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Processo:

RELATÓRIOCuida-se de Ação Civil Pública ajuizada pelo MINISTÉRIO PÚBLICO DO PARANÁ contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES PÚBLICOS DO MUNICÍPIO DE FRANCISCO BELTRÃO – COHABSEM e CARLOS ALBERTO DE ANDRADE, cuja sentença[1] proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Francisco Beltrão[2], julgou procedentes os pedidos iniciais, a fim de, in verbis:(...) condenar os requeridos a obrigação de não fazer consistente em: a) absterem-se de comercializar, a título oneroso ou gratuito, por si ou através de interposta pessoa física ou jurídica, ou efetuar novos negócios jurídicos que, de qualquer modo, versem sobre a aquisição de lotes do pretenso loteamento a ser instalado sobre o imóvel constituído sobre o lote 95, da gleba 3-FB, registrado na matrícula n. 7891, até que o loteamento esteja aprovado e registrado, na forma da Lei 6.76/79; b) absterem-se, por si ou por interposta pessoa física ou jurídica, de fazer propagandas de vendas de lotes, quer através de jornais, faixas, ou distribuição de panfletos, ou qualquer outro meio que venha a demonstrar a intenção de vender, atraindo, assim, os interessados para uma possível comercialização de lotes, até que se formalize a devida regularização do empreendimento, se cabível; c) absterem-se de receber os valores correspondentes às parcelas vincendas referentes aos contratos já celebrados, na forma do art. 38, da Lei 6.766/79, até que se formalize a devida regularização do empreendimento, se cabível, com eventual depósito em juízo, se necessário, comprovando-se nos autos a notificação de todos os adquirentes acerca dessa suspensão determinada pela presente sentença, no prazo de 15 dias; d) absterem-se de efetuar qualquer obra ou movimentação do solo sobre o imóvel constituído sobre o lote 95, da gleba 3-FB, registrado na matrícula n.7891, enquanto não obtidas todas as licenças e autorizações necessárias dos órgãos competentes, sob pena de multa de R$100.000,00 para cada obrigação de não fazer descumprida, a ser revertida ao Conselho de Comunidade de Francisco Beltrão.Recorreu a parte requerida[3], ora apelante, arguindo que: a) é uma cooperativa habitacional, criada em 14 de outubro de 2013, por indivíduos que possuem como objetivo comum adquirir um lote urbano, competindo aos cooperados dar suporte financeiro à cooperativa; b) a compra do lote foi aprovada pelos cooperados e esse é passível de urbanização; c) não houve a obtenção de lucro ou desvio de finalidade.A parte apelada apresentou as contrarrazões recursais[4], pleiteando a manutenção da sentença. A Procuradoria-Geral de Justiça[5] manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

VOTOA questão exame restringe-se ao loteamento irregular.DO LOTEAMENTO IRREGULARA presente Ação Civil Pública foi ajuizada pelo Ministério Público em face da Cooperativa Habitacional dos Servidores Públicos do Município de Francisco Beltrão – Cohabsem e de Carlos Alberto de Andrade, a fim de responsabilizá-los pela realização de parcelamento do solo irregular no lote 95, da gleba 3-FB, registrado na matrícula nº 7891. As cooperativas são entidades sem fins lucrativos, conforme o art. 53, do CC: “Constituem-se as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos. Parágrafo único. Não há, entre os associados, direitos e obrigações recíprocos”.Especificamente na Lei Federal nº 5.764/71 é disposto que: Art. 3° Celebram contrato de sociedade cooperativa as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir com bens ou serviços para o exercício de uma atividade econômica, de proveito comum, sem objetivo de lucro.No caso, houve a demonstração que a Cooperativa Habitacional após sua instituição passou a operar como pessoa jurídica do ramo imobiliário, pois atuava de forma irregular captando cooperados mediante a oferta para aquisição de lotes, desvirtuando de sua finalidade.Extrai-se da prova documental (contratos
