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Processo:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 0050657-90.2021.8.16.0000, da 5ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Maringá, em que são agravantes Guilherme Santiago Gozzi e outro e agravado Alysson Fernando Martins.Guilherme Santiago Gozzi e Joicymara Gozzi interpuseram agravo de instrumento em face da decisão (seq. 16.1 – autos principais) proferida nos autos de “tutela cautelar em caráter antecedente” nº 0011817-57.2021.8.16.0017, promovida pelo agravado, que deferiu a tutela de urgência, determinando o bloqueio das matrículas dos imóveis descritas nas seqs. 1.19/1.20 – autos principais.Alegaram, em suas razões, em suma, que: (a) o agravado promoveu a tutela cautelar em caráter antecedente em face dos agravantes e dos réus Danylo Moura da Silva e Aparecido Henrique Romero, em razão de suposta fraude na compra e venda dos imóveis registrados nas matrículas nºs 16.733 e 14.795; (b) a aquisição de imóvel por preço abaixo do valor de mercado, por si só, não é elemento hábil para evidenciar vício do negócio jurídico, mas decorre do princípio da autonomia da vontade; (c) os preços foram estipulados junto à pessoa com legitimidade para negociar os valores do imóveis; (d) o juízo a quo presumiu a má-fé dos agravantes, embora a regra seja a presunção da boa-fé; (e) não há prova robusta que demonstre a má-fé; (f) não há intuito de venda dos imóveis pelos agravantes, nem qualquer elemento probatório nesse sentido, não restando configurado o periculum in mora; (g) o agravado não traz prova do risco de sua falência, nem de eventual dilapidação do patrimônio; (h) “(...) para resguardar os direitos de terceiros de boa-fé que eventualmente tivessem o interesse de adquirir a propriedade dos imóveis rurais, bastaria a averbação da existência da demanda nas matrículas dos imóveis, sendo o bloqueio dos mesmos medida desproporcional aos fins pretendidos (...)”. Assim, requerem a concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso, para fins de cancelar o bloqueio das matrículas nº 16.733 e 14.795, do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Paranatinga – MT.Num juízo provisório, foi indeferido o pedido de efeito suspensivo (seq. 11.1 – AI).Inconformados com a r. decisão, Guilherme Santiago Gozzi e Joicymara Gozzi propuseram agravo interno.Devidamente intimado (seq. 22.0 – AI), o agravado não apresentou contrarrazões.É a síntese.

II – VOTO E FUNDAMENTAÇÃO.
Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento e lhe nego provimento.A pretensão recursal tem como objetivo o cancelamento do bloqueio das matrículas nº 16.733 e 14.795, do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Paranatinga – MT determinadas pelo juízo a quo.Como se sabe, o principal objetivo do bloqueio da matrícula é impedir o registro de novas transferências dominiais ou ainda o registro de atos que resulte ou possam resultar na transferência da propriedade, salvaguardando direitos dos litigantes e terceiros de boa-fé.Na hipótese, a rigor, a matéria litigiosa depende de maior dilação probatória. Todavia, do acervo fático probatório constante dos autos, verifica-se indícios de possível fraude nas negociações sub judice.Infere-se do caderno processual que Alysson Fernando Martins (agravado), à época, proprietário dos imóveis inscritos nas matrículas nºs 16.733 e 14.795, do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Paranatinga – MT, após ser procurado pelos réus Rafael Pauli e Danylo Moura da Silva, com eles celebrou, em 17 e 18/11/2020, contrato de compra e venda dos referidos bens, firmado no 3º Tabelionato de Notas de Maringá, com os seguintes ajustes:
a) Matrícula nº 16.733 – Fazenda São João - Valor: R$ 10.199.070,00 (dez milhões, cento e noventa e nove mil e setenta reais) – Comprador: Danylo Moura da Silva (seq. 1.2 – autos originários);b) Matrícula nº 14.795 – Fazenda Fenix III – Valor: R$ 12.000.000,00 (doze milhões de reais); Comprador: Rafael Pauli (seq. 1.3 – autos originários).
