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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de recurso de Apelação interposto por FERNANDO HORNUNG em face de MARCIO AUGUSTO BAGGIO, com o intuito de reformar a sentença de mov. 126.1, proferida nos autos de Ação de Obrigação de Fazer de nº 0000287-71.2018.8.160143, que julgou improcedente o pedido formulado na inicial e condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado a causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC.
Irresignada, a parte autora interpôs o presente recurso de Apelação (mov. 132.2) alegando, em síntese:Firmou contrato de compromisso de compra e venda com a parte ré, tendo sido estipulado que o Apelante (compromissário vendedor) entregaria um imóvel e o Apelado (compromissário comprador) efetuaria o pagamento mediante a entrega de dois veículos, R$ 35.000,00 em dinheiro e dois imóveis no valor de R$ 120.000,00;O Apelado não promoveu a regularização adequada para a entrega dos imóveis matriculados sob nº 7405 e 7406 junto ao Registro de Imóveis de Reserva/PR;Mesmo após ter sido notificado extrajudicialmente, em 23 de agosto de 2017, não viabilizou a documentação necessária para a transferência dos imóveis ofertados como parte do pagamento do negócio celebrado. O Apelado deixou de cumprir com a sua parte no contrato, estando em mora desde abril/2013;O Apelado esquiva-se da sua responsabilidade em entregar a documentação necessária para viabilizar a transferência dos imóveis;A inércia do Apelado em cumprir o contrato enseja na cobrança da multa contratual prevista no item 13, o que perfez um valor de R$ 99.484,35 quando da propositura da demanda;Pugna que o Apelado cumpra o contrato celebrado entre as partes, para o fim de promover a transferência dos terrenos dados como forma de pagamento e pague a multa contratual estipulada.
Preparo no mov. 132.3/132.4.
Contrarrazões no mov. 137.1 pela manutenção da sentença.
É, em suma, o relatório.

II – FUNDAMENTOS
Presentes os pressupostos à admissibilidade e regularidade formal, conheço deste recurso.
Dos imóveis dados como parte do Pagamento
Trata o caso em análise de Ação de Obrigação de Fazer ajuizada pelo Apelante em face do Apelado, cuja controvérsia gira em torno da obrigação da parte ré em promover atos necessários para entrega de documentos indispensáveis para a transferência dos imóveis dado a ele como parte de pagamento e registrados nas Matrículas de nº 7405 e 7405 do Registro de Imóveis de Reserva/PR.
As partes firmaram compromisso particular de compra e venda, no qual restou estipulado que o promitente comprador, ora Apelado, entregaria como forma de pagamento dois lotes que restaram assim descritos no contrato de mov. 1.3:Contudo, apesar de o contrato ter sido firmado em 09 de agosto de 2012, até presente data o devido registro dos supracitados imóveis não foram efetivados, porque, de acordo com o que alega o Apelante, não foram entregues pelo Apelado todos os documentos necessários a regularização junto ao Registro de Imóveis.
O Apelado, por sua vez, afirma não se tratar de responsabilidade por ele assumida e alega, ainda, ter entregado todos os documentos que a ele incumbiam.
Da análise contratual, observa-se a existência de cláusulas em que ambas as partes se comprometem a entregar os imóveis devidamente desocupados e sem quaisquer ações judiciais que os prejudicassem. Especificamente no que se extrai na cláusula 5, vê-se que o promitente vendedor se obrigou a cumprir o estipulado até abril de 2013.
Com relação específica a necessidade de entrega de documentos necessários a escritura do bem, a cláusula nona e seus parágrafos assim estipularam:Considerando que o objeto da compra se refere a um imóvel e o objeto do pagamento inclui dois lotes urbanos, é possível interpretar, baseado na boa-fé objetiva que paira nos referidos negócios jurídicos, que cabe aquele que entregou o imóvel ao outro entregar todos os documentos necessários para a lavratura do ato. Tal aspecto enseja na conclusão de que é dever daquele que deu o imóvel em pagamento promover os atos necessários a regularização dos imóveis em permuta.
Ocorre que o Apelante, ao ajuizar a demanda, não tinha tido acesso a tal documentação. Tal fato restou comprovado por meio da notificação extrajudicial realizada em 21 de agosto de 2017, juntada nos autos no mov. 1.4.
O Apelado, por sua vez, ao contestar o feito não trouxe aos autos prova da efetiva entrega dos documentos por ele juntados na contestação, especialmente no que se refere à cópia da escritura de compra e venda de mov. 29.9. Vê-se que não juntou aos autos prova de contranotificação ou de comprovante de entrega de tais documentos.
Inclusive, ao impugnar a contestação, o apelante afirmou que os documentos lá juntados não tinham sido entregues até então, razão pela qual entregou as escrituras apresentadas junto ao cartório de registro de imóveis (mov. 32.2), o que após gerou pedidos de diligências (mov. 35.2/35.4).
De todo modo, o que se verifica é que a parte apelada entregou dois lotes a título de pagamento sem o fornecimento de toda a documentação necessária ao seu registro.
Ainda que afirme que tal situação se deu de forma alheia a sua vontade, restou incontroverso nos autos que o registro ainda não foi efetivado porque necessária a regularização da documentação anterior ao contrato das partes, mas inerente à escritura pública de mov. 29.9.
Não há como se esquivar do fato de que houve inadimplemento contratual, porquanto a entrega dos lotes a título de pagamento não se efetivou em nome do autor até presente data.
O fato de as partes terem ido juntas ao Cartório para tentar efetivar o registro dos lotes não enseja no cumprimento do que competia ao Apelado, mas demonstra que, ao tentar registrar o contrato de escritura pública, não houve êxito e aquele que deveria regularizar a documentação para registro não o fez.
É certo que ambas as partes podem trabalhar em conjunto para resolver a situação aqui delineada, porém eximir o promitente comprador de regularizar os imóveis que ele entregou a título de pagamento ofende, a um só tempo, o que foi estipulado e a boa-fé objetiva que deve permear o comportamento das partes no trato de suas obrigações.
De um lado, o vendedor, cumpriu integralmente com a sua obrigação ao entregar o imóvel apto para registro e, de outro lado, o comprador não cumpriu, integralmente, com a entrega efetiva dos lotes dados em pagamento.

