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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de agravos de instrumento interpostos contra decisão interlocutória, proferida nos autos de carta precatória (nº 0008379-20.2019.8.16.0170), originária dos autos de ação de cumprimento de obrigações contratuais, em fase de cumprimento de sentença (nº 0001292-05.2001.8.16.0021), e dos autos de ação de rescisão e anulação de contratos (nº 0005271-04.2003.8.16.0021), sendo a primeira demanda ajuizada por Ipiranga Produtos de Petróleo S.A., ora segunda agravante, em desfavor de Muraro & Filhos LTDA., ora primeira agravante.
No que concerne a ambos os agravos de instrumento, a controvérsia gira em torno da irresignação de ambas as partes, em relação à decisão interlocutória que rejeitou as impugnações apresentadas acerca do laudo de avaliação de imóvel penhorado e, por conseguinte, homologou o respectivo laudo.
Inconformada, a executada se insurge contra os fundamentos da decisão, sustentando, em síntese (agravo 1 – autos nº 0039187-62.2021.8.16.0000):
a) está-se diante da iminência de leilão do imóvel penhorado, por valor desatualizado e sem a devida avaliação do fundo de comércio;
b) de acordo com o laudo de avaliação, o imóvel penhorado possui valor de R$ 10.240.050,00, muito embora tal importância não corresponda ao seu valor praticado no mercado de Toledo;
c) a avaliação judicial, portanto, se mostra abaixo do preço do mercado, além de estar eivada de vícios que devem ser sanados;
d) a avaliadora não apontou os parâmetros utilizados para sua avaliação, não apontou qual método utilizado, fixando o valor que entendia correto, sem referência de sua procedência, autenticidade e confiabilidade;
e) embora a avaliadora tenha sustentado que realizou pesquisa de preço de imóveis na mesma região junto ao site nucleoimobiliariodetoledo.com.br, não há provas nos autos nesse sentido;
f) o laudo de avaliação é vago, desguarnecido de segurança jurídica, enquanto a impugnação apresentada pela executada foi lastreada em laudo elaborado por perito avaliador, que apurou a quantia de R$ 13.280.000,00 como sendo a importância patrimonial que melhor reflete o valor do imóvel;
g) o laudo judicial é insubsistente frente à impugnação ofertada, uma vez que o laudo apresentado por assistente técnico ostenta diversas informações não constantes do laudo oficial;
h) considerando a significativa diferença de valores, há que se determinar a realização de nova avaliação, nos termos do artigo 873 do CPC;
i) os esclarecimentos apresentados pela avaliadora também se mostraram insuficientes, resultando em análise incompleta e superficial, de modo a desafiar a aplicabilidade do artigo 480 do CPC;
j) há entendimento jurisprudencial no sentido de que a disparidade entre o laudo oficial e o laudo particular autoriza a realização de nova avaliação;
k) não houve avaliação do fundo de comércio, tendo a avaliadora se manifestado no sentido da necessidade de nomeação de perito contador, o que não foi realizado, embora o fundo de comércio faça parte do imóvel, cujo valor deve integrar a avaliação para fins de leilão;
l) assim, há a necessidade de nomeação de engenheiro avaliador ou tecnólogo em gestão imobiliária, além de contador, a fim de viabilizar a correta avaliação do imóvel, uma vez que o oficial de justiça não dispõe de conhecimentos técnicos suficientes para proceder à avaliação do imóvel e nem do fundo de comércio;
m) ao final, a necessidade de antecipação da tutela recursal ou atribuição de efeito suspensivo ao recurso.
Preparo comprovado (mov. 1.4).
