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Processo:

I - RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação interposto por TIAGO DA SILVA DE OLIVEIRA contra os termos da sentença de mov. 118.1, que julgou conjuntamente os autos 0017083-43.2018.8.16.0045 e 0016553-39.2018.8.16.0045, para o fim de: a) JULGAR PROCEDENTE a ação de cobrança proposta por ELDORADO EMPREENDIMENTOS LTDA em face de ELIO CAETANO DA SILVA e TIAGO DA SILVA OLIVEIRA, para condenar os requeridos solidariamente: a) no pagamento das parcelas vencidas entre março/2018 à novembro/2018 no valor de R$ 11.785,93 atualizados até dezembro/2018, a ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pela média IGP-DI-INPC a contar da citação; b) no pagamento das parcelas vencidas no decorrer da presente ação e as que vierem a vencer até o efetivo pagamento, a ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pela média IGP-DI-INPC a contar do vencimento de cada parcela.b) JULGAR IMPROCEDENTE a pretensão de rescisão contratual proposta por TIAGO DA SILVA OLIVEIRA em face de ELDORADO EMPREENDIMENTOS LTDA.
Sustenta em seu recurso que a própria loteadora Apelada não se insurgiu quanto a impossibilidade de rescisão, pugnando apenas pela observância das multas impostas pelo contrato; que o Contrato de Compra e Venda prevê em diversos momentos a possibilidade de rescisão por parte do promitente comprador; que a divergência, portanto, se relaciona no quantum indenizatório, uma vez que o Apelante reputou abusivas as cláusulas penais e pediu a sua revisão pelo poder judiciário; que a sentença aplica a teoria de adimplemento substancial ao contrato, em favor da vendedora, ora Apelada, porém, não houve na peça defensiva qualquer invocação da referida teoria, inclusive é totalmente incabível no presente caso, pois, o Apelante quitou cerca de 47% do preço do terreno firmado em contrato faltando mais da metade a ser paga; que para aplicação da referida teoria de adimplemento substancial é necessário que o contrato tenha sido quase todo cumprido, sendo a mora insignificante; que o Apelante não possui mais condições financeiras em manter um pagamento mensal superior à R$1.000,00, razão pela qual pretende a rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos; que a loteadora Apelada extrapola todos os patamares de ilegalidade e abusividade, ao exigir que o consumidor pague multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do imóvel, acrescidos de juros de 1% ao mês; que é evidente a ilegalidade da cláusula penal, por onerar demasiadamente o consumidor, já enfrentando dificuldades financeiras, se vê prestes a perder tudo que pagou.Contrarrazões apresentadas no mov. 103.1.É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃOTrata-se de ação declaratória de rescisão contratual e pedido de restituição de valores, em que a parte autora/apelante relata que celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel, mas, em razão de crise financeira, não honrou com as parcelas do contrato, pugnando pela rescisão contratual e apuração de haveres junto à parte apelada. Passo a análise do mérito recursal.A autonomia da vontade, como princípio norteador das normas de direito privado, estabelece a possibilidade e a faculdade de os indivíduos pactuarem, em razão e nos limites da função social do contrato e, nas mesmas regras, o direito de requerer a extinção do vínculo jurídico. Deste modo, em atenção ao referido princípio, não há como restringir a liberdade contratual da parte, constrangendo-a a permanecer em relação jurídica que não mais atende a seus interesses.No caso em tela, o compromissário comprador pleiteou expressamente a rescisão do compromisso particular de compra e venda em razão de sua incapacidade em adimplir integralmente o contrato. Vê-se assim que é perfeitamente cabível à parte compradora pleitear a rescisão do contrato. Aliás, do próprio contrato celebrado entre as partes, denota-se hipóteses de rescisão contratual unilateral pelo adquirente, pelo que não há que se falar sobre irretratabilidade e irrevogabilidade, conforme aventado na sentença objurgada.Quanto à tese de adimplemento substancial, teoria desenvolvida pela doutrina e recepcionada em nossos tribunais, reconhecida neste caso pelo juízo de primeiro grau, sua aplicação se sustenta na hipótese em que a parte prejudicada, em caso de falta de ínfimo pagamento, possa exercer o direito a impedir a resolução contratual, pleiteando apenas pela sua regularização em juízo, dos pagamentos, acrescidos de perdas e danos.Entretanto, a aplicação do adimplemento substancial decorre da observância dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e Enunciado 361 da IV Jornada de Direito Civil. Em vista disso, não há que se cogitar na aplicação da referida teoria para as relações consumeristas, no sentido de obrigar o consumidor, parte reconhecidamente vulnerável, a manter um contrato que se mostrou demasiadamente