Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

RELATÓRIO:
Trata-se de recurso de apelação interposto por CONQUEST - Administradora e Participações Ltda contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de valores, ajuizada por Devair Monpian, em desfavor da ora apelante, por meio da qual o Magistrado a quo julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para o fim de:
“A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (seq. 1.6); B) DECLARAR a retenção em favor do requerido em 10% sobre o valor adimplido pelos requerentes; C) DECLARAR a nulidade da taxa de retenção de 2% a título das despesas com publicidade; D) CONDENAR a devolução dos valores já pagos pelos requerentes, corrigido monetariamente pela média do IPCA desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, excluindo o percentual constante no item “B.1”. Ante a sucumbência mínima dos requerentes, condeno o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios, cuja verba arbitro em 15% do valor atualizado da causa, o que faço considerando o disposto no artigo 85, §2º do CPC.”
Os embargos de declaração opostos pela apelante foram rejeitados pelo juízo singular (mov. 64.1).
Irresignada, a parte apelante interpôs recurso, defendendo, em síntese, que: (i) as taxas de rescisão do contrato de compra e venda devem ser mantidas, de modo que deve ser ressarcida pelos prejuízos decorrentes da avença desmantelada; (ii) acerca da comissão de corretagem, a retenção de valores para o seu pagamento deve ser mantida, conforme previsão contratual, pois a cobrança foi informada ao comprador na celebração da promessa de compra e venda, constando de modo claro no instrumento firmado entre as partes, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça; (iii) deve ser mantida a cobrança da taxa de publicidade, prevista no contrato de forma expressa; (iv) o apelado deve ser condenado ao pagamento dos tributos incidentes sobre as parcelas adimplidas, uma vez que são revertidos a favor da Administração Pública, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos; e (v) o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que na rescisão de contratos de promessa de compra e venda é retido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores quitados. Ao final, pugnou pelo provimento do recurso.
Embora intimada, a parte apelada não apresentou contrarrazões (mov. 73).
Após, vieram para apreciação.
É o relatório.


VOTO E FUNDAMENTOS:
1. Admissibilidade:
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a analisá-lo.
2. Mérito:
2.1. Da retenção de valores:
Insurgiu-se a apelante no sentido de que as taxas de retenção devem ser mantidas.
Acerca do tema, o entendimento jurisprudencial do C. STJ permite que haja a retenção do percentual entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) quando há a hipótese de rescisão contratual, in verbis:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. [...] 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ –4ª Turma –AgInt no AREsp 1180352/DF 2017/0253091-5 –Rel.: Min. Lázaro Guimarães –j. 20/02/2018 –p. 28/02/2018)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BENFEITORIAS. ACÓRDÃO CONSIGNOU QUE AS BENFEITORIAS NÃO FORAM COMPROVADAS. FUNDAMENTO INATACADO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 283 E 284 DO STF. RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA PROMITENTE VENDEDORA. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA PERCENTUAL QUE OBSERVA A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. ALTERAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.[...]3. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto. 4. Agravo interno não provido.(STJ –4ª Turma –AgInt no AG em REsp n. 1.255.233/SP –Rel.: Min. Antonio Carlos Ferreira – DJe 05.09.2018)
