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Processo:

I. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face da decisão de mov. 17.1, dos autos nº 0027143-66.2021.8.16.0014, de Ação Revisional de Contrato de Locação, que deferiu a tutela de urgência pleiteada, nestes termos:“[...]Em síntese, a autora pleiteia a revisão do contrato de locação objeto dos autos, uma vez que está com o funcionamento de sua loja parcialmente obstado por determinação governamental. Em sede de tutela de urgência, requer a imediata redução proporcional do valor do aluguel com os dias em que efetivamente o shopping funcionou.[...]III. De início, registro que o caso em análise trata de ação revisional de contrato de locação pela qual a locatária busca discutir os termos originalmente celebrados com o locador, por decorrência de evento extraordinário e imprevisível; na hipótese presente, o evento é a pandemia da COVID-19, doença causada pelo novo coronavírus (Sars-Cov-2). A pretensão tem amparo, em especial, nos arts.317 e 421-A, do CC/02.Veja-se que, em verdade, não se trata de pedido de revisão do aluguel, apenas de ajustamento excepcional diante de situação de grave crise social e econômica imprevisível às partes, a afastar a limitação temporal do artigo 19, da lei nº 8.245/91.A pandemia do Sars-Cov-2 fará todos experimentarem prejuízo econômico, principalmente no meio privado. Cabe ao Poder Judiciário, portanto, intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que pela conduta de uma das partes a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior.No caso dos autos, por conta da vigência de Decretos Estaduais e Municipais, ficou proibida a abertura do comércio, ao público, afetando a autora.Por sua vez, o aluguel pago pela requerente constitui também fonte de renda para o requerido, presumivelmente afetados em suas atividades profissionais, conforme as amplas medidas restritivas estabelecidas nos Decretos mencionados.Observe-se que o contrato de locação é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos alugueres, comutativo e de execução continuada.Todavia, diante da realidade imposta e, em observância aos princípios basilares constitucionais como razoabilidade, proporcionalidade, função social da empresa e proteção do emprego, faz-se necessário preservar a empresa e os seus postos de trabalho, reduzindo, na medida do possível, os impactos da crise.Para tanto, em resumo, a interrupção parcial das atividades não essenciais em razão da pandemia, impossibilita o faturamento normal e o adimplemento das obrigações contratuais, presentes, portanto os requisitos ensejadores da concessão da tutela de urgência.Neste sentido é a jurisprudência do E. TJPR:[...]Assim, presentes os requisitos do artigo 300, do Código de Processo Civil, a DEFIRO tutela de urgência (antecipada antecedente), para AUTORIZAR o pagamento, a partir do mês de março (vencimento em abril), do valor do aluguel mínimo, despesas e fundo de propaganda e promoção, proporcionais aos dias em que houve funcionamento normal das lojas, DEFERINDO a consignação dos valores em conta vinculada ao juízo.Preclusa a presente decisão, na forma do artigo 303, §1º, inciso I, do Código de Processo Civil, deverá a parte autora aditar a petição inicial, no prazo de 15 dias, formulando o pedido principal, adequando, ainda, o valor da causa.”Alega o agravante, em síntese, que: a) “o d. juízo a quo foi induzido a erro pela parte autora, ora Agravada, que deliberadamente omitiu fatos importantíssimos para a correta compreensão do contexto que envolve as partes”; b) “em praticamente todo o território nacional os Shopping Centers foram obrigados pelo Poder Público a suspender suas atividades com o objetivo de minimizar a disseminação do vírus e, sobretudo, preservar a saúde e segurança de todos os clientes, lojistas, colaboradores e fornecedores”, mas “visando apoiar a todos os lojistas e possibilitar que todos se organizassem neste momento difícil”, desde o mês de marco de 2020 concedeu inúmeras reduções nos locatícios, “todas formalizadas por meio de “termos de desconto””; c) concedeu à agravada “uma redução de nada menos que 53,35% sobre os valores contratados”, pois “pagou apenas o equivalente a R$ 587.739,28 (quinhentos e oitenta e sete mil, setecentos e trinta e nove reais e vinte e oito centavos)”, quando o valor contratado corresponderia a R$ 1.259.965,97 (um milhão, duzentos e cinquenta e nove mil, novecentos e sessenta e cinco reais e noventa e sete centavos); d) “a