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Processo:

I – RELATÓRIO:Riva Maria Schmitt Schuck apela da sentença de mov. 42.1, que julgou improcedente a dúvida inversa por ela suscitada, em face do 3º Registro de Imóveis de Curitiba, “reconhecendo correta a recusa manifestada pela Registradora do 3º Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba, devendo abster-se de realizar o cancelamento do pacto comissório instituído nas matrículas 25.626 e 25.627 da referida Serventia, na forma pretendida pela autora”.Isso porque, em 17.03.2021 Riva havia formulado, junto ao 3º CRI de Curitiba, pedido de cancelamento do pacto comissório constante do negócio de compra e venda do imóvel descrito como “Apartamento nº. 11 (onze) do Tipo 1, do 1º andar do Edifício Augusto de Mari, à Rua 15 de Novembro nº. 1.887 (...)”, a que se refere a escritura pública de mov. 1.5.Ocorreu que, em 23.03.2021, a agente delegada responsável pelo 3º CRI de Curitiba emitiu a nota de diligência registral nº. 1382/2021 exigindo que:“1 – O requerimento apresentado deverá conter o reconhecimento da(s) firma(s) do(s) subscritore(s) (art. 221, inciso II e 250, inciso II, da Lei nº. 6.015/73).2 – Para o cancelamento do pacto comissório, como o preço foi representado por nota promissória, essa deverá conter a quitação da dívida, assinatura do credor, com firma devidamente reconhecida.2.1 – Poderá ser apresentada, ainda, declaração do credor, na qual conste o valor, nome do devedor, origem da dívida, local e data do pagamento, assinada pelo credor ou seu representante (art. 320 do CC), com firma reconhecida. Se a quitação foi dada por procurador do vendedor, deve ser apresentada a procuração.2.2 – Não sendo possível a comprovação da quitação, ela deverá ser promovida judicialmente (art. 250, I da Lei n. 6.015/1973).(...)”.
Ao que irresignada, formulou em 31.03.2021 Riva Maria Schmitt Schuck a presente dúvida registral inversa postulando, ao final, ao juízo da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Curitiba, que determinasse “o cancelamento do registro do Pacto Comissório constante no (R1/25.626 e R-1/25.627) das matrículas nº 25.626 e 25.627 da 3ª Circunscrição do Registro de Imóveis desta Capital, instituído através da escritura pública lavrada no 6º Tabelionato desta Comarca, fazendo-se expedir o competente mandado”.Pela sentença de mov. 42.1 decidiu o juízo de primeiro grau, em resumo no sentido de que “a apresentação da cópia da nota promissória, ainda acompanhada por recibo de transferência do preço, não é bastante a suprimir a exigência legal, nem tampouco equivale à quitação exigida pelo referido diploma legal”, razão pela qual “devem ser mantidas as exigências apresentadas pela Agente Delegada não sendo procedente a dúvida inversa suscitada pela autora”.Consignou o juízo que “é vedado ao Agente Delegado efetuar qualquer juízo de valor do documento particular apresentado pelas partes, devendo exercer sua atividade dentro dos limites da qualificação registral, não lhe sendo atividade própria, valorar a exigibilidade ou inexigibilidade da dívida, sendo imprescindível o reconhecimento judicial de eventual prescrição pela via judicial própria”.Como dito, novamente irresignada, insurgiu-se a requerente/suscitante pelo presente recurso de apelação (mov. 53.1) em que deduz, em síntese, que (i) tem praticamente 80 anos e não consegue alienar seu imóvel em razão da ausência de baixa do “gravame do Pacto Comissório, o qual desconhecia”; (ii) a agente delegada insiste na apresentação da “Nota Promissória com a quitação da dívida [constando] a assinatura do credor, com firma devidamente reconhecida. Ou, alternativamente, declaração dos credores, com firma reconhecida. Ou ainda, não sendo possível a comprovação da quitação, que fosse promovida judicialmente”, mesmo tendo apresentado “a Nota Promissória vinculada à Escritura juntamente com o comprovante de pagamento realizado em 01/11/1988, através de transferência bancária, autenticado pelo Banco Bradesco, à conta conjunta dos Vendedores, mov. 1.6”; (iii) “desde o resgaste da Nota Promissória a Apelante não teve