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Processo:

Vistos, RELATÓRIO
1) ALEXANDRE CAMPANHOLI e MAICON GONÇALVES DE JESUS ajuizaram, em 04/05/21 “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA” (NU 0008663- 79.2021.8.16.0001) em face de GRAFIT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, MASCARENHAS DE MORAES INCORPORAÇÕES SPE LTDA e KAZATEC INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTO LTDA alegando, em suma, que: a) ALEXANDRE comprou o apartamento nº 302, com a vaga de garagem 46, do Bloco 1 (Torre A), pelo valor de R$ 140.000,00 e o apartamento nº 411, com vaga de garagem vaga 01, do Bloco 1 (Torre A), pelo valor de R$ 150.000,00, ambos localizados no EDIFÍCIO RESIDENCIAL MASCARENHAS DE MORAES; b) MAICON adquiriu o apartamento nº 310, com a vaga de garagem 38, do Bloco 1 (Torre A), localizado no EDIFÍCIO RESIDENCIAL MASCARENHAS DE MORAIS, pelo valor de R$ 132.000,00; c) a entrega dos imóveis estava prevista para 31/10/17 e os Autores quitaram integralmente os valores devidos; d) a conclusão do Bloco 1 (Torre A) ocorreu apenas em 30/04/20, com expedição do CVCO - Certificado de Conclusão de Obra (parcial), e desde então os Autores vêm tentando obter a transferência da propriedade dos imóveis que compraram, porém, sem sucesso; e) quanto à legitimidade passiva, aduziram que a KAZATEC deu início à incorporação em 04/07/13 e, em 21/09/16, constituiu uma sociedade denominada MASCARENHAS DE MORAES INCORPORAÇÕES SPE LTDA objetivando a conclusão da obra já iniciada, cujo quadro societário é composto pela GRAFIT (construtora), GENERAL ENGENHARIA DE OBRAS LTDA (investidora) e a KAZATEC, (incorporadora); f) a KAZATEC integralizou o capital social por meio do terreno onde está a construção, porém não o transferiu para a MASCARENHAS e, ainda, de acordo com o contrato social, as unidades do futuro empreendimento seriam divididas entre eles, na proporção de seus investimentos; g) pelo acordo feito entre os Réus, a KAZATEC teria direito a 53 unidades, dentre elas aquelas já alienadas aos Autores; h) a recusa injustificada dos Réus em transferir a propriedade dos imóveis causa fundado receio de que questões exteriores possam afetar a situação dos imóveis em comento, existindo inclusive risco de eventuais penhoras, serem dadas em garantia ou até mesmo alienadas a terceiros. Requererem a tutela de urgência a fim de: “1) Expedir ofício à 2ª Circunscrição de Registro de Imóveis de Curitiba para gravar a existência da presente ação na matrícula de nº 65.029, dando a oportunidade de conhecimento da lide à terceiros, que recai sobre as unidades nº 302, vaga de garagem nº 36, nº 411, vaga de garagem nº 01; e nº 310 e vaga de garagem nº 38. 2) Determinar que os Réus não promovam quaisquer alterações no imóvel e nos seus registros perante a Administração Pública, Registro de Imóveis ou quaisquer outros órgãos, não realizem vendas ou atos de disposição perante terceiros, tampouco efetuem quaisquer atos fundados no negócio jurídico sub judice. Para garantir o fiel cumprimento da decisão liminar, principalmente no que tange à abstenção da prática de atos por parte dos Réus, com base no art. 537, e parágrafos, do CPC, pedem os Autores seja arbitrada multa cominatória e coercitiva única no importe mínimo de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) para o caso de descumprimento ou moléstia à ordem liminar” e, ao final, a procedência do pedido para compelir os Réus a outorgarem as respectivas escrituras para os Autores ou, em caso de recusa, a adjudicação compulsória dos bens.
