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Processo:

RELATÓRIO:Trata-se de Agravo de Instrumento (mov. 1.1 – AI) interposto em face de decisão interlocutória proferida pelo juízo da 7ª Vara Cível de Londrina que, nos autos da Ação Revisional de Aluguel nº 39071-14.2021.8.16.0014, deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida pela parte requerente, ora agravante, a fim de impedir a realização de restrições no nome da autora em razão da relação jurídica discutida, desde que, no prazo de 5 (cinco) dias, seja depositado ou prestada a caução (real ou fidejussória) no valor de R$ 155.868,67 (cento e cinquenta e cinco mil e oitocentos e sessenta e oito reais e sessenta e sete centavos), nos autos do processo executivo em apenso.Eis o teor da decisão recorrida (mov. 15.1):I – RelatórioTrata-se de Ação Revisional de Aluguel proposta por PET BURGER HAMBURGUERIA LTDA em face de PÁTIO LONDRINA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, onde alega a parte autora, em suma, que celebrou com a ré contrato de locação de espaço comercial em shopping center e, devido às restrições provocadas pela pandemia do coronavírus, a queda abrupta de faturamento dos últimos 12 meses e o consequente desequilíbrio da relação locatícia, tornou-se inviável a manutenção das obrigações pactuadas.Relata que está sendo cobrada por encargos contratuais que chegam ao montante de R$ 155.868,67 e que tentou formalizar negociação amigável com a ré, porém, sem sucesso.Em razão disso, com fundamento na onerosidade excessiva da relação contratual, postula pela antecipação da tutela para: a) suspender a exigibilidade da cobrança dos alugueres e encargos correlatos (condomínio e fundo de promoção); b) suspender a cobrança do valor de R$ 155.868,67 oriundo da relação contratual; c) estabelecer o valor dos alugueres e encargos correlatos na quantia mensal de R$ 2.500,00 ou num percentual de 10% do faturamento da loja, até o final de pandemia; d) estabelecer um desconto de 40% sobre o valor dos alugueres, condomínio e fundo de promoção cobrados durante o período em que o shopping permaneceu fechado ou com restrição de funcionamento (apenas na modalidade take way ou delivery); e) abster a ré de incluir o nome da autora nos órgão de proteção ao crédito ou determinar a retirada de eventual inscrição já realizada.É a resenha.Decido.II – FundamentaçãoE sabido por este magistrado (conforme entendimento já externalizado nos autos de nº 0034697-86.2020.8.160014) que os contratos de locação em shopping centers são pactos dotados de certa complexidade, onde a responsabilidade do locador não se limita apenas as obrigações dos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/1992, mas também em planejar e organizar o espaço do shopping center de maneira a atrair e manter público em fluxo contínuo nas dependências do empreendimento.Bem por isso que o legislador previu no artigo 54 da Lei 8.245/1992 “que nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping centers, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.”Tal complexidade se justifica porque o shopping center (ou centro de compras) é uma edificação de grandes proporções, um empreendimento onde funcionam diversas lojas, de diferentes donos e marcas, configuradas segundo o tenant mix (planejamento de distribuição das lojas) e utilizando-se de marcas de renome (as lojas âncora) para atrair maior clientela para as demais lojas (as lojas satélites), sob administração única, oferecendo produtos e serviços ao consumidor num espaço climatizado e diferenciado, que possibilita também o entretenimento e o lazer no espaço de compras, com segurança e estacionamento.Há que se destacar que a questão envolta à dinâmica econômica decorrente das restrições de funcionamento do comércio, do novo comportamento do consumidor diante das modificações extraordinárias acarretadas pela pandemia da COVID-19 e da limitação de circulação de pessoas no shopping são fatos notórios, mas que na visão deste magistrado também estão inseridos no risco da atividade econômica assumida pela autora, empresa que atua há considerável tempo no mercado e que em tempos de bonança, no exercício da atividade empresarial, aufere lucros e rendas e que, em tempos de dificuldade, há de arcar com eventuais quedas em seu faturamento.Contextualizada as questões de direito que servem de pano