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Processo:

RELATÓRIO:
Cuida-se de recurso de apelação interposto por Antônio Jorge dos Reis Teixeira contra a sentença proferida nos autos de ação de adjudicação compulsória, promovida por ele em face de Construtora Almanary Empreendimentos e Assessoria Ltda., pela qual o feito foi julgado extinto, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, IV e VI, do CPC, sob o fundamento de que não é possível ao autor pleitear a adjudicação compulsória, ante a necessidade de prévia abertura da matrícula individualizada e o registro da aquisição respectiva pela ré, sendo o autor condenado ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (mov. 117.1).
Em suas razões de apelo, defende que: (i) adquiriu da apelada uma unidade imobiliária no denominado Residencial Universiflex, pagando-lhe o preço integral, mas não lhe foi outorgada a escritura definitiva do imóvel; (ii) pode exigir a outorga definitiva da escritura, com base nos arts. 1.047 e 1.048 do Código Civil, bem como porque o contrato contém previsão na cláusula quarta, parágrafo nono, de que, no prazo de noventa dias úteis da data do término do empreendimento, a Construtora estará obrigada a firmar a escritura definitiva de venda e compra no cartório de notas por ela indicado; (iii) em caso idêntico ao do Apelante e distribuída perante o juízo da 8ª Vara Cível, foi proferida sentença, autos n° 003322-38.2018.8.16.0014, determinando a adjudicação do imóvel identificado na inicial (matrícula 32.948 – 1º Ofício da Comarca de Londrina); (iv) em que pese a inexistência de matrícula individualizada do bem objeto da lide, tal fato não impede o registro do título, como já determinado pelo juiz corregedor em ação de suscitação de dúvida. Pugna pela reforma da sentença.
Intimada, a apelada apresentou contrarrazões alegando que a ausência de matrícula individualizada impede o registro do título, por força do princípio da continuidade registral, sendo necessário procedimento administrativo ou judicial prévio ao ajuizamento da presente ação, visando ao desmembramento da área, com a descrição pormenorizada das unidades condominiais, abrindo-se matrícula própria para o imóvel comprado pelo recorrente, principalmente porque, para que haja registro do bem comprado pelo recorrente, são necessárias as especificações claras do imóvel, com a sua denominação, características, confrontações, localização e área. Ainda, afirma que a sentença proferida pelo juiz corregedor, em suscitação de dúvida enviada pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina nos autos n° 0035851-13.2018.8.16.0014, é clara ao informar que a “presente decisão se estende e gera efeitos apenas especificamente para a hipótese fática
narrada, não se prestando como regra ou fundamento para outras decisões, para todos os fins”. Assim, requereu a manutenção da sentença e o desprovimento do recurso.
Vieram os autos para julgamento.
É o relatório.


VOTO E FUNDAMENTOS:
1. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.
2. No mérito, a sentença deve ser mantida em sua integralidade, pelos fundamentos que se passa a expor.
Infere-se da inicial que a parte autora pretende adjudicar um dos 188 apartamentos do prédio denominado Residencial Universiflex, edificado sobre o Lote de terra n° 70-A Remanescente – Ribeirão Esperança, Fazenda Palhano, terreno este que não está em nome da Construtora ré, mas sim de terceiros proprietários.
Pretende a autora que seja suprida a declaração de vontade não emitida voluntariamente pela parte apelada, com quem firmou o denominado instrumento particular de venda e compra de imóvel para entrega futura e outras avenças, valendo a sentença como escritura definitiva, expedindo-se o competente mandado que servirá de título para o Registro Imobiliário.
Ocorre que a ação de adjudicação compulsória é demanda que se destina a promover o registro imobiliário de bem para fins de transmissão de propriedade, em virtude da existência de um lastro obrigacional, que pode ser um contrato particular ou uma promessa de compra e venda.
