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Processo:

1. RELATÓRIO.
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Edifício Residencial Torre Alvorear contra a decisão de mov. 84.1, proferida nos autos nº 0016499-26.2019.8.16.0017, de ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença promovida em face da agravada, a qual indeferiu a penhora sobre o imóvel que gerou o débito condominial.Em suas razões recursais (mov. 1.1-TJ), o agravante defendeu, em síntese, que o débito exequendo possui natureza propter rem, motivo pelo qual o imóvel gerador da dívida condominial deve responder, podendo a penhora recair integralmente sobre ele, independentemente de existir alienação fiduciária. Ressaltou que deve ser privilegiado o interesse coletivo da comunidade em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente. Ademais, apontou a possibilidade de o credor fiduciário habilitar seu crédito posteriormente, quando o bem for levado a leilão, nos termos do art. 908 do CPC/2015. Postulou, assim, a reforma da decisão agravada para que seja admitida a penhora sobre o imóvel gerador do débito condominial.Não havendo pedido de tutela de urgência recursal, foi determinado o processamento do agravo (mov. 6.1-TJ).Apesar de intimada (mov. 12.1-TJ), a agravada deixou transcorrer in albis o prazo para contrarrazões (mov. 13-TJ).Em síntese, é o relatório.

2. Fundamentação.
Regularmente instruído, conforme disposto no art. 1.017 do CPC/15, e se enquadrando a insurgência na hipótese de cabimento prevista no art. 1.015, parágrafo único, do CPC/2015, o agravo de instrumento é adequado e tempestivo, devendo ser conhecido.Trata-se, na origem, de ação de cobrança ajuizada por Edifício Residencial Torre Alvorear em face de Jessika Domenes Medeiros (mov. 1.1), objetivando o recebimento de R$ 3.334,74, a título de cotas condominiais em atraso, referentes ao apartamento 905 do condomínio autor.No curso do processo, as partes celebraram acordo (mov. 33.1), o qual foi homologado pelo juízo a quo (mov. 36.1).Posteriormente, o condomínio requereu o cumprimento de sentença, no importe de R$ 7.808,66, diante do descumprimento da avença (mov. 46.1), o que foi deferido (mov. 49.1).Não havendo pagamento, o exequente pugnou pela penhora e avaliação do imóvel que originou o débito (mov. 69.1 e 81.1).Sobreveio a r. decisão agravada (mov. 84.1), que indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel, daí advindo o recurso.Pois bem.Analisando os autos, extrai-se da matrícula do imóvel (mov. 69.2) que ele se encontra gravado com ônus de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, sem notícia do cancelamento desta averbação.Assim, a credora fiduciária indicada na matrícula do imóvel (CEF) possui os direitos de propriedade sobre o bem (propriedade resolúvel) enquanto a devedora fiduciante estiver pagando as parcelas do financiamento realizado perante a instituição financeira. Logo, a devedora apenas adquire a qualidade de proprietária após quitar o financiamento.A respeito, Flávio Tartuce leciona: “Nos termos da atual codificação privada, pode-se afirmar que o conteúdo da alienação em questão é a propriedade fiduciária, em que há uma propriedade resolúvel a favor do credor fiduciário, de um bem que o devedor fiduciante, em intuito de garantia transmitiu ao credor (art. 1.361 do CC)” (sic) (Manual de Direito Civil. 7ª ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Método, 2017, p. 1190). Assim, a credora fiduciária, que é proprietária do imóvel, não pode ter sua esfera patrimonial atingida, pois não tem legitimidade para participar da demanda e não consta do título executivo extrajudicial, ainda que se trate de obrigação propter rem. Corroborando este entendimento, colaciono os seguintes arestos:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes.3. Agravo interno desprovido.(AgInt no REsp 1485972/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/06/2021, DJe 17/06/2021) (grifei)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO CONTRATO. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.(AgInt no REsp 1860416/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15.12.2020, DJe 18.12.2020) (grifei)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO IMÓVEL DEVEDOR.. IMPOSSIBILIDADE.1. Cumprimento de sentença.2. A técnica diferenciada de julgamento, prevista no artigo 942, caput, §3°, inciso III, do CPC, só será exigível nas hipóteses em que o Agravo de Instrumento julgue antecipadamente o mérito da demanda, o que permite a interpretação de que tal dispositivo se dirige às ações de conhecimento, não se aplicando, assim, ao processo de execução, como na hipótese dos autos, haja vista tratar-se de cumprimento de sentença.3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes.4. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp 1654813/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29.06.2020, DJe 01.07.2020) (grifei)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. RECURSO DO CONDOMÍNIO. IMÓVEL PENHORADO OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, QUE TEM COMO CREDORA FIDUCIÁRIA A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. “Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária” (STJ, 4.ª Turma, AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel.ª Min.ª Maria Isabel Gallotti, julg. em 10.06.16). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJPR - 10ª C.Cível - 0006830-29.2021.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ELIZABETH DE FATIMA NOGUEIRA CALMON DE PASSOS -
J. 27.09.2021) (grifei)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADMISSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DE BEM PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO QUE DETÉM A PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DA PENHORA DOS DIREITOS DOS DEVEDORES FIDUCIANTES. INTELIGÊNCIA DO ART. 835, XII, CPC. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.(TJPR - 10ª C.Cível - 0057259-34.2020.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY -
J. 30.05.2021) (grifei)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO AGRAVADA QUE DEFERIU PARCIALMENTE O PEDIDO DE PENHORA, DETERMINANDO QUE A CONSTRIÇÃO RECAIA APENAS SOBRE OS DIREITOS DA EXECUTADA EM RELAÇÃO AO IMÓVEL OBJETO DA DÍVIDA CONDOMINIAL. RECURSO INTERPOSTO PELA EXEQUENTE. EXISTÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA RESPONSÁVEL PELO FINANCIAMENTO DO BEM. CREDORA FIDUCIÁRIA QUE DETÉM PROPRIEDADE RESOLÚVEL. PRETENSÃO DE INVASÃO DA ESFERA PATRIMONIAL INDEVIDA. POSSIBILIDADE DE PENHORA APENAS DOS DIREITOS AQUISITIVOS QUE A PARTE EXECUTADA DETÉM. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJPR - 10ª C.Cível - 0070935-49.2020.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA -
J. 24.05.2021) (grifei)
Portanto, a conclusão é de que não se pode penhorar unidade condominial sobre a qual a executada possui apenas direito aquisitivo, sendo que a condição de proprietária é da credora fiduciária. É possível, por conclusão lógica, a penhora dos direitos que a executada eventualmente possua sobre o imóvel, mas não da propriedade em si, o que, inclusive, já foi requerido na origem (mov. 87.1), mas não é objeto deste recurso.Desse modo, não comporta provimento o agravo de instrumento, devendo ser mantida a decisão agravada.
3. CONCLUSÃO.
Do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao Agravo de Instrumento interposto pelo condomínio exequente, nos termos da fundamentação.