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Processo:

RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação em face de sentença[2] proferida nos autos de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, que rejeitou o pedido do autor e julgou procedente a reconvenção, nos seguintes termos: “3- DISPOSITIVO Diante do exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido de rescisão contratual e reintegração de posse feito pelo requerente. Julgo PROCEDENTE o pedido deduzido na reconvenção dos requeridos, para permitir o depósito em juízo das parcelas vincendas; concedo aos requeridos a possibilidade de depositar em juízo os valores vincendos em aberto de modo a quitarem seu débito com o autor, caso assim queiram. Como consequência, julgo extinto o processo, com resolução de mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) determinar a expedição de ofício para a Caixa Econômica Federal, para transferência dos valores depositados na agência 2937, operação 11, conta nº 00.000.083-9, para a conta vinculada a este juízo e desde logo autorizo o levantamento de tais valores pelo requerente; autorizo ainda o levantamento de todos os valores depositados pelos requeridos na conta vinculada a este juízo pela parte requerente, expeça-se o respectivo alvará. Ante a sucumbência mínima dos requeridos, condeno o requerente ao pagamento das despesas processuais, além dos honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2.º, do Código de Processo Civil.”Colhe-se da fundamentação lançada na r. sentença, em seus pontos principais, o seguinte:No que toca ao pedido de rescisão contratual, entendo que não merece acolhimento. Isto porque, da análise dos autos, é possível depreender que apesar da notificação encaminhada aos requeridos pelos requerentes, estes buscaram resolver a situação com o causídico contratado para realizar a notificação (mov. 50.14), sem sucesso. Verifico que os argumentos dos requeridos, estão respaldados em farta documentação, o que denota a verossimilhança de suas alegações, no sentido de que comprovaram haver débitos (mov. 50.15 ao 50.19) em relação ao imóvel que estavam adquirindo. A cláusula sétima do contrato firmado entre as partes (mov.1.5) foi clara ao prever a obrigação do requerente em entregar o imóvel livre de débitos. Corrobora com os argumentos dos requeridos, o fato da tentativa de resolver a situação diretamente com o requerente (mov. 50.11) em momento anterior à propositura da presente demanda (junho de 2018), sem obter retorno. Também, a companheira do requerente, Sra. Evellyn, entrou em contato com a requerida Sra. Zelia no mês de junho de 2018, através do whatsapp (mov. 50.12 e 50.13), narrando uma situação que colocava em risco a permanência dos requeridos no imóvel que haviam negociado com o requerente, qual seja, a existência de débito proveniente de ação judicial que poderia ocasionar a constrição do imóvel adquirido. Evidente que o requerente, na condição de proprietário do bem cujo o qual pretende rescindir o contrato e reintegrar-se tinha conhecimento dos débitos existentes que oneravam o seu imóvel quando realizou a venda aos requeridos. Por esta razão, justo é que os requeridos pudessem compensar o valor que deveriam pagar ao requerente com os débitos relativos ao imóvel que já existiam no momento anterior à tradição. Neste aspecto, o repasse dos valores mensais de alugueres provenientes do apartamento dado como parte do pagamento para aquisição do imóvel objeto da lide, tal como previa o contrato de gaveta, poderia sofrer descontos provenientes dos débitos anteriores relativos ao imóvel. Isto porque, não é crível que o requerente exija dos requeridos o cumprimento de suas obrigações sem que tenha realizado sua própria obrigação, qual seja, realizar a entrega do imóvel livre de ônus e encargos, o que de fato não ocorreu. Os requeridos demonstraram o pagamento das parcelas que o requerente alegou estar em atraso a partir de fevereiro de 2018, por meio de depósito em consignação junto à CEF (mov. 50.21), realizado em 11/09/2018, em momento anterior à propositura da presente demanda, fato que faz cair por terra a alegação de inadimplência dos requeridos. Ademais, os requeridos comprovaram nos autos o depósito de uma considerável quantia (R$ 10.351,48 - mov. 54.3) referente aos alugueres que deveriam repassar ao requerente e das parcelas de R$ 250,00 do período de outubro de 2018 a setembro de 2019. Por estas razões, somada ao fato de os requeridos estarem realizando mensalmente os depósitos em juízo das parcelas vincendas de R$ 250,00 desde outubro de 2019 (mov. 54.2), tenho que não assiste razão ao requerente a pretensão de rescisão contratual e consequente reintegração de