Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida nos autos de Carta Precatória n⁰ 0025266-43.2021.8.16.0030, expedida em decorrência da Execução de Título Extrajudicial nº 00049317- 94.2010.8.16.0001, oriundos da 4ª Vara Cível da Comarca de Foz do Iguaçu, que rejeitou a impugnação ao laudo pericial apresentada pela ora insurgente e homologou a avaliação no valor de R$ 350.000,00 (mov. 43.1 – processo originário).
Nas razões recursais, Dayane Aparecida Scheiffer sustenta, em síntese, que: a) houve a realização de avaliação pelo oficial de justiça avaliador, que deixou de incluir no laudo a existência de um ático e um banheiro, sala de jantar e uma grande área de lazer (churrasqueira) coberta, constituindo relevantes estruturas, culminado em atribuição de montante inferior ao que se pratica no mercado imobiliário da cidade; b) instruiu a impugnação com duas avaliações técnicas efetuadas por profissionais devidamente habilitados perante o Creci; c) não houve registro e descrição fidedigna da realidade encontrada no imóvel, afrontando o disposto no art. 872, I, do CPC, vindo a comprovar pelas fotografias acostadas ao auto de avaliação a existência de escada de acesso e da área de churrasqueira, com a omissão de banheiro, cujas áreas construídas impactam objetivamente a avaliação realizada, tanto que os anúncios imobiliários colacionados revelam que também fora atribuído ao metro quadrado valor menor; d) o terreno com a metragem de 360 m² foi atribuído no valor de R$ 140.000,00, sendo que terrenos com apenas 250 m² possuem valor de mercado de R$ 160.000,00, implicando o metro quadrado R$ 640,00; e) não houve enfrentamento com relação às omissões apontadas quanto a importantes estruturas no imóvel, resumindo-se a mencionar de maneira genérica que o mercado imobiliário apresenta discrepâncias, e, com isso, deixando de enfrentar o tema, acarretou a nulidade do ato judicial; f) o valor do metro construído não é determinado pelo local da construção, mas sim pelos materiais utilizados, o valor do terreno, este sim se relacionando com a localização do imóvel, podendo ser constatado pela imagem do imóvel se tratar de casa construída com materiais de qualidade superior; g) não houve apreciação das provas apresentadas na impugnação, mostrando que os imóveis vizinhos ao bem em questão tratam de valor maior do que o atribuído ao laudo de avaliação, causando prejuízo de mais de R$ 100.000,00, fundamentando a determinação de nova avaliação por outro perito judicial. Ao final, pugna pelo deferimento do benefício da gratuidade e pelo provimento do recurso, com a reforma do pronunciamento hostilizado (mov. 1.1).
Deferido o processamento do agravo de instrumento pelo Excelentíssimo Desembargador Roberto Antonio Massaro, com a concessão da assistência judiciária gratuita (mov. 10.1), o recorrido apresentou contrarrazões, impugnado a aludida benesse (mov. 14.1).
Oportunizada a manifestação e juntada de documentos pela agravante (movs. 18.1e 22.1), foi revogado o benefício de gratuidade outrora concedido e determinado o recolhimento das custas processuais (mov. 27.1).
Efetuado o preparo (mov. 30.1), vieram os autos conclusos para julgamento.
É o relatório.

VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.
Cinge-se a controvérsia à decisão que rejeitou a impugnação oposta ao laudo de avaliação e homologou o laudo efetivado pelo avaliador judicial, determinando o prosseguimento da execução pelo valor de R$ 350.000,00 - (mov. 43.1 – processo originário).
