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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de ação de despejo c/c rescisão de contrato de locação c/c cobrança de aluguéis ajuizada por RALI IMOBILIÁRIA LTDA. em face de ANA CAROLINA WIHBY GIROTTO FRANCELINO DA SILVA, MARCELO HENRIQUE FRANCELINO DA SILVA e LUIZ BRAS GIROTTO, pela qual pretende: "que seja julgado, por sentença, totalmente procedente os pedidos aduzidos na inicial, para o fim de emitir a ordem de despejo, decretar a rescisão contratual entre as partes, e o pagamento dos alugueres em atraso, e seus encargos, totalizando até a propositura da ação R$21.395,08 (vinte e um mil, trezentos e noventa e cinco reais e oito centavos), acrescidos de juros e correção monetária, bem como, as vincendas até a efetiva desocupação" (mov. 1.1).
Após o regular trâmite do processo sobreveio sentença (mov. 125.1) nos seguintes termos, in verbis:
Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por RALI IMOBILIÁRIA LTDA, para:A) Decretar a resolução do contrato de locação celebrado entre as partes, fixando o prazo de quinze dias para a desocupação voluntária do imóvel por parte do locatário, sob pena de desocupação forçada (art.63, parágrafo 1º, “a”, da Lei 8.245/91);B) Condenar os réus solidariamente ao pagamento dos aluguéis inadimplidos vencidos até a data de desocupação do imóvel, incidindo-se juros de mora de 1% e correção monetária pelo INPC, a contar do vencimento de cada parcela, nos termos do artigo 397, CC, bem como multa moratória, nos termos especificados no contrato, calculada sobre o valor corrigido, descontados os valores depositados nos autos.Pelo princípio da sucumbência, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que ora arbitro em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 90% à parte ré e 10% à Autora, observando-se eventual gratuidade da justiça concedida.Caso sobrevenha recurso, fixo, para execução provisória do julgado, a caução equivalente a doze aluguéis, a teor do artigo 63, parágrafo 4º, da Lei 8.425/91.Após o trânsito em julgado, expeça-se mandado de intimação, fixando-se prazo de quinze dias para que a parte requerida desocupe voluntariamente o imóvel, conforme dispõe o artigo 63, parágrafo 1º, “a”, da Lei n.8.425/91, sob pena de despejo a teor do artigo 65, “caput”, da Lei 8.425/91.
Em face de tal decisão a parte requerida opôs embargos de declaração (mov. 131.1), os quais foram rejeitados (mov. 139.1).
Inconformada, a parte requerida interpôs recurso de apelação (mov. 146.1), em cujas razões sustenta, em síntese, in verbis:a) "Em razão dos efeitos da pandemia da Covid-19, a parte apelada reduziu os alugueres nos meses de maio e agosto de 2020 para R$ 2.200,00, a fim de possibilitar o adimplemento das obrigações contratuais. Foi apresentada um comunicado pelo apelado ao apelante, informando que a partir do dia 18.09.2020 o valor referente aos alugueis do imóvel retornaria no valor de R$ 2.600,00 e posteriormente notificação extrajudicial requerendo a desocupação voluntária do bem imóvel, apresentando tabela dos meses em atraso (seq. 1.7 e 1.8). O apelado apresentou contranotificação propondo o parcelamento em 04 parcelas idênticas para a quitação do débito dos meses em atraso, a fim de preservar a continuidade da relação contratual (seq. 34.5), todavia, não houve resposta pela parte apelada";b) "[...] merece reforma por este Egrégio Tribunal de Justiça, tendo em vista o princípio da preservação do contrato, a decretação do estado de calamidade em 2020, em virtude da pandemia da Covid-19, a vigência do contrato por 05 anos (2019-2024), objeto da demanda e o considerando que o apelante vem realizando o pagamento dos alugueis mensalmente, por meio de depósito judicial e o depósito do valor de R$ 13.149,00, somado o honorário advocatício, referente aos alugueis que estavam em atraso";c) "[...] não foi considerado que o apelante Marcelo realizou pagamento dos meses em atraso, via depósito judicial, no valor de R$ 13.149,00 (seq. 104.1) - guia de depósito (seq. 98.1), referente aos meses em atraso que pagou parcialmente, incluindo a parcela integral de novembro/2020 e dezembro/2020 (seq.34 – planilha), ou seja, quitando integralmente os meses atrasados dos alugueis";d) "Tendo em vista que a Eminente Magistrada afastou a cobrança do valor integral do aluguel com a multa moratória, configurando bis in idem, e que o presente recurso se discute a validade da rescisão contratual, a fim de se preservar a relação