A seu turno, a empresa exequente também se insurge contra a decisão, sustentando, em síntese (agravo 2 – autos nº 0039898-67.2021.8.16.0000):
a) em todas as seis impugnações apresentadas por ambas as partes, houve o pedido subsidiário de nomeação de perito especializado, a fim de avaliar o valor do imóvel penhorado, o que não foi atendido pelo juízo;
b) caso a decisão singular seja mantida, o imóvel poderá ser alienado por importância não condizente com o seu real valor de mercado, sujeitando os atos processuais à anulação;
c) há que se determinar a nova avaliação do imóvel, nos termos dos artigos 873 e 480 do CPC, uma vez que o valor da avaliação não corresponde com o valor de mercado do bem, não estando devidamente esclarecida a questão;
d) há vasto lastro probatório que corrobora com as impugnações apresentadas pela exequente, o que não foi observado pelo juízo de origem;
e) o juízo se limitou a fundamentar sua decisão, no sentido de homologar o laudo de avaliação, em decorrência do zoneamento da localidade do imóvel e na presunção relativa de higidez do laudo, sem apontar os elementos técnicos que, em tese, sobreporiam o laudo homologado aos pareceres das partes;
f) o parecer apresentado pela exequente apresenta aproximadamente trinta critérios técnicos e objetivos que demonstram a clara desproporção entre a avaliação judicial e a realidade mercadológica da região, trabalho que apurou o valor de R$ 4.830.000,00 como sendo a importância patrimonial do imóvel penhorado;
g) a insatisfação de ambas as partes é suficiente para, pelo menos, suscitar a dúvida do juízo quanto à higidez da avaliação, de modo a autorizar a produção de prova pericial;
h) diante desse cenário, é certo que a realização de prova pericial é a alternativa que satisfatoriamente solucionará a matéria controvertida.
Preparo comprovado (mov. 1.3).
Ambos os recursos foram redistribuídos em razão da competência, inclusive com análise e pronunciamento da 1ª Vice-Presidência desta Corte acerca do tema.
Superada a questão relativa à competência, não houve apresentação de contrarrazões, a despeito da efetivação da intimação (mov. 36.1).
Vieram-me os autos conclusos.
É, em suma, o relatório.


II – VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal e regularidade formal, conheço de ambos os recursos.
Da análise das questões submetidas à análise desta Corte, conclui-se que ambos os recursos comportam provimento.
Conforme relatado, ambas as partes se insurgem contra a homologação do laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça, acerca do imóvel penhorado.
A decisão recorrida foi proferida pelo juízo deprecado, cuja função consiste na expedição de mandado de avaliação do bem constrito, com vistas ao seu praceamento.
O aludido imóvel é destinado à comercialização de combustíveis, ostentando, portanto, diversos bens necessários à sua exploração comercial, tais como reservatórios e bombas de combustíveis.
Não há dúvidas, portanto, de que tal acervo patrimonial compõe o fundo de comércio e ostenta valor econômico, de modo que tais predicados influenciam no valor de mercado do bem e devem, assim, integrar o laudo avaliativo.
Nada obstante, quando questionado, o avaliador argumentou quanto à necessidade de nomeação de perito contador a fim de apurar o valor referente ao fundo de comércio, de modo que não restou consignado no laudo de avaliação qualquer importância pecuniária a tal título.
Para além da questão relativa ao fundo de comércio, observa-se que assiste razão a ambas as partes quando sustentam a ausência de fornecimento de critérios objetivos acerca da avaliação realizada, uma vez que não houve a adequada discriminação acerca dos fatores que culminaram no valor de R$ 10.240.050,00, de modo que as informações consignadas se mostram excessivamente singelas frente às peculiaridades do imóvel litigioso.
A propósito, confira-se (mov. 29.1 – autos da carta precatória):

De outro lado, observa-se que ambas as partes ofereceram pareceres que ostentam substanciosa fundamentação – destacando-se os critérios objetivos invocados pela exequente, tais como a situação do imóvel, topografia e zoneamento –, o que culminou em uma significativa discrepância de valores: enquanto o avaliador judicial apurou o valor de R$ 10.240.050,00, a empresa executada entende correta a soma de R$ 13.280.000,00 e a empresa exequente aponta a importância de R$ 4.830.000,00.