maior fração dos descontos concedidos teve como objeto os valores devidos a título de aluguel, que, conforme previamente explanado, é a única obrigação que se destina a remunerar o empreendedor pela locação do espaço”; e) “por iniciativa de ambas as partes, realizou-se uma negociação para que a agravada entregasse a loja até então locada (LUC nº SCL000D1), conforme demonstra o “Termo de Entrega de Chaves” anexo, e assumisse um novo ponto comercial localizado no interior do Shopping Center (LUC nº SCL00E17), com área reduzida, por meio da assinatura de novo contrato de locação, no dia 04/11/2020”; f) “foi novamente concedida à agravada carência no pagamento do aluguel, encargos comuns e contribuição ao fundo de promoção e propaganda, pelo prazo de 60 dias contados do início de vigência, estabelecendo-se ainda, expressamente, que com o término de referido prazo estaria restabelecida automaticamente a exigibilidade de todas as obrigações previstas em contrato (Cláusula XI.2 do novo contrato)”; g) “o contrato atualmente vigente foi firmado em 04/11/2020, no auge da pandemia de coronavírus, prevendo inúmeras concessões por parte do agravante e o comprometimento expresso da agravada de que, decorridos os 60 dias, voltaria a arcar com todas suas obrigações, mesmo ciente do contexto pandêmico que afetava o país”; h) “desde o início da pandemia a agravante já deu à agravada descontos maiores até do que os fixados pelo juízo a quo, mesmo quando o Shopping Center se encontrava em pleno funcionamento!! Mas isso não foi dito pela agravada, a qual limitou-se a apresentar lamurias e críticas ao Agravante”; i) “decisão agravada foi prematura ao deferir liminar inaudita altera pars, já que a realidade fática é outra, pois o Agravante deu inúmeras concessões e descontos à Agravada, não podendo prevalecer a decisão genérica de redução dos alugueis, encargos condominiais e FPP por período indeterminado (até que se normalize a situação de pandemia), sem que se aprecie todo o contexto negocial, vez que inexiste imprevisibilidade e desequilíbrio contratual em desfavor unicamente da agravada”; j) é completamente desarrazoada a “revisão indiscriminada dos encargos da locação, por tempo indeterminado, bem como, pela total ausência de parâmetro objetivo para determinar a redução dos encargos da locação na forma requerida pela agravada, sobretudo quando existem obrigações previstas em contrato que se limitam a aportar obrigações assumidas perante terceiros, tal qual as despesas condominiais e a contribuição ao fundo de promoção e propaganda”; k) “outros pontos também devem ser considerados: (i) a agravada continuou ocupando a loja para guardar seus equipamentos, móveis e estoque; (ii) o espaço físico da loja jamais esteve à disposição do Shopping Center, mas sim da agravada; (iii) os serviços relacionados à segurança, limpeza e manutenção de todo o empreendimento continuaram sendo regularmente prestados, prevenindo prejuízos aos lojistas e, por conseguinte, à agravada; (iv) mantendo-se com a posse da loja, a agravada tinha a garantia de que poderia retomar as suas atividades no mesmo local e de forma imediata, sem que fosse necessário qualquer investimento de tempo, na procura de outro imóvel, ou de dinheiro, na reforma de outra loja”; l) “não basta a demonstração da crise, é preciso evidenciar um enriquecimento injusto ao locador”; m) não se mostra coerente imputar à agravante todos os efeitos e prejuízos decorrentes da pandemia, em especial porque o contrato de locação em questão foi celebrado em novembro/2020, ou seja, no auge da pandemia; n) “a mera dificuldade em cumprir a prestação e a ausência de recursos do devedor para saldar a obrigação são questões puramente subjetivas, que não se enquadram nessa categoria e, como tal, impedem a invocação da força maior”; o) não estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência porque “simplesmente não há probabilidade do direito alegado” ou risco de dano, vez que “a existência de evento capaz de ensejar a mitigação temporária da capacidade financeira da Agravada não pode servir de subsidio para extinguir ou suspender uma obrigação previamente constituída”.Diante de tais fatos, pugnaram pela concessão de efeito suspensivo ao presente recurso e, alternativamente, a revisão da tutela provisória a fim de melhor regular o prazo do desconto concedido à agravada. Liminarmente negou-se o efeito suspensivo ao recurso (mov. 9.1).Foram apresentadas contrarrazões no mov. 19.1.É o relatório.