e o equilíbrio contratual, o débito em atraso foi saldado pelos apelantes, considerando que o apelado apresentou em sua planilha o valor de R$ 7.054,24 referente aos meses abril/maio/agosto/setembro/outubro de 2020 e apelante depositou o valor de R$ 13.149,00, referente aos meses mencionados incluindo novembro/dezembro 2020 e honorários advocatícios no percentual de 10%, o valor total inadimplido restou quitado. Ademais, o E. Juízo de primeiro grau, enfatizou que a “regra segundo a qual o contrato é lei entre as partes, consubstanciada no princípio da força obrigatória dos contratos”, todavia, no caso concreto, o apelante apenas efetuou os pagamentos dos alugueis de alguns meses em virtude dos efeitos nefastos da pandemia, encaminhando até mesmo proposta de parcelamento do então débito, por meio de contranotificação, no entanto, não obteve resposta. Configura-se de forma luzente a excepcionalidade por motivo de força maior do princípio da força obrigatória dos contratos, o que demonstra pelas provas encartadas nos autos (comprovante de depósitos dos alugueis em atraso e dos alugueis atuais) a retomada do equilíbrio contratual, não justificando a rescisão contratual por falta de pagamento";e) "Outro ponto a ser questionado é pelo afastamento da multa moratória. Malgrado conste na r. sentença ser indevida a cobrança dúplice do valor integral do aluguel com a multa moratória, a douta Magistrada condenou os apelantes ao pagamento dos alugueis inadimplidos, vencidos até a data de desocupação do imóvel, incidindo-se juros de mora de 1% e correção monetária pelo INPC, a contar do vencimento de cada parcela, nos termos do artigo 397, CC, bem como multa moratória, nos termos especificados no contrato, calculada sobre o valor corrigido, descontados os valores depositados nos autos, conforme disposto na sentença. Todavia, como já demonstrado os apelantes realizaram a quitação dos alugueis em atraso, bem como efetuaram o pagamento de honorários advocatício no patamar de 10%, conforme preceitua o art. 62, II, ‘a’ e ‘d’ da Lei 8.245/91. Inobstante o deposito do valor dos alugueis em atraso não tenham sido efetuados no prazo delimitado pelo disposto da legislação especial de 15 dias, a contar da contestação, justifica-se pela excepcionalidade do momento em que o país e o mundo estava e ainda está vivenciando com a pandemia, e por força da própria decisão prolatada no seq. 18.1, parte in fine, não restando prejuízo ao apelado, in verbis: 3. Em caso de purgação da mora, arbitro honorários advocatícios em 10% do valor do débito no dia do efetivo pagamento. Nota-se que foi atrelado prazo na r. decisão para purgação da mora, no entanto, o apelante purgou a mora antes mesmo da prolação da sentença e os honorários no percentual fixado. Ressaltar-se que eventual manutenção da r. sentença primigênia causará grave dano de difícil reparação aos apelantes, pois o contrato ainda está em vigência, os alugueis estão sendo pagos mensalmente e o restaurante, objeto do contrato, é a única fonte de renda do apelante Marcelo, gerando emprego na contratação de cozinheiras e garçons, além de fomentar a economia local";f) " As relações contratuais são regidas nos limites da função social do contrato, prevalecendo o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual, consoante prevê o art. 421 do Código Civil";g) "Convém destacar que a parte autora reconhece que desde maio de 2020 até agosto reduziram os alugueres para o patamar de R$ 2.200,00 em decorrência dos impactos da pandemia da COVID-19. In casu, pelos documentos juntados nos autos, denota-se que as partes desde o decreto de calamidade pública em 18 de março de 2020, já no mês seguinte pactuaram um acordo na redução do aluguel do estabelecimento comercial, conforme afirmado pela parte autora e pelo recibo em anexo, em decorrência também dos decretos municipais nº. 866 de 18 de março de 2020" [...]