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Processo:

Vistos, RELATÓRIO
1) Em 09/02/2021, LAGO EMPREENDIMENTOS LTDA. postulou CUMPRIMENTO DE SENTENÇA em desfavor de CBO – EMPRESA BRASILEIRA DE OBRAS E ENGENHARIA - EIRELI, requerendo o adimplemento da condenação aos honorários de sucumbência, calculados em R$ 394.334,26, bem como o arresto cautelar de bem imóvel da Executada, diante de risco iminente de insolvência (mov. 197.1).
2) indeferido o pleito cautelar, foi determinada intimação do Executado para pagamento da dívida (mov. 201.1).
3) Diante do transcurso do lapso para pagamento voluntário da condenação, foram determinadas medidas expropriatórias, dentre elas a penhora do bem imóvel indicado pela Exequente (mov. 222.1).
4) Foi expedido termo de penhora do Imóvel registrado através da Matrícula n. 62.176, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Toledo (mov. 258.1).
5) Desta decisão, a Executada interpôs agravo de instrumento, sustentando que: a) atualmente, o imóvel indicado é fundação de empreendimento imobiliário em fase final de construção, com diversas unidades autônomas vendidas a terceiros; b) “a penhora sobre a integralidade da matrícula é certamente excessiva, bastando que a penhora recaia sobre uma das salas comerciais para que ofereça garantia suficiente para a execução” (fl. 10); c) postula liminarmente a suspensão da determinação de penhora recorrida e, ao final, a substituição da medida, limitada à fração ideal correspondente à sala comercial componente do empreendimento.
6) Concedi em parte a tutela recursal de urgência, determinando a suspensão do prosseguimento de atos expropriatórios em relação à integralidade do imóvel construído sobre o terreno registrado na matrícula n. 62.176, do 1º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Toledo (mov. 9.1).
7) Foram apresentadas contrarrazões, sustentando: a) a supressão de instância decorrente do argumentado pela Agravante, com preclusão da apresentação dos argumentos ao Juízo de primeiro grau; b) há ausência de interesse recursal, porquanto terceiros eventualmente afetados pela expropriação das unidades autônomas do prédio construído devem manejar os respectivos embargos de terceiros; c) a Agravante traz documentação insuficiente para demonstrar quais unidades autônomas estão, de fato, disponíveis, ou seriam suficientes para a satisfação do crédito
É o relatório.

FUNDAMENTAÇÃO
Cuida-se de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA exigido por CONSTRUTORA LAGO LTDA. em face de CBO EIRELI, no valor atualizado de R$ 490.605,00.
a) Preliminares arguidas. Da existência de interesse recursal e ausência de supressão de instância na interposição do recurso:
Inicialmente, é preciso distinguir entre a impugnação à execução prevista no art. 525, §1º, do Código de Processo Civil, e a pretensão de reduzir a abrangência de atos expropriatórios, tais como a penhora, mediante interposição de agravo de instrumento, na forma do art. 1.015, parágrafo único, do mesmo diploma legal.
Pretende a Agravante evitar que a execução do crédito pertencente à CONSTRUTORA LAGO recaia sobre todo o imóvel registrado na Matrícula n. 62.176, haja vista que no terreno foi erguido condomínio misto, com diversas unidades autônomas aparentemente prometidas a terceiros compradores.
A impugnação é manifestação de defesa do Executado e seu conteúdo é delimitado por rol taxativo, contido nos incisos do art. 525, §1º, do CPC. A oposição ao ato específico da penhora sobre todo o imóvel, ante a argumentação do recorrente, não se enquadra dentro de qualquer hipótese do mencionado elenco, haja vista que a CBO não sustenta excesso de execução, mas sim a impraticabilidade de prosseguir a execução sobre todo o bem, afetando direitos de terceiros.
Seria possível apresentar ao Juízo de primeiro grau apenas pedido de reconsideração sobre a medida. Consequentemente, poderia o Magistrado provê-lo ou manter a decisão (como o fez, não exercendo juízo de retratação diante da interposição do agravo de instrumento, inclusive). Fundamentaria, ainda que pedido de reconsideração não é recurso previsto no sistema processual pátrio, tampouco interruptivo dos prazos assinalados para os recursos cabíveis. Restaria o Executado, então, à mercê da preclusão.
Feitas estas considerações, tenho que somente a interposição do agravo de instrumento tramitaria corretamente a específica pretensão do Agravante, de modo que não é possível deixar de conhecer do recurso por suposta supressão de instância.
De outra banda, há interesse recursal do Executado, porquanto a expropriação da integralidade do imóvel influi diretamente nas relações de promessa de compra e venda ostentadas por aquele. O raciocínio de que direitos reais dos promitentes compradores, se de fato existentes, devem ser tutelados mediante a oposição de embargos de terceiros, viola os princípios da cooperação processual, da razoabilidade, da eficiência e às exigências do bem comum, orientações insculpidas nos arts. 6º e 8º, do Código de Processo Civil.
