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Processo:

VISTOS, RELATADOS E DISCUTIDOS.1. RELATÓRIOOs presentes Autos versam sobre recurso de apelação cível interposto em face da decisão judicial (seq. 144.1), então, proferida nos Autos de ação de nulidade contratual com pedido sucessivo de rescisão contratual cumulada com perdas e danos n. 0002996-28.2018.8.16.0160, na qual a douta Magistrada julgou parcialmente procedentes os pedidos inicialmente deduzidos, nos seguintes termos:Diante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos dos requerentes, o que faço com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC, ante o reconhecimento da nulidade do contrato ante o objeto ilícito.Para tanto:A) DECLARO a nulidade do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (seq. 1.8), nos termos do art. 104 c/c art. 166, inciso II, do Código Civil;B) CONDENAR a devolução dos valores já pagos pelos requerentes, de forma integral, corrigido monetariamente pela média do IPCA desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.Ante a sucumbência mínima dos requerentes, condeno o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios, cuja verba arbitro em 15% do valor atualizado da causa, o que faço considerando o disposto no artigo 85, §2º do CPC.A Parte Ré Só Rios Empreendimentos Imobiliários Ltda., inconformada, interpôs recurso de apelação cível (seq. 151.1), quando, então, alegou que não foi notificada pelos Apelados a respeito da irregularidade do condomínio a ensejar em rescisão contratual, nos termos da Lei n. 6.766/79.Ademais, a Apelante afirmou que, quando da celebração do contrato de compromisso e compra e venda entre as Partes, constou no referido instrumento a situação de que o condomínio ainda não estava subdividido e que tal providencia estava sendo solicitada, contudo, havia o registro do condomínio e demais exigências legais, tais como alvará da prefeitura local e licença ambiental. Nesse viés, a Apelante informou que, atualmente, o empreendimento denominado ‘Estância Mandijuba do Ivaí’ encontra-se devidamente regularizado.A Apelante aduziu que, por se tratar de condomínio de lotes, o vertente caso legal está disciplinado pela Lei n. 13.465/2017 e não a Lei n. 6.766/79.Assim, a Apelante pleiteou pela reforma da decisão judicial objurgada, para o fim de extinguir o processo sem julgamento de mérito, inclusive, salientou que, em caso de rescisão contratual por arrependimento, os Apelados deverão arcar com o pagamento da multa contratual. Por fim, a Apelante requereu que os honorários de sucumbência fossem arbitrados com base no valor da condenação ou reduzido o percentual fixado sobre o valor da causa.Os Apelados, regular e validamente intimados, ofereceram contrarrazões (seq. 158.1), quando, então, rechaçaram as razões expendidas, e, pugnaram pelo não provimento do recurso de apelação cível.Em síntese, é o relatório.

2. FUNDAMENTOS2.1 ASPECTOS PROCEDIMENTAISDe acordo com a atual processualística civil, entende-se que o interposto recurso de apelação cível preenche os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo) de admissibilidade.Portanto, ante a inexistência de vícios de ordem pública a serem reconhecidos e/ou declarados, senão, que, tendo sido observados os requisitos objetivos e subjetivos para a admissibilidade recursal, entende-se que o interposto recurso de apelação cível deve ser conhecido.Contudo, entende-se que igual sorte não lhe assiste, no mérito, conforme a seguir fundamentadamente restará demonstrado.2.2 SÍNTESE PROCESSUALDos Autos, extrai-se que, em data de 01 de março de 2015, os litigantes celebraram compromisso de compra e venda de Unidade Condominial, o que tinha por objeto a aquisição do lote de terras nº 54, quadra ‘B’, com área de 334,17 m², do loteamento Estância Mandijuba do Ivaí – Condomínio de Pesca e lazer, no município de Engenheiro Beltrão/PR (seq. 1.8).Na inicial da ação de nulidade contratual cumulada com perdas e danos, a Parte Autora alegou, em suma, que não foram prestadas informações corretas sobre o preço e condições de pagamento, bem como que o contrato seria nulo em razão da ausência de registro no Cartório de Imóveis e de autorização dos órgãos públicos competentes, como também houve notificação da Parte Ré, a qual apenas contranotificou, dizendo que o referido contrato fora firmado em caráter irrevogável e irretratável.Em decisão saneadora (seq. 123.1), a douta Magistrada aplicou os efeitos da revelia a Parte Ré, em razão da apresentação de contestação intempestiva.Em decisão judicial (seq. 144.1) a douta Magistrada julgou parcialmente procedentes os pedidos inicialmente