. Embora o apelado tenha ajuizado a demanda em 04.11.2020 e o decreto federal dispôs sua vigência para não concessão da liminar para desocupação até 30.10.2021, há de ponderar que os valores requestados a títulos de alugueis em atraso são referentes aos meses anteriores ao termino da vigência do decreto, ou seja, o fato gerador que levou a presente demanda foi no período no ápice da pandemia e de medidas para o fechamento de estabelecimento comerciais em geral. Verifica-se que tanto o poder executivo local, quanto o federal promulgarem leis e decretos para reduzir os impactos econômicos da pandemia com medidas de restrições quando atos estremos que poderiam ter ocasionado um prejuízo muito maior aos atingidos";h) "Visando a manutenção do vínculo contratual entre as partes, em observância ao princípio da conservação do contrato e o reequilíbrio econômico-financeiro, prezando pelo prazo de duração estipulado no negócio jurídico, ou seja, de 18 de outubro de 2019 até 17 de outubro de 2024, revela medida razoável e consentânea a permanência do apelante Marcelo no estabelecimento comercial, sendo sua única fonte de sobrevivência, em virtude das razões apresentadas pelo apelante";i) "Consoante já detalhado no tópico acima, o réu/locatário realizou o pagamento dos alugueis, ainda que de forma fracionada, apresentou contranotificação a parte autora, ofertando condições de pagamento para quitação das diferenças, bem como não deu causa a recusa do pagamento pela imobiliária após o mês de outubro/2020 e diante a situação excepcional decorrente de força maior dos efeitos da pandemia que notoriamente gerou impactos negativos na economia, sendo o apelante, no presente caso, a parte mais atingida e vulnerável [...]. Diante dessas considerações, revela medida razoável e proporcional o afastamento da cobrança da multa moratória, em observância a teoria da imprevisão, conforme art. 317 do CC, haja vista os elementos de convicção de todo alegado, ou em último caso, pela suspensão da multa moratória, até o restabelecimento econômico-financeiro das atividades comerciais ou submetido ao pagamento da multa ao termino do contrato, ou seja, 17.10.2024".
Por tais razões pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença.
Intimada, a parte autora apresentou contrarrazões no mov. 154.1.
É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (interesse, legitimidade, cabimento e adequação) e extrínsecos (preparo, regularidade formal e tempestividade), o recurso deve ser conhecido.
Em suas razões, o apelante pretende a reforma da sentença, a fim de que o contrato celebrado pelas partes seja mantido até o final de sua vigência, especialmente em razão da pandemia do coronavírus, o que trouxe sérios prejuízos ao apelante, mas que mesmo assim, com boa-fé efetivou o pagamento das parcelas atrasadas durante o trâmite do processo.
Contudo, sem razão.
No caso concreto, em razão de inadimplência do apelante, o apelado pleiteou pela rescisão do contrato de locação de imóvel não comercial, bem como pelo despejo e pela cobrança das parcelas não pagas, acrescidas dos devidos encargos moratórios.
Nota-se que o pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação são obrigações do locatário, conforme disposição do inciso I do artigo 23 da Lei de Locação n. 8.245/91:
Art. 23. O locatário é obrigado a:I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
Nesse particular, caso haja o descumprimento de tal obrigação, haverá uma infração legal, a qual justificará a ação de despejo, com a consequente rescisão contratual, permitindo, ainda, a cumulação da pretensão de cobrança dos valores inadimplidos. Uma vez ajuizada a ação de despejo, o mesmo diploma legal, por meio do artigo 62, aponta que há duas possibilidades ao locatário: a purgação da mora em 15 (quinze) dias e a apresentação de contestação:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;c) os juros de mora;d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
Interpretando tal dispositivo legal o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as possibilidades trazidas ao locatário pela Lei de Locação não são cumulativas, uma vez que a opção de purgação da mora é incompatível com a apresentação de contestação:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.RECONSIDERAÇÃO. NOVO EXAME DO FEITO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. MORA NÃO PURGADA NA INTEGRALIDADE. MULTA MORATÓRIA NÃO INCLUÍDA NOS DEPÓSITOS. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.1. Decisão agravada reconsiderada. Novo exame do feito.2. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento suficiente à manutenção do acórdão estadual atrai a incidência das Súmulas 283 e 284 do STF.3. No caso, o Tribunal de Justiça concluiu que, "(...) diante dos depósitos efetuados, bem como da própria confissão da ré, ao discordar da multa moratória, não houve purga da mora em sua totalidade, de modo que correta a sentença de procedência, decretado o despejo por falta de pagamento". A pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria reexame de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial.4. "É assente na jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça que a opção pela purgação da mora, na ação de despejo por falta de pagamento, é incompatível com a contestação do débito ou a revisão de cláusulas contratuais, nos moldes do artigo 62 da Lei nº 8.245/1991, em relação às parcelas tidas como indevidas" (AgInt no AgInt no AREsp 425.767/RJ, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 11/09/2018, DJe de 18/09/2018).5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp 1307438/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 18/03/2020) (sem grifo no original)