mais notícias dos Vendedores, pois sendo estrangeiros, ele Walter Gock, alemão, e sua mulher, Jutta, italiana, o endereço destes é incerto e não sabido, em que pese as inúmeras diligências extrajudiciais nesse sentido”; (iv) tratam-se de negócios ocorridos há mais de 30 anos e que envolvem vendedores estrangeiros; (v) a exigência registral é impossível de ser cumprida; (vi) o pagamento acordado fora realizado em 31.10.1988, de modo que desde então “goza da posse mansa e pacífica do imóvel”; (vii) “a respeito do negócio de compra e venda não houve qualquer insurgência entre as partes conforme comprovam as certidões em todas as esferas acostadas com a inicial”; (viii) “o entendimento esposado na r. sentença, é fruto de uma visão muito literal e simplista da lei”; (ix) “a autora apresentou cópia da nota promissória datada de 07/11/1988 juntamente com comprovante de depósito bancário em nome dos vendedores, realizado no Banco Bradesco em 01/11/1988”; (x) “na hipótese remota do depósito bancário, de altíssimo valor, devidamente autenticado pela instituição financeira, não ter sido creditado na conta dos vendedores, estes teriam 60 (sessenta) dias para impugnar, nos termos do Parágrafo Único do art. 324 P.U. do Código Civil”, o que não ocorreu; (xi) “a Oficiala do Registro, não tem o condão de afastar ou sequer pôr em dúvida ou em discussão o pagamento efetuado pela transferência da conta da Apelante, Riva, para a conta dos vendedores, Walter e Jutta Gock, em 01/11/1988”; (xii) “a assinatura dos vendedores não é da essência legal da quitação (formal ou material) e nem tampouco da convenção entre as partes (escritura pública de compra e venda), não podendo, pois, ser exigida por constituir exacerbada formalidade”; (xiii) a prova robusta do pagamento não pode ser questionada ou infirmada pela registradora; (xiv) “De outro vértice, a autora tem a posse mansa e pacífica do imóvel há 32 (trinta e dois) anos. Assim mesmo que, hipoteticamente, algum defeito pesasse no negócio jurídico em tela, qualquer pedido relacionado seria totalmente improcedente, pois, plenamente configurados os requisitos para o reconhecimento do domínio em favor da Apelante, devido ao lapso temporal na posse mansa e pacífica do imóvel sem qualquer oposição formal”; (xv) “a principal função do Poder Judiciário é defender os direitos de cada cidadão, promovendo a justiça, assim confia-se que Vossas Excelências cumpram seu dever, do contrário a única prejudicada será a Apelante com cerca de 80 anos de idade”.Ao final, postula a reforma da sentença, “decretando a nulidade da exigência, determinando ao Oficiala do 3° Registro de Imóveis, o cancelamento do Pacto Comissório nas Matrículas de nº 25.626 e 25.627 de modo que a Apelante possa exercer integralmente seus poderes de proprietária, tudo conforme anteriormente exposto”.Instados, o promotor de justiça e o procurador de justiça se manifestaram, respectivamente em mov. 59.1 e 14.1-TJ.O promotor de justiça no sentido da manutenção da sentença, por entender ser imprescindível a assinatura dos vendedores para que se proceda o cancelamento do pacto comissório e que “quanto à alegação da Suscitante de que o título estaria prescrito, e como bem destacado pelo Juízo na Sentença, não cabe ao Registrador analisar a referida prescrição do título apresentado, vez que existem diversas causas que interrompem e suspendem a prescrição”.O procurador, por sua vez, aponta que “da leitura da escritura de compra e venda verifica-se que foi expressamente consignado que o pacto comissório estava fundamentado em uma única nota promissória, (...) [e que] a apelante apresentou nos autos a mencionada nota promissória atrelada à escritura pública de compra e venda (mov. 1.6), a qual, uma vez estando na posse da devedora, é suficiente para que haja presunção de pagamento, nos termos do art. 324 do Código Civil”. Dessa forma, apontou que “a ocorrência ou não do pagamento é irrelevante para a solução da presente controvérsia, porquanto a pretensão de cobrança já está indubitavelmente fulminada pela prescrição”, razão pela qual opinou pelo provimento recursal.

