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Processo:

I – RELATÓRIO
Cuida-se de ação monitória com pedido liminar proposta por Douglas Roberto Pinto Paz contra Leocir Zimmer.
Segundo consta da inicial, o réu é proprietário de um imóvel urbano com área total de 1.680 m², inserida no Lote 04, Quadra 57, na cidade de Cruzeiro do Iguaçu (matrícula 51.854).
No dia 09/07/2019 as partes firmaram contrato de compra e venda de 300m² deste lote, pelo qual ficou ajustado o preço de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais).
O pagamento seria feito mediante a construção de uma sala comercial de 100m² no terreno do réu.
De acordo com o autor, o trabalho de construção foi executado nos termos contratuais. Mesmo assim, o réu, injustificadamente, se recusa a cumprir a sua parte do contrato.
Sentindo-se lesado, o autor ingressou com a presente ação. Preliminarmente, temeroso com a possibilidade de venda do terreno, ele requereu um pronunciamento judicial que torne indisponível o imóvel até a solução da demanda. Como provimento final, requereu a expedição de mandado para a entrega do bem, com a respectiva concordância a respeito da sua transferência.
A liminar foi indeferida. Na mesma decisão, o “juízo a quo” ordenou o processamento da ação sob o rito monitório (mov. 12.1).
Citado, o réu ofereceu embargos à ação monitória
(mov. 25.1).
Preliminarmente, defendeu o não cabimento do rito eleito, por entender não existir obrigação líquida, certa e prontamente exigível. No mérito, sustentou a exceção do contrato não cumprido, pois se o embargado não honrou, tempestivamente, as suas obrigações contratuais, então não pode exigir que a contraparte cumpra as suas. Por fim, com fundamento no art. 702, §10 do CPC, requereu a condenação do embargado ao pagamento de multa por litigância de má-fé.
Réplica (mov. 29.1).
Anunciado o julgamento antecipado do feito (mov. 32.1).
Os autos seguiram conclusos à Exma. Juíza Micheli Franzoni, que julgou improcedentes os embargos à monitória (mov. 41.1), pelos seguintes fundamentos: (i) cabível a persecução do direito pelo rito da ação monitória, conforme precedentes do TJ-PR; (ii) “a condição para que a fração do imóvel fosse transferida ao comprador era a de que este construísse uma sala comercial com determinadas especificações”. (iii) “restou demonstrado na inicial e a partir dos documentos anexos a esta, que a sala comercial foi devidamente construída e está inclusive, sob propriedade do réu / embargante”. (iv) analisando o habite-se e as cláusulas contratuais, é inconteste que a obrigação do embargado foi cumprida a destempo. Logo, para fazer jus à transferência do imóvel, preliminarmente, deve ele arcar com o pagamento da cláusula penal moratória de 15%.
Inconformado com a sentença, o embargante interpôs o presente recurso de apelação (mov. 46.1). Em resumo, pontuou que:
a) “Resta evidente, que o contrato não foi cumprido pelo Apelado, visto que resta totalmente provado pelos documentos acostados nos autos pelo Apelante, em especial a data de aprovação do projeto, a data da concessão do habite-se, a data de pagamento das taxas da prefeitura e mais ainda pela data da entrada dos projetos no departamento de engenharia”.
b) “Desta sorte, a propositura da demanda, como Ação Monitória, se torna descabida, pois todas as provas trazidas até aos autos evidenciam que o contrato não fora cumprido pelo Apelado, não havendo em que se falar em documento sem força executiva, mas sim trata-se de contrato não cumprido”.
c) “todos os documentos trazidos com a inicial são provas circunstanciais, conquanto não conclusivas, e por simples fato, o Apelado não concluiu com a sua obrigação de fazer, qual seja, a apresentação do habite-se, restando evidente que, no presente caso, não é cabível a Ação Monitória”.
d) “Como já destacado acima, o Habite-se só foi emitido pela Prefeitura no mês de setembro de 2020, ou seja, mais de 90 dias após a propositura da presente demanda Monitória, se tornando evidente que o Apelado não possui documento hábil a instruir a ação proposta”.
e) “Como já declinado em tópico anterior, o Apelado tinha conhecimento que não cumpriu com as suas obrigações contratuais, o que inviabilizaria a propositura da demanda, eis que não atenderia os requisitos de exigibilidade da obrigação contratual do Apelante, razão pela qual demonstra nítida má fé do Apelado, em especial por fundamentar-se em contrato sabidamente não cumprido, eis que as obrigações eram sucessivas, ou seja, o Requerente deveria construir determinada unidade e entregar o habite-se, para que surgisse para este o direito de exigir a obrigação do Requerido, lhe incumbido a transferência do imóvel”.