Aliás, referido tema se encontrada tão assentado que restou expresso no item 3 da edição n. 53 da "Jurisprudências em Teses", que trata sobre a Locação de Imóveis Urbanos:
3) Na ação de despejo por falta de pagamento, não se admite a cumulação do pedido de purgação da mora com o oferecimento de contestação, motivo pelo qual não se faz obrigatório o depósito dos valores tidos por incontroversos.AcórdãosREsp 625832/SP,Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA,Julgado em 15/10/2009,DJE 09/11/2009REsp 655286/RJ,Rel. Ministro FELIX FISCHER, QUINTA TURMA,Julgado em 04/08/2005,DJ 26/09/2005REsp 292973/SP,Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, Julgado em 18/12/2002,DJ 04/08/2003REsp 290473/SP,Rel. Ministro VICENTE LEAL, Julgado em 25/09/2001,DJ 15/10/2001
Em tais condições, inegável que apresentar contestação é incompatível com a purgação da mora. Aliado a isto, é bom destacar que o apelante não purgou a mora no prazo de 15 (quinze) dias, porém apresentou contestação, oportunidade em que alegou a ocorrência da pandemia lhe trouxe severos prejuízos que lhe impediram de cumprir com suas obrigações legais.
É fato público e notório que a disseminação do novo Coronavírus causou impactos nas áreas da saúde e econômico-financeira no mundo inteiro, motivando, no Brasil, o reconhecimento do estado de calamidade pública pelo Congresso Nacional e Presidência da República. Diante deste cenário, cabe destacar ainda que a pandemia da COVID-19 configura caso fortuito externo imprevisto e imprevisível, não incorporado no risco da atividade desenvolvida e, por isso, não integra o cálculo econômico que serve de base para a verificação dos custos despendidos na atividade empresarial.
Segundo Fábio Ulhoa Coelho:
A concepção de fortuito interno ou externo está relacionada ao mesmo tempo à atividade desenvolvida pelo empresário e às expectativas legítimas que desperta nas pessoas expostas aos seus riscos.( COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2012. v. 2 – Obrigações e responsabilidade civil, p. 406)
Ainda, a melhor doutrina de Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, aponta que a força maior é aquela inevitável, enquanto que a o caso fortuito é o imprevisível, de modo que as situações reais podem tornar muito difícil a diferenciação de ambos os institutos:
[...] entendemos que a característica básica da força maior é a sua inevitabilidade, mesmo sendo a sua causa conhecida (um terremoto ou uma erupção vulcânica, por exemplo); ao passo que o caso fortuito, por sua vez, tem a sua nota distintiva na sua imprevisibilidade segundo os parâmetros do homem médio. Nessa última hipótese, portanto, a ocorrência repentina e até então desconhecida do evento atinge a parte incauta, impossibilitando o cumprimento de uma obrigação(um atropelamento, um roubo). [...] Advertimos, outrossim, que as situações da vida real podem tornar muito difícil a diferenciação entre o caso fortuito ou força maior, razão porque, a despeito de nos posicionarmos acerca do tema, diferenciando os institutos, não consideramos grave erro a identificação dos conceitos no caso concreto. (Novo curso de direito civil, volume 2: obrigações. 20 ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019, e-book).
Desde o início da pandemia, inúmeros foram as ações revisionais e pedidos de redução de aluguel apreciadas pelos Tribunais país afora, sendo considerados critérios objetivos, no caso das locações comerciais, tais como o tempo de vigência do decreto que impôs as restrições, e o tipo de atividade explorada pela empresa locatária.
Em tais condições, não se olvida que a Apelante sofreu os efeitos causados pelas medidas de contenção, fechamento e restrição de circulação decretadas pelo poder público, mas também é inegável que tal impacto pode ter sido sofrido, igualmente, pela apelada.
