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Processo:

RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento manejado em face da decisão proferida ao mov. 10.1 dos autos n. 0014244-75.2021.8.16.0001, da ação de tutela antecipada em caráter antecedente c/c consignação em pagamento movida pela Agravante contra a Agravada, que indeferiu a tutela de urgência pleiteada, consubstanciada na redução do pagamento do aluguel proporcionalmente aos dias em que a loja permaneceu aberta. Eis o teor da decisão agravada (mov. 48.1):
Sob o fundamento na teoria da imprevisão e força maior, pretende o autor a redução proporcional do valor previsto em contrato de locação, em caráter liminar e sem oitiva da parte contrária, fundado em circunstâncias extraordinárias vivenciadas por conta da pandemia causada pelo COVID-19. É evidente que a pandemia do COVID-19 vem causando sérios impactos na atividade empresarial brasileira. A cadeia de eventos trágicos que sucedem a ausência de faturamento ocasionada pela pandemia colocou o país em uma crise econômica de grandes proporções, que atinge todos os setores da economia. O aumento do desemprego já é sentido e a inadimplência sistemática já é uma realidade. E, como cediço, nas relações contratuais privadas, prevalecem o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual, consoante artigo 421, p. ú., do CC, segundo o qual, “ Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”. Todavia, apesar da regra ser a revisão contratual de maneira excepcional e limitada, a possibilidade de resolução do contrato por onerosidade excessiva está positivada no artigo 478 do CC, ao fito de tutelar o sinalagma e o equilíbrio contratuais. Ocorre que, ao contrário do que diz o referido dispositivo legal e que normatiza a teoria da imprevisão, a parte autora busca manter o negócio, tornando apenas inexigíveis suas contraprestações, ainda que de modo parcial, e às condições que melhor lhe convém. Em que pese não se desconheça que as obrigações devidas pelos locatários possam ser ajustadas conforme a excepcionalidade do momento, parece necessário, contudo, preservar também a relação obrigacional mediante uma contraprestação mínima que permita os locadores mantenham a sua fonte de renda, com base no equilíbrio financeiro que deve reger a relação jurídica entre as partes. Isso porque se de um lado há o locatário com baixo faturamento e dificuldades em honrar suas obrigações contratuais, de outro existe o locador, que ao deixar de receber a contraprestação pactuada por certo terá uma queda nos seus rendimentos. Vale dizer, a problemática é vivenciada por ambos os lados, e assim se estende para todos. As relações podem ser revistas, mas, preferencialmente, através da bilateralidade que deu causa ao negócio original, considerando, sobretudo, os princípios da boa-fé, lealdade e cooperação. Assim, não há como se alterar o valor previsto em contrato por meio de cognição sumária e, especialmente, sem oportunizar o contraditório pela ré, notadamente porque a readequação de obrigações poderá causar a perigo de dano inverso, não sendo possível identificar neste momento a extensão e eventuais consequências práticas decorrentes da autorização de redução dos pagamentos pela locatária. Assim, não há que se falar, neste momento processual, em redução dos aluguéis
Em suas razões de recurso, aduz a Agravante, em síntese: a) a concessão da ordem judicial pleiteada é urgente, para que possa manter suas atividades comerciais no imóvel e os empregos de muitos funcionários que trabalham no local, pois encontra grande dificuldade em realizar os pagamentos dos alugueres; b) pretende apenas o reequilíbrio do contrato, sem deixar de cumprir com suas obrigações contratuais, mas se adequando à atual situação mundial que a afeta todos os comerciantes, resta comprovada a probabilidade do direito; c) manter o pactuado entre as partes no momento atual é exatamente o que traz o desequilíbrio contratual, além de onera-lo excessivamente; e) não se está deixando de apresentar a contraprestação mínima, pois a Agravante não pretende deixar de pagar os alugueres e sim apenas pagá-los de forma proporcional aos dias que o shopping ficou aberto, uma vez que a loja permaneceu por um tempo fechada em razão de decretos governamentais e ocasionou na queda brusca do faturamento.Concluindo, pugna pela reforma da decisão recorrida, e a antecipação dos efeitos da tutela recursal.Houve a concessão do pedido de liminar (mov. 9.1).A Agravante, então, anexou aos autos comprovantes dos depósitos relativo ao pagamento proporcionais dos alugueis consoante deferido liminarmente (mov.13).A Agravada apresentou contrarrazões (mov.15).Após, o Presidente deste Tribunal de Justiça, por meio do despacho Nº7323376-P-GP-ARF, no expediente SEI_TJPR_0032148-56.2021.8.16.6000, designou-me para atuar no presente feito, na qualidade de Relator.É o relatório.