oneroso, para a compra e venda de um bem imóvel que não mais deseja usufruir e, inclusive, já restituiu sua posse ao vendedor, sob pena de infringir a boa-fé do contrato em questão. Tal imposição fere a principiologia do Código de Defesa do Consumidor, os princípios norteadores das relações de direito privado e, sobretudo, a autonomia da vontade. Desta maneira, a legalidade da rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa unilateral do comprador, se não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a vendedora é possível e admitida pela Corte Superior (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002).Diante disso, declaro a rescisão do contrato, por ser direito e garantia do contratante.Em continuidade, com a resolução do contrato, deve ocorrer, imediatamente, a restituição, ainda que parcial, das parcelas pagas ao vendedor, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.Pugna a parte apelante a reforma da sentença no que se refere a determinação de retenção de 10% que, em seu entendimento, deve ser sobre o valor pago e não sobre o valor atualizado do contrato, conforme disposto na decisão recorrida. No caso em apreço, deve a Apelada restituir ao Apelante a quantia correspondente a 90% (noventa por cento) dos valores comprovadamente pagos.A retenção de 10% (dez por cento) da quantia paga pelo promitente comprador tem caráter indenizatório e cominatório, independendo da utilização ou não do bem, prescindindo a demonstração individualizada das despesas suportadas pela Apelada.O STJ sedimentou entendimento no sentido de que é abusiva a fixação de multa pelo descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com base no valor do imóvel, decisão que se amolda ao caso em exame:AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ.4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no AREsp 1.180.352/DF – Rel. Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região) – Quarta Turma – julgado em 20/02/2018).
O entendimento supra é adotado pelo presente Tribunal de Justiça:APELAÇÃO CÍVEL POR AMBAS AS PARTES. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO URBANO INADIMPLIDO PELO COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.RECURSO DO REQUERIDO. (...) 3. CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. PEDIDO DE LIMITAÇÃO AO VALOR DESEMBOLSADO. ACOLHIMENTO. PRECEDENTES DO STJ. CLÁUSULA COMPENSATÓRIA QUE DEVE SER CALCULADA SOBRE OS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. FIXAÇÃO EM 25% SOBRE O MONTANTE PAGO. (...)[2] APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PEDIDO CUMULADO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE EM 1º GRAU. RECURSO 1 (DA RÉ): (...). 1.2 CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DEVIDA EM PERCENTUAL SOBRE O TOTAL DA QUANTIA PAGA. DESCABIMENTO DA MODIFICAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO PARA O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. (...)(TJPR - 18ª C.Cível - 0017837-35.2019.8.16.0017 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUIZ HENRIQUE MIRANDA - J. 23.08.2021)
Deste modo, o recurso merece provimento.Isto posto, deve a sentença ser integralmente reformada, para o fim declarar a rescisão do contrato de compra e venda sub judice. Em consequência disto, deve a Apelada restituir ao Apelante 90% (noventa por cento) dos valores comprovadamente pagos, sendo lícita a retenção de 10% (dez por cento), corrigidos monetariamente pela média INPC-IGPDI, a partir de cada desembolso, com juros de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado desta decisão.Portanto, diante de todo o exposto, a Ação de Cobrança proposta por ELDORADO EMPREENDIMENTOS LTDA. deve ser julgada improcedente.A Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores proposta por Tiago da Silva deve ser parcialmente provida para o fim de a) declarar a rescisão contratual entre autor e réu; b) determinar a devolução do montante efetivamente pago deduzido o valor de 10% (dez por cento) a título de cláusula penal compensatória.Portanto, os ônus sucumbenciais devem ser invertidos.Em relação à Ação de Cobrança, ELDORADO EMPREENDIMENTOS LTDA. deve arcar com as despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa.Em relação à Ação de Rescisão Contratual, o réu, ELDORADO EMPREENDIMENTOS LTDA. deve arcar com as despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo no montante de 10% sobre o valor da condenação.No que concerne à majoração dos honorários advocatícios, em razão da atuação recursal, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, deve ser destacado que o resultado do julgamento impede a fixação destes, na medida em que o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do EDcl no AgInt no REsp 1.573.573-RJ, estabeleceu, no que aqui importa, que a aludida verba honorária somente é devida em caso de não conhecimento ou desprovimento do recurso.Em suma, o recurso deve ser julgado procedente.