de fundo ao enfrentamento do pedido liminar e debruçando-me sobre o caso concreto, verifico que as obrigações locatícias devidas pela autora estão sendo cobradas desde junho de 20202 , mês em que já havia ocorrido a reabertura do shopping Boulevard e de sua praça de alimentação, que estava em funcionamento ainda que com horário de atendimento reduzido e as vezes atuando na modalidade take way e ou delivery (vide sequencial 1.7).Embora a praça de alimentação do shopping esteve por algum tempo funcionando com restrições de horários e circulação por força da pandemia da Covid-19, é fato notório que as atividades econômicas já estão sendo retomadas de forma gradual, beirando a normalidade. Aliás, as empresas do ramo alimentício que atuam pelo sistema de delivey - como é caso da autora – tiveram uma crescente (ou no mínimo mantiveram) suas vendas durante a quarentena.Sabe-se que a antecipação da tutela somente será concedida quando comprovados os elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado somado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, o que não se vislumbra no caso concreto, por ausência de fato contemporâneo.E aqui conquanto seja possível enxergar somente a probabilidade parcial do direito invocado, não é possível dizer que está presente o risco de dano, visto que as dívidas locatícias iniciaram em junho de 2020, logo, as cobranças não são recentes (vide sequencial 1.12), porém só agora, mais de 14 meses depois, a autora formula pedido de “urgência” com o fim de revisar o contrato locatício para conseguir a suspensão das parcelas ou o desconto da dívida que está em atraso.Ora, não há perigo de dano ou risco ao resultado do processo diante do longo tempo de cobranças, sujeições a restrições e a protestos pelo se submeteu a autora, devendo prevalecer neste ponto a máxima de que “o direito não socorre aos que dormem”. Injustificável, portanto, é a concessão da medida liminar para reduzir ou suspender a cobrança dos encargos contratuais inadimplidos antes mesmo do regular contraditório previsto em âmbito constitucional.Por fim, ante a controvérsia que recai sobre a cobrança dos alugueres e demais encargos locatícios e considerando que a presente revisional não pode obstaculizar a Execução de Título Extrajudicial nº 0032433-62.2021.8.16.0014 que tramita em apenso, a qual envolve as mesmas partes e é lastreada pelo mesmo contrato de locação, defiro parcialmente a liminar com o objetivo de impedir quaisquer restrições no nome da autora oriundos da relação jurídica discutida, desde que, no prazo de 5 dias, seja depositados ou prestada a caução (real ou fidejussória) pela autora no valor de R$ 155.868,67, nos autos do processo executivo.(...)Inconformada, a parte autora recorreu alegando que: (a) propôs Ação Revisional de Contrato de Aluguel buscando, basicamente, a revisão dos valores cobrados pela agravada como contraprestação da locação de espaço comercial nas dependências do shopping por esta administrado; (b) requereu a concessão de diversas medidas liminares, indeferidas pela decisão agravada; (c) a não concessão da medida pleiteada causa danos irreparáveis ao agravante, trazendo riscos de que, caso persista a cobrança na forma como pretendida pelo agravado, o agravante tenha que encerrar a sua atividade comercial; (d) o preenchimento dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil restou demonstrado exaustivamente na exordial; (e) a probabilidade do direito se dá pela demonstração dos prejuízos financeiros devidamente comprovados pelo agravante, cumulativamente com a notória crise mundial em decorrência da pandemia da Covid-19, bem como pela previsão legal no artigo 478 do Código Civil, o qual preceitua que se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato; (f) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo se dá em virtude da possibilidade de cobrança dos valores integrais por parte do locador/requerido, inclusive mediante realizações de restrições e protestos, o que vem prejudicando excessivamente a situação do agravante; (g) mesmo após o período de pandemia os prognósticos são de economia em crise e recessão em alta; (h) o perigo de dano ou risco do resultado se encontram presentes se o contrato não for imediatamente revisado, concedendo-se a isenção e/ou descontos pleiteados, ainda que em sede de cognição sumária; (i) a ocorrência