posse pleiteada em sua exordial pois restou comprovado nos autos pelos requeridos a existência de fatos modificativos do direito do requerente, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil. Outrossim, a situação de fato atualmente é de que os requeridos estão na posse do imóvel adquirido e vêm realizando os pagamentos em juízo, enquanto por outro lado, o requerente recebeu as chaves do imóvel dado como parte de pagamento e certamente está usufruindo deste da maneira que melhor lhe convém, seja para moradia ou locação para terceiros. Assim, a partir do momento da entrega das chaves, depositada em juízo em 08/10/2019 (mov. 53.1), cessa para os requeridos a obrigação do repasse mensal dos alugueres ao requerente, eis que não estão mais na posse do referido imóvel. Com o reconhecimento da improcedência do pedido autoral de rescisão contratual e reintegração de posse, perde o objeto seu pedido de condenação dos requeridos ao pagamento de aluguel mensal e eventual restituição por danos ao imóvel, razão pela qual deixo de tecer maiores considerações. Por fim, sobre o pedido de compensação de valores realizado pelo requerente, merece guarida. Assim, resta aos requeridos a obrigação assumida de honrar com o pagamento das parcelas do financiamento imóvel adquirido, a partir da tradição do bem, em 30/10/2017, bem como as parcelas de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais) mensais até sua quitação e ao requerente o pagamento das eventuais parcelas do financiamento, impostos, taxas condominiais e demais ônus não pagos em momento anterior à tradição. Em sede de cumprimento de sentença deverão ser apresentados os cálculos detalhados pelas partes dos valores a pagar e a receber, perfectibilizando-se a compensação dos valores.Razões recursais (Autor): Alega o Autor, em suma, o seguinte: (a) da inviabilidade da exceção do contrato não cumprido:
sustenta não haver espaço para “qualquer exceção de contrato não cumprido, o que ocorreu foi a verificação de pequenos valores devidos, que não chegavam a R$ 700,00, de maneira que um só aluguel bastaria para um encontro de contas”; (b) da irregularidade da consignação em pagamento: afirma que o depósito consignado não obedeceu a forma legal, já que o Recorrente foi informado pelo whatsapp, em desconformidade com a regra do art.539 do CPP, a qual prevê a cientificação do credor por carta com aviso de recebimento; além disso, “se válida a ciência por whatsapp, teria havido uma recusa, quando o autor teria mencionado ao advogado dos requeridos que ele entrasse em contato com este advogado, que ora subscreve, conforme as conversas que se verificam na seq. 50.11, folhas 2. Assim, os requeridos teriam o prazo de 30 dias para ajuizar a ação, nos termos do &3º do artigo 539 do CPC.”; outrossim, “não obstante, um depósito consignado que não atende ao dispositivo processual legal, se considerado válido, não invalida o fato de que, já em outubro de 2018, deveria ter havido outro depósito. Não é possível que após o ocorrido, os requeridos tenham se esquecido da sua obrigação de realizarem novos depósitos ou proposto a ação correspondente (de consignação em pagamento), o que não foi feito nos meses subsequentes, salvo em sede de contestação; (c) da reconvenção: “o juiz deferiu pedido jamais realizado pelo reconvinte, que pediu, em sede de reconvenção, a consignação em pagamento, o depósito da chave, entre outros. Na sentença, o juiz, por sua conta, deferiu suposto pedido de compensação de valores, não comprovados na reconvenção (até porque o alvo da reconvenção não era este). Assim, não pode ser mantida a sentença, devendo ser indeferida também a reconvenção, pois se trata de uma ação de consignação em pagamento, não havendo pedido de compensação de parcelas”; (d) da insuficiência do valor dos depósitos consignados: “as parcelas mensais devidas pela parte apelada, desde fevereiro de 2018 a setembro de 2018, foram somadas sem qualquer correção monetária ou inclusão de juros ou multas” e
“com relação ao repasse dos alugueis abateu-se os valores relativos a condomínio, o que é incomum ao instituto dos contratos de aluguel. O normal é o locatário pagar alugueis mais encargos relativos a IPTU e condomínio, entre outras taxas. Os valores de taxa de condomínio não podem abater o aluguel, salvo previsão contratual expressa”; (e) dos honorários advocatícios: “caso não seja alterada a sentença neste sentido, requer recaiam os honorários advocatícios sobre o valor atualizado a ser compensado, posto que a condenação do apelante se deu em ação reconvencional, devendo o valor a ser concedido balizado pela pretensão havida neste incidente”.
Contrarrazões apresentadas pela parte Apelada[3].
É, em resumo, o relatório.


