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Processo:

I. RELATÓRIOTrata-se de agravo de instrumento interposto pela parte autora em face de decisão proferida nos autos de ação cominatória c/c perdas e danos em fase de cumprimento de sentença nº 0005996-86.2016.8.16.0069, a qual indeferiu o pedido de penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel, por vislumbrar que a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico de compra e venda em favor da parte executada (mov. 242.1/orig.). Alega merecer reforma a decisão agravada porque, da mera leitura do artigo 835, inciso XII, do CPC, extrai-se a possibilidade de penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda, o que é reconhecido também pela jurisprudência deste Tribunal, de modo que a prova contida nos autos é suficiente a demonstrar a aquisição do bem pelo executado. Aduz que o indeferimento da penhora em razão da ausência de escritura pública ou registro garante ao devedor a possibilidade de blindar o seu patrimônio, adquirindo o imóvel através de contrato de gaveta e sem registro, o que deve ser combatido. Requer, portanto, seja deferida a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel objeto da matrícula nº 21.347, do CRI do 2º Ofício de Cianorte, bem como a expedição de certidão para averbação do ato no registro de imóveis e junto ao cadastro da Prefeitura.Pretende, assim, o conhecimento do presente agravo, com antecipação da tutela recursal, e ao final o seu provimento, determinando a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel nos termos requeridos (mov. 1.1/TJ).Em decisão inicial foi concedida a antecipação da tutela recursal para autorizar a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados da promessa de compra e venda do imóvel em questão, com as comunicações devidas (mov. 7.1/Ag). O prazo para o agravado apresentar contrarrazões recursais transcorreu in albis (mov. 16.1/Ag). É o relatório.

II. FUNDAMENTAÇÃOPresentes os pressupostos de admissibilidade do recurso ora interposto, tanto os intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento[1] e inexistência de fato impeditivo e extintivo), quanto os extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), razão pela qual se conhece do recurso.Cinge-se a controvérsia recursal quanto à possibilidade de penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda.Analisando os argumentos apresentados nas razões recursais, entende-se que assiste razão. Vejamos.Extrai-se dos autos que, em cumprimento de sentença, o exequente, ora agravante, requereu a penhora do imóvel objeto da matrícula nº 21.347, do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício de Cianorte, afirmando que embora o executado, ora agravado, não seja o proprietário registral, possui o domínio de fato sobre o bem. A pretensão, contudo, foi indeferida pelo juízo singular, nos seguintes termos (mov. 234.1/autos de origem):[...] II - Nos termos do art. 789, do CPC “o devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei.”Segundo o autor, o imóvel em questão foi adquirido em meados do mês de junho de 2009 pelo senhor Lessandro da pessoa jurídica Iran Sebastião Pedralli & Cia Ltda., sendo que aquele, por sua vez, o transferiu para o executado, conforme declaração feita perante a setor de tributação do Município de Japurá para a transferência do IPTU.No entanto, como já dito anteriormente, o fato de constar o nome do executado como contribuinte do imóvel não é fato que, por si só, autoriza a penhora sobre o bem, pois a pessoa jurídica proprietária é pessoa estranha ao título executivo judicial formado.Assim, não sendo o executado proprietário registral do imóvel constituído pela “data de terra nº 03, da quadra 06, com 300,00 metros quadrados, localizada na Rua Jeremias Abade Correia, Jardim Predalli II, com divisas e confrontações constantes matrícula 21.347, do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício de Cianorte”, não há possibilidade de penhora do bem, sendo que o indeferimento do pedido é medida que se impõe.Consigne-se ainda que também não há se cogitar em penhora dos direitos sobre o imóvel em questão, porquanto, para tanto, se faz necessária a existência de um título que permita a transferência total ou parcial do bem, através de um negócio jurídico sinalagmático (compra e venda), o que não se verifica na situação em comento.Ademais, em se tratando de imóvel cujo valor provavelmente ultrapassa os 30 (trinta) salários mínimos, era indispensável a Escritura Pública para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre o referido bem.Assim, somente com a juntada do instrumento do negócio jurídico seria possível a penhora sobre os direitos do imóvel, ressalvando-se que a declaração do terceiro (mov. 232.3) não é suficiente para provar a cadeia condominial.III - Mediante todo o exposto, indefiro uma vez mais o pedido de penhora do imóvel.