E, neste particular, caberia a apelante ter demonstrado de forma concreta os prejuízos decorrentes da pandemia que lhe atingiram, mês a mês, o que efetivamente não ficou claro nos autos. Além disso, caberia à apelante ter demonstrado porque a purgação da mora não foi possível no prazo legal, mas o foi em maio do mesmo ano. Não só, se fazia essencial demonstrar que sua situação financeira sofreu influência drástica com a pandemia, sendo muito diferente do período que a antecedeu, o que não é possível vislumbrar nos autos.
Nota-se, a alegação de existência da pandemia e dos prejuízos que dela decorreram não pode, por si só, justificar impontualidades, infrações contratuais, sem provas concretas sobre os prejuízos que a parte tenha sofrido com ela. Alegações não são provas, nem servem para tal fim, e desse ônus a parte apelante não se desincumbiu.
Por sua vez, embora o apelante aponte que a rescisão lhe trará graves danos, novamente não explica o porquê. E, aqui, é bom deixar claro que quando se trata de impontualidade, de infração contratual pelo locatário a Lei socorre o locador, eis que o prejuízo deste é claro.
Além disso, os apelantes não apontaram quais razões tornam o desenvolvimento da atividade desenvolvida por Marcelo impraticável em outro local, cujo valor do aluguel seja compatível com suas condições financeiras, ou que possam ao menos ser cumpridas no prazo, eis que inegável que as parcelas referentes ao aluguel têm sido rotineiramente pagas em atraso, sem qualquer justificativa, Muitas vezes, inclusive, em prazo muito superior àquele previsto no contrato. Sobre tal questão, cumpre destacar trecho muito elucidativo das contrarrazões (mov. 154.1):
Nobres julgadores, a pontualidade dos recorrentes quanto as obrigações assumidas no instrumento contratual são inexistentes, pois o pagamento nunca ocorre no 18º (décimo oitavo) dia do mês, conforme já informado pela recorrida na petição de mov. 102.1. - Janeiro/2021 pagamento ocorrido em 25/01/2021 = 7 dias de mora (mov. 36.2); - Fevereiro/2021 pagamento ocorrido em 25/02/2021 = 7 dias de mora (mov. 52.1); - Março/2021 pagamento ocorrido em 22/03/2021 = 4 dias de mora (mov. 98.2); - Abril/2021 pagamento ocorrido em 26/04/2021 = 8 dias de mora (mov. 97.2); - Maio/2021 pagamento ocorrido em 28/05/2021 = 10 dias de mora (mov. 110.2); - Junho/2021 pagamento ocorrido em 07/07/2021 = 18 dias de mora (mov. 146.4); - Julho/2021 pagamento ocorrido em 03/08/2021 = 15 dias de mora (mov. 146.3); - Agosto/2021 pagamento ocorrido em 08/09/2021 = 21 dias de mora (mov. 146.); - Setembro/2021 e outubro/2021 não foram pagos até a presente data Certo que os apelantes pretendem a manutenção do contrato, eis que flagrante a inexistência de compromisso e o comodismo dos mesmos, o qual não respeitam a pontualidade, quanto menos as avenças do inadimplemento, pois os valores pagos em atraso são depositados de forma singela, sem juros, correção monetária e multa moratória.
Logo, não há como ignorar que o contrato há muito não tem sido observado pelo apelante, sendo que sequer há justificativas claras sobre as reiteradas impontualidades que se sucedem após o ajuizamento da demanda.
Ademais, o respeito à Lei tal qual existe, permitindo a rescisão do contrato, é configuração da mínima intervenção do Estado na relação formalizada entre as partes, especialmente porque o contrato previa a rescisão de pleno direito e independentemente de interpelação apta para tanto, conforme disposto na cláusula XIII, item b, do contrato (mov. 1.6).
Em tais condições, correta a sentença ao dar provimento ao pedido de rescisão, devendo ser mantida. Consequentemente, é o caso de desprover o presente recurso.
Em atenção do artigo 85, § 11 do CPC, é o caso de majorar os honorários advocatícios de sucumbência a serem suportados pela parte apelante para 13% sobre o valor atualizado da condenação, mantendo-se o estipulado em desfavor da apelada.
Conforme a fundamentação supra, tem-se por prequestionados os dispositivos legais apontados no recurso, que tenham expressa ou implicitamente pertinência com as questões examinadas no julgamento.