deduzidos.Em recurso de apelação cível a Parte Ré asseverou que ao vertente caso legal aplica-se a Lei n. 13.465/2017, bem como alertou que não houve sua notificação específica a respeito da ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Ainda, pugnou pela reforma do ônus sucumbencial.Os Apelados contrarrazoaram o presente recurso.2.3 MERITUM CAUSAEInicialmente, observa-se que a adequada resolução da vexata quaestio perpassa pela aplicação das diretrizes e regulamentações estabelecidas pela Lei n. 6.766/79, a qual define os pressupostos e requisitos legais para a divisão da gleba para fins de ocupação, compreendendo o parcelamento, o loteamento e o desmembramento do solo urbano, e, também, abrange o objeto do contrato em questão (condomínio de lotes), conforme expressamente prevê o § 7º do seu art. 2º, in verbis:Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.[...]§ 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.A Lei n. 4.591/64 que regulamenta as Incorporações Imobiliárias também deve ser aplicada para a adequada resolução do vertente caso legal (concreto), haja vista a existência de áreas comuns no empreendimento da Apelante.A Lei de Parcelamento do Solo Urbano prevê diversos requisitos a serem cumpridos pelo loteador, dentre eles a inscrição no Cartório de Registro de Imóveis, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, após aprovação do projeto de loteamento ou de desmembramento (art. 18 da Lei n. 6.766/79), sob pena de caducidade de aprovação. De igual modo, não se pode olvidar do que se encontra disposto no art. 32 da Lei n. 4.591/64, o qual prevê o registro do empreendimento como condição para comercialização dos lotes.Destarte, por loteamento regular apenas deve ser considerado o loteamento/desmembramento que atende a todas as exigências administrativas do Poder Público; senão, que, após a aprovação pelo Munícipio, é que deverá ser realizado o registro no Cartório de Imóveis da circunscrição onde se encontra a gleba fracionada, seguida da implementação urbanística.Em análise dos documentos que instruem os Autos, verifica-se que o alvará do projeto do Condomínio ‘Estância Mandijuba do Ivaí’ foi aprovado junto à Prefeitura Municipal em 15 de julho de 2019 (seq. 117.8), contudo em data muito posterior ao negócio jurídico entabulado entre as Partes (01º de março de 2015). Demais documentos apresentados de licenças e aprovação também datam posterior ao contrato sub judice.A própria Apelante admite em suas razões recursais que apenas, agora, o empreendimento denominado ‘Estância Mandijuba do Ivaí’, encontra-se devidamente registrado e, portanto, regularizado.Desta feita, a não observância das normas previstas na referida legislação, ou seja, o não cumprimento de qualquer das fases previstas em lei, ocasiona a irregularidade do loteamento e, por consequência, a nulidade de eventual contrato de compra e venda.A Lei n. 6.766/79, acerca da regulamentação de loteamento, expressamente dispõe que:Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.Deste modo, correto o entendimento exarado pela douta Magistrada de que até o momento do ajuizamento da ação, o bem imóvel não se encontrava regularizado perante os Órgãos Públicos e, assim, a Apelante não poderia ter posto à venda a área em questão, haja vista a ilicitude do objeto do negócio jurídico, nos termos do art. 104 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil), in verbis:Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I – agente capaz; II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III – forma prescrita ou não defesa em lei.Ademais, em relação a notificação da Apelante, tem-se que a mesma ocorreu (seq. 1.9 e seq. 1.10), sendo que constou que um dos motivos era a “falta de cumprimento de obrigações pela Notificada”, motivo pelo qual afasta-se o argumento de que não houve comunicação prévia.Destarte, não importa a regularização do condomínio e registro na matrícula n. 17.668 após o ingresso em Juízo pela Parte Autora, pois ilícita a venda da unidade condominial, por força da Lei nº 6.766/79, e, consequentemente, impõe-se a nulidade da contratação, nos termos dos arts. 166 e 169 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil):Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: I – celebrado por pessoa absolutamente incapaz; II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; [...]Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.A respeito da vexata quaestio, inclusive envolvendo a própria Apelante Só Rios Empreendimentos Imobiliários Ltda. e o mesmo empreendimento, este egrégio Tribunal de Justiça tem reiteradamente entendido que:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. RECURSO DE APELAÇÃO 01 – PRIMEIRA REQUERIDA - SÓ RIOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA: NULIDADE DO CONTRATO. CONFIGURAÇÃO. IRREGULARIDADE NO LOTEAMENTO. VIOLAÇÃO A LEI 6.766/79. AUSÊNCIA DE REGISTRO. OBJETO ILÍCITO. NEGÓCIO NULO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. SÚMULA 543 DO STJ. DESNECESSIDADE DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Loteamento regular é aquele em que são atendidas todas as exigências administrativas do Poder Público, sendo que, após sua aprovação pelo Munícipio, há seu registro no Cartório de Imóveis da circunscrição onde se encontra a gleba fracionada, seguida da implementação urbanística.2. Os projetos de loteamento e desmembramento devem ser aprovados pela Prefeitura Municipal e, caso obtenham parecer positivo, devem ser submetidos a registro imobiliário no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade de aprovação, conforme preconiza os artigos 12 e 18 da Lei 6.766/79. 3. No caso dos autos, nota-se da documentação juntada que o imóvel vendido está inserido em um loteamento, o qual, até o momento do ajuizamento da ação, não se encontrava regularizado. Afinal, conforme se verifica da matrícula juntada no Mov. 145.2, consta como proprietários do imóvel os Srs. Wellingthon Ricardo Torini e Willian Renan Torini e não a apelante. Assim, resta claro que a parte apelante não poderia ter posto à venda a área em questão, haja vista a inexistência de regularização do loteamento perante os órgãos públicos. 4. O registro do loteamento na matrícula do bem é essencial para a validade do contrato. Assim, se não realizado, o objeto do contrato é ilícito e se é ilícito, o contrato é nulo. [...] (TJPR – 18ª Câm. Cível – Apel. Cível n. 0002782-37.2018.8.16.0160 – Sarandi – Rel.: Des. Marcelo Gobbo Dalla Dea – Unân. – j. 30.08.2021)APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS – RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRECLUSÃO PRO JUDICATO – SENTENÇA QUE NÃO CONDENOU OS RECORRENTES ADESIVOS – FALTA DE INTERESSE RECURSAL – CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO IRREGULAR – AUSÊNCIA DE REGISTRO PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE – VENDA EXPRESSAMENTE VEDADA PELO ART. 37 DA LEI Nº 6.766/79, DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – NEGÓCIO JURÍDICO NULO POR ILICITUDE DO OBJETO – INTELIGÊNCIA DO ART. 104 DO CÓDIGO CIVIL – PRECEDENTES – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DEVIDA – RESTITUIÇÃO DO STATUS QUO ANTE – MANUTENÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – INAPLICABILIDADE DO ART. 85, §11 DO CPC. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO. (TJPR – 8ª Câm. Cível – Apel. Cível n. 0001286-14.2018.8.16.0017 – Engenheiro Beltrão – Rel.: Des. Gilberto Ferreira – Unân. – j. 02.03.2021)PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL. ARGUIÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA PROLATADA POR JUIZ RELATIVAMENTE INCOMPETENTE. ARGUIÇÃO REJEITADA. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO DE LOTES. NULIDADE DO CONTRATO. VENDAS REALIZADAS SEM O REGISTRO DO EMPREENDIMENTO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PELOS PROMISSÁRIOS-COMPRADORES. MULTA CONTRATUAL. INDÉBITO. POSSIBILIDADE APENAS DO PEDIDO DE PERDAS E DANOS PELOS AUTORES. DANO MORAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS CORRÉUS EMPREENDEDORES. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE. PRIMEIRA APELAÇÃO (DOS AUTORES) PROVIDA EM PARTE. SEGUNDA APELAÇÃO (DA RÉ) NÃO PROVIDA. (TJPR – 10ª Câm. Cível – Apel. Cível n. 0025261-02.2017.8.16.0017 – Maringá – Rel.: Des. Albino Jacomel Guerios – Unân. – j. 15.02.2021)Pelos motivos exposto, tendo sido declarado nulo o negócio jurídico, as Partes retornam ao estado anterior, razão pela qual não há que se falar em cláusula contratual válida – multa contratual.Desse modo, conclui-se que o recurso não merece provimento, pelo que, indefere-se a pretensão recursal deduzida pela Apelante, pelo que, entende-se que deve permanecer inalterado o decisum, objurgado, nestes aspectos.2.4 HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAISEm suas razões recursais, a Apelante requereu a redução do quantum judicialmente estipulado a título de honorários advocatícios sucumbenciais, sob a alegação, em síntese, de que o caso concreto não envolve complexidade relevante, além da ausência de audiência de instrução ou perícia e do valor expressivo da causa, bem como a Apelante alegou que houve equívoco da douta Magistrada ao não fixar os honorários advocatícios sobre o valor da condenação, haja vista que houve proveito econômico.Com a devida vênia, ao entendimento da douta Magistrada, entende-se que a estipulação judicial dos honorários advocatícios, nos termos do § 2º do art. 85 da Lei n. 13.105/2015 (Código de Processo Civil), deverá ser feita em percentual sobre o valor da condenação ou do proveito econômico obtido, quando não subsidiariamente sobre o valor atualizado da causa, in verbis:Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.