O laudo de avaliação do imóvel de matrícula nº 17.078 do Registro de Imóveis – 2ª Circunscrição Imobiliária – Foz do Iguaçu – Paraná especificou tratar de bem de 360,00 m2 de área total, localizado na Rua Feldspato nº 461, no loteamento denominado “PARQUE RESIDENCIAL OURO VERDE”, com as seguintes especificações:
BENFEITORIA: Edificação residencial, em alvenaria, com aproximadamente 140,00m2 (cento e quarenta metros quadrados), de área construída. Edificação esta em estrutura de concreto e alvenaria com fechamento em tijolos cerâmicos acabado em reboco, massa corrida e pintura. Estrutura de madeira com cobertura de telhas cerâmicas esmaltadas, forro gesso. Pisos cerâmicos, porcelanato. Janelas de alumínio com vidros lisos. Porta externa de alumínio e vidros lisos internas de madeira. Devidamente cercado, frente com a base de tijolos cerâmicos revestido de cerâmica e com grades tubulares e um portão também tubular para acesso de veiculos e pedestres, laterais com tijolos cerâmicos acabado em reboco e pintura. Paver na calçada da rua. Sistema elétrico e hidráulico sanitário, compatível com o fim a que se destina. DEPENDÊNCIAS DA EDIFICAÇÃO: Dois quartos, cozinha, copa, sala, banheiro, garagem, lavanderia, deposito. ESTADO DE USO E CONSERVAÇÃO: Edificação em bom estado de conservação e simples acabamento. AVALIAÇÃO: De acordo com pesquisas de mercado efetuadas na região onde se localiza o imóvel ora avaliando, levando-se em consideração todos os fatores incidentes sobre a mesma, tendo sido utilizado método comparativo e método de Ross-Heidecke, chegamos a: VALOR DO IMÓVEL: R$ 150.000,00 (cento e cinqüenta mil reais) VALOR DA BENFEITORIA:R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) VALOR DO IMOVEL + BENFEITORIA: R$ 350.000,00 (trezentos e cinqüenta mil reais)
Por sua vez, o laudo apresentado foi objeto de impugnação da executada, ora recorrente, ao mov. 32.1 do processo originário, que veio acompanhada de dois laudos particulares produzidos. No primeiro deles, elaborado pelo corretor de imóveis Thiago Silva Borges, CRECI: F34571, seguindo os critérios técnicos determinados pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, conforme devidamente descrito no laudo referido, o imóvel foi avaliado em R$ 616.000,00 (mov. 32.2 dos autos de origem). O segundo pelo corretor de imóveis Osvaldo Pigari, CRECI: F34813 avaliou o imóvel em R$ 539.335,00 (mov. 32.5 dos autos de origem).
Dito isso, sobre a controvérsia dos autos, é cediço que, para ser admitida nova avaliação do imóvel, deverá haver a demonstração de uma das hipóteses previstas no art. 873 do Código de Processo Civil:
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça e esta Corte já decidiram:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL PENHORADO. LAUDO PERICIAL. IMPUGNAÇÃO. ALEGADA NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. NÃO VERIFICAÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. NOS TERMOS DO ART. 683 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, A AUTORIZAÇÃO PARA REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DEPENDE DA DEMONSTRAÇÃO PELA PARTE INTERESSADA DA OCORRÊNCIA DE ERRO NA AVALIAÇÃO OU DOLO DO AVALIADOR, DE MAJORAÇÃO OU DIMINUIÇÃO NO VALOR DO BEM APÓS A AVALIAÇÃO, OU, AINDA, FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ESTIPULADO. 2. IN CASU, A CORTE DE ORIGEM SE PRONUNCIOU NO SENTIDO DA DESNECESSIDADE DE NOVO LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO DOS BENS IMÓVEIS ADJUDICADOS, TENDO EM VISTA QUE NÃO SE VERIFICA A OCORRÊNCIA DE NENHUMA DAS SITUAÇÕES PREVISTAS PELO CITADO DISPOSITIVO LEGAL, O QUE IMPOSSIBILITA A REAVALIAÇÃO PRETENDIDA. 3. DESTARTE, "PARA PREVALECER A PRETENSÃO EM SENTIDO CONTRÁRIO À CONCLUSÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM, QUE ENTENDEU INEXISTIR FUNDADA DÚVIDA ACERCA DO VALOR ATRIBUÍDO AO BEM E QUE NÃO SE ENQUADRAM, NA ESPÉCIE, AS HIPÓTESES AUTORIZADORAS DE NOVA AVALIAÇÃO, MISTER SE FAZ A REVISÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS, O QUE, COMO JÁ DECIDIDO, É INVIABILIZADO, NESTA INSTÂNCIA SUPERIOR, PELA SÚMULA Nº 7 DESTA CORTE" (AGRG NO ARESP 240.320/SP, REL. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJE DE 4/3/2013) 4. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (AGRG NO ARESP 413.419/PR, REL. MINISTRO RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, JULGADO EM 20/08/2015, DJE 11/09/2015. Sem destaque no original)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. BEM IMÓVEL PENHORADO. PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS DO PERITO AVALIADOR PARA SEGUNDO LAUDO - OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DO - MULTA PORVENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. CABIMENTO. CONDUTA TEMERÁRIA. VALOR DA PENALIDADE. REDUÇÃO - DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. 1. É ADMITIDA NOVA AVALIAÇÃO QUANDO APONTADOS ESPECIFICAMENTE ERRO OU DOLO DO AVALIADOR, VERIFICADA POSTERIORMENTE A MAJORAÇÃO OU DIMINUIÇÃO DO VALOR DO BEM OU NA HIPÓTESE DE DÚVIDA DO MAGISTRADO FUNDADA SOBRE O VALOR DO BEM. (ARTIGO 873, I, II E III, DO CPC/2015). 2. "O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA PROÍBE QUE A PARTE ASSUMA COMPORTAMENTOS CONTRADITÓRIOS NO DESENVOLVIMENTO DA RELAÇÃO PROCESSUAL, O QUE RESULTA NA VEDAÇÃO DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM, APLICÁVEL TAMBÉM AO DIREITO PROCESSUAL" (AGRG NO RESP 1.280.482/SC, REL. MIN. HERMAN BENJAMIN). 3. OPONDO A PARTE RESISTÊNCIA INJUSTIFICADA AO ANDAMENTO DO PROCESSO, A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ É MEDIDA QUE SE IMPÕE. 4. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 16ª C.CÍVEL - 0029740-21.2019.8.16.0000 - CHOPINZINHO - REL.: DESEMBARGADOR LUIZ FERNANDO TOMASI KEPPEN - J. 09.10.2019. Sem destaque no original)
In casu, importante mencionar que a avaliação aqui foi realizada por avaliador judicial, que indicou que o imóvel de matrícula nº 17.078 valeria R$ 350.000,00 - (mov. 43.1 – processo originário).