de caso fortuito e força maior impossibilita a continuidade do adimplemento integral do valor da locação em momento de pandemia e fechamento do comércio; (j) restou demonstrado que o agravante ficou praticamente sem faturamento na loja; (k) a inscrição do agravante nos cadastros de inadimplentes vem lhe trazendo diversos prejuízos com o cancelamento de linhas de crédito; (l) a excepcionalidade da pandemia da Covid-19 justifica a revisão contratual, sobretudo diante das restrições à circulação de pessoas; (m) o documento de mov. 1.6 demonstra queda vertiginosa do faturamento do agravante durante o período da pandemia; (n) o fato de o agravante ter demorado 14 (quatorze) meses do início da pandemia para ajuizar a ação revisional não retira o risco de dano, pois anteriormente estava tentando resolver a situação na esfera administrativa, e somente acionou o judiciário quando se esgotaram as tentativas de composição amigável; (o) recentemente o agravante recebeu a citação dos autos de execução de título extrajudicial nº 32433-62.2021.8.16.0014, em que o agravado lhe cobra a dívida que pretende ver revisada nos presentes autos, fato que reforça o perigo de dano e a necessidade de concessão da liminar; (p) requer a concessão da tutela de urgência aqui requerida para o fim de: (i) suspender a exigibilidade da cobrança dos aluguéis, condomínio e fundo de promoção, desde o início da pandemia, suspendendo-se todo e qualquer protesto ou inscrição nos cadastros de restrição ao crédito, e determinando a retirada de eventual inscrição já realizada; (ii) suspender a cobrança do valor de R$ 155.868,67 (cento e cinquenta e cinco oitocentos e sessenta e oito reais e sessenta e sete centavos) cobrados na execução, e determinar que o requerido se abstenha de inscrever os autores nos órgão de proteção ao crédito em razão do referido débito, e que seja determinada a retirada de eventual inscrição que já tenha sido realizada; (iii) estabelecer o valor da locação em cobrança única em “boleto fechado” do valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), a título de aluguel/condomínio e fundo de promoção, dentre outras questões, ou 10% sobre o faturamento da loja, o que for maior, até o final da pandemia; e (iv) estabelecer para o período em que o shopping ficou fechado, ou aberto apenas para funcionamento nas modalidades take away e/ou delivery, que o valor acima proposto seja estabelecido em 40% (quarenta por cento) do cobrado no item “b”, já abrangendo aluguel/condomínio e fundo de promoção.Os autos vieram conclusos por sorteio (mov. 3.1 – AI).O pedido liminar de antecipação da tutela recursal foi parcialmente deferido (mov. 9.1 – AI), para o fim de “estabelecer que o valor dos aluguéis mensais vencidos entre junho de 2020 até o presente mês (setembro de 2021) equivalha a R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) ou 10% sobre o faturamento mensal da loja, o que for maior, pelo que deve ser adequado o valor cobrado na execução”.Foram opostos Embargos de Declaração (ED 57835-90.2021.8.16.0000 ED1) pela parte agravante, os quais foram acolhidos, sem a concessão de efeitos infringentes, tão somente para esclarecer que o valor fixado a título de aluguel na decisão liminar do Agravo de Instrumento deveria corresponder “ao custo total da operação, para o período compreendido, englobando o aluguel, o condomínio e o fundo de promoção” (mov. 7.1 – ED1).A parte agravada, então, interpôs o recurso de Agravo Interno (AG 57835-90.2021.8.16.0000 AG2), alegando que: (a) deve ser reconhecida a inépcia do Agravo de Instrumento, pois não foram correta e completamente expostos os fatos, de modo que o recurso não merece ser conhecido; (b) a recorrida omitiu fatos e proferiu inverdades, desrespeitando a boa-fé processual; (c) diferentemente do alegado no Agravo de Instrumento, o Shopping concedeu a todos os lojistas vários descontos durante os meses dos anos de 2020 e 2021; (d) os descontos reais concedidos, tanto em condomínio quanto em fundo de promoção e aluguel, foram completamente diversos dos alegados pela recorrida; (e) o Shopping não permaneceu fechado durante todos os meses alegados pela agravada, mas tão somente de 22.03.2020 a 07.05.2020, sendo que foi ela que optou por não abrir sua loja a partir de 08.05.2020; (f) a pandemia da Covid-19 afetou negativamente ambas as partes, e não