Sendo assim, porque evidente que a responsabilidade em fornecer a documentação necessária a regularização da cadeia registral é de quem oferece o imóvel, inexistindo cláusula expressa em contrário, a sentença merece ser reformada neste aspecto.
Outrossim, reputa-se válida a documentação apresentada no mov. 29, inclusive no que tange a escritura pública juntada ao mov. 29.11, eis que outorgada em datas idênticas, à pessoa de sobrenome idêntico ao do autor e, inclusive, as guias de pagamento de impostos se deram com um minuto de diferença, o que atesta a regularidade delas.
Logo, impõe-se à ré a entrega da documentação necessária para regularizar os registros dos lotes dados em pagamento, para o fim de propiciar o devido registro das escrituras públicas outorgadas (mov. 29.10/29.11), resguardando-se a incumbência do atual proprietário às diligências que lhe forem de legitimidade exclusiva, cabendo a ele promover o registro dos imóveis.
Da Multa Contratual
O recorrente pleiteia, ainda, a imposição da multa contratual por descumprimento das obrigações assumidas no instrumento.
Razão lhe assiste.
Evidenciado que não houve a entrega de toda a documentação necessária para efetivar o registro das escrituras públicas outorgadas, resta caracterizado o descumprimento contratual, especificamente no que se refere ao parágrafo segundo da cláusula nona.
Assim sendo, a multa contratual prevista na cláusula 13 se revela devida. In verbis:Assim, evidenciado o descumprimento contratual pela parte apelada, que há mais de 9 anos deixa de cumprir com os atos que lhe são necessários a regularização do terreno, resta caracterizado o descumprimento contratual, ao menos em parte.
Isso por si só enseja na aplicação da multa supracitada, razão pela qual reforma-se a sentença nesse aspecto também.
Contudo, nos termos do art. 413 do Código Civil, impõe-se a redução da pena convencional contratada, seja porque o apelado cumpriu, em parte, sua obrigação, seja porque seria ela excessiva dadas as circunstâncias do caso em exame, notadamente a existência de diligência registral que impediu o registro pretendido.
Reduz-se a multa, assim, a 10% sobre o valor do contrato, devidamente atualizado pela variação da SELIC, desde a data da citação, aqui já computados os juros moratórios.

Nada obstante as alegações expostas na inicial a respeito de indenização a título de perdas e danos são improcedentes, porque o requerente não trouxe aos autos quaisquer documentos aptos a corroborar a existência de tais danos. É cediço que perdas e danos não se presumem e devem ser efetivamente comprovados pelo autor, o qual não se desincumbiu do seu ônus probatório.
Registre-se que apesar de tal matéria não estar elencada em sede de razões recursais, é certo que o acolhimento do pedido principal enseja na análise do pedido prejudicado na origem (Art. 1.013 §3º do CPC).
Todavia, consoante a falta de qualquer elemento probatório a respeito das alegações de perdas e danos, julga-se improcedente tal pedido inicial.
Conclusão
Diante do exposto, meu VOTO é no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso interposto, para o fim de reformar a sentença proferida na origem e reconhecer a parcial procedência dos pedidos formulados na inicial, para o fim de reconhecer o inadimplemento contratual perpetrado pela parte ré, consistente na recusa em diligenciar toda a documentação necessária a propiciar o registro civil das escrituras públicas outorgadas a título de pagamento.
Assim, condena-se a parte ré a entregar toda a documentação necessária a promoção do registro civil das escrituras públicas de mov. 29.10/29.11, ressalvada aquelas de obrigação exclusiva do atual proprietário. Registre-se que documentação parcial já foi entregue na origem. Desse modo, deve o apelado, no prazo de 90 dias, contados do trânsito em julgado desta decisão, providenciar os documentos necessários para possibilitar o registro das escrituras aqui referidas sob pena de, não o fazendo, incidir em multa pecuniária de R$ 100,00 por dia de atraso, limitada, desde logo, em R$ 15.000,00.
Outrossim, condena-se a parte ré ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 13 do contrato, mas reduzida, conforme fundamentação supra, e julga-se improcedente o pedido inicial de fixação de perdas e danos.
Com relação a sucumbência, diante da reciprocidade, condena-se a parte ré ao pagamento de 60% das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC.
A parte autora, por sua vez, arcará com os 40% restantes, fixando-se a verba honorária em 10% sobre o valor da indenização por perdas e danos pleiteada na exordial (R$ 35.000,00), devidamente corrigido pelo IPCA – montante aqui considerado como o proveito econômico por ele obtido, em observância ao trabalho realizado pelo procurador da parte, nos termos do art. 85, §2º do CPC.