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Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de Agravo de Instrumento, interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO L’ETOILE contra a decisão interlocutória (mov.280.1) proferida na “ação de cobrança”, autos 0051271-10.2012.8.16.0001, em fase de cumprimento de sentença, nos seguintes termos:
“(...)Conforme observado pelo Leiloeiro Público (mov. 275.1), constata-se que, de fato, da análise da matrícula do bem imóvel (mov. 275.1), é possível concluir que houve a arrematação pelo Juízo Trabalhista de 02 (duas) vagas de garagem atinentes ao apartamento no qual recai a penhora determinada no presente feito.Em que pese o alegado pelo Exequente (mov. 278.1), ainda que se trate de dívida propter rem, é certo que a arrematação é um modo de aquisição originária da propriedade, uma vez que, ao contrário do que ocorre na celebração de contratos entre particulares, o negócio jurídico se perfaz entre o terceiro que adquire o bem e o Estado-Juiz.Por conta disso, inexistindo relação jurídica dos adquirentes com os antigos proprietários (ora Executados), as garagens mencionadas foram adquiridas sem qualquer ônus condominial.(...)1.1. Sendo assim, indefiro a inclusão dos arrematantes Marcelo Zandoná e Cláudia Maria Gava Zandoná no polo passivo do presente feito. (...)”.Irresignado com a decisão, CONDOMÍNIO EDIFÍCIO L’ETOILE opôs embargos de declaração (mov. 287.1.1) os quais não foram acolhidos (mov. 302.1):Em suas razões recursais (seq. 1.1, dos autos de agravo de instrumento) o agravante alega, em síntese, que: a) o arrematante deve ser incluído no polo passivo da demanda; b) após a arrematação do bem, não foram pagas as quotas condominiais vencidas e vincendas; c) os arrematantes também são responsáveis pelo pagamento das quotas condominiais.Não houve pedido de efeito suspensivo ao recurso.Intimados para apresentarem contrarrazões (mov.14 e 15 autos recursais), os agravados não se manifestaram, tendo seu prazo decorrido (mov. 16 e 17 autos recursais).É o relatório.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOPresentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do agravo de instrumento.Necessário fazer um breve relato do ocorrido nos autos.Condomínio do Edifício L’Etoile requereu o início do cumprimento de sentença contra Espólio de Celso Valente Saboia e Vilma de Lourdes Santos Saboia (mov. 169.1), o que foi deferido (mov. 175.1).Intimado para realizar o pagamento voluntario da dívida, o devedor não o fez (mov. 188), motivo pelo qual foi requerido pelo exequente a penhora online de ativos financeiros (mov. 190.1).A busca no sistema BACENJUD foi infrutífera (mov. 197.1), motivo pelo qual, foi requerido pelo exequente o bloqueio online de veículos através do sistema RENAJUD (mov.200.1), o qual também retornou infrutífero (mov. 207).Irresignado, o exequente ora agravante requereu que fosse procedida a penhora de bens localizados no interior do apartamento do devedor, por meio de Oficial de Justiça (mov. 210.1), contudo, o mandado foi devolvido pelo Oficial de Justiça, indicando que nas buscas não foram localizados bens passíveis de penhora (mov. 220.1).Em razão da busca infrutífera de bens passiveis de penhora o exequente requereu que fosse realizada a penhora do imóvel que deu origem a inadimplência do pagamento das quotas condominiais (mov. 225.1).Posteriormente foi intimado o exequente para efetuar o recolhimento das custas do Oficial de Justiça, para expedição de Mandado de Penhora Avaliação e Intimação (mov. 232)Recolhida às custas (mov. 233.1), o mandado foi expedido (mov. 237.1) e devidamente cumprido (mov. 244.1).O requerente concordou com a avaliação realizada, indicando leiloeiro para determinar que a alienação do bem ocorresse por meio de leilão judicial (mov. 255.1).Na decisão de mov. 266.1 foi determinada a designação da realização do leilão do bem imóvel, nomeando como leiloeiro o Sr. João Luiz de Oliveira.Nomeado, o