somente a locatária, sendo que o Shopping foi sensível à situação vivenciada pelos lojistas, tendo concedido condições especiais à agravada, como descontos; (g) durante o período compreendido entre os meses de abril e parcialmente o mês de maio de 2020 (período de fechamento completo do comércio em geral), o valor do aluguel e a quantia atinente à contribuição do fundo de promoção foram completamente isentados pela agravante; (h) após a reabertura do Shopping em 08.05.2020 a praça de alimentação voltou a funcionar com limitações, porém a recorrida, por escolha própria, decidiu reabrir apenas em 23.07.2020; (i) não há necessidade de intervenção judicial para reequilibrar as condições contratuais, uma vez que estas já foram ajustadas espontaneamente, e extrajudicialmente, antes mesmo da distribuição da presente demanda; (j) a determinação de fechamento do comércio ocorreu por determinação do poder público, razão pela qual não há que se falar em responsabilidade da recorrente na aplicação de tal medida; (k) a agravada também não comprovou a diminuição do seu faturamento, sobretudo porque não juntou extrato bancário completo; (l) a agravada já recuperou o seu faturamento aos níveis pré-pandemia; (m) qualquer questão relacionada a eventual fraco movimento no ramo da locatária é risco próprio, intrínseco e inerente ao seu próprio negócio; (n) deve ser aplicado ao caso a Lei da Liberdade Econômica, que determina que os contratos sejam interpretados em favor da liberdade das partes em contratar, respeitando-se os contratos celebrados por pessoa jurídica, de modo que não se mostra adequada a intervenção estatal nas relações privadas; (o) deve ser revogada a liminar concedida, em razão da boa-fé objetiva do Shopping; (p) a decisão recorrida institui que o lojista/recorrido não só deixará de arcar com as despesas de condomínio, as quais são originadas de rateio entre todos os condôminos, como obrigará os demais lojistas/condôminos a arcarem com as despesas de condomínio da recorrida; (q) o custo total de ocupação vencido no mês de junho/2021 foi de R$ 10.637,99, no mês de julho/2021 foi de R$ 10.605,42 e no mês de agosto/2021 foi de R$ 10.385,16; (r) o desconto concedido pela decisão agravada foi de aproximadamente 80% (oitenta por cento) dos valores devidos; (s) a taxa de condomínio decorre de despesas já previstas e já realizadas, em nome do conjunto de lojistas, para o perfeito funcionamento do centro de compras; (t) a agravada não pagou os valores vencidos em 05.10.2021 e em 05.11.2021, o que demonstra a sua má-fé e seu oportunismo; (u) a agravante não pode abrir mão de cobrar ao menos as frações devidas a título de despesas de condomínio e de fundo de promoção, pois causaria onerosidade excessiva aos demais lojistas; (v) o artigo 317 do Código Civil exige, para aplicação da teoria da imprevisão, a comprovação da ocorrência de fato imprevisível e da desproporção manifesta da prestação de uma das partes; (w) mesmo que haja um evento que possa ensejar a mitigação temporária da capacidade financeira da autora, esse evento não pode servir de subsídio para extinguir ou suspender uma obrigação já constituída; (x) mesmo as decisões judiciais que entendem pela possibilidade de revisão contratual no presente contexto, deferem apenas a redução temporária dos alugueres para readequar o valor da locação, e nunca a isenção total dos encargo; (y) a situação atual, apesar de bastante séria, afeta a todos os envolvidos, e não pode ser utilizada por uma das partes do contrato para gerar onerosidade excessiva à outra ao requerer a suspensão de todas as suas obrigações contratuais, pretendendo que a locadora – e apenas ela – suporte tamanho peso financeiro; (z) deve ser observada a pacta sunt servanda e a boa-fé objetiva nas relações contratuais; (a2) a relação entre lojista e empreendedor de Shopping Center é colaborativa, e em razão desse caráter – colaborativo – não é possível e tampouco equilibrado imputar exclusivamente às rés os ônus e prejuízos ocasionados pelo fato imprevisível que ensejou o ajuizamento desta demanda; (b2) deve-se destacar que mesmo enquanto o Shopping se encontrava fechado, os seguranças continuavam resguardando as áreas comuns, as lojas e os bens dos lojistas, bem como a energia elétrica continuava sendo consumida, especialmente para manter ligados os equipamentos dos lojistas, tais