VOTO
Conheço do recurso, que é tempestivo, tem amparo no artigo 1.015, I do CPC e foi devidamente preparado.Controverte-se, essencialmente, se é possível que a Agravante obtenha a redução dos valores correspondentes aos aluguéis de abril a junho/2021 de forma proporcional aos dias em que a loja ficou aberta, sob pena de desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva, considerando a drástica crise econômica provocada pelo Covid-19.A resposta é positiva.O aluguel, como é cediço, constitui a justa contraprestação devida ao locador – via de regra, mas não necessariamente, o proprietário – pela transmissão temporária a outrem do direito de usar, gozar e fruir do bem locado, devendo ser proporcional ao preço deste e ao custo de oportunidade perdido, vale dizer, àquilo que se deixa de auferir por meio da utilização própria ou da entrega do mesmo bem a outrem.Em termos simples, pode-se dizer que a função social do contrato de locação comercial é a de permitir que o imóvel não permaneça ocioso, não sirva de ativo para fins de especulação imobiliária e contribua, mercê de sua utilização regular, para o desenvolvimento sustentável da região onde está situado; compreende, ainda, a criação de oportunidade ao locatário para empreender e, por essa via, contribuir para a geração de empregos e riqueza.E, firmada essa premissa, perfeitamente possível contemplar o devedor com a opção de pedir a modificação do valor da prestação a seu cargo, acaso demonstrado que ela se tornou excessivamente onerosa, em contraposição ao nascimento de um benefício exagerado para o outro contratante.Comungam desse entendimento PABLO STOLZE GAGLIANO e RODOLFO PAMPLOMA FILHO (in Novo Curso de Direito Civil, vol. 4 – Contratos, Teoria Geral – Saraiva, 10ª ed., p. 322), quando, após discorrer sobre o artigo 478 do Código Civil, registram:
O artigo subsequente, por sua vez, abre a possibilidade de se evitar a resolução, se o réu oferecer-se a modificar equitativamente as condições do contrato. Nota-se, portanto, da leitura deste dispositivo, que a revisão dos contratos, nos termos do novo Código Civil, é uma simples faculdade do demandado, o que se nos afigura um escancarado absurdo!Como conceber que a revisão da base econômica do contrato fique ao alvedrio de apenas uma das partes? A negativa dessa via – deferida exatamente à parte que, em geral, goza de maior poder econômico – pode significar, na prática, que ao autor da ação (devedor onerado pelo evento imprevisível) caiba, apenas, pleitear a resolução do contrato. Ou seja, a dissolução do negócio, o que poderá não lhe interessar, ou, até mesmo, ser-lhe ainda mais prejudicial.Por isso, sustentamos a inegável possibilidade, à luz dos princípios da dignidade da pessoa humana (do devedor) e da efetividade do processo, de o juiz, sem pretender substituir-se à vontade das partes, prolatar sentença revisional, corretiva das bases econômicas do negócio, mesmo com a oposição do réu (credor).Aliás, ponderando-se o mais (a resolução), pode-se o menos (a revisão), por inegável razão de justiça.Tal entendimento, inclusive, parece-nos respaldado por uma previsão de aplicação de aplicação de tal teoria, em relação ao pagamento da prestação devida por força de relação jurídica obrigacional.Trata-se do art. 317 do CC-02, sem equivalência na codificação anterior (...)