[...]§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:I – o grau de zelo do profissional;II – o lugar de prestação do serviço;III – a natureza e a importância da causa;IV – o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.O egrégio Superior Tribunal de Justiça acerca da temática já entendeu que:PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. FIXAÇÃO. 10% DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. 1. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual c/c pedido de indenização, ajuizada em razão de atraso na entrega de imóveis objeto de promessa de compra e venda. 2. Com a ressalva do entendimento pessoal desta Relatora, a 2ª Seção do STJ definiu que a fixação dos honorários de sucumbência, sob a égide do CPC/2015, sujeita-se à seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º). [...] (STJ – AgInt no REsp. n. 1.702.073/RS – 3ª Turma – Rel.: Minª. Nancy Andrighi – j. 10/02/2020 – DJe 12/02/2020)Acerca do quantum judicialmente estipulado a título de honorários sucumbenciais, 15% (quinze por cento), entendo que se afigura equitativamente adequado, levando-se em conta:a) O grau de zelo profissional, que, por sua vez, é aferível através do cuidado, interesse, dedicação e vigilância da causa, pelo Advogado, na defesa do seu constituinte. Assim, o trabalho do Advogado, nos Autos, é que serve de parâmetro para a estipulação judicial da verba honorária, tendo-se em conta, assim, a dedicação e diligência profissional.b) O lugar de prestação do serviço, no vertente caso legal, deve ser considerado normal, uma vez que não se tem notícia de que tenha havido vultuosas despesas e destinação de tempo para a propositura vertente demanda judicial.c) A natureza e a importância da causa guardam, sim, pertinência valorativa com a necessidade de adequação para a estipulação judicial equitativa do quantum dos honorários advocatícios sucumbenciais, em razão mesmo da prestação dos serviços profissionais.Por vezes, a natureza e a importância da demanda não encontram expressão quantitativa (pecuniária), e, assim, impõe-se ao órgão julgador a ponderação de sua repercussão não só individual, mas, também, social, motivo pelo qual a estipulação judicial do quantum da verba honorária deverá ter em conta a via procedimental utilizada, as medidas adotadas, enfim, a complexidade da causa.No vertente caso legal (concreto), verifica-se que o pedido inicial deduzido foi julgado parcialmente procedente.Deste modo, entende-se que o quantum judicialmente estipulado a título de honorários sucumbenciais deve ser estipulado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do § 2º do art. 85 da Lei n. 13.105/2015.2.5 MAJORAÇÃO QUANTITATIVANão há que se falar, no caso dos autos, na aplicação do § 11 do art. 85 da Lei n. 13.105/2015 (Código de Processo Civil), para o fim de majorar, quantitativamente, os honorários advocatícios sucumbenciais – ou, ainda, na estipulação de honorários advocatícios sucumbenciais, em sede recursal, em favor do advogado dos Apelados, com fundamento nos §§ 1º e 2º do referido dispositivo legal –, tendo-se em conta o provimento parcial do recurso de apelação cível, o qual não se mostrou desnecessário, abusivo e/ou infundado.3. CONCLUSÃOAssim, encaminha-se proposta de voto no sentido de conhecer o recurso de apelação cível, e, no mérito, conceder parcialmente a tutela jurisdicional à pretensão recursal nele deduzida, tão somente para que os honorários advocatícios sucumbenciais sejam judicialmente estipulados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do § 2º do art. 85 da Lei n. 13.105/2015 (Código de Processo Civil).4. DISPOSITIVOACORDAM os Excelentíssimos Senhores integrantes da 17ª (Décima Sétima) Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer o recurso de apelação cível, e, no mérito, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator.O julgamento foi por mim presidido, inclusive, com voto (Relator), bem como dele participaram os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Naor Ribeiro de Macedo Neto e Rogério Ribas.Curitiba (PR), 31 de janeiro de 2022 (segunda-feira).DESEMBARGADOR MÁRIO LUIZ RAMIDOFFRELATOR