como geladeiras e refrigeradores; (c2) o contrato foi firmado dentro da autonomia da vontade das partes; (d2) deve ser afastado o pedido de isenção de qualquer das rubricas contratadas, mantendo-se na íntegra as obrigações pactuadas entre as partes, principalmente se considerado que a impossibilidade de abertura do empreendimento ao público não constituiu alteração definitiva nas bases econômicas do contrato, tratando-se de restrição temporária e reversível que, inclusive, já foi encerrada, haja vista que o empreendimento retornou às suas atividades no dia 08/05/2020; (e2) para além da força obrigatória dos contratos, vê-se ainda que as partes devem proceder a todo momento com boa-fé e dentro dos limites por ela impostos, sendo imprescindível que, antes de clamar pela intervenção judicial, cumpram com o dever de renegociar; (f2) os percentuais de desconto concedidos devem ser apenas em relação ao aluguel, excluindo-se o condomínio e o fundo de promoção, sendo que os descontos dados pela agravante foram mais generosos que os judicialmente concedidos; (g2) diante da ausência de probabilidade do direito alegado pela agravada, não deveria ter sido concedida, ainda que parcialmente, a tutela de urgência ora impugnada; (h2) ao contrário da agravada, desde o início da pandemia a agravante vem agindo com boa-fé e em observância aos deveres de lealdade e renegociação, estando em constante contato com os lojistas a fim de resolver a situação da melhor forma possível, sendo prova disso a inexistência outras ações movidas por lojistas em face da agravante em trâmite por conta da pandemia da Covid-19; (i2) no caso dos autos se vislumbra o periculum in mora inverso, pois é a ora agravante que sofrerá imensuráveis prejuízos com a manutenção da tutela anteriormente deferida; (j2) requer a concessão de efeito suspensivo no presente recurso, para o fim de cassar a medida liminar deferida no Agravo de Instrumento; (k2) ao final, requer o provimento do recurso para revogar definitivamente a tutela provisória de urgência anteriormente concedida.O pedido liminar formulado no Agravo Interno restou indeferido ao mov. 7.1 – AG2, tendo sido determinada a intimação da agravada para manifestação.Foram opostos Embargos de Declaração (ED 57835-90.2021.8.16.0000 ED3) em face da decisão liminar proferida nos autos do Agravo Interno, os quais restaram rejeitados (mov. 7.1 – ED3).Foram apresentadas contrarrazões ao Agravo Interno ao mov. 14.1 – AG2.A parte agravada, ainda insatisfeita com o indeferimento do pedido liminar nos autos do Agravo Interno, interpôs o recurso de Agravo Regimental Cível (AG 57835-90.2021.8.16.0000 PET4).Nos autos de Agravo de Instrumento a agravada apresentou suas contrarrazões (mov. 18.1 – AI), e nos autos de Agravo Regimental Cível se manifestou pelo seu cabimento e argumentou a insuficiência do depósito operado pela agravante nos autos de Execução (mov. 10.1 – PET4).Após, vieram todos os autos conclusos.É a breve exposição.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:1. Juízo de admissibilidadeSustenta a parte agravada em suas contrarrazões que o presente recurso de Agravo de Instrumento não merece ser conhecido, diante da inépcia da sua petição, na qual não houve a exposição de fato e de direito pela parte agravante, bem como diante da ocorrência de omissões sobre a verdade dos fatos narrados.A preliminar, contudo, não merece acolhimento.E assim porque, conquanto a petição inicial do presente Agravo de Instrumento seja sucinta em suas razões, o alegado pela parte agravante é plenamente compreensível e traduz de forma clara os fatos que ensejam o pedido revisional do aluguel.Com efeito, a loja agravante apresentou os fatos que ensejaram a presente insurgência, bem como o direito aplicável à espécie, inclusive com citação à Lei de Locações, bem como juntou julgados que, ao seu ver, corroboram o pedido formulado.Não se olvide, ainda, que a narrativa recursal deixa claro que a pretensão se revela na revisão do contrato celebrado entre as partes para a redução do valor do aluguel em razão da pandemia da Covid-19 e suas consequências, caracterizada como um fato superveniente.Assim, não há que se falar em inépcia do presente recurso.Dessa forma, reputam-se presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, razão pela qual se passa à análise do mérito.2. MéritoCinge-se a