FUNDAMENTAÇÃO
Admissibilidade e recebimento dos recursos: Quanto às demais matérias de Apelação, encontram-se presentes os requisitos de admissibilidade recursal, os quais, segundo a conhecida classificação de Barbosa Moreira, são divididos em dois grupos: (a) intrínsecos (cabimento, legitimação, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e (b) extrínsecos (preparo, tempestividade e regularidade formal)[4]. Sendo assim, conheço e recebo os recursos, no duplo efeito.Da pretendida resolução do contrato por inadimplemento contratual: Rejeita-se. Alega o Demandante inadimplemento contratual por parte do Réu, pelo (a) não pagamento da parcela mensal fixa de R$250,00 fixada na clausula 3ª do contrato desde fevereiro de 2018; (b) atraso no pagamento das parcelas do financiamento junto à CEF, prevista na cláusula 4ª do contrato; e (c) retenção dos valores de aluguel decorrente do imóvel dado como meio de pagamento dos valores de entrada.Do fundamento da decisão recorrida: A douta sentença repeliu tal pretensão com base nos seguintes fundamentos: (a) “os argumentos dos requeridos, estão respaldados em farta documentação, o que denota a verossimilhança de suas alegações, no sentido de que comprovaram haver débitos (mov. 50.15 ao 50.19) em relação ao imóvel que estavam adquirindo. A cláusula sétima do contrato firmado entre as partes (mov.1.5) foi clara ao prever a obrigação do requerente em entregar o imóvel livre de débitos”; (b) “a companheira do requerente, Sra. Evellyn, entrou em contato com a requerida Sra. Zelia no mês de junho de 2018, através do whatsapp (mov. 50.12 e 50.13), narrando uma situação que colocava em risco a permanência dos requeridos no imóvel que haviam negociado com o requerente, qual seja, a existência de débito proveniente de ação judicial que poderia ocasionar a constrição do imóvel adquirido”; (c) “não é crível que o requerente exija dos requeridos o cumprimento de suas obrigações sem que tenha realizado sua própria obrigação, qual seja, realizar a entrega do imóvel livre de ônus e encargos, o que de fato não ocorreu”; (d) “os requeridos demonstraram o pagamento das parcelas que o requerente alegou estar em atraso a partir de fevereiro de 2018, por meio de depósito em consignação junto à CEF (mov. 50.21), realizado em 11/09/2018, em momento anterior à propositura da presente demanda, fato que faz cair por terra a alegação de inadimplência dos requeridos”; (e) “os requeridos estarem realizando mensalmente os depósitos em juízo das parcelas vincendas de R$ 250,00 desde outubro de 2019 (mov. 54.2), tenho que não assiste razão ao requerente a pretensão de rescisão contratual e consequente reintegração de posse pleiteada em sua exordial pois restou comprovado nos autos pelos requeridos a existência de fatos modificativos do direito do requerente, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil”.Pois bem. Para se resolver tal controvérsia, a seguir, serão fixadas as premissas normativas e factuais para que se alcance um resultado dedutivamente válido, isto é, uma conclusão que esteja completamente contida nas premissas previamente estabelecidas, cumprindo o órgão julgador, assim, o seu mister de explicitar de maneira racional e sistemática aquilo que entende derivar da ordem jurídica para densificar no caso sob julgamento.Da premissa maior (premissa normativa) – exceção do contrato não cumprido: A questão debatida deve ser dirimida com base na regra do art.476 do Código Civil, que estabelece o seguinte:Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Comentários doutrinários sobre o art.476, Código Civil: “O Código Civil contempla a disciplina da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) no capítulo dedicado à extinção do contrato. A rigor, houve equívoco do legislador na localização da matéria. A exceção do contrato não cumprido não constitui meio de extinção do contrato, mas mera defesa que pode ser invocada, em contratos bilaterais, contra a exigência de cumprimento, fundamentada no descumprimento da parte contrária. Trata-se, assim, de verdadeira exceção de direito material. O efeito da exceção do contrato não cumprido consiste não na extinção, mas na suspensão da exigibilidade da obrigação que integra o contrato. Pressuposto do instituto é o vínculo de dependência funcional entre as obrigações de parte a parte. Daí o Código Civil limitar sua incidência aos contratos bilaterais. Descabe a exceptio se ausente esse vínculo. É o caso do contratante que se recusa a cumprir uma obrigação principal em virtude do descumprimento de uma obrigação meramente acessória, tal como no exemplo do comprador que deixa de efetuar o pagamento do automóvel de passeio, já entregue, por ter o vendedor deixado de fornecer o manual do veículo. Mesmo quanto às prestações