Vale dizer, o presente recurso não se presta a fazer vedada defesa “extraordinária” de direito alheio, visto que a esfera de direitos do Agravante é diretamente atingida. Afinal, com o prosseguimento da execução sobre todo o imóvel, não mais disporá das frações ideias do bem prometidas aos compradores, a fim de desmembrar a matrícula e transferir as propriedades. É descabido que, em vez de evitar-se, desde já, o alargamento da celeuma, permita-se o atingimento dos direitos reais dos adquirentes, transferindo-lhes o ônus de ajuizar uma multitude de processos incidentais.
b) Julgamento do recurso interposto por CBO EIRELI:
Da documentação trazida aos autos, observa-se que: a) o terreno registrado através da Matrícula n. 62.176, do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Toledo pertencia à PAULO AMERICO PORSH e outros, e fora vendido à Empreiteira CBO em 01/10/2014 (mov. 219.2, dos autos originários); b) após, a Empresa realizou contratos particulares de “empreendimento imobiliário”, prometendo frações ideais do imóvel, correspondentes às unidades autônomas de condomínio predial construído sobre o terreno (contratos acostados aos mov. 1.27/1.28 e 1.5/1.8, 1.9/1.16, 1.17 e 1.18/1.26 dos autos recursais, respectivamente); c) foram prometidas unidades autônomas para moradia valoradas entre R$ 500.000,00 e 550.000,00 e loja instalada no andar térreo a qual se atribuiu isoladamente, estima-se, R$ 361.000,00.
Utilizando-se a aplicação de navegador Google Mapas é possível vislumbrar, com efeito, a construção de condomínio edilício no imóvel, que ostenta placa de responsabilidade técnica da Construtora CBO (Disponível em https://www.google.com/maps/@-24.7210286,-53.7412256,3a,90y,4.44h,102.94t/data=!3m6!1e1!3m4!1srYFpWF5_ii0GKPUk9CLtwQ!2e0!7i16384!8i8192. Acesso em 08/11/2021). Atrasos na entrega da obra inclusive causaram o ajuizamento de, ao menos, duas demandas judiciais por promitentes compradores das unidades autônomas, autos 0007153-77.2019.8.16.0170 e 0003671-87.2020.8.16.0170.
Assiste razão à Agravada quanto à não comprovação robusta de que a(s) fração(ões) ideal(is) desimpedida(s) seriam suficientes para a satisfação do seu crédito. Entretanto, constata-se que as situações fática e jurídica do bem apresentam-se mais complexas do que o informado pela matrícula do imóvel. Este, contemporaneamente, envolve diversos condôminos prospectivos, o que recomenda precauções no cumprimento da sentença. Diante dos valores praticados nos contratos informados, há perspectiva de que alguma(s) unidade(s) autônoma(s) futura(s) seja(m) suficiente(s) para garantir o cumprimento da sentença nestes autos, sem o incremento do risco de atingimento de direitos de outrem, possíveis autores de diversos embargos de terceiros em desfavor da Agravada.
Já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. BEM IMÓVEL. INDIVISIBILIDADE. DIVERSOS PROPRIETÁRIOS. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL E NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. (...). 2. "Admite-se, excepcionalmente, a penhora de parte do imóvel quando for possível o seu desmembramento em unidades autônomas, sem descaracterizá-lo, levando em consideração, com razoabilidade, as circunstâncias e peculiaridades do caso" (AgRg no AREsp 531.614/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 7/6/2016, DJe de 27/6/2016). 3. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, na extensão, conhecer do agravo na parte ora agravada para não conhecer do recurso especial.” (sem destaques no original) (AgInt no REsp 1635516/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe 22/08/2018).
A discussão sobre a suficiência das frações ideais disponíveis para a satisfação do crédito pertencente à CONSTRUTORA LAGO extrapola os limites objetivos do presente recurso e, por tal motivo, consignou-se expressamente no despacho inicial que a questão deveria ser resolvida no procedimento executivo, em primeiro grau. Aqui, verifica-se apenas perspectiva da lesão de direitos reais da titularidade de terceiros, pelo que se recomenda a não constrição da integralidade do imóvel, cuja matrícula ainda não foi subpartida.
Há evidente mudança na conjuntura jurídico-processual caso evidenciado, no curso do processo executivo, que o Agravante simulou negócios jurídicos, em fraude à execução. O direito à satisfação do crédito da Agravada, na medida em que não prejudique terceiros de boa-fé, está garantido pelo ordenamento jurídico.
ANTE O EXPOSTO, voto por que seja dado provimento
ao Agravo de Instrumento, suspendendo o prosseguimento dos atos expropriatórios sobre a integralidade do imóvel registrado na matrícula n. 62.176, do 1º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Toledo.
Esta decisão não importa, necessariamente, na delimitação dos atos expropriatórios à fração ideal indicada pela Executada.
Eventuais controvérsias sobre a legitimidade e validade dos contratos de promessa de fração ideal do imóvel, ou suficiência das parcelas ideais disponíveis para a satisfação do crédito, a exemplo, deverão ser submetidas ao crivo do Magistrado gestor do cumprimento da sentença.