II. O presente recurso deve ser conhecido, uma vez que preenche os pressupostos de admissibilidade do art. 1.015, I, do CPC. Cuida-se de Ação Revisional de Aluguel com Tutela de Urgência Antecipada e Pedido de Consignação (autos n° 0027143-66.2021.8.16.0014) proposta pela agravada, Distribuidora Curitiba de Papéis e Livros S/A, em face da agravante, em que se pugnou pela redução dos valores de aluguel, despesas e fundo de propaganda e promoção relativos aos meses de Março e Abril de 2021, com atenção ao período em que as lojas estiveram fechadas, além da consignação dos respectivos valores em Juízo.A controvérsia recursal recai na tutela provisória concedida em primeiro grau, estando limitada à análise dos requisitos previstos no art. 300 do CPC, quais sejam: I) probabilidade do direito; e, II) perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Pois bem.Primordialmente saliento que o contrato é fonte de obrigação entre as partes, especialmente por ser instrumento de vinculação da vontade destas, o que se extrai do princípio da obrigatoriedade contratual.Entende a doutrina:Uma vez celebrados pelas partes, na expressão de sua vontade livre e autônoma, os contratos não podem mais ser modificados, a não ser por mútuo acordo. Devem ser cumpridos como se fossem lei. Costuma-se traduzir esse princípio em latim por pacta sunt servanda. (FIUZA, César. Direito Civil: Curso Completo. 2019)Isso porque os contratos se presumem simétricos no sentido de impor aos contratantes obrigações e direitos em mesma proporção, conforme o art. 421-A do CC.Importante ressaltar ainda que o art. 54 da Lei 8.245/91 (Lei de Locações) determina a prevalência das condições pactuadas entre o lojista e o Shopping.Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.Todavia é cediço que diante de casos fortuitos e imprevisíveis, que alterem a realidade fática das partes, desequilibrando a relação jurídica e tornando-a excessivamente onerosa, o contrato pode ser revisto através da Teoria da Imprevisão, ou cláusula Rebus Sic Stantibus, a qual foi acolhida pelo art. 19 da Lei 8.245/91 (Lei de Locações).No caso em tela discute-se a aplicação da teoria supramencionada em razão da atual pandemia global, a fim de rever contrato celebrado entre as partes, em novembro de 2020, e diminuir os valores devidos a título de contraprestação pelo uso do espaço.Anoto que a agravante, no ano de 2017, firmou com a agravada Contrato de Locação de Uso Comercial, tendo como objeto a loja n° SCL000D1 do Catuaí Shopping Center, pelo prazo de 120 meses, fixando o valor devido a título de aluguel mensal como sendo o maior valor entre o aluguel mínimo mensal de R$ 67.793,87 e o aluguel percentual de 4% sobre o faturamento bruto mensal. (mov. 1.9)Importante ressaltar que em razão da pandemia da COVID-19 os Shopping Centers foram impedidos de funcionar, diversas vezes, por força de Decretos do Poder Executivo. Diante desse cenário e sabendo que as locatárias poderiam enfrentar maiores dificuldades financeiras, a recorrente concedeu reduções sobre os valores pactuados em contrato, por meio de termos de desconto firmados entre as partes (movs. 1.6 e 1.7), que perduraram do mês de abril de 2020 até janeiro de 2021.Todavia, em novembro de 2020, as partes celebraram novo contrato de locação, passando a agravada para uma loja menor e com valor de aluguel mais baixo (mov. 1.9), ocasião na qual a agravante concedeu carência no pagamento das verbas contratuais devidas durante os 60 primeiros dias de locação, a contar de 01/12/2020.A agravada justificou que o momento pandêmico ocasionou demasiada queda em seu faturamento, resultando na extrema onerosidade dos alugueres devidos à agravante. Some-se a isso o fato do Shopping ter permanecido fechado por muitos dias sem que houvesse o abatimento destes no valor dos alugueres, como entende ser justo.Ora, muito embora a COVID-19 tenha surpreendido o mundo em março de 2020, sendo evento imprevisível que impôs mudanças abruptas e drásticas a todos, que tiveram de se adaptar aos poucos, observo que o contrato em questão fora firmado em novembro de 2020, portanto, a