interdependentes, aplica-se a teoria do adimplemento substancial, não se admitindo a suspensão da exigibilidade diante de descumprimento de pouca importância. Embora o Código Civil reconheça tão somente a exceção fundada no descumprimento da obrigação, a doutrina admite a paralisação também nos casos em que o cumprimento é defeituoso. Fala-se, neste caso, em exceptio non rite adimpleti contractus”[5].Da premissa menor (premissa fática): Pelo que se pode extrair da prova dos autos, os fatos ocorridos no mundo físico revelam que o Autor descumpriu do contrato entabulado entre as partes, consoante se pode verificar pelos fundamentos abaixo declinados, pautando-se, basicamente, na motivação já expendida na r. sentença recorrida, que não merece qualquer reparo quanto ao encaminhamento dos articulados. Senão, vejamos:Primeiramente, quanto ao alegado inadimplemento das parcelas mensais dispostas na cláusula 3ª do contrato, resta demonstrado por meio da ata notarial (mov. 50.11) que os Requeridos buscaram reiteradamente contato com a parte Autora para quitar as parcelas pendentes de pagamento e que, diante da recusa do Requerente, efetuaram a consignação em pagamento do valor devido perante a CEF (mov.50.21), caindo por terra suposto inadimplemento por culpa do comprador.Outrossim, conforme corretamente destacado pelo Magistrado singular, caracterizou-se descumprimento contratual por parte Requerente, eis que não entregou o imóvel em questão livre e desembaraçado de ônus, consoante previa a cláusula 7ª do contrato, eis que existiam, há época da alienação, débitos de IPTU referente aos exercícios de 2015, 2016 e 2017 (mov. 67.5), parcelas do financiamento em aberto (mov. 50.9) e taxas condominiais em atraso (mov. 50.20). Quanto à suposta retenção do valor do aluguel referente ao imóvel dado em pagamento, verifica-se das conversas de texto (mov. 50.12) entre os Requeridos e a cônjuge do Autor que os próprios Requerentes orientaram os Réus a receber o valor do aluguel para fins de compensação.A intenção dos Requeridos de ver cumprido o contrato é evidente, tanto é que realizaram o depósito dos valores pendentes (mov. 54.3) e vêm realizando depósitos sucessivos dos valores mensais em juízo (mov. 54.2, 56.2, 66.2, 67.3, 68.2, 79.1 e 108.2).Por fim, resta claro das conversas de texto (mov. 50.12/50.13) que o Requerente busca a rescisão do contrato por motivo alheio ao alegado inadimplemento contratual, qual seja, a possibilidade de sofrer constrição judicial sobre o imóvel alienado, demonstrando reiteradamente sua intenção de desfazer o negócio jurídico entabulado.Os pretensos vícios apontados pelo Autor relativamente à (i) forma como se deu a sua cientificação dos valores consignados (por whatsapp),
(ii) quanto à insuficiência dos valores depositados por faltar o cômputo de juros, correção monetária, multa etc e (iii) abatimento do valor do condomínio sobre o aluguel repassado, não autorizam a resolução do contrato, porque a inadimplência do Autor remanesce, sobretudo porque, como se pode verificar das conversas entre as “esposas” das partes via whatsapp, há risco do adquirente perder o imóvel negociado, por dívida em outra demanda, de modo que, este fato, por si só, já serviria de motivo para o Requerido sustar os pagamentos até melhor avaliar o caso, pretensão esta que, como visto pelos diálogos no whatsapp, foi insistentemente negada pela esposa do Autor, a qual negou-se a prestar as informações sobre o caso ao advogado do Réu.Além disso, nada impede que, em liquidação de sentença, seja verificada a alegada insuficiência dos valores depositados e feito o devido acréscimo, já que, quando a decisão recorrida autoriza o Réu a fazer o depósito judicial das parcelas vencidas e vincendas, pressupõe-se que tal depósito é do valor correto. Assim, caso haja alguma deficiência, nada obsta ao Credor requerer a devida complementação.Da subsunção da premissa fática à premissa normativa – silogismo: Com base nas premissas acima estabelecidas, é autorizado afirmar que a hipótese prevista abstratamente na lei de regência (art.476, Código Civil) - premissa maior – se materializou no plano dos fatos que são objeto da presente lide - premissa menor -, situação que autoriza a implementação da consequência prevista na regra legal, qual seja, a impossibilidade do Autor de exigir o cumprimento da obrigação antes de cumprir a sua e, em consequência disto, a inviabilidade da pretensão de resolução contratual.Da reconvenção - alegada sentença ultra petita: Alega a Apelante que o julgamento é ultra petita, eis que “o juiz deferiu pedido jamais realizado pelo reconvinte, que pediu, em sede de reconvenção, a consignação em pagamento, o depósito da chave, entre outros. Na sentença, o juiz, por sua conta, deferiu suposto pedido de compensação de