Nesse mesmo sentido, já se pronunciou este E. Tribunal de Justiça, in verbis:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR. PERCENTUAL RAZOÁVEL, CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ. a) Em Contrato de Compra e Venda de Imóvel rescindido por iniciativa do Comprador, é admitida a revisão judicial do percentual do valor já pago pelo Comprador que poderá a Vendedora reter em razão da rescisão, tal como autorizam o Código de Defesa do Consumidor (arts. 51, IV e 6º, V) e o Código Civil (art. 413). b) O STJ admite retidos, pela Vendedora, percentual entre 10% a 25%, conforme os termos contratados. c) No caso, a sentença, observando os parâmetros jurisprudenciais acima citados, determinou a rescisão do Compromisso de Compra e Venda do Imóvel, com a devolução dos valores ao Apelado dentro dos critérios de razoabilidade e de proporcionalidade. d) Cumpre ressaltar, ainda, o Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, que dispôs: “Cláusula Quinze: (...) Parágrafo Segundo. Ocorrendo a rescisão desta Promessa motivada pelo COMPRADOR, este pagará, a título de cláusula penal de natureza compensatória, a quantia correspondente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos à ALPHAVILLE, que serão descontados do montante a restituir. Parágrafo Terceiro. Caso a rescisão desta Promessa tenha sido motivada pelo COMPRADOR, ser-lhe-ão devolvidos os valores pagos, em até 12 (doze) parcelas sucessivas, iniciando-se no mês subsequente ao da rescisão (...)”. e) Nesse contexto, vale frisar que as Apelantes apenas possuem razão, conforme estabelecido contratualmente, no que tange à possibilidade do parcelamento em (12) doze vezes dos valores a serem devolvidos ao Apelado. 2) APELAÇÃO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. (TJPR –5ª Câm. Cível –AC 0006528-45.2018.8.16.0019 –Ponta Grossa –Rel.: Des. Leonel Cunha –j. 30.07.2019)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. POSSIBILIDADE DE QUESTIONAMENTO JUDICIAL. RETENÇÃO DE 69,31% DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR. ABUSIVIDADE. 10% a 25%. PERCENTUAIS ENTENDIDOS COMO RAZOÁVEIS PELO STJ. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS APTOS A INDICAR O PERCENTUAL ADEQUADO. FIXAÇÃO EM 25%, EIS QUE ATENDE AO ENTENDIMENTO DO STJ E É O MAIS PRÓXIMO DO QUE DISPUSERAM AS PARTES. ARRAS. NÃO CARACTERIZAÇÃO. a) Em contrato de compra e venda de imóvel rescindido por iniciativa do Comprador é admitida a revisão judicial do percentual do valor já pago pelo Comprador que poderá a Vendedora reter em razão da rescisão, tal como autorizam o Código de Defesa do Consumidor (arts. 51, IV e 6º, V) e o Código Civil (art. 413).b) O STJ admite retidos, pela Vendedora, percentual entre 10% e 25%, de acordo com o prejuízo comprovadamente demonstrado. c) Na ausência de elementos probatórios aptos a demonstrar tal prejuízo, entende-se razoável que a Vendedora retenha 25%, eis que é percentual que atende aos limites impostos pelo STJ e é aquele que mais se aproxima do que pactuaram as partes. d) O valor da entrada, no caso dos autos, não caracteriza Arras Penitenciais, mas, sim, parcela inicial do pagamento do valor ajustado. Para caracterizar Arras, o contrato há de garantir às Partes o direito de arrependimento, este inexistente no contrato em causa. 2) APELAÇÃO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. (TJPR –5ª Câm. Cível –AC 0012900-60.2016.8.16.0025–Araucária –Rel.: Des. Leonel Cunha –j. 12.02.2019)
Ademais, vale ressaltar que o vendedor do imóvel não está obrigado a restituir integralmente os valores pagos, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, como consigna a Súmula nº 543, do C. STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Observando o percentual máximo de retenção autorizado pelo C. STJ – 25% – e aquele determinado pela sentença, “(...) DECLARAR a retenção em favor do requerido em 10% sobre o valor adimplido pelos requerentes;”, fica claro que merece ser mantida a sentença nesse aspecto.
Frise-se apenas, que a restituição do restante do valor (90%) deve ser imediata, nos termos do que dispõe a supracitada Súmula nº 543, do C. STJ.
2.2. Taxa de publicidade:
No que alude à taxa de publicidade, entende-se que essa se encontra inserida nesse percentual retido sobre os valores pagos, o qual tem o condão de indenizar o promitente vendedor pelas despesas, dentre elas, a publicidade, estando já compreendida na multa estabelecida.
Os valores gastos pela empresa apelante a título de publicidade são inerentes à atividade que realiza. Trata-se de meio de divulgação utilizado para atrair compradores, sendo, por isso, inadmissível o repasse dessa cobrança aos consumidores, por consistir custo de atividade da fornecedora.