permanência e os efeitos da pandemia já eram notórios.Nesse sentido, não parece adequado aplicar a Teoria da Imprevisão ou Excessiva Onerosidade, pois os efeitos pandêmicos que assolavam o comércio já eram sabidos pelas partes, mais que isso, era essa a realidade fática à época da contratação, não ocorrendo fato superveniente que enseje sua aplicação.Assim preconiza a doutrina:A rigor, para a aplicação da teoria da excessiva onerosidade, mostra-se essencial que o fator tempo tenha a possibilidade de incidir na relação contratual de modo a provocar uma variação substancial entre o sacrifício econômico originalmente comprometido na celebração do contrato e o existente no momento de execução do ajuste. Ou seja, é necessário que haja um intervalo temporal (mesmo que curto) entre o momento de celebração do contrato e o momento de sua execução. (grifo nosso) (Dias, Antônio Pedro Medeiros. Revisão e Resolução do Contrato por Excessiva Onerosidade, 2017)Ora, a agravada, ao celebrar o contrato de locação da loja SCL00E17 em novembro de 2020, já tinha conhecimento do estado de suas finanças, da atual conjuntura do mercado e, mais que isso, das eventuais impossibilidades de utilização da loja por determinação do Poder Público.Nesta seara temporal, a suposta onerosidade excessiva alegada não seria fruto de fato ulterior à formação do contrato, mas propícia do momento de celebração do instrumento de vontade das partes, não cabendo, portanto, a revisão das condições pactuadas com fulcro na imprevisão em razão da queda de faturamento decorrente da Pandemia de Covid-19.A propósito:O instituto da excessiva onerosidade, por sua vez, se preocupa com os desequilíbrios supervenientes das prestações contratuais, ou seja, ulteriores à formação do contrato, o que pressupõe a existência de uma equitatividade inicial da relação contratual. (grifo nosso) (Dias, Antônio Pedro Medeiros. Revisão e Resolução do Contrato por Excessiva Onerosidade, 2017)Frise se, ainda, que fora concedida carência em relação aos pagamentos pelo prazo de 60 dias a contar de 01/12/2020, sendo as cobranças relativas aos meses de março e abril as primeiras feitas no ano de 2021 e exatamente um ano após o lockdown decretado.Como extrai-se da documentação dos movs. 1.6 e 1.7.:


O contrato em questão determina, em sua cláusula quarta, que será devido todo mês o maior valor entre o aluguel percentual do faturamento bruto no importe de 4,5% e o aluguel mensal mínimo de R$ 17.000,00 (mov. 1.9).A propósito:

Destarte, entendo que o faturamento mensal da agravada não é o único fator relevante para determinar o valor devido, ao passo que mesmo diante do não funcionamento do Shopping em determinados dias, o impacto não deveria ser estrondoso, por já saber de antemão o quanto lhe seria minimamente cobrado. Mais além, diante da uma relação contratual, é cediça a necessidade de se prezar pelo equilíbrio para que as obrigações não se tornem excessivamente onerosas para uma das partes.Como pontuou o juízo a quo na decisão objurgada:“Observe-se que o contrato de locação é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos alugueres, comutativo e de execução continuada.”Todavia, os fatos narrados ilustram que a agravante, se usando da boa-fé que norteia o direito dos contratos, tem negociado novos valores e condições para melhor atender a todos os locadores, como extrai-se dos próprios termos desconto pactuados (movs. 1.6 e 1.7).Saliento que os eventuais fechamentos do Shopping por determinação do Poder Executivo Estadual e Municipal, que interromperam as atividades da agravada, acarretaram efeitos negativos para ambas as partes, não sendo justo que apenas a agravante tenha de suportar totalmente o peso oriundo de tais medidas sanitárias.No tocante ao equilíbrio contratual, entende a doutrina: Assim, por exemplo, a noção de equilíbrio interno dos contratos, de causa sinalagmática, tem importante relevância no sistema de direito privado e relaciona-se à própria moralidade intrínseca dos negócios jurídicos, na medida em que veda também o enriquecimento sem causa. (grifo nosso) (Nery Junior, Nelson et al. Código