Contrarrazões à seq. 50.1 dos autos.
Por decisão deste relator, o pedido de Justiça Gratuita formulado pelo recorrente foi indeferido, sendo, porém, franqueada a possibilidade de recolhimento do preparo de forma parcelada, em três vezes (mov. 16.1 – TJ).
À seq. 36.1 – TJ, o recorrente comunicou a quitação do preparo, fato este comprovado pelos movimentos processuais 33 – 35 do PROJUDI.
É o relatório.



II – VOTO E FUNDAMENTAÇÃO
O recurso preenche todos os pressupostos – intrínsecos e extrínsecos – de admissibilidade.
Cuida-se de ação monitória proposta por Douglas Roberto Pinto Paz contra Leocir Zimmer.
Resumindo brevemente a demanda, o réu é proprietário de imóvel urbano com área de 1.680m², situado no município de Cruzeiro do Iguaçu.
No dia 09/07/2019, o autor comprou uma parcela deste terreno – 300m² (trezentos metros quadrados) -, pelo importe de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais).
O pagamento seria feito mediante prestação de serviços: o autor construiria, neste mesmo imóvel, uma sala comercial contendo 100,3m² (cem vírgula três metros quadrados).
Diz o autor ter concluído a construção. Apesar disto, o réu se nega a entregar a fração do terreno combinada.
Sentindo-se lesado, o autor ingressou com a presente ação pelo rito monitório, pela qual pretende o recebimento do objeto contratual.
Citado, o réu ofereceu embargos à ação monitória. Preliminarmente, sustentou a inadequação da via processual eleita, por entender que a pretensão precisaria ser deduzida mediante processo de conhecimento pelo rito comum. No mérito, pontuou que o autor / embargado não cumpriu as suas obrigações nos termos contratuais, razão pela qual pediu a improcedência dos pedidos da inicial e a condenação da contraparte ao pagamento da multa prevista no art. 702, §10 do CPC.
Na origem, o “juízo a quo” julgou procedentes os pedidos da ação monitória e improcedentes os embargos a ela opostos, determinando que o réu / embargante transfira ao autor / embargado o imóvel, contanto que este recolha o valor da cláusula penal moratória (mov. 41.1).
Da sentença, apenas o réu / embargante recorreu, renovando os argumentos dos seus embargos.
É o que se passa a analisar.
A) PRELIMINARMENTE – DAS CONDIÇÕES DE PROCESSAMENTO DA AÇÃO MONITÓRIA
A ação monitória é uma ação de rito especial, disciplinada pelo CPC nos seus artigos 700 a 702. Confira-se, abaixo, a transcrição das normas que mais interessam ao deslinde do feito:
Art. 700. A ação monitória pode ser proposta por aquele que afirmar, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, ter direito de exigir do devedor capaz:I - o pagamento de quantia em dinheiro;II - a entrega de coisa fungível ou infungível ou de bem móvel ou imóvel;III - o adimplemento de obrigação de fazer ou de não fazer.
Art. 701. Sendo evidente o direito do autor, o juiz deferirá a expedição de mandado de pagamento, de entrega de coisa ou para execução de obrigação de fazer ou de não fazer, concedendo ao réu prazo de 15 (quinze) dias para o cumprimento e o pagamento de honorários advocatícios de cinco por cento do valor atribuído à causa.
O art. 700 do CPC anuncia que, para o manejo da ação monitória, o autor deve comprovar o seu direito (pessoal / obrigacional / de crédito) por meio de prova escrita, não revestida de força executiva.