2) A decisão do mov. 30 dos autos originários indeferiu a tutela de urgência, consignando que: “Consta em referidos documentos que o apartamento nº 302 foi quitado pelo autor Alexandre por meio de transferência bancária realizada na data da assinatura do contrato (31.10.2016), pelo valor de R$ 140.000,00, mas, em relação ao apartamento nº 411, o autor Alexandre teria efetuado a transferência do valor de R$ 50.000,00 na data da assinatura do contrato (12.12.2016) e o saldo restante (R$ 100.000,00) seria pago por transferência combinada para 13.01.2017, não tendo sido apresentado nos autos o comprovante da dita transferência, apta a demonstrar a alegada quitação. Da mesma forma aconteceu em relação ao autor Maicon, que adquiriu o apartamento nº 310 pelo valor de R$ 132.000,00, tendo efetuado a transferência do valor de R$ 32.000,00 na data de assinatura do contrato (27.12.2016) e combinado o pagamento do saldo restante de R$ 100.000,00 mediante transferência eletrônica agendada para 02.01.2017, não tendo sido apresentado nos autos o comprovante da dita transferência, apta a demonstrar a alegada quitação”.
3) Os Autores opuseram Embargos de Declaração (mov. 36), que foram rejeitados (mov. 38).
4) Os Autores interpuseram o presente Agravo de Instrumento alegando que: a) os Agravantes trouxeram aos autos a declaração de quitação dos imóveis dada pela GRAFIT, bem como extratos bancários do Agravante MAICON, que demonstram as transferências de R$ 32.000,00 e R$ 100.000,00, conforme acordado na promessa de compra e venda; b) ALEXANDRE juntou o comprovante de transferência de R$ 140.000,00 pra a GRAFIT e, em relação ao apartamento nº 411, conseguiu apenas o comprovante do valor da entrada, e está aguardando a instituição bancária fornecer cópia do extrato da conta no qual consta o restante da transferência; c) a declaração e quitação da GRAFIT é válida e possui força de conferir a quitação do pagamento do preço (art. 320 do CC); d) como houve o atraso na entrega das obras, os Agravantes não podiam exigir, antes, a entrega das unidades, razão pela qual aguardaram o “habite-se”; e) há fumus boni juris e também periculum in mora, pois após a averbação das unidades, estas poderão, por má-fé, ser novamente alienadas pelos Agravados, ou serem alvo de constrições por eventuais dívidas; f) por meio da cautelar pleiteada, se dará conhecimento a terceiros da litigiosidade da coisa, prevenindo-os a respeito e assegurando os direitos dos Agravantes; g) “eminente risco pode ser claramente mensurado pela quantidade de ações que estão averbadas na matrícula mãe do imóvel incorporado e visam dar conhecimento a terceiros da litigiosidade dos compromissos de compra e venda. São pelo menos nove ações averbadas na matrícula (AV-5; AV-6; AV8; AV-13; AV-16; AV-17; AV-18; AV-19 e AV-20), fato que reforça a necessidade do deferimento da tutela de urgência”; além de que não há perigo de irreversibilidade. Requereram a antecipação da tutela recursal a fim de que seja averbada a presente ação na matrícula do imóvel, além de determinar que os Agravados não promovam quaisquer alterações no imóvel e nos seus registros perante a Administração Pública, Registro de Imóveis ou quaisquer outros órgãos, não realizem vendas ou atos de disposição perante terceiros, tampouco efetuem quaisquer atos fundados nos negócios jurídicos “sub judice”, a ser confirmada pelo provimento do Agravo.
5) Recebido o recurso, deferi o pedido de antecipação da tutela recursal, para determinar a expedição de Ofício visando a averbação, bem como determinar aos Agravados que não promovam atos de disposição das referidas unidades para terceiros, nem constituam gravames (mov. 9 destes autos recursais).
6) Intimadas, as Agravadas MASCARENHAS e KAZATEC (mov. 19 e 20), não apresentaram contrarrazões (mov. 24 e 25).
É o relatório.



FUNDAMENTAÇÃO
O recurso é cabível (art. 1.015, I do CPC).
