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Processo:

RELATÓRIO
Perante o douto Juízo da 19ª Vara Cível de Curitiba, ALCIDES FRANCISCO VICENTE ajuizou ação de obrigação de fazer em face de ROBERTO LOWEN E IMGART REIMER LOWEN, dizendo, em síntese, que as partes realizaram escritura pública de compra e venda do lote de terreno n. 20, situado no Uberaba, em Curitiba-PR, com área total de 1764,00 m2, sem benfeitorias, com matrícula n. 48.540, da 4ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba. Aduz que, após o cumprimento integral de sua parte do contrato, por meio da transmissão da posse e domínio do imóvel, os Réus se recusaram a registrar a escritura pública junto ao registro imobiliário, fato que está lhe causando prejuízos, tendo em vista que os débitos referentes do IPTU do bem já alienado continuam em seu nome. Em razão disso, pede que os Réus sejam obrigados a efetuar o registro da escritura pública.O Juízo a quo julgou o pedido procedente (mov. 247.1), para determinar que os Réus realizem o registro da escritura de compra e venda na matrícula do imóvel, no prazo de 30 dias, sob pena de multa de R$ 100,00 ao dia pelo descumprimento. Ao final, condenou os Réus ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios do procurador do Autor, estes fixados em R$ 2.500,00. Os Réus recorreram a este egrégio Tribunal (mov. 83.1), alegando, em suma, que: a) a prova foi realizada e está evidenciada nos autos, não tendo o Juízo a quo procedido ao seu adequado enfrentamento; b) tão logo tiveram conhecimento da presente ação judicial e vislumbrando a impossibilidade da realização específica da obrigação de fazer, realizaram a alteração do cadastro imobiliário junto à Prefeitura Municipal de Curitiba; c) observa-se que os lançamentos a partir de 2010 do IPTU sobre o imóvel constam em nome de Roberto Lowen; d) o Réu Roberto, desde o ano de 2010, vem sofrendo todos os ônus da responsabilidade do imóvel pertinente ao IPTU, mesmo que não tenha a posse sobre ele, uma vez que já foi amplamente comprovado que o terreno foi e é objeto de invasão, sendo este fato de ciência da Prefeitura Municipal de Curitiba; e) a realização de duas escrituras de compra e venda no mesmo dia, somente tem a explicação de configurar a garantia imobiliária que incidiria sobre a transação de empréstimo realizado pelo Sr. Henrique Guilherme Bonk; f) outro aspecto importante é o fato de o registro das escrituras de compra e venda não terem sido realizadas no mesmo dia, tendo havido tão somente o registro da primeira compra; g) outro aspecto que causa estranheza é o fato de o registro da primeira compra e venda acontecer tão somente em janeiro do outro ano, sendo que a operação já se encontrava liquidada e formalizada em setembro de 1996; h) a testemunha Henrique Guilherme Bonk confirma a versão quanto ao fato de a negociação do imóvel ter sido realizada em face ao empréstimo celebrado com o Sr. Alcides Francisco Vicente, servindo apenas para fins de garantia; i) há, nos autos, demonstração clara e efetiva de que o imóvel foi objeto de invasão e que a compra e venda do imóvel realizada entre as partes Henrique Guilherme Bonk, Alcides Francisco Vicente e Roberto Lowen foi realizada em face ao empréstimo entre o primeiro e o segundo sujeitos; j) é possível vislumbrar a falta de interesse processual, uma vez que já houve a iniciativa em formalizar a transferência do responsável tributário junto à Prefeitura Municipal de Curitiba, tanto é que atualmente é o Sr. Roberto Lowen que está a sofrer os ônus do não pagamento do tributo do IPTU do imóvel que fora objeto de invasão, sendo de rigor a extinção do processo nos termos do artigo 485, inciso VI do Código de Processo Civil; k) não é possível o cumprimento da obrigação de fazer, diante da impossibilidade de transferir o imóvel objeto de invasão, fato este que é de ciência do ente municipal; l) a impossibilidade de efetivação do pedido constante da obrigação de fazer é formalizada sobre um negócio que incidiu uma simulação de compra e venda, para fins de garantia do negócio principal, que foi o empréstimo realizado pelo Autor ao Sr. Henrique; m) os pedidos devem ser julgados improcedentes, com imputação dos ônus sucumbenciais ao Autor.O Autor apresentou contrarrazões (mov. 259.1).Recebidos os autos nesta instância, os Réus foram intimados para se manifestar sobre as preliminares arguidas em contrarrazões (mov. 10.1 dos autos de apelação). É o relatório.