controvérsia recursal, em síntese, à possibilidade de deferimento do pleito liminar para: (i) suspender a exigibilidade dos aluguéis devidos pela agravante; (ii) suspender a cobrança posta nos autos de Execução de Título Extrajudicial; e (iii) reduzir o valor do aluguel mensal devido.Para tanto, aduz a parte autor, ora recorrente, que propôs Ação Revisional de Contrato de Aluguel buscando, basicamente, a revisão dos valores cobrados pela agravada como contraprestação da locação de espaço comercial nas dependências do shopping por esta administrado, sendo que a não concessão da medida pleiteada causa danos irreparáveis ao agravante, trazendo riscos de que, caso persista a cobrança na forma como pretendida pela agravada, o recorrente tenha que encerrar a sua atividade comercial.Sustenta que a probabilidade do direito se dá pela comprovação dos prejuízos financeiros que suportou, cumulativamente com a notória crise mundial em decorrência da pandemia da Covid-19, bem como pela previsão legal no artigo 478 do Código Civil, o qual dispõe que se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.Defende que mesmo após o período de pandemia os prognósticos são de economia em crise e recessão em alta, sobretudo porque a ocorrência de caso fortuito e força maior impossibilita a continuidade do adimplemento integral do valor da locação em momento de pandemia e fechamento do comércio.Pontua ter restado demonstrado que a agravante ficou praticamente sem faturamento na loja, sendo que a excepcionalidade da pandemia da Covid-19 justifica a revisão contratual, especialmente diante das restrições à circulação de pessoas.Esclarece que o fato de a agravante ter demorado 14 (quatorze) meses do início da pandemia para ajuizar a ação revisional não retira o risco de dano, pois anteriormente estava tentando resolver a situação na esfera administrativa, e somente acionou o judiciário quando se esgotaram as tentativas de composição amigável.Afirma que recentemente recebeu a citação dos autos de execução de título extrajudicial nº 32433-62.2021.8.16.0014, em que o agravado lhe cobra a dívida que pretende ver revisada nos presentes autos, fato que reforça o perigo de dano e a necessidade de concessão da liminar.Requer, então, o acolhimento do pedido para o fim de: (i) suspender a exigibilidade da cobrança dos aluguéis, condomínio e fundo de promoção, desde o início da pandemia, suspendendo-se todo e qualquer protesto ou inscrição nos cadastros de restrição ao crédito, e determinando a retirada de eventual inscrição já realizada; (ii) suspender a cobrança do valor de R$ 155.868,67 (cento e cinquenta e cinco oitocentos e sessenta e oito reais e sessenta e sete centavos) cobrados na execução, e determinar que o requerido se abstenha de inscrever os autores nos órgão de proteção ao crédito em razão do referido débito, e que seja determinada a retirada de eventual inscrição que já tenha sido realizada; (iii) estabelecer o valor da locação em cobrança única em “boleto fechado” do valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), a título de aluguel/condomínio e fundo de promoção, dentre outras questões, ou 10% sobre o faturamento da loja, o que for maior, até o final da pandemia; e (iv) estabelecer para o período em que o shopping ficou fechado, ou aberto apenas para funcionamento nas modalidades take away e/ou delivery, que o valor acima proposto seja estabelecido em 40% (quarenta por cento) do cobrado no item “b”, já abrangendo aluguel/condomínio e fundo de promoção.Possui parcial razão a parte agravante, senão veja-se.Primeiramente, é de se ponderar que a discussão em comento já vem sendo objeto de análise por esta Colenda Câmara Cível, que se debruçou sobre a questão em mais de uma oportunidade, inclusive em precedentes desta Relatora, posicionamento ao qual se alia o presente caso.Pois bem.Diferentemente do alegado pela agravada, não pode ser desconsiderado o atual momento vivenciado pela sociedade decorrente da pandemia da Covid-19, pois, no que concerne especificamente aos contratos de locação, o quadro se afigura como circunstância imprevisível que modifica a perspectiva que havia no momento de celebração do contrato, o que reforça a possibilidade de sua revisão, com o propósito de preservar, na medida do razoável, a paridade da relação existente entre as partes.Com efeito, os impactos econômicos