e publicidade do empreendimento)[6] que a Cooperativa realizava a venda de lotes de um imóvel especifico e previamente adquirido, quando, na realidade, deveria buscar associados para formação do capital social para promover o loteamento e após distribuir os lotes aos cooperados a preço de custo. Os contratos constantes nos autos apesar de denominados de “Termo de Ato Cooperativo” são verdadeiros contratos de compra e venda de lotes, já que a adesão ao empreendimento implicaria na admissão tácita do cooperado como membro do quadro social da Cooperativa, ou seja, há evidente relação de consumo e não de prestação de serviços como previsto no Estatuto Social. O Instituto Ambiental do Paraná em vistoria no local atestou[7] que a área é inadequada para implantação de loteamento residencial, tendo em vista que é próxima de indústrias com potencial poluente, como lacticínios e frigoríficos. Ainda, a Secretaria de Meio Ambiente do Município de Francisco Beltrão, no ofício SSMA nº 16/2021, afirmou que a Certidão de Uso e Ocupação do Solo não será emitida: i) a área está localizada em Macrozona de Ocupação Controlada; ii) há, na região, indústrias com potencial poluidor, conflitando com a implantação de conjunto residencial por questões de saúde e salubridade; ii) o Instituto Água e Terra – IAT emitiu, em 11 de dezembro de 2019, a Informação Técnica informando que a área é inadequada para loteamento residencial em razão da consolidação de indústrias, de modo que não emitirá as licenças necessárias à implantação do empreendimento residencial[8].Nesse contexto, é incontroversa a responsabilidade da parte apelante pela formação do loteamento irregular, o qual pactuou a venda dos lotes, sem aprovação do Poder Público Municipal, de acordo com o art. 53, da Lei nº 6.776/79:Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.O conjunto probatório logrou êxito em demonstrar que o requerido iniciou a implantação de loteamento, sem a observância dos requisitos necessários, conforme determina o art. 2º e 4º, da Lei nº 6.766/79:Art. 2º - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.Art. 4º - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem; II – os lotes terão área mínima de 125 m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica; IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizarse com a topografia local. § 1º – A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. § 2º – Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares. § 3º – Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a duto vias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes. § 4º – No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.Como destacado pelo parecer ministerial: “Oportuno destacar que não se ignora a possibilidade de que a cooperativa busque a implantação do empreendimento, mas o que se busca no presente feito é impedir a venda pura e simples de lotes, especialmente ante a falta de perspectiva de sua conformação, devido à negativa de autorização do município para o loteamento, nos termos do artigo 15 da Lei Municipal nº 4.617/2018: Art. 15. No interesse de efetuar o parcelamento do solo, em área urbana, o interessado, proprietário da área, ou seu procurador, efetuará consulta prévia, através de protocolo, para que a Administração Municipal, através do seu órgão competente, forneça documento específico atestando que a gleba se encontra no interior do perímetro urbano”.Sobre o assunto: APELAÇÃO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. COOPERATIVA HABITACIONAL. DESCARACTERIZAÇÃO PELOS FUNDADORES. UTILIZAÇÃO COMO IMOBILIÁRIA. CONJUNTO PROBATÓRIO FARTO E SUFICIENTE. DESCONSIDERAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA. ALCANÇE DO PATRIMÔNIO DAS PESSOAS FÍSICAS. POSSIBILIDADE. ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL. RESPONSABILIDADE DO MUNICÍPIO RECONHECIDA. DEVER FISCALIZATÓRIO. ARTIGO 40, LEI N˚6766/79. DEVER DE PROMOVER INFRAESTRUTURA. ESGOTO E ILUMINAÇÃO PÚBLICA. JURISRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APELOS 2 E 3 CONHECIDOS E DESPROVIDOS EM VOTAÇÃO UNÂNIME[9]. Por fim, destaca-se que a ilicitude não se resume à realização do loteamento, considerando que igualmente era vedada a comercialização dos lotes irregulares, cujos atos foram cabalmente comprovados por meio dos contratos de compra e venda.Posto isso, houve a comprovação do desvirtuamento do caráter cooperativo e a roupagem de empreendimento imobiliário dado ao negócio jurídico, em total descompasso com a legislação que regulamenta a matéria, razão pela qual é de se negar provimento ao recurso.
DA CONCLUSÃODiante do exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso, mantendo a sentença incólume.