VOTO
De início, devem ser analisadas as preliminares arguidas em contrarrazões (mov. 259.1).Alega o Autor que houve preclusão lógica em relação ao direito debatido, bem como comportamento contraditório por parte dos Réus, pois, após o deferimento da antecipação dos efeitos da tutela, estes promoveram inúmeros atos próprios de quem tem o animus domini, visando o cumprimento da ordem judicial ou tentando justificar a impossibilidade de cumpri-la. Aduz que ora é conveniente para os Réus o reconhecimento da Escritura Pública de Compra e Venda, ora não é, havendo ofensa ao princípio do non venire contra factum proprium.Não lhe assiste razão, contudo.Embora o Autor tenha nomeado sua pretensão como “preliminar”, verifica-se que a discussão, em verdade, confunde-se com o mérito, pois, para verificar se os Réus tiveram ou não algum comportamento contraditório durante o curso do processo, seria necessário analisar os documentos e provas constantes dos autos. É importante recordar que as preliminares recursais têm como objetivo o não enfrentamento do mérito recursal, em razão da ausência de algum pressuposto extrínseco ou intrínseco. Por outro lado, se a matéria diz respeito ao direito postulado, descabe sua análise como preliminar.O mesmo raciocínio se aplica em relação à preliminar para que seja observada a qualidade de informante do senhor Henrique Guilherme Bonk. O Autor, mais uma vez, confunde preliminar com matéria meritória, devendo o depoimento prestado ser valorado no momento próprio.Noutro giro, alega o Autor, ainda em preliminar, a existência de inovação recursal, pois os pedidos das partes foram delimitados na petição inicial e na contestação, e, como não foram opostos recursos contra a decisão saneadora de mov. 1.15, ela se tornou estável. Afirma que todos os fatos, direitos, provas e pedidos que tenham sido inovados devem ser desconsiderados e propostos pelas vias adequadas.Novamente, sem razão.Compulsando-se os autos, verifica-se que esta Corte de Justiça, quando do julgamento do recurso de apelação n. 1585848-5 (mov. 1.43), reconheceu a existência de cerceamento de defesa e anulou a primeira sentença proferida nestes autos, determinando a dilação probatória, visando apurar a ocorrência ou não de negócio jurídico simulado e a existência de obrigação de realizar a transferência da titularidade do imóvel. Logo, verifica-se que toda a matéria foi amplamente discutida e submetida a contraditório no curso dos autos, não havendo que se falar em inovação recursal quanto às questões apontadas pelo Autor. Ademais, a pretensão dos Réus de extinção do processo, nos termos do artigo 485, VI, do CPC, embora não tenha sido arguida anteriormente, é plenamente passível de conhecimento, em face do que dispõe o §3º do mesmo artigo, segundo o qual “O juiz conhecerá de ofício da matéria constante dos incisos IV, V, VI e IX, em qualquer tempo e grau de jurisdição, enquanto não ocorrer o trânsito em julgado.”.Rejeito, destarte, as preliminares arguidas e conheço do recurso, porque preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos a isso necessários, em especial os da tempestividade, adequação, preparo e legitimidade das partes. Pretendem os Réus a extinção do feito, nos termos do artigo 485, VI do CPC, alegando, para tanto, que o Autor carece de interesse de agir, uma vez que já houve a transferência do responsável tributário junto à Prefeitura Municipal de Curitiba.A pretensão, todavia, não prospera.O interesse de agir, à luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, “é condição da ação, e, assim, corresponde à apreciação de questões prejudiciais de ordem processual relativas à necessidade, utilidade e adequação do provimento jurisdicional” (REsp 1431244/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2016, DJe 15/12/2016). Tal condição deve ser aferida com base na teoria da asserção, tendo em conta a imputação de conduta feita ao réu por parte do autor e a pretensão deste de responsabilização daquele pelas consequências. Ademais, a nova sistemática trazida pelo CPC/15 privilegia o princípio da primazia no julgamento de mérito, consoante estabelecem seus artigos 4º e 6º.Da análise dos autos, verifica-se que a tese se confunde com o mérito da causa, pois, para verificar se já houve a transferência do responsável tributário junto à Prefeitura, é necessário analisar as provas produzidas nos autos. Ademais, nota-se que a pretensão principal do Autor é a de obrigar os Réus a transferir a propriedade do imóvel, não se limitando a pedir a transferência do responsável tributário.Veja-se que, de acordo com o que diz o artigo 1.245, § 1º do Código Civil, “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”, donde haver interesse do Autor em pleitear a medida e, com isso, deixar de, no plano formal, continuar a ser tido como proprietário.Com efeito, é indubitável o interesse de agir do Autor, ainda que disso não resulte a automática conclusão da procedência dos pedidos, já que isso depende da comprovação dos fatos alegados.Rejeito, destarte, a alegação e passo à análise do mérito.Segundo se extrai da narrativa feita na exordial, as partes realizaram escritura pública de compra e venda do lote de terreno n. 20, situado no Uberaba, em Curitiba-PR, com matrícula n. 48.540 da 4ª Circunscrição Imobiliária, sendo que, após o Autor dar cumprimento integral ao contrato, por meio da transmissão da posse do imóvel, os Réus se recusaram a registrar a escritura pública junto ao registro imobiliário.Na contestação (mov. 1.7), os Réus alegaram que o Autor e os antigos proprietários do imóvel - Sr. Henrique Guilherme Bonk e Ana Luiza Loweb Bonk -