causados pela pandemia da Covid-19 afetaram sobremaneira a atividade empresarial da agravante, que atua no ramo alimentício em shopping center, resolvendo-se em situação que, a princípio, pode ser enquadrada como imprevisível e capaz de gerar desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva para uma das partes contratantes.E assim porque, por conta da vigência de Decretos Estaduais e Municipais, derivou-se as restrições de atividades, quarentena e fechamento e/ou abertura apenas parcial dos estabelecimentos comerciais e shopping centers, onde a recorrente exerce suas atividades.Estando a loja agravante situada em shopping center, cuja movimentação foi cessada ou reduzida no período em questão, não há dúvidas de que tal situação a prejudicou, vez que impossibilitou ter o seu faturamento mensal normalizado, em razão da queda operada desde o início da pandemia (mov. 1.6).Não se desconsidera que o aluguel pago pela agravante constitui fonte de renda à agravada, que necessita arcar com o pagamento de salários e encargos de seus empregados, porém, a fim de preservar a empresa agravante e também os seus postos de trabalho, mostra-se relevante a tese recursal com o intuito de reduzir, na medida do possível, os impactos decorrentes da crise da Covid-19.Aliás, conquanto a demanda somente tenha sido ajuizada em agosto de 2021, releva-se o afirmado no presente recurso que a agravante estava tentando resolver a situação amigavelmente, através de medidas administrativas, inclusive diante do que restou alegado pela própria agravada em suas contrarrazões.Igualmente deve se considerar que a situação exige prestação jurisdicional imediata, a fim de que possa a agravante suportar a crise financeira, arcando, no período mais agudo da pandemia, com aluguel mais compatível à renda obtida.Porém, apesar disso, há que se pontuar que a agravada desenvolve atividade no ramo alimentício de shopping center, o qual já demonstra sinais de recuperação do fluxo de movimento face à redução dos casos de morte em razão da Covid-19 e da ampla vacinação da população, motivo pelo qual não se justifica a fixação de um aluguel reduzido para os meses futuros.Dessa forma, considerando que há, nesse momento, indícios suficientes de que a agravante restou impossibilitada de exercer a sua atividade comercial em diversos períodos dos anos de 2020 e 2021, ocasionando a queda abrupta de seu faturamento (movs. 1.6 e 1.7), e existindo risco de dano grave ou de difícil reparação decorrente da necessidade de pagamento de aluguel integral – que, ao menos neste juízo sumário de cognição, se mostra desproporcional nos meses de fechamento do estabelecimento –, sobretudo diante da existência de uma Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 32433-62.2021.8.16.0014 ajuizada pela agravada cobrando os valores vencidos e não pagos desde o mês de junho de 2020, revela-se cabível o acolhimento da tutela de urgência pleiteada, ao menos parcialmente, para que os aluguéis vencidos sejam exigidos em valores reduzidos, e não integralmente.Considera-se, para tanto, que a própria requerida/agravada também está submetida aos efeitos da pandemia, inclusive tendo mencionado em suas contrarrazões que, no período mais crítico de contágio/controle viral, ofereceu consideráveis descontos aos seus lojistas (dentre os quais se inclui a agravante), a fim de incentivar a continuidade de seus negócios.Também existe a plena possibilidade de reversibilidade da decisão, com posterior determinação de pagamento da diferença entre o valor do contrato e o arbitrado provisoriamente, risco este assumido pela autora/agravante quando do ajuizamento da demanda.Por outro lado, não se mostra possível suspender integralmente a execução e a exigibilidade dos aluguéis que se venceram durante o período mais agudo da pandemia da Covid-19, e assim porque “a suspensão do processo executivo em decorrência do trâmite simultâneo de ação revisional, ajuizada antes ou depois da execução, depende de estar garantido o juízo” (AgInt no REsp nº 1672606– Ministro Antônio Carlos Ferreira – 4ª Turma – DJe 30.04.2018).Em relação à possibilidade de revisão provisória de valores locatícios, especialmente durante a pandemia da Covid-19, esta Câmara já se pronunciou, inclusive com precedentes desta Relatora:AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CONSUBSTANCIADA NA FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO – REFORMA – CONTEXTO CAUSADO PELA PANDEMIA DA COVID-19 – PROBABILIDADE DO DIREITO EVIDENCIADA – ALTA SIGNIFICATIVA DO ÍNDICE IGP-M/FGV NO ANO DE 2020 – INDÍCIOS DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NA MANUTENÇÃO DO VALOR VIGENTE – ÔNUS DESFAVORÁVEL QUE NÃO PODE SER IMPUTADO UNICAMENTE AO AUTOR – FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO – ATENDIMENTO AO ARTIGO 68, II, “B”, DA LEI Nº 8.245/91 – REVERSIBILIDADE DA MEDIDA – PRECEDENTES – RECURSO PROVIDO (TJPR - 18ª C. Cível - 0038460-06.2021.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA -
J. 06.10.2021)AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA, CONSUBSTANCIADA NA FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO COM BASE EM VALORES APURADOS EM PERÍCIA – REFORMA – APARENTE DESPROPORÇÃO COM O VALOR DE MERCADO – IMPUGNAÇÃO E DISCUSSÃO EM RELAÇÃO À PERÍCIA QUE DEVE SER TRAVADA PELA VIA ADEQUADA – CONSIDERAÇÃO DOS EFEITOS ECONÔMICOS DECORRENTES DA PANDEMIA DA COVID-19 – RECURSO PROVIDO (TJPR - 18ª C.Cível - 0054632-57.2020.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA -
J. 12.05.2021)AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – DECISÃO QUE DEFERIU O PEDIDO LIMINAR E ARBITROU O VALOR DO ALUGUEL PROVISÓRIO NOS TERMOS DO ART. 68, INC. II, ‘B’, DA LEI N. 8.245/91 – INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ – NÃO PROVIMENTO – REQUISITOS DA PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO (ART. 300, DO CPC) EVIDENCIADOS - DEMONSTRAÇÃO, EM COGNIÇÃO SUMÁRIA, DO AUMENTO NO VALOR DO ALUGUEL EM VIRTUDE DO ABRUPTO AUMENTO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA CONTRATUALMENTE PREVISTO (IGP-M), CAUSADO ESPECIALMENTE PELO CENÁRIO PANDÊMICO VIVENCIADO – NECESSIDADE DE CONCESSÃO DA LIMINAR PARA FIXAÇÃO DO ALUGUEL PROVISÓRIO – PRECEDENTES DESTE TJPR. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 18ª C. Cível - 0032806-38.2021.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO ANTONIO PRAZERES -
J. 25.10.2021)Contudo, e diferentemente do que restou autorizado pela decisão liminar anteriormente proferida por esta Relatora, a redução do valor do aluguel que agora se confirma não deve englobar o custo total da operação, ou seja, as despesas com o condomínio e o fundo de promoção.E assim porque a taxa de condomínio decorre de despesas já previstas e realizadas, em nome do conjunto de lojistas, para o perfeito funcionamento do centro de compras, de modo que a agravante não pode se furtar ao pagamento ao menos das frações devidas a título de despesas de condomínio e de fundo de promoção, pois causaria onerosidade excessiva aos demais lojistas.Deve-se destacar que, conforme alegado pela agravada, mesmo “enquanto o Shopping se encontrava fechado, os seguranças continuavam resguardando as áreas comuns, as lojas e os bens dos lojistas, bem como a energia elétrica continuava sendo consumida, especialmente para manter ligados os equipamentos dos lojistas, tais como geladeiras e refrigeradores”.Além disso, mesmo com o dever dos lojistas de pagamento das despesas de condomínio e fundo de promoção, a agravante já havia concedido consideráveis descontos no tocante ao condomínio, bem como isenção do pagamento do fundo de promoção.Destarte, a redução aqui autorizada deve se restringir ao aluguel puro, excluindo-se as despesas com condomínio e fundo de promoção, merecendo ser adequado o valor cobrado na Execução promovida pela agravada.Portanto, voto no sentido de dar parcial provimento ao Agravo de Instrumento, tão somente para estabelecer que o valor dos aluguéis mensais vencidos entre junho de 2020 e setembro de 2021 equivalha a R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) ou 10% (dez por cento) do faturamento mensal da loja, o que for maior, devendo ser adequado o valor cobrado na execução.Ressalta-se que o valor fixado se refere tão somente ao valor do aluguel devido para o período, não englobando os custos relativos ao condomínio e ao fundo de promoção, pelo que fica autorizada a cobrança pela parte agravada da diferença dos valores devidos a este título em razão do que anteriormente havia sido deferido na decisão liminar do Agravo de Instrumento.Em razão da apreciação definitiva do mérito recursal, resta prejudicada a análise do Agravo Interno e do Agravo Regimental Cível.