A respeito:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO E NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO DO CONTRATO MOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. RETENÇÃO DOS VALORES DEVIDOS À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL, CLARA E ESPECÍFICA, PERMITINDO A COBRANÇA DA TAXA DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. TAXA DE PUBLICIDADE. COBRANÇA ABUSIVA. DESPESA INERENTE AO NEGÓCIO DA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE AOS CONSUMIDORES. RETENÇÃO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE AS PARCELAS ADIMPLIDAS PELO PROMITENTE COMPRADOR. INOVAÇÃO RECURSAL. MATÉRIA NÃO VENTILADA EM PRIMEIRO GRAU DE JURISDIÇÃO. RECURSO DA RÉ NÃO CONHECIDO NESSE TOCANTE. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% A 25% DO VALOR PAGO PELOS COMPRADORES. CASO CONCRETO QUE RECOMENDA A RETENÇÃO DE 10%. AUSÊNCIA DE PROVAS DOS POTENCIAIS PREJUÍZOS DECORRENTES DA RESCISÃO. ÔNUS QUE INCUMBIA À LOTEADORA. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. POSSIBILIDADE. ARTIGO 85, § 11, DO CPC. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. (TJPR - 7ª C.Cível - 0009603-23.2019.8.16.0160 - Sarandi -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO LUIZ MACEDO JUNIOR -
J. 01.10.2021
Além disso, da análise da cláusula contratual que trata da rescisão, é possível verificar a natureza sancionatória da multa de 10%, a qual se mostra como instrumento amortizador de eventuais despesas tidas com o desfazimento do negócio, como os recursos despendidos com a publicidade, sob pena de bis in idem.
Dessa forma, é indevida a retenção do percentual publicitário.
2.3. Taxa de corretagem:
Quanto à taxa de corretagem, extrai-se que houve clara informação ao consumidor, ora apelado, acerca do montante cobrado a esse título (mov. 1.6).
Nesse cenário, outra conclusão não há, senão a de que houve livre e expressa pactuação dos serviços de corretagem, com a devida prestação das informações necessárias ao apelado.
Ademais, a comissão de corretagem cobrada nesses moldes não se trata de prática abusiva ou de venda casada. O C. STJ já firmou entendimento no julgamento do Resp nº 1.599.511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere a responsabilidade pela comissão de corretagem ao consumidor, desde que haja o destacamento do respectivo valor:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. [...] (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) (Destacou-se)
Assim sendo, a sentença deve ser reformada nesse ponto, para o fim de se manter a retenção da taxa de corretagem, tal como prevista no contrato encartado ao mov. 1.6.
2.4. Tributos:
Da leitura do instrumento de compra e venda, nota-se que há previsão expressa acerca da responsabilidade do comprador ao pagamento de encargos tributários.
Portanto, quando da devolução das parcelas devem ser descontadas as despesas com impostos e taxas do bem.
Sobre referida matéria, importante mencionar que a jurisprudência pátria tem se manifestado no sentido de considerar que o pagamento de IPTU e taxas relativas aos imóveis objetos dos contratos de compromisso de compra e venda passam a ser de responsabilidade do promissário comprador quando este for imitido na posse do bem.
In casu, a posse ocorreu desde a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda, como especificado na cláusula VI.
Ressalta-se, ainda, que o montante do desconto deve ser precedido de prova efetiva pela apelante na fase de liquidação/cumprimento da sentença.
Esse é o entendimento adotado por este E. Tribunal de Justiça em casos análogos ao presente:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PERDA E DANOS. MAJORAÇÃO DE CLAUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO PELO USO E FRUIÇÃO. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. DEVOLUÇÃO PARCELADA. PAGAMENTO DE IPTU E TAXAS. REDUÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. (...). 5. O pagamento de IPTU e taxas são de responsabilidade do comprador, possuidor direto do bem imóvel. (...). Apelação cível parcialmente provida. (TJPR - 16ª C.Cível - 0029843-45.2017.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: Desembargador Paulo Cezar Bellio -
J. 27.09.2020) (Destacou-se)
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PEDIDOS LIMINARES. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO SUFICIENTE PARA ARCAR COM AS DESPESAS DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. PRECEDENTE DO STJ. FIXAÇÃO DE ALUGUEL. NÃO CABIMENTO. LOTE NÃO EDIFICADO. OBRIGAÇÃO DO APELADO ARCAR COM O IPTU E TAXAS INCIDENTES SOBRE OS IMÓVEIS. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA À RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PRETENSÃO ADMITIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 5ª C.Cível - 0004213-25.2019.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: Desembargador Luiz Mateus de Lima -
J. 31.08.2020) (Destacou-se)
Desse modo, diante da previsão contratual e em consonância com a jurisprudência, compete ao apelado o pagamento do IPTU e das taxas desde a assinatura da avença até o período em que permaneceu na posse do imóvel.
Portanto, o recurso também merece provimento nesse tocante.
3. Sucumbência:
Com o provimento mínimo do recurso, mantenho a distribuição do ônus de sucumbência, na forma como fixado na sentença.
4. Conclusão:
Diante de todo o exposto, voto no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação interposto, para o fim de reconhecer o direito de retenção da taxa de corretagem e determinar o pagamento dos encargos tributários, nos termos da fundamentação.