formalizaram uma Escritura Pública de Compra e Venda como garantia de um empréstimo, sendo que, na mesma ocasião, houve a formalização de outra Escritura Pública com pacto comissório, desta vez, na pessoa dos Réus. Aduzem que, em 27/09/1996, foi pactuada a venda do imóvel para o Autor e, na mesma data, a venda do imóvel para os Réus. Afirmam que Roberto Lowen é cunhado do Sr. Henrique Guilherme Bonk, pois é casado com sua irmã Ana Luiza Loweb Bonk. Asseveram que, uma vez formalizada a garantia do empréstimo efetivado pelo Sr. Henrique, este recebeu os valores do Autor, os quais posteriormente foram pagos. Narram que as escrituras públicas foram formalizadas como garantia da dívida, não havendo a obrigação de registro. Além disso, dizem que o imóvel foi invadido por terceiros, o que torna impossível o cumprimento da obrigação.Sem ambages, deve ser mantida a sentença.A simulação – que, a teor do que diz o artigo 167 do Código Civil – é causa de nulidade do negócio jurídico, ocorrendo quando este aparenta conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem, ou quando contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira.Acerca da simulação, esclarece a doutrina se tratar de vício social do negócio jurídico, consubstanciado na discrepância entre a vontade declarada ou manifestada pelas partes contratantes e a vontade interna destas, com a intenção de prejudicar terceiros ou violar disposição de lei (TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 4. ed. rev. atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014. P. 244-245).No caso, consoante anteriormente narrado, pretendem os Réus o reconhecimento de que a escritura pública de compra e venda foi formalizada como garantia de um empréstimo realizado por Henrique Guilherme Bonk junto ao Autor.Realizada audiência de instrução (mov. 234.1), houve a colheita de prova oral, cujo teor reproduzo, utilizando-me do resumo feito pelo Juízo a quo (mov. 247.1)
Da prova oral temos que ALMIR LOUSA declarou que sabe da venda do terreno. Diz que foi feita escritura. Narrou que trabalha na empresa do autor. Confirmou que o negócio foi feito, mas não sabe como foram feitos os pagamentos. Recorda-se de ter recebido nota promissória. Soube que houve bloqueio na conta do autor por conta de IPTU inadimplido. A compra e venda, ao seu ver, se deu regularmente, sem envolver empréstimo. A empresa do autor faz venda e compra de terrenos. Se lembra de HENRIQUE BONK, mas não lembra do negócio feito com este. Recorda-se que o requerido ROBERTO entregou nota promissória vinculada ao contrato entre autor e requeridos. Acredita que nota promissória estaria no nome dos requeridos. Destacou que o autor registrou a escritura pois era sua obrigação. Relata que houve bloqueio judicial contra o autor por débitos de IPTU. ADELINO VENTURI, em Juízo, relatou que sabe do negócio entre e requeridos. Tem ciência de que era a área era sua e foi negociada com terceiro (HENRIQUE). Quando comprou a área teve dificuldades pois um casal de idosos não queria deixar o local. Disse que sua intenção era comprar para construir. Em 2011, com o terceiro, fez a negociação, mas infelizmente, apesar de melhorias feitas, o comprador não pode usufruir. Devolveu parte do dinheiro por força do prejuízo. Disse que soube da invasão do terreno depois que procedeu com a venda. Também teve prejuízos. Restituiu algo em torno de 70 mil reais, o que fez alguns meses depois do negócio. Recorda-se que HENRIQUE jogou pedrinhas para melhorar a área, mas o terreno foi invadido. Desconhece se houve empréstimo, podendo falar que vendeu a área para HENRIQUE. Por derradeiro, HENRIQUE BONK (cunhado do requerido ROBERTO) narrou que tinha um terreno no Jardim Ipê e houve interesse de compra por ADELINO. Aceitou a proposta. Disse que foi autorizado a manter a colocação de areia. Recebeu dinheiro e um terreno no Uberaba. Tempo depois procurou ADELINO, por necessidade financeira. ADELINO indicou o autor da causa. Pediu 10 mil reais. Deu o terreno do Uberaba em garantia. Disse que foi instruído a colocar o terreno em nome de terceiro. Colocou o terreno em nome de ROBERTO (requerido). Assinou promissória de 22 mil reais, que ficou com o autor da causa. Após 90 dias procurou o autor e resgatou a nota promissória. Achou que tudo estava resolvido. Não se lembra onde guardou a nota. Quando foi vender o terreno, após achar um comprador, recebeu 10% de sinal. Foi buscar a documentação e apurou que o terreno não existia e tinha sido invadido. Havia uma rua cortada pela prefeitura na área. Não logrou fazer a venda. Buscou ADELINO para ser ressarcido, sendo que recebeu 70 mil pelo terreno. Não sabe informar porque foi foram feitas duas escrituras numa mesma data. Não sabia que ALCIDES tinha colocado o terreno em seu nome. Disse que quando comprou a área, na aparência mostrada, acreditou que o espaço era bom e aceitou comprar.