Em uma análise perfunctória do caso, própria a este momento, verifica-se que no curso da relação jurídica, um acontecimento extraordinário e imprevisível quando do estabelecimento dela – a pandemia e, em consequência desta, a proibição de funcionamento da empresa durante período de tempo significativo, medida substituída posteriormente por restrições à sua atuação – sobreveio. É público e notório que o estado de pandemia declarado pela Organização Mundial de Saúde em razão da disseminação descontrolada das infecções pelo vírus Covid-19 (que, como também é de conhecimento geral, afetou severamente o Brasil), prejudicou a atividade econômica de um modo geral e impactou de maneira mais drástica alguns setores, a exemplo dos de prestação de serviços tidos por não essenciais. Na linha do exposto na decisão liminar, a disseminação do Covid-19 causou impacto em todas as esferas, seja no convívio comunitário e social, seja na prestação de serviços públicos e privados, trazendo especialmente impactos econômico financeiros, de modo que não é possível deixar de reconhecer que referida situação resultou em condição excessivamente onerosa para a Agravante arcar com o aluguel no valor exigido, uma vez que seu negócio foi severamente impactado, produzindo significativa redução de receita – praticamente em 50% se comparados os mesmos meses do ano de 2019 (mov. 1.11 a 1.16), fazendo com que, proporcionalmente a esta, o aluguel devido à Agravada se tornasse muito mais caro.Com efeito, o cenário pandêmico causou diminuição de demanda diante da mudança abrupta de consumo pelos serviços e bens ofertados ao consumidor, especialmente no setor de livraria, no qual a Agravante se enquadra, que além de não ser considerado serviço essencial pauta-se fortemente na circulação de pessoas em shopping center. Nesta linha, o fechamento do shopping center por consideráveis dias nos meses de abril a junho de 2021, prejudicou a Agravante, vez que a impossibilitou, ainda que com o valor do aluguel reduzido e reajustado (conforme trouxe a Agravada – mov.15), ter o seu faturamento mensal normalizado e o adimplemento de suas obrigações contratuais, o que possibilita a redução proporcional dos alugueis do período, especialmente por inexistirem elementos que evidenciem que o pagamento proporcional ocasionará desequilíbrio contratual.Não se olvida, ainda, que a medida pleiteada se restringirá somente a um determinado período consoante pleiteado pela Agravante, não abrangendo aluguéis futuros, mormente porque o contexto atual já não é o mesmo.Em situação análoga, já decidiu este Tribunal:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU NOVO PEDIDO LIMINAR FORMULADO PELA PARTE AUTORA, CONSUBSTANCIADO NA PRETENSÃO DE PAGAMENTO DO ALUGUEL PROPORCIONALMENTE AOS DIAS EM QUE A LOJA PERMANECEU ABERTA – REFORMA – PARTICULARIDADES QUE JUSTIFICAM O DEFERIMENTO PARCIAL DA MEDIDA PLEITEADA – CONTEXTO DESFAVORÁVEL CAUSADO PELA PANDEMIA DA COVID-19 – AFETAÇÃO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL DA AGRAVANTE – FECHAMENTO DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL POR CONSIDERÁVEIS DIAS – IMPOSSIBILIDADE DE NORMALIZAÇÃO DO SEU FATURAMENTO – CENÁRIO PANDÊMICO QUE CONFIGURA CIRCUNSTÂNCIA IMPREVISÍVEL QUE MODIFICA A PERSPECTIVA QUE HAVIA NO MOMENTO DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS QUE EVIDENCIEM QUE O PAGAMENTO PROPORCIONAL DO ALUGUEL AOS DIAS DE FUNCIONAMENTO OCASIONARÁ DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO(TJPR - 18ª C.Cível - 0037283-07.2021.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA -
J. 16.11.2021)
Posto isso, voto no sentido de conhecer e dar provimento, para autorizar a redução dos valores correspondentes aos aluguéis de abril a junho/2021 de forma proporcional aos dias em que a loja ficou aberta.