leiloeiro se manifestou nos autos destacando que “identificou-se na matrícula do imóvel (cópia anexa), mais precisamente em seu R.37, houve arrematação das vagas de garagem em ação trabalhista sob nº 1870100-92.2001.5.09.0009, da 9ª Vara do Trabalho de Curitiba.”, e por esta razão requereu pela determinação da correção da penhora realizada e nova avaliação apenas sobre o apartamento (mov. 275.1).Em resposta, o exequente informou que por ser dívida de quotas condomíniais, trata-se de dívida propter rem, tendo como garantia o próprio imóvel e as garagens que o integram, destacando que são objeto da mesma matrícula, mesmo após a arrematação, e por esta razão deve, os arrematantes das vagas de garagem também serem citados e incluídos no polo passivo da demanda, devendo ser levado a leilão o imóvel e as vagas de garagem por ainda constarem na mesma matrícula.Pela decisão de mov. 280.1 o juiz de primeiro grau entendeu que a arrematação é um modo de aquisição originária da propriedade, além de que as vagas de garagem foram adquiridas sem qualquer ônus condominial, por esta razão o pedido de inclusão dos arrematantes Marcelo Zandoná e Cláudia Maria Gava Zandona no polo passivo da demanda foi indeferido.Desta decisão o exequente opôs embargos de declaração (mov. 287.1) os quais não foram acolhidos (mov. 302.1).É contra essa decisão que se insurge o agravante.Sabe-se que as dívidas de quotas condominiais se referem a obrigação propter rem, ou seja, acompanham o imóvel. E sendo as vagas de garagem acessório ao imóvel, as quotas condominiais serão cobradas de qualquer pessoa que detenha a propriedade do imóvel que deu origem aos débitos.Verifica-se nos autos nº 1870100-92.2001.5.09.0009 da 9ª Vara do Trabalho de Curitiba que o bem (vagas de garagem) foi arrematado pelo Sr. Marcelo Zandona. Da análise da Certidão do Leilão (mov. 278.3 p. 10) e Carta de Arrematação juntada (mov. 278.3 p. 39), extrai-se que o bem imóvel (vagas de garagem) foi adquirido em hasta pública mediante aquisição originária, livre de ônus:A arrematação foi julgada perfeita, acabada e irretratável (mov. 278.3 p. 38).Em se tratando de aquisição originária e livre de ônus, não cabe ao arrematante ser responsabilizado em relação às taxas condominiais vencidas.Neste sentido: “EMENTA RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença. 2. Em recurso especial não cabe invocar ofensa à norma constitucional. 3. Os arts. 204 e 206, § 5º, I, do CC não contêm comandos capazes de sustentar a tese recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF. 4. Não há violação aos arts. 489, § 1º, IV e 1.022, II e § único, II, do CPC quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante. 6. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. ” (RECURSO ESPECIAL Nº 1.672.508 - SP (2017/0114274-1) RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO. Brasília, 25 de junho de 2019(data do julgamento)).(g.n) “Apelação cível. Ação declaratória e indenizatória. Investidores que arrematam imóvel em hasta pública realizada em outra demanda. Intenção de revenda. Ausência de informação no edital acerca da existência de dívida condominial. Arrematantes que não respondem pelas taxas condominiais anteriores a arrematação. Dever do condomínio em arcar com os prejuízos decorrentes do desfazimento de negócio havido com terceiros, em razão do não fornecimento da certidão negativa de débitos. Responsabilidades dos adquirentes pelas taxas posteriores a aquisição. Alegação que o distrato, por responsabilidade do condomínio, causou danos morais em razão da impossibilidade de auferir o lucro esperado. Não configuração da ofensa moral. Sentença escorreita. Majoração dos honorários advocatícios em grau recursal. Recurso de apelação e recurso adesivo desprovidos.1. Os arrematantes não podem ser responsabilizados pelo pagamento de débitos condominiais omitidos no edital de praça, situação incompatível como o Princípio da Segurança Jurídica. Precedentes jurisprudenciais. 