Segundo alegado na inicial dos autos originários, em 16/12/2020, os corréus Rafael Pauli e Danylo Moura da Silva convenceram o agravado a outorgar procurações públicas (seqs. 1.7 e 1.8 – autos originários), lavradas no 3º Tabelionato de Notas de Maringá, para o corréu Aparecido Henrique Romero, sob o “falso pretexto” de que este ficaria responsável pela administração dos bens, concedendo-lhe amplos poderes.Registre-se que o réu Aparecido Henrique Romero figurou como testemunha no contrato de compra e venda da Fazenda São João (seq. 1.2 – p. 4).Num primeiro momento, em 27/01/2021, foi transferido (seq. 1.10 – autos originários) ao agravado o valor de R$ 365.000,00 (trezentos e sessenta mil reais), por terceiros, no caso, os agravantes, que, em tese, deviam para os corréus Rafael Pauli e Danylo Moura da Silva e Aparecido Henrique Romero, sendo que tal dinheiro, o agravado deveria pagar a suposto corretor (Sr. Flávio Rodrigues da Silva).Ainda de acordo com a exordial, sob a orientação dos réus, o agravado fez a transferência de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais - seq. 1.6 – autos principais) e, sacou na boca do caixa, R$ 284.000,00 (duzentos e oitenta e quatro mil reais), dos quais, R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais - seq. 1.25 – autos principais) depositou na conta de Flávio Rodrigues da Silva (suposto corretor). Já a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) ficou com o agravado para que providenciasse os trâmites jurídicos.Entretanto, em março de 2021, o agravado recebeu notificação extrajudicial (seq. 1.5 – autos principais), encaminhada pelos ora agravantes, noticiando que haviam adquirido a Fazenda inscrita na matrícula nº 14.795 do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Paranatinga/MT.Ainda, da documentação constantes dos autos, verifica-se que o corréu Aparecido Henrique Romero, fazendo uso das procurações que lhe foram anteriormente outorgadas pelo agravado, após substabelecer para Maria Gladis Gozzi, celebrou as escrituras de compra e venda (seqs. 1.11 e 1.12 – autos originários), lavradas no Serviço Distrital de Ouro Verde do Oeste, comarca de Toledo/PR, com os ora agravantes, pelo valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) e 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), ou seja, por valor bem inferior à negociação original havida no final de 2020.Desse modo, em cognição sumária, há indícios de possível fraude na negociação de compra e venda celebrada com os ora agravantes, seja pelo valor bem inferior da aquisição, bem como mediante a utilização de procuração, o que autoriza, a princípio, o bloqueio das matrículas dos imóveis em questão, conforme determinado em primeira instância.Embora a venda de imóvel por valor inferior ao preço de mercado possa, por vezes, estar atrelada ao princípio da autonomia da vontade, no caso em exame, por ora, apenas se revela como um elemento indiciário de possível irregularidade nas negociações, sendo crucial a instrução probatória para que os fatos sejam devidamente esclarecidos.Verifica-se que as avaliações dos imóveis trazidas pelas partes (seqs. 1.13, 1.14, 68.16 e 68.18 – autos originários), embora apresentem diferença de valores expressiva, foram realizadas em datas não tão distantes, ou seja, havia decorrido um lapso temporal de aproximadamente seis meses.Embora o mercado imobiliário oscile e varie significativamente, sofrendo forte interferência de outros fatores da economia, não há como afirmar, nesse momento processual, qual avaliação melhor retrata o valor dos imóveis objeto da lide no momento da negociação, vez que foram produzidas unilateralmente pelas partes diretamente interessadas. Mas a diferença de valores indicada nas avaliações constantes dos autos sinaliza a controvérsia sobre o tema.Também não foram juntados documentos que demonstrem supostas melhorias feitas nos imóveis, nem mesmo há nos autos, documentos que retratem as condições do mercado imobiliário local e alterações decorrentes da pandemia, que justifiquem as diferenças de valores.Registre-se que a questão da boa ou má-fé dos envolvidos depende da regular instrução.Desse modo, haja vista que a matéria encontra-se controvertida e somente será devidamente esclarecida com a fase instrutória, escorreito o bloqueio da matrícula, a fim de obstar o registro de novas transferências dominiais ou ainda o registro de atos que resulte ou possam resultar na transferência da propriedade, salvaguardando direitos dos litigantes e terceiros de boa-fé.Portanto, conheço do recurso de agravo de instrumento e lhe nego provimento, devendo a decisão agravada permanecer incólume, pelos seus próprios fundamentos.