Antes da apreciação das razões recursais, importa esclarecer a controvérsia submetida a exame.Dos documentos e informações trazidos, tem-se que a ora recorrente Riva firmou, em 07.10.1988, negócio jurídico de compra e venda com pacto comissório do imóvel descrito como “Apartamento nº. 11 (onze) do Tipo 1, do 1º andar do Edifício Augusto de Mari, à Rua 15 de Novembro nº. 1.887 (...) e GARAGEM para estacionamento de um automóvel (...)” com o casal Walter Gock e Jutta Schilling Gock, pela escritura pública de mov. 1.5 em que se comprometeu a pagar até o dia 31.10.1988 o saldo residual de Cz$ 5.580.461,85 (cinco milhões e quinhentos e oitenta mil e quatrocentos e sessenta e um cruzados e oitenta e cinco centavos), de um total de Cz$ 7.500.000 (sete milhões e quinhentos mil cruzados) relativo ao apartamento e Cz$ 500.000,00 (quinhentos mil cruzados para a garagem).A despeito de a autora não ter juntado a matrícula do imóvel (nº. 25.626 do 3º CRI de Curitiba), tão somente a matrícula nº. 25.627 da garagem (mov. 1.7) e, ao que parece, incorretamente matrícula nº. 28.627 (mov. 1.8) de imóvel alheio ao feito, nota-se que a referida escritura fora levada à registro para que constasse das matrículas nº. 25.626 e 26.627 do 3º CRI de Curitiba, conforme se depreende do carimbo constante do final do documento de mov. 1.5.Ocorreu que, decorridos mais de 30 anos do negócio, a autora Riva Maria Schmitt Schuck decidiu alienar o bem, encontrando dificuldades em razão da existência de registro de pacto comissório, ao que em 17.03.2021 formulou, junto ao 3º CRI de Curitiba, pedido de cancelamento do mencionado pacto comissório, ao argumento principal de quitação do saldo expresso na nota promissória constante do mov. 1.6.No entanto, a agente delegada responsável pelo 3º CRI de Curitiba emitiu a nota de diligência registral nº. 1382/2021 exigindo, em síntese, a assinatura ou declaração dos vendedores confirmando a quitação da dívida ou, alternativamente, o ajuizamento da ação para declarar judicialmente a inexistência de dívida.Conforme relatado, inconformada, Riva Maria Schmitt Schuck ajuizou o presente pedido de cancelamento do pacto comissório que foi julgado improcedente, ao que se insurgiu pelo presente recurso.Cinge-se, portanto, a controvérsia dos presentes autos na definição acerca da possibilidade de cancelamento de registro do pacto comissório nas matrículas nº. 25.626 e 26.627 do 3º CRI de Curitiba, passados mais de 32 anos da data prevista para quitação da nota promissória.De início, diferentemente do que sugere a recorrente, a exigência formulada pela agente delegada não padece de qualquer vício, razão pela qual não deve ser anulada, mas, de outro modo em razão das peculiaridades, deve ser afastada.Nesse ponto, a despeito da cautela louvável da agente delegada, tal exigência, no caso específico dos autos, mostra-se desnecessária.Conforme indicou o ilustre procurador de justiça, Dr. Colmar José Ribeiro “da leitura da escritura de compra e venda verifica-se que foi expressamente consignado que o pacto comissório estava fundamentado em uma única nota promissória, com vencimento em 31.10.1988 no valor de Cz$ 5.580.461,85, e que ‘o não pagamento de qualquer uma das notas promissórias acima, na data do seu vencimento, acarretará a rescisão desta venda, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial […]’ (mov. 1.5)” e que, inequivocamente, “a apelante apresentou nos autos a mencionada nota