valores, não comprovados na reconvenção”.Comentários doutrinários: Ultra petita é “a decisão que (i) concede à parte mais do que ela pediu, (ii) analisa não apenas os fatos essenciais postos pelas partes como também outros fatos essenciais ou (iii) resolve a demanda em relação aos sujeitos que participaram do processo, mas também em relação a outros sujeitos, não participantes”[6].Da rejeição da tese do Autor: Transplantando-se o conceito doutrinário supramencionado ao caso concreto, não se verifica que o julgamento foi ultra petita. Conforme bem observado em contrarrazões, o dispositivo da sentença em relação à reconvenção, nada dispôs sobre a mencionada compensação. Confira-se abaixo:Julgo PROCEDENTE o pedido deduzido na reconvenção dos requeridos, para permitir o depósito em juízo das parcelas vincendas; concedo aos requeridos a possibilidade de depositar em juízo os valores vincendos em aberto de modo a quitarem seu débito com o autor, caso assim queiram.Portanto, assiste razão ao Apelado quando diz que o Recorrente pretende confundir o Colegiado a respeito deste tema, visto que a parte da sentença que menciona a compensação faz expressa referência ao pedido feito pelo próprio Requerente/Autor, não havendo, destarte, como se cogitar de sentença ultra petita na parte do pedido reconvencional. Confira-se, abaixo, o trecho da r. sentença que trata do tema da compensação postulada pelo Autor da ação:Por fim, sobre o pedido de compensação de valores realizado pelo requerente, merece guarida. Assim, resta aos requeridos a obrigação assumida de honrar com o pagamento das parcelas do financiamento imóvel adquirido, a partir da tradição do bem, em 30/10/2017, bem como as parcelas de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais) mensais até sua quitação e ao requerente o pagamento das eventuais parcelas do financiamento, impostos, taxas condominiais e demais ônus não pagos em momento anterior à tradição. (destaquei)Do arbitramento dos honorários advocatícios: Pleiteia o Recorrente para o caso de ser mantida a sentença, que “recaiam os honorários advocatícios sobre o valor atualizado a ser compensado, posto que a condenação do apelante se deu em ação reconvencional, devendo o valor a ser concedido balizado pela pretensão havida neste incidente”.
Todavia, pela que se colhe da r. sentença, a condenação do Recorrente ao pagamento da verba de sucumbência abrange a ação e a reconvenção, já que ele sucumbiu em ambas, de modo que o arbitramento com base no valor da causa se mostra consentâneo com a norma de regência, qual seja, o § 2º do art.85, que estabelece o seguinte:Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. [...]§ 2.° Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:I –o grau de zelo do profissional; II –o lugar de prestação do serviço; III – a natureza e a importância da causa; IV –o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.Considerações doutrinárias sobre o art.85, §2º, CPC: “O art. 85 do CPC/2015 manteve algumas regras que constavam do art. 20, caput e §§ 3.º a 5.º, e 34, do CPC/1973, trazendo, porém, significativas inovações relativas aos honorários advocatícios de sucumbência. Toda sentença deve condenar o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. Não apenas a sentença deve fixá-los, sendo devidos honorários, também, na reconvenção, no cumprimento de sentença (execução de título judicial), provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente. O valor dos honorários foi mantido no patamar correspondente ao mínimo de 10% (dez por cento) e o máximo de 20% (vinte por cento). A base de cálculo é que foi significativamente alterada pelo CPC/2015: o percentual deve ser calculado não apenas sobre o valor da condenação, como também, nas causas em que não houver estritamente “condenação” (ex.: honorários em favor do réu quando julgado improcedente pedido de cobrança formulado pelo autor), deve o percentual ser aplicado sobre o proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa (inclusive nos casos de improcedência do pedido ou de sentença sem resolução do mérito). Para fins de arbitrar o valor adequado entre o mínimo e o máximo permitidos, deve o juiz levar em contra alguns fatores, como o grau de zelo do advogado; o lugar de prestação do serviço; a natureza e a importância da causa; e o trabalho realizado pelo procurador e o tempo exigido para o seu serviço”[7].Transplantando-se para o caso dos autos a regra legal e a doutrina supracitadas, é autorizado concluir que a sentença mostra correta ao fixar os honorários de sucumbência com base no valor atualizado da causa, haja vista que não houve condenação e também porque não se afigura possível mensurar, ainda, o proveito econômico obtido.Conclusão: Ante o exposto, voto no sentido de desprover o recurso.