Por outro lado, com sua impugnação, a executada juntou laudo particular produzido por corretores de imóveis nos valores de R$ 616.000,00 e R$ 539.335,00, respectivamente (movs. 32.2 e 32.5 dos autos de origem).
Assim, verifica-se, de imediato, que há discrepância de preços em relação ao laudo e à impugnação, restando fundada dúvida sobre a avaliação dos imóveis.
Somado a isso, o laudo questionado é genérico quando ao critério a ser aplicado na avaliação do caso concreto, sem indicação exata e precisa da aplicação dos critérios citados. Veja-se (mov. 25.1 dos autos de origem):
FONTE DE PESQUISAS: Imobiliárias que possuem imóveis a serem comercializados na mesma quadra e imediações: Sites imobiliários Caderno Imobiliário: A Gazeta do Iguaçu Jornal de Negócios 1ª Linha
Note-se, aliás, que sequer é possível saber quais os imóveis utilizados como parâmetro, até mesmo para melhor elucidar os motivos pelos quais se chegou ao valor final da avaliação.
Além disso, antes de decidir a questão, era prudente que o avaliador fosse instado a se manifestar sobre os eventuais motivos que poderiam influenciar na considerável diferença entre os valores por ele indicados e os apontados nos laudos particulares, fato que não ocorreu na hipótese.
Dessa forma, embora o auxiliar da justiça goze de fé pública, existindo fundada dúvida sobre o valor atribuído ao imóvel penhorado, forçoso concluir a necessidade de que se proceda à nova avaliação, o que se coaduna tanto com o melhor interesse do credor, de ver satisfeita a dívida próximo da sua integralidade, bem como da devedora, em ter o seu patrimônio alienado por preço justo.
Em casos análogos, já decidiu esta Corte:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS. DISCREPÂNCIA DE VALORES. REAVALIAÇÃO. NECESSIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO COMPROVADA. 1. Demonstrada nos autos a existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao imóvel penhorado, decorrente de discrepância em relação às outras avaliações juntadas no processo, é possível realizar-se nova avaliação judicial. 2. A má-fé não se presume, exigindo prova satisfatória não só da sua existência, mas da caracterização de dano processual. Agravo de Instrumento provido. (TJPR - 16ª Câmara Cível - 0031299-08.2022.8.16.0000 - Reserva - Rel.: DESEMBARGADOR PAULO CEZAR BELLIO -
J. 03.10.2022)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE HOMOLOGOU O LAUDO DE AVALIAÇÃO. INSURGÊNCIA DOS EXECUTADOS. ACOLHIMENTO. LAUDO DE AVALIAÇÃO GENÉRICO, QUE NÃO OBSERVOU AS NORMAS DE PROCEDIMENTO ESTABELECIDOS NO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO FORO JUDICIAL DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA (PROVIMENTO Nº 282/2018). AUSÊNCIA DE DISCRIMINAÇÃO DAS PESQUISAS DE MERCADO EFETUADAS. DISCREPÂNCIA DE SIGNIFICATIVA ENTRE O VALOR DO LAUDO OFICIAL E DA AVALIAÇÃO PARTICULAR. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBÚIDO AO IMÓVEL. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. DECISÃO REFORMADA. Agravo de instrumento conhecido e provido. (TJPR - 14ª Câmara Cível - 0011626-29.2022.8.16.0000 - Marechal Cândido Rondon - Rel.: DESEMBARGADORA THEMIS DE ALMEIDA FURQUIM -
J. 16.05.2022)
Ademais, não se pode perder de vista que, ainda que a execução seja promovida no interesse do credor, ao mesmo tempo deve ser observado o princípio da menor onerosidade ao devedor, conforme estabelece o art. 805 do Código de Processo Civil, nos seguintes termos: Quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado.
Dessa forma, com a finalidade de evitar prejuízos desnecessários, até ao próprio desenrolar processual, prudente que se permita a realização de uma nova avaliação, por perito especializado, com capacidade técnica para analisar as peculiaridades do caso, a ser nomeado pelo juízo a quo.
Ante o exposto, voto por dar provimento ao agravo de instrumento, modificando a decisão combatida, determinando nova avaliação judicial.