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Processo:

I - Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelos interessados Dirlei Abel Conceição e Outra em face da sentença proferida nos autos da suscitação de dúvida registral nº 0000306-50.2021.8.16.0021, apresentada pelo Agente Delegado do 3º Registro de Imóveis da Comarca de Cascavel, na qual foi julgado procedente a dúvida suscitada e negou o registro da usucapião extrajudicial (mov. 30.1), nos seguintes termos:
“3. Dispositivo Diante do exposto, com fulcro nos artigos 487, I, do CPC, e 201 da Lei 6.015/73, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada, para que não seja registrada a usucapião extrajudicial do imóvel matriculado sob o nº 16.379 no 3º CRI de Cascavel, pretendida pelos interessados Dirlei Abel da Conceição e Jucelena da Silva Delgado Conceição.Nos termos do artigo 207 da Lei 6.015/73, condeno os interessados ao pagamento das custas processuais. Caso pugnem pelos benefícios da gratuidade da justiça deverão juntar, em 15 dias, documentos que comprovem sua hipossuficiência econômica, como cópia de CTPS, holerite, extrato de benefício etc. Cientifique-se, via mensageiro, o Agente Delegado do 3º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca de Cascavel sobre a presente deliberação.(...)” – Destaquei.
Inconformados, os interessados, interpuseram o presente recurso (mov. 43.1), alegando, em síntese, que: a) comprovaram “o tempo da posse por mais de 15 anos, de forma mansa, pacífica, contínua, com o "animus domini", e sem interrupção ou oposição de quem quer que fosse, também atenderam à todos os requisitos legais, principalmente os constantes do Provimento 65/2017 do CNJ, conforme assim certificou o Apelado/Registrador”; b) o usucapião extrajudicial foi requerido de acordo com a exigência do art. 13, §2º do Provimento 65/2017 do CNJ, ; c) a hipótese, é excepcional e não há nenhum intuito de burla do imposto de transmissão, o usucapião extrajudicial foi “requerido com a “justificativa” de que é impossível os Apelantes obterem escritura pública e transmitirem o domínio do imóvel para si, já que para a lavratura do ato há a necessidade da apresentação das certidões negativas fiscais em nome da empresa proprietária”; d) “a Ação de Adjudicação Compulsória não é a via correta, a fim de que os Apelantes tenham para si o domínio do imóvel que possuem há mais de 15 (quinze) anos, inclusive declarado em Imposto de Renda conforme consta nos autos, pois, ficará obstado de transferir o domínio para si junto ao registro imobiliário justamente por falta das certidões, ou, pelo menos, com relação à certidão de contribuição previdenciária, e cujo cumprimento é impossível para os Apelantes”.
Ao final, pugnou pelo provimento do recurso, com a reforma da sentença para que a suscitação de dúvida seja julgada totalmente improcedente, com consequente determinação do registro da usucapião extrajudicial, “sem a exigência da apresentação das certidões ficais em nome da empresa proprietária e do pagamento do ITBI por ser aquisição originária, e que assim lhes sejam transferido o domínio do imóvel da matrícula 16379”. A D. Procuradoria Geral de Justiça emitiu parecer pelo não provimento do recurso (mov. 14.1-TJ).Em seguida, a parte Apelante anexou aos autos contrarrazões apresentadas pelo Agente Delegado nos autos de suscitação de dúvida nº 0000971-66.2021.8.16.0021, referente ao imóvel vizinho – “lote 02 pertencente a mesma empresa Abramaq, requerido por outro requerente (Silmar Salvatti)” - para justificar o pedido de usucapião extrajudicial, “já que ambos os imóveis (lote 01 e lote 02) foram adquiridos na mesma ocasião em 2005 pelos requerentes, e por essa razão houve os dois protocolos extrajudiciais de usucapião, cada requerente com relação ao seu imóvel” (mov. 17.1/2-TJ). A parte apelada não apresentou contrarrazões. É o relatório.

II – Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), é de se conhecer do recurso interposto.Na hipótese, os apelantes (interessados) visam a aquisição, por meio de reconhecimento extrajudicial de usucapião, na modalidade ordinária, do imóvel matriculado sob o número 16.379 junto ao 3º Registro de Imóveis de Cascavel. Juntaram aos autos, documentos que comprovam a posse e o contrato particular de compra e venda (mov. 1.17/1.34, origem). O Cartório negou o pedido sob o fundamento de que haveria burla em relação ao recolhimento dos impostos de transmissão (mov. 1.46, origem). Observe-se:
“Em que pese o Provimento n. 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça não prever a apresentação das certidões de débitos fiscais para o procedimento de usucapião extrajudicial, outrossim em decorrência da apresentação de certidões de feitos federais/judiciais relacionando diversas ações fiscais, bem como não ter sido recolhido o ITBI na época da aquisição (25/01/2005), haja vista que o negócio jurídico formulado entre as partes (compromisso de venda e compra) se tratava de transmissão, sendo anteriormente exigido o recolhimento do imposto antes da lavratura da escritura.Apesar da justificativa apontada pelos requerentes, isto é, a não emissão de algumas certidões em nome da empresa proprietária que são obrigatórias para lavratura da escritura, cumpre ao oficial rigorosa fiscalização dos documentos e impostos, nesse aspecto entendemos que o respectivo fundamento burla os requisitos legais do sistema notarial e registrai e da tributação dos impostos, em atenção ao artigo 289 da Lei n. 6.015/73, artigo 11, parágrafo único, alíneas 'a' e 'd', da Lei n. 8.212/1991.Isto posto, rejeito o pedido de usucapião extrajudicial em favor dos requerentes.” – Destaquei.
O magistrado de origem julgou procedente a suscitação de dúvida e negou o registro da usucapião extrajudicial, sob o fundamento de que não é o meio adequado para aquisição originária da propriedade. Observe-se:

“Em relação à inexistência de emissão de certidão de débitos tributários federais da proprietária, a dúvida não prospera. Isso porque tal providência não consta dentre as exigências para o reconhecimento da usucapião, que constitui forma de aquisição originária da propriedade, e não derivada. Vale dizer, não seria a empresa que consta como proprietária na matrícula que estaria transmitindo aos interessados o domínio, e sim estes estariam adquirindo-o de forma originária. No tocante à indisponibilidade de bens daquela que figura como proprietária, de igual forma, não teria o condão de impedir a aquisição originária da propriedade por usucapião, quando preenchidos os requisitos necessários para tanto. A propósito, prevê o art. 14 do Provimento 65/2017 do CNJ o seguinte: “Art. 14. A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião”.Por outro lado, no que tange à inadequação da utilização da usucapião, forma de aquisição originária da propriedade, quando existente contrato particular de compra e venda adimplido, que assegura a aquisição derivada, a dúvida deve ser julgada procedente. Isso porque havendo contrato particular de compromisso de compra e venda que foi quitado, como é o caso dos autos, o meio adequado para a parte obter a propriedade do imóvel não é a usucapião, mas sim o registro do título aquisitivo ou, não sendo este outorgado pelo alienante, da sentença que o supra, a ser obtida em ação de adjudicação compulsória.” – Destaquei.
Como é cediço, a usucapião extrajudicial tem como objetivo facilitar o possuidor na aquisição da posse prolongada, mediante requerimento instruído com ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.071 do CPC/2015. Na hipótese, os apelantes alegam que, na adjudicação compulsória também há necessidade de exigência de certidões negativas fiscais, inclusive certidão de contribuição previdenciária em nome da empresa proprietária do imóvel para transferência do bem, e que não restou configurado o intuito de burlar o recolhimento dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários.
Com razão. O art. 13, do Provimento 65/2017 do CNJ dispõe que:
“Art. 13. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.§ 1º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:I – compromisso ou recibo de compra e venda;(...)§ 2º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.”
No caso, a usucapião pleiteada está consubstanciada no “contrato particular de compromisso de compra e venda”, firmado em 25/01/2005 entre os interessados e a empresa proprietária do bem imóvel (mov. 1.17, origem). Nesse contexto, vale destacar o entendimento exarado pelo STJ no julgamento do REsp 1.584.447 no sentido de que o contrato de compra e venda “mesmo que não registrado, constitui documento apto a caracterizar o requisito do justo título necessário para a usucapião ordinária”. Tal entendimento também foi consolidado pela a doutrina, por meio do Enunciado 86 aprovado na I Jornada de Direito Civil: “a expressão 'justo título' contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”. Dessa forma, tem-se que o contrato de compra e venda quitado (mov. 1.17, origem) pode ser considerado justo título para alicerçar o pedido de usucapião extrajudicial, preenchendo os requisitos do art. 1.242, do Código Civil. Nessa linha de raciocínio, entende-se que, o §2º do art. 13 do provimento 63/2017 do CNJ, não proíbe o prosseguimento da análise dos documentos, tampouco impede a procedência do pedido, mas faz um alerta, para proteger, eventual direito do Fisco. Isso porque, a legislação limita o reconhecimento da usucapião como forma de aquisição originária da propriedade à presença do tempo da posse e do justo título, em determinados casos. Portanto, no caso concreto, se mostra viável o procedimento extrajudicial para regularizar a propriedade do imóvel.Nesse sentido, já decidiu essa Corte de Justiça:
“APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA PELO AGENTE DELEGADO DO TERCEIRO REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CASCAVEL. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. JUSTO TÍTULO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. ENTENDIMENTO DO STJ E ENUNCIADO 86 DA I JORNADA DE DIREITO CIVIL. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA PARA BURLAR O RECOLHIMENTO DE IMPOSTO. RECURSO PROVIDO.” (TJPR - 18ª C.Cível - 0000971-66.2021.8.16.0021 - Cascavel -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU CRISTIANE SANTOS LEITE -
J. 14.03.2022).
Ademais, por cautela, eventual suspeita do Agente Delegado em relação a irregularidades quanto recolhimento de impostos, poderá ser sanada mediante notificação à autoridade competente.
Assim, de rigor a reforma da sentença, para o fim de julgar improcedente a dúvida suscitada e determinar o seguimento do pedido de usucapião extrajudicial.

Destarte, voto por conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação. É como voto.