Não há pedido liminar de adjudicação compulsória ou de imissão na posse dos bens, senão apenas de anotação acerca da existência da demanda junto ao Registro de Imóveis, bem como que os Réus-Agravados se abstenham de dispor dos imóveis descritos na inicial que, segundo os Autores-Agravantes, já foram integralmente pagos por eles.
Na planilha juntada no mov. 1.14, “Mapa de Vendas e Permutas” da GRAFIT, consta a indicação de que as unidades 302 e 411, mais garagens, pertencem a ALEXANDRE CAMPANHOLI, e a unidade 310, mais garagem, pertence a MAICON GONÇALVES DE JESUS.
Os Contratos de promessa de compra e venda juntados nos movs. 8.1 e 9.1, bem como os recibos de transferência – ainda que parciais – do preço, aliado aos Termos de Quitação expedidos pela GRAFIT em favor de MAICON e ALEXANDRE (movs. 36.2, 36.5 e 36.7), conferem fumus boni iuris à pretensão.
Além disso, a demora aparentemente injustificada na transferência da propriedade dos imóveis para os compradores, nem a autorização para imissão na posse e, também, as informações acerca do rateio das unidades entres os sócios de MASCARENHAS DE MORAES INCORPORAÇÕES SPE LTDA, permitem caracterizar o periculum in mora, sendo justo o receio dos Compradores.
Ressalte-se que a medida não traz prejuízo irreversível aos Réus, senão protege direito de terceiros de boa-fé, bem como os Autores até o julgamento definitivo da demanda.
Nesse sentido:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. (...) 4. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. POSSIBILIDADE. MEDIDA QUE NÃO CONFIGURA EXCESSO DE GARANTIA OU DE EXECUÇÃO. 5. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE QUE NÃO PODE SERVIR COMO ÓBICE À SATISFAÇÃO DA EXECUÇÃO. (...) 4. A mera averbação premonitória na matrícula de imóvel acerca da existência de execução em nome do devedor/proprietário se caracteriza direito do credor, conforme previsão expressa do art. 799, inciso IX, do CPC, cuja medida visa garantir a publicidade de fato jurídico que pode vir a alterar o registro imobiliário, acautelando, assim, direitos e prevenindo eventuais prejuízos de terceiros, sem, contudo, obstar a realização de qualquer negócio jurídico, razão pela qual referida diligência não configura excesso de garantia nem de execução” (TJPR - 15ª C. Cível - 0055101-69.2021.8.16.0000 - Ubiratã - Rel.: DESEMBARGADOR JUCIMAR NOVOCHADLO - J. 27.11.2021).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – ação anulatória de ato jurídico c/c declaratória de rescisão contratual, pedido de indenização por danos materiais e morais, restituição de valores e tutela de urgência – (...) 2. Averbação da Ação Anulatória de Ato Jurídico c/c Declaratória de Rescisão Contratual, Pedido de Indenização por Danos Materiais e Morais, Restituição de Valores e Tutela de Urgência na matrícula do imóvel – Manutenção – Caso específico dos autos que demonstra a necessidade de averbação da ação na matrícula nº 218, folha 218, Livro 2-H-S do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício de Belém/PA – Averbação que não se traduz em penhora, de modo que não apresenta prejuízo efetivo à parte requerida e serve de alerta para terceiros de modo a dar publicidade sobre a existência de litígio entre as partes – Manutenção da decisão agravada. recurso PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO provido” (TJPR - 14ª C. Cível - 0002150-98.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR OCTAVIO CAMPOS FISCHER - J. 30.10.2021).
Em se tratando de pedido liminar, desnecessária a intimação prévia da Agravada GRAFIT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA para contrarrazões.
À Secretaria, para que promova a notificação das Agravadas.
ANTE O EXPOSTO, voto por que seja dado provimento ao Agravo de Instrumento, no sentido de manter a decisão de mov. 9 destes autos recursais, a fim de: 1) determinar a averbação da Ação na matrícula do imóvel; bem como 2) determinar aos Agravados que não promovam atos de disposição das referidas unidades para terceiros, nem constituam gravames.