Os incisos do art. 700 do CPC garantem que o direito pode consistir no pagamento de quantia em dinheiro; na entrega de coisa fungível ou infungível; de bem móvel ou imóvel; ou no adimplemento de obrigação de fazer ou não fazer.

O art. 701 do CPC, ao seu turno, preconiza que o Juiz, ao receber a Petição Inicial, esteja convencido sobre a plausibilidade do direito invocado pelo autor, caso contrário, a ação não pode ser processada sob o rito monitório, podendo, até mesmo, ser convertida em ação de rito comum (art. 700, §5º, CPC).
Sobre o primeiro pronunciamento do Juiz na ação monitória, trago à tona os seguintes ensinamentos do professor Daniel Amorim Assumpção Neves:
No procedimento monitório, além de verificar a regularidade formal da inicial e as matérias de ordem pública, deverá o juiz analisar a prova trazida aos autos pelo autor, visto que ela constitui condição da existência da própria tutela monitória. Assim, a análise do conjunto probatório trazido pelo autor, a que alude o art. 700, caput e §1º, do Novo CPC, é também matéria de cognição do juiz. É indubitável que o juiz, ao receber a inicial monitória, e antes de expedir o mandado monitório, irá realizar um verdadeiro juízo de admissibilidade desse processo, analisando o conjunto probatório e os argumentos lançados pelo autor em sua inicial.
Em termos de cognição, num plano horizontal (extensão), relacionado com a amplitude dessa atividade do juiz, a cognição tem por limite os elementos objetivos do processo, consideradas aqui as questões processuais, as condições da ação e o mérito. Nesse plano, a depender de sua intensidade, a cognição pode ser plena ou limitada. Já num plano vertical, relacionada à profundidade com que se verifica, a cognição pode ser exauriente (completa) ou sumária (incompleta). Na concessão do mandado monitório verifica-se uma cognição sumária acerca do direito material alegado, mas exauriente no tocante à tutela monitória, consubstanciada na adequação da prova trazida na inicial à pretensão monitória de obter a satisfação da obrigação e subsidiariamente a formação do título executivo.
Tal cognição sumária quanto ao direito material afirmado pelo autor exige do juiz uma análise de suas alegações e do conjunto probatório já formado na petição inicial. É incompleta, sem dúvida, pois nesse momento o juiz somente tem conhecimento dos fatos constitutivos do alegado direito do autor, narrados de forma unilateral. Não há, ainda, condições de saber se existem fatos impeditivos, modificativos ou extintivos desse direito, conhecimento que apenas poderá ter quando houver eventual apresentação dos embargos, bem como se os fatos alegados são verdadeiros. De qualquer maneira, é indubitável que o deferimento do mandado monitório é precedido de cognição judicial diferenciada na empreendida análise da petição inicial em outros processos e procedimentos. (ASSUMPÇÃO NEVES, Daniel Amorim. Manual de Direito Processual Civil. Volume Único. 8ª edição. Editora JusPODIVM. Ano 2016. Tópico 36).

Sobre as condições de processamento da ação monitória, Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero elucidam que:
A prova escrita relaciona-se apenas a um juízo de probabilidade. Não há que se falar em certeza quando se está diante de prova escrita. Prova escrita não é sinônimo de prova que pode por si só demonstrar o fato constitutivo do direito. Quando se exige a prova escrita, como requisito para a propositura da ação monitória, não se pretende que o credor demonstre o seu direito estreme de dúvida, como se fosse um direito líquido e certo. Ao contrário, a prova escrita necessita fornecer ao juiz apenas certo grau de probabilidade acerca do direito alegado em juízo.” (MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; MITIDIERO, Daniel. Código de Processo Civil comentado.6ª ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2020, p. 839).
A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça não diverge dos ensinamentos acima:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO MONITÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU. 1. A prova hábil a instruir a ação monitória, a que alude o artigo 1.012-A do Código de Processo Civil, não precisa, necessariamente, ser robusta, podendo ser aparelhada por documento idôneo, ainda que emitido pelo próprio credor, contanto que, por meio do prudente exame do magistrado, exsurja o juízo de probabilidade acerca do direito afirmado pelo autor. (...). (AgRg no AREsp 559.231/PE. Rel.: Min. Marco Buzzi. Quarta Turma. Julgado em 10/03/2015. DJe 17/03/2015).
