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Processo:

I - Trata-se de Recurso de Apelação (94.1 a 101.1) interposto em face da sentença (78.1 e 52.1) proferida nos autos de Pedido de unificação de imóveis, a qual julgou totalmente procedente os pedidos iniciais, sob os seguintes termos:
“(...)Inicialmente cumpre observar que a dúvida inversa somente tem cabimento quando ainda vigente a prenotação. Isto porque parece inadequado restabelecer a prioridade da prenotação já encerrada pelo decurso do prazo. Deste modo, ao revés do indicado ao mov. 35, o presente feito não remete a dúvida inversa, mas, sim, à verdadeira unificação de matrículas. De outro lado, a cumulação subjetiva e objetiva parece não estar em consonância com as regras do litisconsórcio simples previstas no art. 113, do Código de Processo Civil e a própria simplicidade do procedimento de jurisdição voluntária. Todavia, admitida a tramitação do feito e identificada a causa comum de inviabilidade da unificação, passa-se ao exame conjunto das pretensões. Com efeito, o Condomínio Edilício é instituído por ato entre vivos ou testamento, registrado em Cartório de Registro de Imóveis na forma do art. 1.332, do Código Civil e art. 7º, da Lei 4.591/64. Deste maneira, o condomínio edilício tem a sua vigência a partir do registro junto ao Serviço de Registro de Imóveis. Cabe destacar, outrossim, que a pactuação da convenção do condomínio, ainda que não registrada, é oponível a todos os signatários, como qualquer documento firmado pelos interessados. Contudo, não tem efeito em relação a terceiros ou na regulação da dinâmica das unidades autônomas, porque não registrada, consoante indica o art. 1.333, do Código Civil. Portanto, se ainda não foi instituído o condomínio edilício ou horizontal, cada interessado é titular de uma fração ideal e não de uma unidade autônoma. Ausente a instituição do condomínio, vigem os termos da incorporação, sendo certo que terceiros devem consultar os termos indicados na matrícula a fim de identificar o padrão. A alteração do planejamento indicado na incorporação demandaria alteração dela, nos termos do art. 43, inciso IV, da Lei 4.591/64, que não ocorreu no caso. Deste modo, enquanto não promovida a instituição do condomínio, não há que se falar em unidades autônomas e, consequentemente, de unificação das matrículas relativas da mesma, pois o que existe, por ora, são apenas frações ideais. Em momento subsequente poderá existir a anuência dos condôminos com a unificação, o que não se afigura possível neste momento. Ante o exposto, resolvo o processo com análise de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Custas pelos requerentes. Comunique-se esta decisão, de modo imediato, ao Sr. Agente Delegado, informando-lhe para que seja anotado que não foi conhecido o presente procedimento como dúvida inversa e para que seja promovida a devida anotação no protocolo correlato. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Ciência ao Ministério Público. Oportunamente, arquivem-se.” – 52.1 – projudi
“(...) Inicialmente, embora os advogada dos Autores tenha oposto recursos em sete movimentos processuais diversos (movs. 70 a 76), os recursos são idênticos e serão analisados em conjunto. Conheço dos embargos, pois tempestivos. O art. 1.022 do CPC estabelece que de qualquer decisão judicial cabem embargos de declaração destinados a sanar vícios de obscuridade, contradição, omissão ou erro material. A decisão embargada expressamente consignou os fundamentos que formaram o convencimento deste Juízo, não havendo omissão ou obscuridade a ser sanada. A minuta da instituição de condomínio mencionada pelos Embargantes é documento obrigatório para o Incorporador negociar as futuras unidades autônomas, o que só tem início após o arquivamento de uma série de documentos no Registro de Imóveis, conforme listados no art. 32 da Lei 4591/64. O arquivamento da minuta (alínea “j” do art. 32 da Lei 4591/64) não corresponde ao registro da instituição do condomínio, em ato próprio, o que ainda não realizado, conforme esclarecido pelo Registrador de Imóveis. Com relação à existência de matrículas individuais, o mencionado art. 614 do Código de Normas do Foro Extrajudicial trata da hipótese de abertura de matrículas de unidades autônomas, isto é, após a conclusão das obras e instituição do condomínio, o que não ocorreu, sendo que as matrículas versam sobre as frações ideais de solo. Com relação à Súmula 260 do STJ, a desnecessidade de registro da convenção do condomínio opera efeitos apenas entre os condôminos. Logo, visando os Embargantes a constituição de direitos e obrigações em face de terceiros, o registro é necessário, eis que as alterações buscadas pelos Embargantes nas matrículas produzirão efeitos contra a coletividade (publicidade erga omnes do Registro Imobiliário), não se restringindo apenas aos condôminos. Ante o exposto, conheço dos embargos declaratórios e, no mérito, nego-lhes provimento, na forma acima fundamentada.” 78.1 – projudi
