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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata a espécie de "Ação de Suscitação de Dúvida Registral Inversa", proposta por Sociedade Civil Residencial em face de Ofício de Registro de Imóveis de Bela Vista do Paraíso, narrando a autora que se deparou diante de negativa do Agente Delegado do Ofício de Registro de Imóveis de Bela Vista do Paraíso em realizar a averbação e registro requeridos, o qual exigiu o cumprimento de diversos requisitos, quais sejam: a) requerimento subscrito pelo síndico Reginaldo Aparecido Burhoff, com firma reconhecida; b) transferência das vias públicas à propriedade particular do condomínio, averbadas como de uso comum, com a fração ideal de cada condômino; c) aprovação da mudança por todos os proprietários, com firmas reconhecidas e, ainda, d) autorização do município de Alvorada do Sul quanto à alteração da natureza jurídica do loteamento em condomínio fechado. Requereu, assim, a impugnação de todas as exigências citadas, constantes da negativa cartorária, além da determinação para que o suscitado promova o registro do condomínio (mov. 1.1).
O Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Bela Vista do Paraíso prestou informações no sentido de fundamentar as exigências delineadas, referindo-se às regras do Condomínio Edilício (artigo 1.331 do Código Civil e, no que não conflitar, nas regras da Lei n. 4.591/64). Asseverou que inexiste omissão legislativa, que as vias do loteamento são públicas e que para transformar loteamento em condomínio de lotes (loteamento fechado), é necessário que as vias sejam de propriedade particular (propriedade comum), com a fração ideal de cada condômino. Observou, ainda, que a cessão onerosa estabelecida na Lei Municipal n. 2.507/18 não é o instrumento adequado para a transmissão da propriedade, sendo necessária a alienação das vias, por meio de venda ou doação. Ainda, salientou que é necessária a aprovação por todos os proprietários, sendo insuficiente que 2/3 dos condôminos concordem com a modificação, considerando que ainda não há condomínio devidamente constituído, sendo apenas alguns associados, e que se a aquisição dos terrenos ocorreu por meio de loteamento, não é possível que se altere sua natureza jurídica sem a concordância de todos os envolvidos (mov. 26.1).
O Município de Alvorada do Sul, na condição de "amicus curiae" manifestou-se favoravelmente ao pedido de conversão do loteamento em condomínio de lotes (mov. 59.1).

No mesmo sentido, a Câmara Municipal de Alvorada do Sul prestou informações e manifestou-se pelo deferimento do pedido formulado pela parte autora (mov. 56.1).

Sentenciando o feito, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente a suscitação de dúvida, ratificando a nota de exigência apresentada pelo Agente Delegado do serviço de registro de imóveis da Comarca de Bela Vista do Paraíso, condenando a parte autora ao pagamento de custas e despesas processuais (mov. 66.1).
Insatisfeita, apela a autora a este Tribunal, aduzindo que: a) o síndico presidente Reginaldo Aparecido Burhoff renunciou ao cargo, tendo José Márcio Miranda assumido o cargo na oportunidade, o qual assinou o requerimento de registro e a procuração para representação em juízo, sendo parte legítima para o pleito; b) é desnecessário que haja a unanimidade entre os proprietários para a transformação do loteamento em condomínio, devendo ser aplicadas as regras do artigo 9º, § 2º da Lei 4.591/64, e artigo 1.333 do Código Civil, sendo suficiente a fração de 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio, observando que se tratam de 343 lotes, de modo que exigir a unanimidade afrontaria a soberania da assembleia geral da convenção condominial; c) a Lei Municipal autorizativa para a transformação do loteamento em condomínio (Lei Municipal n. 2.507/18) apenas concede o uso de direito real sobre a propriedade, que permanece na propriedade do município, evitando-se a dilapidação do patrimônio público; d) o interesse público estaria demonstrado, considerando que todos os gastos que seriam de responsabilidade do Município, como iluminação pública, segurança, asfaltamento e manutenção das vias, passam a ser de responsabilidade da apelante, que também estaria obrigada ao pagamento de R$ 100.000,00 (cem mil reais) pelo uso do bem, o qual seria pago em serviços ou obras a serem indicadas pelo Município, e ainda, que haveria a geração de 02 (dois) empregos diretos nos 60 (sessenta) primeiros dias, 03 (três) empregos até 120º dia, contabilizando-se 04 (quatro) empregos após; e) é dispensável a licitação no caso, por se tratar de área de uso exclusivo dos moradores do Residencial Riviera do Poente, restando impossibilitada a realização do certame por ausência de concorrência; f) a Lei Federal n. 4.591/64 não proíbe a transformação de loteamento já constituído em condomínio, inclusive chega a prever a existência de vias públicas, conforme preceitua o artigo 8º, alínea ‘d’, de modo que, não existindo lei proibitiva, não cabe ao intérprete proibir (mov. 73.1).
A Procuradoria Geral de Justiça, em seu parecer, opinou pelo conhecimento e provimento parcial do recurso, apenas para que seja declarada como ilegítima, eis que desprovida de qualquer fundamento, a exigência atinente à subscrição do requerimento apresentado, mantendo-se hígidas as demais exigências (mov. 15.1 - TJ).
É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.
No caso em tela, a questão cinge-se à negativa do Cartório de Registro de Imóveis em registrar a transformação do Loteamento Riviera do Poente em condomínio fechado, também conhecido como condomínio de lotes, em razão da necessidade de cumprimento de determinadas diligências, as quais foram descritas na Nota de Diligência (mov. 1.8).

