclui-se pelo conhecimento e desprovimento do presente Agravo de Instrumento, com a majoração dos honorários advocatícios pela fase recursal, nos termos da fundamentação.