Inconformados, os autores interpuseram recurso de apelação, sustentando, em síntese, que todos os documentos mencionados pelo juízo a quo na sentença e que estão previstos no art. 32 da Lei n° 4.591 foram apresentados pelo incorporador e satisfeito todo os requisitos exigidos. Ressaltam que o próprio agente delegado do 6° cartório de registro de imóveis procedeu ao registro de condomínio, conforme determinado no §1° do referido artigo, com a abertura das matrículas individualizadas, além de sua manifestação nos autos de origem (40.1), afirmando que várias unidades foram transferidas a terceiros e com matrículas próprias. Aduzem que os apelantes possuem matrículas próprias e individualizadas, conforme se observa da documentação apresentada nos autos de origem, deste modo, há demonstração de que os recorrentes adquiriram unidades autônomas, havendo, portanto, a instituição do condomínio. Afirmam que há um profundo confronto de entendimento sobre a instituição do condomínio por parte do juízo a quo frente ao entendimento de vários doutrinadores, inclusive às disposições legais sobre a matéria discutida, com fulcro no art. 1332 do Código Civil. Ressaltam que segundo a lei, a instituição do condomínio é ato inicial que dá origem ao condomínio, ato pelo qual o proprietário do imóvel decide transforma-lo em diversas unidades autônomas. Esse documento deve ser registrado no cartório de Registro de Imóveis e serve para formalizar a figura do condomínio. Nesse sentido, se foi como condomínio, é porque já foi instituído. Em relação à constituição de condomínio, trata de ato subsequente à instituição do condomínio e ocorre através da elaboração da convenção do condomínio, documento este que estabelece os direitos e deveres dos condôminos e do próprio condomínio. Deste modo, enfatizam que, se existem matrículas individualizadas, o condomínio foi devidamente instituído, sendo necessária a observação dos códigos de normas após o registro da referida instituição. Ao final, pugnam pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação, a fim de reformar a sentença apelada,
reconhecendo a existência da instituição do condomínio já registrado, bem como determinar que o agente delegado do 6° cartório de registro de imóveis da Capital promova a unificação dos imóveis dos apelantes, com a unificação das matrículas de suas unidades e abertura de uma única matrícula para cada imóvel. Intimada, a parte requerida não apresentou contrarrazões.
Após vistas à Procuradoria Geral de Justiça, esta se manifestou pelo desprovimento do recurso. Após, vieram conclusos a esta Relatora Substituta.É o relatório.

II - Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), é de se conhecer do recurso interposto. Cinge-se a controvérsia à reforma da sentença que julgou improcedente os pedidos iniciais dos autores.
Vejamos.Os apelantes tem como intuito unificar os lotes com a respectiva fusão das matrículas referentes ao Empreendimento Condomínio Solarium. O Sr. Oficial Registrador, por sua vez, apresentou exigências diante do pedido das partes, afirmando que “considerando que se pretenda a unificação das unidades 30 e 31, integrantes do Condomínio Solarium Residence, deverá proceder a retificação do incorporação do Condomínio Solarium Residente, para tanto deverão ser apresentados: a) requerimento para a retificação da incorporação firmado pela incorporadora e anuência de todos os demais proprietários do Condomínio Solarium Residente, com firma reconhecida; b) novo instrumento de incorporação e minuta da convenção de condomínio do condomínio Solarum Residente; c) novo quadro de áreas com reconhecimento de firma do profissional responsável; d) novo alvará das alterações; e por fim, e) ART do CREA ou CAU/BR com referências as plantas apresentadas (1.37). Pois bem. Acerca do tema, o Código Civil estabelece em seus artigos 1.332 e 1.333 o seguinte:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;II - sua forma de administração;III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;V - o regimento interno.§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Ainda sobre o tema, a Lei n° 4.591/64 dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. No caso dos autos, o que se pretende e a unificação de frações ideais dos lotes de propriedade dos apelantes, a fim de permitir a construção futura de imóveis nos locais, trazendo, por consequência, a fusão das respectivas matrículas.Deste modo, a intenção das partes acarreta na alteração da fração ideal dos lotes, de modo que, as exigências apresentadas pelo Sr. Registrador não se demonstram abusivas ou impossíveis de se cumprir, tendo em vista que terá a modificação da configuração dos lotes, não sendo possível permitir o registro do pedido sem alterar o registro das configurações originárias de cada lote. Sendo assim, o pedido inicial tem por consequência direta a modificação do memorial descritivo, ao projeto de incorporação e à instituição do condomínio, necessitando, portanto, da anuência de todos os condôminos, com fulcro no art. 43, IV, da Lei n° 4.591/64 e art. 1.351 do Código Civil, conforme acertadamente ressalta a Procuradoria Geral de Justiça em seu parecer (38.1). Destarte, voto pelo desprovimento do presente recurso, mantendo a sentença, em seus exatos termos.