2. Deverá o condomínio expedir certidão negativa de débitos nos moldes pleiteados, sem necessidade de ressalvar que não há responsabilidade dos adquirentes apenas quanto aos débitos anteriores à arrematação, pois, em se tornando proprietários, assumem os encargos sobre o bem. 3. O não fornecimento da certidão negativa pelo condomínio acarretou o distrato do contrato de compra e venda firmado entre os arrematantes e terceiros, devendo o condomínio arcar com o ressarcimento dos danos emergentes daí decorrentes, referentes a multa convencionada em razão do desfazimento do negócio.4. O recolhimento das taxas condominiais decorre da condição de proprietário, devendo os arrematantes responder pelas taxas devidas, a partir do momento que houve a aquisição imobiliária, ante o caráter “propter rem” da obrigação. 5. Não configurados os danos morais com o distrato; houve em realidade transtornos, desconfortos e incômodos corriqueiros, próprios do risco assumido no quando da negociação.6. Diante do desprovimento de ambos os recursos, apelação e adesivo, é de majorar os honorários advocatícios, na esteira do art.85, §11, do CPC.” (TJPR - 8ª C.Cível - 0020855-20.2016.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA -
J. 22.04.2020)Como no caso, constou que o bem foi adquirido livre de ônus, os débitos anteriores à arrematação não são transmitidos ao novo adquirente.No caso, em que pese a arrematação tenha ocorrido somente sobre as vagas de garagem referente ao imóvel de matricula 42.698 do 6º Serviço de Registro de Imóveis, verifica-se que o apartamento e as vagas de garagem possuem a mesma matrícula, constituindo uma só fração ideal de solo, que deram origem as quotas condominiais objeto nesta ação.Extrai-se que a ação tem por objeto o inadimplemento de quotas condominiais vencidas em 20/10/2010 a 20/03/2011 e 10/06/2012 a 10/08/2018 e ainda vincendas.Verifica-se que pelo Registro Geral da matrícula 42.698 que a carta de arrematação foi expedida em 27/10/2017 (mov. 278.7 p. 5):
Acontece que após a arrematação as quotas condominiais continuaram sendo inadimplidas.Portanto deve o arrematante, ser responsável para responder em relação ao inadimplemento realizado após a arrematação, na proporção que lhe cabe.Nesse sentido:“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. ADUZ O
EMBARGANTE QUE A DECISÃO CONSTANTE NO ACÓRDÃO FOI
OMISSA, TENDO EM VISTA QUE OS PEDIDOS REFEREM-SE NÃO
APENAS ÀS TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO,
MAS INCLUSIVE ÀS POSTERIORES VENCIDAS E NÃO PAGAS PELO
ORA EMBARGADO. ALEGA QUE RESTOU INCONTROVERSO NOS
AUTOS QUE A DATA DE AQUISIÇÃO EM HASTA PÚBLICA DO IMÓVEL
OCORREU EM 12.09.2011 E QUE A CARTA DE ARREMATAÇÃO FOI
EMITIDA EM 10.04.2012, RAZÃO PELA QUAL OS DÉBITOS
POSTERIORES À ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO
(12.09.2011) SÃO DEVIDOS. OS AUTOS FORAM CONVERTIDOS EM
DILIGÊNCIA A FIM DE QUE A PARTE EMBARGADA SE
PRONUNCIASSE ANTE A POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DE
EFEITOS INFRINGENTES. DETERMINAÇÃO CUMPRIDA AO MOV. 7 DO PROJUDI, ALEGANDO O EMBARGADO QUE OS DÉBITOS
CONDOMINIAIS VENCIDOS APÓS A EXPEDIÇÃO DE CARTA DE
ARREMATAÇÃO (10.04.2012) ESTÃO QUITADOS. PASSO A DECIDIR.
RECEBO OS EMBARGOS PORQUE TEMPESTIVOS E, NO MÉRITO,
ACOLHO-OS PARCIALMENTE. COM EFEITO O ACÓRDÃO FORA
OMISSO. EM QUE PESE TER SE MANIFESTADO EM RELAÇÃO ÀS
HIPÓTESES DE RESSALVA À REGRA CONTIDA NO ART. 1345 DO
CÓDIGO CIVIL, DEIXOU DE MANIFESTAR-SE ACERCA DAS DÍVIDAS
CONDOMINIAIS CONSTITUÍDAS APÓS A ARREMATAÇÃO DO BEM
(12.09.2011), AS QUAIS INTEGRAVAM O PEDIDO DO DEMANDANTE.
DESTAQUE-SE QUE EMBORA NÃO IMITIDO NA POSSE DO BEM, O
ARREMATANTE (EMBARGADO) ERA POSSUIDOR INDIRETO DO
MESMO, POIS DESDE A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO
TORNOU-SE TITULAR DO DOMÍNIO, DESTA FORMA, AS DÍVIDAS
CONDOMINIAIS APÓS ESTE ATO CONSTITUEM OBRIGAÇÃO PORPTER
REM, SENDO OBRIGAÇÃO DO PROPRIETÁRIO QUITÁ-LAS OU DE
QUEM DETÉM AS FACULDADES DO DIREITO DE PROPRIEDADE.