Com base em tais premissas, não há razoabilidade em indeferir a pretensão deduzida por ambas as partes, em uníssono, a fim de que seja nomeado avaliador especializado, de modo a avaliar o real valor do imóvel.
Isso porque, diante das alegações deduzidas por ambas as partes, somada à falta de apontamento de critérios objetivos de aferição do valor do imóvel, por parte do avaliador do juízo, tem-se fundada dúvida sobre o real valor do bem, o que admite a realização de nova avaliação, nos termos do artigo 873 do CPC:
Artigo 873 do CPC. É admitida nova avaliação quando:I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.
Conforme ressaltado nesta exposição, não apenas a fundada dúvida enseja a realização de nova avaliação, mas também a relevância dos temas invocados pelas partes, de maneira que o órgão julgador não detém o conhecimento técnico necessário para, de per si, refutar com a devida propriedade as alegações deduzidas pelas partes.
Soma-se a isso, o perigo de risco ao direito de ambas as partes, caso o valor do imóvel tenha sido apurado de maneira equivocada; isso porque a alienação do bem em praça pública por valor aquém do devido, prejudica sobremaneira a empresa executada, ao sofrer a expropriação de valioso bem e não obter o proporcional abatimento do débito exequendo; de igual sorte, o praceamento do imóvel supervalorizado prejudica a empresa exequente, que deixa de auferir significativa parte de seu crédito.
Destarte, conclui-se que a observância a critérios objetivos, com a análise global do bem a ser alienado – o que inclui o fundo de comércio e demais questões fáticas que influenciam no valor de mercado do bem – é decisiva para a correta avaliação do imóvel, cuja correção reverte diretamente em proveito de ambas as partes.
A possibilidade de nova avaliação do imóvel em casos como o presente é assegurada pela jurisprudência, destacando-se, na sequência, e, por brevidade, um dos precedentes invocados pela empresa exequente, o qual bem se amolda à hipótese dos autos:
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DE BEM IMÓVEL. LAUDO DE AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO DO EXECUTADO. POSSIBILIDADE, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR EM PRECLUSÃO TEMPORAL, PORQUANTO FUNDAMENTADA A IMPUGNAÇÃO NAS HIPÓTESES TRAÇADAS NO ARTIGO 873 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. EXISTÊNCIA DE ELEMENTOS QUE COLOCAM EM DÚVIDA O ACERTO DO PREÇO ATRIBUÍDO NO LAUDO OFICIAL. DIVERGÊNCIA EXPRESSIVA DO VALOR AVALIADO JUDICIALMENTE E DAQUELE INDICADO POR CORRETOR PARTICULAR. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO NO LAUDO, ADEMAIS, DAS FONTES DE QUE SE VALEU O OFICIAL DE JUSTIÇA PARA APURAR O VALOR UNITÁRIO MÉDIO DE MERCADO DE UM IMÓVEL SIMILAR NAQUELA REGIÃO (MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO), COMO TAMBÉM TRANSCURSO DE TEMPO CONSIDERÁVEL A CONTAR DA AVALIAÇÃO. PRUDENTE A REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DE MODO A ATENDER O INTERESSE DE AMBAS AS PARTES, CHEGANDO-SE AO PREÇO JUSTO DO BEM. DECISÃO REFORMADA.RECURSO PROVIDO.(TJPR - 16ª C. Cível - 0065853-37.2020.8.16.0000 - Pitanga - Rel.: DESEMBARGADOR LAURO LAERTES DE OLIVEIRA - J. 01.03.2021) – destaquei
Em sendo assim, é de se cassar a decisão recorrida, a fim de acolher a pretensão de ambas as partes, no sentido de se produzir prova técnica hábil a avaliar devidamente o imóvel constrito, nos termos do artigo 873 do CPC.
III – CONCLUSÃO
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e dar provimento a ambos os recursos, a fim de cassar a decisão homologatória do laudo de avaliação, determinando-se o retorno dos autos à origem, a fim de viabilizar a produção de prova técnica apta a avaliar a integralidade do bem, nos termos do artigo 873 do CPC.