Civil Comentado, 2019)Desta vênia, não seria oportuno tentar ratear entre as partes o ônus imposto pelo contratual, sendo que as condições atuais se assemelham as do momento de celebração do instrumento, as quais presumem-se em equilíbrio econômico e financeiro.Ora, trata-se de contrato vigente há um ano e enraizado na realidade pandêmica, há que se ponderar que, em verdade, no caso, não se verifica o risco de dano grave de difícil ou impossível reparação. Neste diapasão, estando ambas as partes cientes das circunstâncias que ensejaram na nova contratação e diante das tratativas extrajudiciais de se reequilibrar o contrato, não vislumbro a probabilidade de direito e perigo de dano de difícil reparação ou risco ao resultado útil do processo, requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da antecipação de tutela.É o entendimento deste Tribunal:AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO revisional de contrato DE LOCAÇÃO. TUTELA CAUTELAR. DECISÃO AGRAVADA QUE DEFERIU A SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS DURANTE O PERÍODO PANDÊMICO CAUSADO PELA COVID 19. RELAÇÃO BILATERAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA CONFIGURADA. LOCADORA QUE TAMBÉM ENFRENTA A CRISE. Impossibilidade de suspender a cobrança dos alugueis. Desconto das tarifas condominiais e demais encargos. Impossibilidade. Recurso provido.1. O Decreto nº 803/2020 emitido pela Prefeitura Municipal de Curitiba autorizou a reabertura de shopping em 19/05/2020, sendo que a partir de tal data, as atividades comerciais exploradas pela agravada foram retomadas, ainda que em horários reduzidos, respeitando os protocolos sanitários.2. Diante deste cenário, não se pode ignorar que a redução do aluguel deve levar em conta o impacto causado em ambas as partes, o que não foi considerado pelo magistrado a quo, que ao suspender o pagamento dos alugueres até o fim do período pandêmico, onerou excessivamente a locadora submetendo-a a uma situação de desvantagem por período incerto.3. Não é possível alegar que a crise enfrentada nos meses de março e abril de 2020 persiste até o momento atual, ou mesmo que a relação permaneça desiquilibrada, devendo prevalecer a bilateralidade do contrato. Ademais, o imóvel continua sendo utilizado integralmente pela parte agravada.4. Assim, a despeito das disposições dos artigos 317 e 478 do CC, como também as disposições da legislação locatícia, nenhuma delas autoriza, desde logo e sem o crivo do contraditório, o livramento de obrigações da locação com manutenção de ocupação (ou exploração) do bem.5. Por fim, também não deve ser mantido o desconto de 30% sobre os demais encargos contratuais, eis que além de terem sido retomadas normalmente as atividades comerciais, representam despesas de condomínio, necessárias a manutenção do imóvel. (TJPR - 18ª C.Cível - 0069524-68.2020.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA -
J. 19.04.2021) (grifo nosso)AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COM PEDIDO DE FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. DECISÃO QUE INDEFERE A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. ALEGADA PERDA DE FATURAMENTO. PEDIDO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO. INVIABILIDADE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE EXTREMA VANTAGEM DA PARTE AGRAVADA. PLEITO REVISIONAL DE ALUGUEL ENQUANTO PERDURAR A PANDEMIA. PARCIAL ACOLHIMENTO. INVIABILIDADE DE FIXAÇÃO DO ALUGUEL EM PERCENTUAL SOBRE O FATURAMENTO DA AGRAVANTE, POR ONERAR SOMENTE UMA DAS PARTES. POSSIBILIDADE, ENTRETANTO, DE FIXAÇÃO DO ALUGUEL PROVISÓRIO EM PERCENTUAL NÃO INFERIOR A 80% (OITENTA POR CENTO) SOBRE O VALOR VIGENTE (ART. 68, II, ‘b’, LEI Nº 8.245/91) ATÉ O JULGAMENTO DO MÉRITO DA AÇÃO. CONFIRMAÇÃO DA LIMINAR ANTERIORMENTE DEFERIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0075473-73.2020.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR NAOR RIBEIRO DE MACEDO NETO -
J. 09.08.2021) (grifo nosso)III. Concluindo, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso, para cassar a decisão agravada, revogando a tutela de urgência concedida.