O exequente, ora agravante, então, acostou ao feito novos documentos a fim de comprovar a cadeia condominial de aquisição do bem imóvel pelo executado, ora agravado, e requereu então a penhora dos direitos decorrentes da compra e venda (mov. 238.1).Infere-se da decisão agravada (mov. 242.1), contudo, que o pedido formulado pelo agravante foi indeferido sob os seguintes fundamentos:[...] II – De acordo com o exposto na decisão de mov. 234, em razão de não integrar o patrimônio do executado, o imóvel indicado nos movs. 218/232 não pode ser penhorado.Em relação à penhora de eventuais direitos, também constou na referida decisão:“[...] também não há se cogitar em penhora dos direitos sobre o imóvel em questão, porquanto, para tanto, se faz necessária a existência de um título que permita a transferência total ou parcial do bem, através de um negócio jurídico sinalagmático (compra e venda), o que não se verifica na situação em comento.Ademais, em se tratando de imóvel cujo valor provavelmente ultrapassa os 30 (trinta) salários mínimos, era indispensável a Escritura Pública para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre o referido bem.Assim, somente com a juntada do instrumento do negócio jurídico seria possível a penhora sobre os direitos do imóvel, ressalvando-se que a declaração do terceiro (mov. 232.3) não é suficiente para provar a cadeia condominial” (...)IV - Advirto a parte exequente que, como já houve o indeferimento por duas oportunidades de penhora do imóvel, um novo pedido de constrição deste bem está condicionado à existência de provas da cadeia condominial até o executado, sendo que, por não constar o executado como proprietário registral do imóvel somente será possível eventual penhora de direitos.Apesar dos documentos apresentados na seq. 238 (contrato, escritura pública e declarações) indicarem, de certa forma, a cadeia de alienações (a proprietária do imóvel, IRAN SEBASTIÃO PEDRALLI & CIA LTDA, vendeu o imóvel para o terceiro Lessandro, que, por sua vez, repassou o bem para o Executado), a penhora de direitos se mostra inviável pelas razões já expostas.Sobre o assunto, explica a doutrina:“[...] a forma, entendida como o meio de exteriorização da vontade, é elemento constitutivo ou pressuposto existencial do ato, uma vez que a sua supressão impede a formação ou surgimento do próprio negócio. Sem uma forma de exteriorização, o intento negocial fica encerrado na mente do agente, e não interessa ao Direito. Diferente é a hipótese de a lei estabelecer um determinado tipo de forma para que o ato tenha validade. Neste caso, desrespeitado o mandamento legal, o negócio jurídico existirá, mas será fulminado de nulidade, por ser reputado inválido” (Novo curso de direito civil, volume 1 : parte geral / Pablo Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. – 21. ed. – São Paulo: Saraiva Educação, 2019.p. 486).Conforme mencionado acima, não se desconhece a possibilidade de penhora de direitos aquisitivos (art. 835, XII e XIII, CPC), todavia, em se tratando de bem imóvel, a escritura pública seria essencial à validade do negócio jurídico celebrado (compra e venda) entre o terceiro Lessandro Ferreira Sardi e o executado José Paulo da Silva.Ademais, a penhora nos moldes requeridos acarretaria problemas na avaliação, alienação judicial e eventual registro (pois o imóvel ainda é de propriedade da loteadora - proprietária original do bem).III – Isto posto e pelas razões já expostas anteriormente, indefiro novamente o pedido de penhora de direitos (mov. 238).
Não obstante os fundamentos expostos na decisão agravada, o artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil efetivamente prevê a possibilidade de penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda:Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:[...] XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia.
No caso sob exame, o agravante demonstrou que o imóvel constituído pela data nº 03, quadra nº 06, do loteamento Jardim Pedralli II, com área de 300,00m², com registro imobiliário sob nº 21.347 do 2º Serviço Registral de Imóveis de Cianorte, foi objeto de contrato de compra e venda celebrado entre Lessandro Ferreira Sardi e o executado José Paulo da Silva (mov. 1.4). Ademais, há nos autos prova de que o referido vendedor adquiriu o bem, através de escritura pública celebrada com a proprietária registral, qual seja, Iran Sebastião Pedralli & Cia Ltda. (mov. 1.5).A propósito, em que pese se tratar de contrato particular de compra e venda, não se vislumbra qualquer óbice acerca da possibilidade de que a penhora recaia sobre os direitos aquisitivos derivados do negócio jurídico em questão, revelando-se despicienda a demonstração do domínio ou do registro. Assim, a ausência de prova do registro imobiliário, inobstante seja impeditivo à penhora sobre o próprio imóvel, não afasta a possibilidade de penhora sobre os direitos e até mesmo sobre eventuais construções realizadas no bem.Sobre o tema, é a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA PELO RITO ORDINÁRIO. FASE PROCEDIMENTAL DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO RESIDENCIAL. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO INC. XII DO ART. 835 DA LEI N. 13.105/2015. PENHORA QUE DEVE RECAIR SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS E NÃO SOBRE A PROPRIEDADE EM SI. IMPUGNAÇÃO À PENHORA.1. Recurso de agravo de instrumento interposto em face de decisão judicial interlocutória que rejeitou o pedido de impugnação à penhora.2. Não se evidencia qualquer óbice à penhora sobre os direitos aquisitivos derivados do compromisso de compra e venda, que deve recair sobre os direitos e eventuais construções do bem imóvel, não sobre a propriedade em si, em atenção ao inc. XII do art. 385 da Lei n. 13.105/2015.3. Recurso de agravo de instrumento conhecido, e, no mérito, não provido. (TJPR - 17ª C.Cível - 0045256-47.2020.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR MARIO LUIZ RAMIDOFF -
J. 20.06.2021) (grifei).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU A PENHORA DO IMÓVEL E DEFERIU A PENHORA SOBRE OS DIREITOS DO EXECUTADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AUSÊNCIA DE TRANSLAÇÃO DO REGISTRO – TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE QUE SÓ SE OPERA COM O REGISTRO – ART. 1245, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE DE PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO EXECUTADO SOBRE O IMÓVEL – DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 9ª C. Cível - 0064939-70.2020.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO PORTUGAL BACELLAR - J. 15.05.2021) (grifei).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. PREVISÃO EXPRESSA DO ART. 835, XII, DO CPC. PRECEDENTES DO TJPR. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 11ª C. Cível - 0031487-69.2020.8.16.0000 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR MARIO NINI AZZOLINI - J. 01.03.2021) (grifei).
Assim, deve ser modificada a decisão singular, autorizando a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados da promessa de compra e venda do imóvel em questão, com as comunicações devidas.
DO PREQUESTIONAMENTO Tem-se por prequestionadas todas as disposições legais expressas descritas no recurso.
DA CONCLUSÃO Ante o exposto, vota-se no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso para o fim de autorizar a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados da promessa de compra e venda do imóvel em questão, com as comunicações devidas.