FRISE-SE QUE MESMA SORTE NÃO SEGUEM AS DÍVIDAS
ANTERIORES À ARREMATAÇÃO DO BEM, TENDO EM VISTA A
PECULIARIDADE DO CASO CONCRETO, NO QUAL A ARREMATAÇÃO
OCORREU ANTE A EXECUÇÃO DO CONDOMÍNIO EM FACE DO
PROPRIETÁRIO ANTERIOR QUE ERA DEVEDOR. DESTA FORMA,
QUANDO DA ANÁLISE DO RECURSO INOMINADO DO ORA
EMBARGADO, O QUAL PUGNOU PELO RECONHECIMENTO DE QUE A
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL SE DEU POR
ARREMATAÇÃO, DEIXOU ESTA TURMA JULGADORA DE ATENTAR- SE AO FATO DE QUE NO PEDIDO INICIAL DA DEMANDA HAVIAM
DÉBITOS POSTERIORES À TAL ATO, RAZÃO PELA QUAL O RECURSO
INOMINADO MERECE PARCIAL PROVIMENTO E NÃO PROVIMENTO
NA INTEGRALIDADE, TENDO EM VISTA QUE A SENTENÇA HAVIA
CONDENADO AO PAGAMENTO DE TODAS AS DÍVIDAS
CONDOMINIAIS – ANTERIORES E POSTERIORES AO AUTO DE
ARREMATAÇÃO, DESTACADO QUE APENAS ESTAS SÃO DEVIDAS.
ASSIM SENDO, CONCEDO EFEITOS INFRINGENTES AOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO, A FIM DE CONDENAR A PARTE EMBARGADA
(RECLAMADO) AO PAGAMENTO DAS DÍVIDAS CONDOMINIAIS
ORIGINADAS APÓS O AUTO DE ARREMATAÇÃO, O QUAL, FRISE-SE,
OCORREU EM 12.09.2011, CORRESPONDENDO À: 07.10.2011; 07.11.2011;
07.12.2011; 07.01.2012; 07.02.2012; 07.03.2012; 07.04.2012; 07.02.2014 E
07.03.2014, CONFORME PLANILHA DE MOV. 1.5 DOS AUTOS
PRINCIPAIS, PERFAZENDO A QUANTIA DE R$ 3.356,26, BEM COMO
DEMAIS PARCELAS VINCENDAS, CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS
DE MORA DE 1% AO MÊS, AMBOS CONTADOS A PARTIR DO
VENCIMENTO DE CADA PARCELA, BEM COMO MULTA DE
INADIMPLEMENTO DE 2% SOBRE O MONTANTE, NOS TERMOS JÁ
FIXADOS EM SENTENÇA (MOV. 27.1), DESTACADA A INEXISTÊNCIA
DE INSURGÊNCIA RECURSAL NESTE TOCANTE. DEIXO DE
CONDENAR AOS DEMAIS VALORES PREVISTOS NA PLANILHA,
TENDO EM VISTA SEREM ANTERIORES À ASSINATURA DO AUTO DE
ARREMATAÇÃO, INCLUSIVE A DÍVIDA CONDOMINIAL COM
VENCIMENTO EM 07.09.2011, COMO PRETENDE O EMBARGANTE.


DESTAQUE-SE QUE EVENTUAL PAGAMENTO REALIZADO PELO
EMBARGADO (DEVEDOR) DURANTE O CURSO DO PROCESSO DEVE
SER APURADO EM FASE DE EXECUÇÃO. POR FIM, RECONHECIDO O
PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO INOMINADO (MOV. 34 DOS
AUTOS PRINCIPAIS), CONDENO O RECORRENTE, ORA EMBARGADO,
AO PAGAMENTO DE METADE DAS CUSTAS PROCESSUAIS E METADE
DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, QUE FIXO EM 10% SOBRE O
VALOR DA CONDENAÇÃO. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES.” (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0006157-87.2014.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -
Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS FERNANDO SWAIN GANEM -
J. 24.03.2015)Assim, considerando a responsabilidade do adquirente/arrematante pelos débitos referente as quotas condomíniais após a arrematação (na sua proporção), a decisão agravada deve ser reformada para determinar a inclusão dos arrematantes Marcelo Zandona e Claudia Maria Gava Zandona nos autos.Pelo exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso de agravo de instrumento, para reformar a decisão agravada para determinar a inclusão dos arrematantes no polo passivo da demanda, devendo estes responderem somente em relação as quotas condominiais vencidas após a aquisição na arrematação (na proporção que lhe cabem).