Para a pretensão ser atingida nesta espécie de ação, não basta averiguar única e exclusivamente se a outorga prometida deixou de ser cumprida, mas é necessário verificar também se há possibilidade fática de a sentença vir a valer como título para a transcrição do imóvel, conforme art. 16, § 2º, do Decreto-lei nº 58/1937:
Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.
§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. (Destacou-se)
Vale dizer, a ação de adjudicação compulsória possui condição processual específica, qual seja, a existência de imóvel registrável, que, contudo, não se encontra presente no caso em análise.
Com efeito, o inadimplemento da relação obrigacional, no caso específico dos autos, não é suscetível de ser solucionado pela via direta da adjudicação compulsória, pois além de a unidade imobiliária que se pretende adjudicar não possuir matrícula própria, individualizada no registro de imóveis, como se pode observar das cópias encartadas nos movs. 22.2 e 142.2 dos autos de origem, que se referem à totalidade do terreno, sem a averbação do parcelamento/desmembramento aprovado pela municipalidade, o imóvel em que foi soerguida a obra até mesmo não está em nome da construtora ré, mas sim em nome de terceiros estranhos à lide.
Ressalta-se que, sem a matrícula individualizada, a sentença que substitua a declaração de vontade do promitente vendedor torna-se verdadeiramente inócua, pois insuscetível de transcrição, o que demonstra, inclusive, a inutilidade do provimento judicial almejado e, assim, até mesmo a falta de interesse de agir da parte autora (art. 17 do CPC).
Sobre o tema, vale reproduzir os fundamentos lançados no acórdão do Recurso Especial nº 1851104/SP, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, sob a Relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva:
Ora, se o imóvel cuja escritura se exige a outorga não possui matrícula própria, individualizada no registro de imóveis, eventual sentença que substitua a declaração de vontade do promitente vendedor torna-se inócua, pois insuscetível de transcrição.De fato, a ação de adjudicação compulsória, classificada como ação de execução em sentido lato, não se limita a condenar, dispensando qualquer necessidade de execução típica posterior. Daí porque a existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória, de modo que "a averbação do desmembramento de imóvel urbano, devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal, é formalidade prévia que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada" (SILVA FILHO, Elvino. O desmembramento de imóvel perante o registro imobiliário. Revista de Direito Imobiliário, v. 4, n. 7, jan./jun. 1981, pág. 60), tudo em conformidade com o que preconiza a Lei de Registros Públicos:"Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.(...)II - a averbação:(...)4) da mudança
de denominação
e de numeração dos
prédios,
da edificação,
da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;". (grifou-se)"Art. 246 - Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.§ 1º - As averbações a que se referem os itens4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade
competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil". (grifou-se)Na mesma linha é a lição de Serpa Lopes:"(...)A averbação serve, em princípio, para tornar conhecida uma alteração da situação jurídica ou de fato, seja em relação à coisa, seja em relação ao titular do direito real.Representa, além disso, uma medida complementar, tendente a, pelo meio aludido, tornar o Registro de Imóveis um índice seguro do estado do imóvel, do seu desmembramento, da mudança de numeração, bem como da mudança de nome do titular do domínio, das alterações que possam influir na sua capacidade, etc.(...)A sanção da obrigatoriedade da averbação assenta em que, se constar do título a transcrever qualquer das circunstâncias suscetíveis dela, a respectiva transcrição fica dependendo de sua realização". (Tratado