Como se vê, a testemunha Almir confirmou que o negócio foi feito, asseverando que a compra e venda se deu regularmente, sem envolver empréstimo. A testemunha Adelino, por sua vez, não trouxe muitas contribuições, tendo afirmado, porém, que desconhece a existência do empréstimo. De mais a mais, embora o informante Henrique tenha apresentado versão semelhante à dos Réus, não é possível reconhecer a nulidade do negócio utilizando-se apenas de tal relato, notadamente em razão do parentesco das partes.É importante destacar, além disso, que o laudo pericial de mov. 143.1 não foi esclarecedor quanto aos fatos discutidos, sendo certo, ademais, que a suposta nota promissória que o Sr. Henrique teria assinado não foi juntada aos autos.Com efeito, do conjunto probatório existente

nos autos, conclui-se que não restou suficientemente caracterizada a ocorrência de simulação. Ainda que cause estranheza o fato de terem sido realizadas duas escrituras públicas de compra e venda no mesmo dia – uma entre o Sr. Henrique e o Autor e outra entre o Autor e os Réus – não há prova cabal de que isso foi feito como garantia de um empréstimo. Como bem afirmado pelo magistrado a quo, “Evidente que é possível levantar dúvidas pelo fato de que duas escrituras foram feitas no mesmo dia, mas as dúvidas, por si, não atestam, concretamente, a tese defensiva.”.E, tendo os fatos se passado dessa maneira, é inevitável concluir que os Réus não se desincumbiram do ônus de demonstrar a existência de fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito o Autor, conforme dispõe o artigo 373, II, do CPC, não merecendo acolhida a tese de nulidade do negócio jurídico.Da análise da escritura pública de mov. 1.2 – fls. 02/03, verifica-se que o Autor, na qualidade de vendedor, comprometeu-se a transmitir aos Réus – compradores – a posse e o domínio sobre o bem objeto da matrícula n 48.540, da 4ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba. Por sua vez, após a concretização do ato, cabia aos Réus – compradores – realizar o registro da escritura pública junto à matrícula do imóvel, nos termos do artigo 490 do Código Civil, segundo o qual “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.”.Registre-se, por oportuno, que a alegada invasão por parte de terceiros no imóvel não é, em tese ao menos, óbice para o cumprimento da obrigação, pois não se confunde posse com propriedade. A transferência da propriedade do imóvel, na espécie, em nada afeta eventual direito de posse dos invasores, não havendo que se falar em impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer. Além disso, como dito anteriormente, a pretensão principal do Autor é a de obrigar os Réus a transferir a propriedade do imóvel, não se limitando a pedir a transferência do responsável tributário. Logo, o fato de os Réus terem realizado a alteração do cadastro imobiliário junto à Prefeitura Municipal não é apto a alterar a obrigação deles de registrar a escritura pública junto à matrícula do imóvel, fazendo cessar o vínculo do Autor com o bem vendido.Em suma, estando demonstrada a validade do negócio jurídico e o descumprimento, pelos Réus, do dever de registrar a escritura pública de compra e venda junto à matrícula do imóvel, a manutenção da sentença a quo é medida que se impõe. Finalmente, mostra-se devida a fixação de honorários recursais, a teor do disposto no artigo 85, §11 do CPC. Desta feita, levando em conta o zelo do advogado do Autor e o trabalho realizado a partir da apresentação do recurso pela parte adversa, majoro seus honorários advocatícios para R$ 3.200,00.Posto isto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, com majoração dos honorários advocatícios.