A apelante, por sua vez, alega que a reforma da sentença é medida que se impõe, a fim de se permitir o registro de transformação de loteamento em condomínio.


Pois bem.
Compulsando-se os autos, é possível concluir que, quanto à necessidade de requerimento subscrito pelo síndico Reginaldo Aparecido Burhoff, restou comprovada a sua substituição, através de renúncia verbal, pelo atual presidente José Márcio Miranda, nos termos da Ata de Reunião, realizada no dia 1º de maio de 2019 (mov. 1.3).

Sendo assim, a referida exigência resta prejudicada.

No tocante à exigência de alienação das vias, por sua vez, tem-se que, por se tratar de instituto composto por área privativa, as vias de circulação internas do Condomínio de Lotes, bem como os espaços comuns, são de propriedade exclusiva dos moradores.

A propósito, o ensinamento de Arnaldo Rizzardo acerca da diferenciação entre o Condomínio de Lotes e o Loteamento em relação a esta questão:
"A unidade autônoma será o próprio terreno condominial, ficando garantido ao proprietário do mesmo erigir a casa segundo seus interesses pessoais, respeitadas, obviamente, as limitações impostas pela Municipalidade e pelo próprio instituidor do condomínio. Cada lote será considerado como unidade autônoma, a ele atribuindo-se uma fração ideal da gleba e coisas comuns, sendo que nesse todo existirão também as áreas e edificações de uso comum. Não se confunde esta modalidade com o loteamento fechado, porque a propriedade do sistema viário e os equipamentos comunitários não se transferem ao Município, como se dá com o loteamento. A titularidade permanece como propriedade dos condôminos. A aprovação do projeto e os procedimentos registrários obedecem aos ditames da legislação de condomínios, consubstanciada no Código Civil e também na Lei n. 4.591/1964, unicamente naquilo em que é omisso aquele". Rizzardo, Arnaldo Condomínio edilício e incorporação imobiliária / Arnaldo Rizzardo. – 8. ed. – Rio de Janeiro : Forense, 2021.
Desta forma, a concessão onerosa de uso não se mostra como via adequada, pois, no caso, tratando-se de bem de uso comum do povo, impõe-se a desafetação prévia de tais vias, sob pena de restrição de um direito exercitável erga omnes.

Neste diapasão, é imperioso que as vias sejam de propriedade particular, estabelecendo-se a fração ideal de cada condômino, restando a Lei Municipal n. 2.507/2018 inadequada neste aspecto e mostrando-se legítima a exigência do Oficial Registrador no tocante à alienação das vias.

Por fim, também se mostra lícita a imposição de aprovação da transformação por todos os proprietários, haja vista que embasada no ordenamento jurídico, nos termos do artigo 28 da Lei de Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/79), nestes termos:
"Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação".
Neste sentido, considerando que os proprietários adquiriram imóveis em loteamento, bem como o impacto ocasionado por eventual transformação da área, resta imprescindível a anuência da totalidade dos adquirentes.
Ressalta-se, aliás, que os artigos 9º,
§2º, da Lei n. 4.591/64, e 1.333, do Código Civil, estão relacionados ao quórum exigido para a aprovação de eventual Convenção de Condomínio, fato alheio à lide em questão.

Portanto, nos termos da fundamentação, apenas a subscrição do requerimento deve ser afastada, restando hígidas as demais exigências.
Ante o exposto, voto pelo conhecimento do recurso e, no mérito, pelo parcial provimento, apenas para que seja declarada como ilegítima a exigência referente à subscrição do requerimento apresentado, mantendo-se a legitimidade das demais condições.