dos registros públicos. 6. ed. v. 4. Brasília: Livraria e Editora Brasília Jurídica, 1996, págs. 174-175 - grifou-se)(...)No caso, o Tribunal de origem foi enfático ao afirmar que a matrícula encartada aos autos se refere à totalidade do terreno, sem a averbação do parcelamento/desmembramento aprovado pela municipalidade.Vale registrar que, ainda que se trate, como alega a recorrente JASMIM, de simples desdobro do imóvel em lotes menores (sem as características de um verdadeiro loteamento), cuja averbação para individualização da matrícula seria simplificada, não pode ser dispensado esse procedimento prévio à ação de adjudicação pelo mesmo motivo: ausência de imóvel registrável diante da falta de matrícula própria para cada lote.Alerta-se para as consequências nefastas que adviriam de eventual intervenção judicial para determinar, por vias transversas, a abertura de matrícula de áreas desmembradas e a titulação de domínio sobre frações não previamente definidas, frustrando as políticas públicas de parcelamento ordenado do solo urbano, com consequências urbanísticas, fiscais e sociais.Nessa ordem de ideias, revela-se imperioso concluir, como fez a Quarta Turma no REsp nº 1.297.784/DF, que "(...)(...) na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de que possa ser registrado no cartório respectivo, não bastando que o adjudicante obtenha sentença procedente, transitada em julgado. Detectada, assim, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, ausente uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 57/1937" (pág. 7 do voto - grifou-se). (REsp 1851104/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020) (Destacou-se)
Portanto, sendo a prestação jurisdicional almejada impossível de ser atendida sem que haja a prévia regularização e desmembramento da matrícula do imóvel, a sentença que julgou o feito extinto sem resolução de mérito não pode ser reformada.
Por derradeiro, a despeito das alegações do apelante de que, em caso análogo ao presente, decidiu-se de forma distinta, cumpre esclarecer que as decisões que não se amoldam às hipóteses do art. 927 do CPC, não se revestem do caráter da obrigatoriedade de observância.
Assim, a sentença prolatada nos autos mencionados é desinfluente para a resolução da presente controvérsia. Até porque, conforme citado linhas acima, no precedente do Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de ação de adjudicação compulsória, não basta que o adjudicante obtenha sentença procedente, transitada em julgado, mas é imprescindível que o ato jurisdicional reúna todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo para ser exequível e, assim, poder ser registrado no cartório respectivo.
Nesse sentido, é a jurisprudência deste e. TJPR:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA QUE INDEFERIU A PETIÇÃO INICIAL E JULGOU EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE DA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA PLEITEADA PELA RECORRENTE ANTES DO PROCESSO DE REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO DA ÁREA. AUTORA QUE OBJETIVA A ADJUDICAÇÃO DO LOTE SEM A COMPROVAÇÃO DA EXISTÊNCIA DO PRÉVIO DESMEMBRAMENTO DA GLEBA ORIGINÁRIA, COM A POSTERIOR ABERTURA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. LOTE OBJETO DA AÇÃO ADJUDICATÓRIA QUE SEGUNDO MATRÍCULA ACOSTADA NOS AUTOS, SE ENCONTRA DENTRO DE UM TODO MAIOR, NÃO INDIVIDUALIZADO JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS, ISTO É, SEM MATRÍCULA PRÓPRIA E INDIVIDUALIZADA. SENTENÇA EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0002144-35.2020.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANGELA MARIA MACHADO COSTA -
J. 16.03.2021) (Destacou-se)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. ARTIGO 485, IV, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL, ADQUIRIDO PELOS AUTORES, QUE FAZ PARTE DE UMA ÁREA MAIOR. AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO E DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DA ÁREA OBJETO DA PRESENTE DEMANDA. CONDIÇÃO ESPECÍFICA DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.418, DO CÓDIGO CIVIL E DOS ARTIGOS 15 E 16, AMBOS DO DECRETO-LEI N° 58/1937. IMPOSSIBILIDADE DE ACOLHIMENTO DO PEDIDO. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS, NOS TERMOS DO ARTIGO 85, §11, DO CPC. RECURSO CONHECIDO, AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (TJPR - 7ª C.Cível - 0005373-89.2016.8.16.0079 - Dois Vizinhos -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO LUIZ MACEDO JUNIOR -
J. 09.02.2021) (Destacou-se)
3. Diante do exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso, majorando os honorários recursais em 1%.