No caso em testilha, o autor anexou à Petição Inicial o contrato de compra e venda assinado por ambas as partes, o qual comprova o seu direito ao recebimento de uma área de 300m² (trezentos metros quadrados), inserida dentro do imóvel registrado na matrícula 7026 (mov. 1.7).
Como o contrato entabulado entre os litigantes era bilateral, o autor trouxe à colação documentos que demonstram o cumprimento das suas obrigações contratuais. Refiro-me aos registros fotográficos de seq. 1.8, capazes de comprovar a construção da sala comercial, já com a sua apresentação publicitária (“ZIMMER AGROPECUÁRIA”).
Com alicerce nas doutrinas e na jurisprudência citadas acima, reforço que as provas exigidas ao processamento da ação monitória não precisam ser exaurientes, robustas e incontestes, bastando que, num juízo de cognição sumária, convençam o Juiz sobre a plausibilidade do direito invocado – o que, de fato, aconteceu.
Portanto, a tese sobre a inadequação da via processual eleita não merece acatamento.
B) MÉRITO – DO DIREITO PESSOAL / OBRIGACIONAL RECLAMADO PELO AUTOR / EMBARGADO
Conforme exposto no tópico anterior, o autor / embargado comprovou no caderno processual ter um direito pessoal / obrigacional a ser exigido da contraparte: o recebimento de um lote de 300m² (trezentos metros quadrados), inserido num imóvel maior, registrado sob a matrícula 7026.
O réu / embargante resiste à pretensão autoral, aduzindo que o autor / embargante não satisfez, no tempo e no modo ajustados, os seus deveres contratuais.
A tese de defesa, nitidamente, está alicerçada na exceção do contrato não cumprido (“exceptio non adimpleti contractus”), prevista no art. 476 do Código Civil:
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Para o deslinde do feito, julgo importante expor, ainda que brevemente, a diferenciação entre o inadimplemento absoluto (resolução) e o inadimplemento relativo (mora).
Há o inadimplemento absoluto quando o devedor não cumpre, e, por impossibilidade ou desinteresse do credor, não cumprirá o seu dever obrigacional.
A consequência do inadimplemento absoluto é a resolução da avença, sem prejuízo de eventuais perdas e danos.
Há o inadimplemento relativo quando o devedor descumpre a obrigação no
prazo avençado. Contudo, ainda sendo possível o adimplemento e útil a prestação ao credor, ele a cumpre, ainda que intempestivamente.
A consequência do inadimplemento relativo é a preservação do contrato, satisfeito, sem prejuízo de serem cobradas as perdas e danos em razão da
mora.
No caso colocado em mesa, pela própria argumentação do réu / embargante e documentos por ele juntados, evidencia-se que o autor / embargado cumpriu o dever de construir a sala comercial, embora fora do prazo avençado. O “habite-se”, acostado à seq. 25.6, datado de 11 de Setembro de 2020, é a prova mais contundente disto.
Neste panorama, o réu / embargante pode até reclamar perdas e danos pela mora do autor / embargado, como, aliás, já restou deferido em primeira instância, quando foi ordenado o pagamento da cláusula penal moratória de 15% (quinze por cento).
Contudo, o réu / embargante não pode resistir à pretensão do autor / embargado de receber a fração do terreno convencionada, eis que a construção da sala comercial, indubitavelmente, foi concluída.
O caso que se tem em mãos reporta mero inadimplemento relativo (mora), e não o inadimplemento absoluto (rescisão), circunstância esta que impede o acolhimento da exceção do contrato não cumprido (“exceptio non adimpleti contractus”).
Em arremate, é de se negar provimento ao recurso de apelação, para manter a sentença que condenou o réu / embargante ao cumprimento do seu dever obrigacional: entregar o imóvel, na forma do art. 700, inciso II do CPC.
Pelo trabalho adicional do patrono do autor / embargado em sede recursal, aumento os seus honorários advocatícios de 10% para 15%, mantendo-se a base de cálculo estipulada na sentença (art. 85, §11 do CPC).