promissória atrelada à escritura pública de compra e venda (mov. 1.6), a qual, uma vez estando na posse da devedora, é suficiente para que haja presunção de pagamento, nos termos do art. 324 do Código Civil”.Em outras palavras, do substrato documental trazido aos autos tem-se que a autora demonstrou de forma suficiente a quitação do débito a que se refere o pacto comissório que se pretende cancelar a anotação, notadamente pela documentação de mov. 1.6. Mais uma vez, por brevidade, transcreve-se do parecer de mov. 14.1 da lavra Dr. Colmar José Ribeiro, a correta conclusão de que a autora “apresentou o comprovante de transferência bancária em favor dos credores (mov. 1.6), certidões negativas de possíveis ações judiciais entre vendedores e compradora, (movs. 1.11 a 1.21), além de carnês de IPTU emitidos em seu nome”, razão pela qual há que “ser considerada quitada a dívida, nos moldes do art. 320, p. único, do Código Civil”.Sobre a matéria, como bem apontou o procurador, já decidiu esta Câmara em casos absolutamente análogos:“APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA INVERSA. PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA DEFERIDO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. CANCELAMENTO DE PACTO COMISSÓRIO. EXIGÊNCIA, PELO REGISTRADOR, DE ASSINATURA E FIRMA RECONHECIDA DO CREDOR NA ÚLTIMA NOTA PROMISSÓRIA. DESNECESSIDADE. DEVEDOR EM POSSE DO TÍTULO EXECUTIVO. PRESUNÇÃO DE PAGAMENTO CONFIRMADA PELOS TERMOS ACORDADOS ENTRE AS PARTES NA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DA DÍVIDA VERIFICADA. DOCUMENTOS QUE, ANALISADOS EM CONJUNTO, SÃO HÁBEIS AO PRETENDIDO CANCELAMENTO. ART. 250, III, LEI 6.015/1973 C/C ART. 22, §2º, DECRETO 2.044/1908. POSSIBILIDADE DE ANOTAÇÃO, PELO REGISTRADOR, DA AUSÊNCIA DE ASSINATURA DO CREDOR NA ÚLTIMA NOTA PROMISSÓRIA. RECURSO PROVIDO.1. O artigo 250, inciso III da Lei 6.015/73, prevê que o cancelamento de registro na matrícula é feito a requerimento do interessado, instruído com título hábil.2. A autora juntou à inicial as 11 notas promissórias emitidas pelo de cujus Teodoro Poburko em favor de Romulo Pereira, sendo que somente as notas 1/11 e 02/11 trazem explícita a assinatura do credor.3. O título em posse do devedor gera presunção de pagamento em relação a nota promissória, conforme redação dada pelo artigo 324 do Código Civil, tendo transcorrido em muito o prazo de sessenta dias para arguição de não pagamento pelo credor (nota emitida em 20/09/1984).4. A própria escritura pública de compra e venda firmada entre os contratantes (mov. 1.13, fls. 02/03) destacou que a prova da quitação se daria pela entrega, ao devedor, da última nota promissória — nota nº 11/11.5. Ainda que não tivesse sido efetivado o pagamento, incidiria no caso, a regra disposta pela Súmula 504 do Superior Tribunal de Justiça, restando prescrita a pretensão de cobrança do título, por meio de ação monitória.6. Assim, não se vislumbra dúvida plausível a justificar o não registro da quitação do imóvel perante a matrícula.7. Mostra-se possível que o Oficial Registrador faça as observações pertinentes quanto às particularidades do documento levado a registro, fazendo constar a não assinatura do devedor na nota promissória de número 11.”(TJPR - 18ª C.Cível - 0000080-32.2016.8.16.0179 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA -
J. 09.03.2020)
“APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL SUSCITADA PELO 3º SERVIÇO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CURITIBA. CARTÓRIO QUE NEGOU O PEDIDO DE AVERBAÇÃO DA QUITAÇÃO DO IMÓVEL NA MATRÍCULA, SOB O FUNDAMENTO DE HAVER NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DAS NOTAS PROMISSÓRIAS COM ASSINATURA DO CREDOR, COM FIRMAS DEVIDAMENTE RECONHECIDAS OU APRESENTAÇÃO DA ÚLTIMA NOTA PROMISSÓRIA QUITADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO MINISTÉRIO PÚBICO. NÃO PROVIMENTO.DEVEDORA QUE POSSUÍA A ÚLTIMA NOTA PROMISSÓRIA PROVENIENTE DA NEGOCIAÇÃO. PRESUNÇÃO DE PAGAMENTO NOS TERMOS DO ARTIGO 324 DO CÓDIGO CIVIL. TERMOS ACORDADOS ENTRE AS PARTES NA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA QUE PERMITE O CANCELAMENTO DO PACTO COMISSÓRIO MEDIANTE A SIMPLES APRESENTAÇÃO DA ÚLTIMA DAS NOTAS PROMISSÓRIAS. PRETENSÃO DE COBRANÇA, ADEMAIS, FULMINADA PELA PRESCRIÇÃO, NOS TERMOS DA SÚMULA 504 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.”(TJPR - 18ª C.Cível - 0003240-60.2019.8.16.0179 - Curitiba -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 31.05.2021)
Semelhante ao que se entendeu no feito nº. 0000080-32.2016.8.16.0179, também no presente caso a documentação na posse da devedora “gera presunção de pagamento em relação a nota promissória, conforme redação dada pelo artigo 324 do Código Civil, tendo transcorrido em muito o prazo de sessenta dias para arguição de não pagamento pelo credor”, pois decorrido mais de 30 anos do prazo para pagamento.Nesse ponto, recorde-se o disposto no art. 945 do Código Civil de 1916 (aplicável ao negócio), de redação análoga ao art. 324 do Código Civil de 2002 (atualmente vigente):“Art. 945. A entrega do título ao devedor firma a presunção do pagamento.§ 1º Ficará, porém, sem efeito a quitação assim operada se o credor provar, dentro em sessenta dias, o não pagamento.§ 2º Não se permite esta prova, quando se der a quitação por escritura pública”.
“Art. 324. A entrega do título ao devedor firma a presunção do pagamento.Parágrafo único. Ficará sem efeito a quitação assim operada se o credor provar, em sessenta dias, a falta do pagamento.”
O que se percebe, por conseguinte, é que a entrega da nota promissória à devedora, somada ao comprovante de transferência bancária em favor dos credores (mov. 1.6), além do decurso de mais de 30 anos desde o vencimento da dívida, permite a presunção de seu pagamento, o que autoriza o registro do cancelamento do pacto comissório a que se refere o presente feito.Registre-se, apenas por oportuno e por excesso de zelo, conforme sugeriu o mesmo Dr. Colmar José Ribeiro em outro feito (0000080-32.2016.8.16.0179) “a possibilidade de fazer constar, na coluna de averbações, que a nota promissória (...) não traz a assinatura do credor”, pois assim dispõe o art. 165 da Lei nº. 6.015/73:“Art. 165. Apresentado qualquer dos documentos referidos no artigo anterior, o oficial certificará, na coluna das averbações do livro respectivo, o cancelamento e a razão dele, mencionando-se o documento que o autorizou, datando e assinando a certidão, de tudo fazendo referência nas anotações do protocolo”.
Nessas condições, dou provimento ao recurso a fim de reformar a sentença e, em consequência, julgar procedente a dúvida registral inversa, afastando as exigências constantes da nota de diligência registral nº. 1382/2021 para o consequente o registro do cancelamento do pacto comissório.III – Decisão:Diante do exposto, acordam os integrantes da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.