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Processo:

RELATÓRIO
1. Por brevidade, extrai-se da sentença o seguinte relatório:
“1. Edenilso Rossi Arnaldi, brasileiro, casado, empresário, inscrito no CPF sob n.º 414310069-04 e identidade RG n.º 3034129-5, residente e domiciliado, em Curitiba/PR, na Avenida Visconde de Guarapuava, n. 5015, apto 1001, ajuizou Ação Indenizatória, autos n.º 0056885-93.2012.8.16.0001, em desfavor de Imobiliária Dom Bosco Ltda., pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ sob o nº 72.366.685/0001-03, estabelecida na Rua Barão do Rio Branco, n. 63, cjto.1310, em Curitiba/PR, Flavio Henrique Eickhoff, CPF 032.848.309-52, Roseli Teresinha Eickoff, CPF 804.016.09-04 e Ari Eickoff, CPF 001.732.159-04.O autor alegou ter firmado contrato de intermediação com a imobiliária ré para a locação de imóvel localizado na Rua João Turim, nº 118, ap. 301 em Curitiba/PR, com remuneração fixada em comissão mensal de 10% sobre o valor total do aluguel, além da retenção de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) no primeiro aluguel.Aduziu que a locação seguiu com muito atrasos no pagamento dos alugueres e inadimplemento de parcelas, razão pela qual foi ajuizado processo arbitral para cobrança em face do locatário. Aduziu que no âmbito da arbitragem foi firmado acordo pelo qual o locatário reconheceu dívida no valor de R$ 45.909,00 a título de alugueres e encargos vencidos, parcelou o débito, e comprometeu-se a desocupar o imóvel com a entregar as chaves em 09/04/2012.Alega que jamais houve a prestação de contas dos valores pagos pelo locador; que nenhum valor do parcelamento do acordo lhe foi repassado, tampouco foram quitados os débitos locatícios e demais encargos, como as taxas condominiais; que não foi realizada vistoria prévia à desocupação; e que foram retirados mobiliários pertencentes ao imóvel.Discorreu acerca da negligência da parte ré quanto à execução das obrigações fixadas no contrato de intermediação e administração do imóvel, e culpa pelos prejuízos causados ao locador. Ainda, defendeu a responsabilidade solidária entre a imobiliária e seus sócios administradores. Ao final, requereu a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 e de danos materiais e lucros cessantes no montante de R$ 99.815,36. Os réus Flávio, Ari e Imobiliária Dom Bosco foram por carta conforma comprovantes de seq. 38, 39 e 40. Já a ré Roseli foi citada por hora certa, consoante mandado de seq. 171, sendo-lhe nomeado curador especial (seq. 190). A validade da citação por hora certa foi confirmada por decisão judicial, conforme manifestações de movimentos 190 e 200.A ré Imobiliária Dom Bosco Ltda., apresentou contestação no movimento 174 em que alegou, preliminarmente, que o contrato de administração de imóveis firmado entre as partes possui cláusula de convenção de arbitragem, razão pela qual haveria a incompetência do juízo para solução da lide, devendo ser extinto o feito sem resolução de mérito.No mérito, defendeu o devido cumprimento do contrato de intermediação imobiliária e asseverou que: prestava contas regularmente; que no período de inadimplência do locatário, responsabilizou-se pelo pagamento de 3 parcelas de aluguel e 6 parcelas de IPTU; que procedeu à instauração de cobrança do locatário na forma contratada; e ainda, que a vistoria de saída foi inviabilizada pelo próprio autor.Alegou que não houve retenção de pagamentos do acordo, eis que o ex-locatário jamais deu cumprimento à sentença arbitral e aduziu que a legitimidade pelo ajuizamento de cumprimento de sentença arbitral era do locador/autor.Defendeu ausência de culpa quanto aos prejuízos elencados na inicial, impugnou a tese de responsabilidade solidária dos sócios, bem como os pedidos indenizatórios e os montantes pleiteados pelo autor. Por fim, pugnou pela improcedência da demanda. Os réus Flávio e Ari apresentaram contestação no movimento 176, e alegaram, exclusivamente, sua ilegitimidade passiva ad causam.Houve réplica pela parte autora nos movimentos 182.1 e 182.2. A curadoria especial da ré Roseli apresentou contestação por negativa geral, conforme manifestação de seq. 207, sobre a qual apresentou impugnação o autor no movimento 218/219.Foi determinado o julgamento antecipado do feito, conforme decisão de seq. 241.Houve a conversão do julgamento em diligência com o declínio da competência a uma das varas com competência para o processamento e julgamento de ações que decorrem da lei de arbitragem. À decisão foram opostos embargos de declaração pelo autor (seq. 313), os quais foram rejeitados pelo juízo (seq. 326) Sobre petitório da parte ré no movimento 323, manifestou-se o autor no movimento 358. Houve a constituição de advogado pela ré Roseli (seq. 361). Contados e preparados, vieram conclusos para sentença” (Ref. mov. 378.1 – autos originários).
1.1. O digno Magistrado julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com relação aos réus Flavio Henrique Eickhoff, Ari Eickoff, e Roseli Teresinha Eickoff, diante da ilegitimidade passiva, bem como julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, em face da ré Imobiliária Dom Bosco Ltda., constando, na parte dispositiva da sentença, o seguinte:
“3. Em vista do exposto: 3.1. Julgo extinto o feito, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, com relação aos réus Flavio Henrique Eickhoff, Ari Eickoff, e Roseli Teresinha Eickoff. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do advogado dos réus, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil.3.2. Com supedâneo no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e condeno a ré Imobiliária Dom Bosco Ltda. ao pagamento de indenização por danos materiais no valor principal de R$ 45.909,00 (quarenta e cinco mil, novecentos e nove reais) – atualizado até 09/04/2012 (item 1 do acordo – seq. 1.12) -, acrescido de multa de 50% sobre o saldo devedor, além de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC/IGPM na forma do item 7 do acordo homologado por sentença arbitral (seq. 1.12). Condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 40% ao autor e 60% à ré, observando-se o mesmo percentual quanto aos honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, § 2º, do CPC/15.” (Ref. mov. 378.1 – autos originários).
1.2. Em face da sentença, o autor, EDENILSO ROSSI ARNALDI, opôs embargos de declaração (Ref. mov. 383.1 – autos originários), os quais foram rejeitados (Ref. mov. 388.1 – autos originários).
1.3. Irresignado, o autor, EDENILSO ROSSI ARNALDI, interpôs recurso de apelação, sustentando, em suma, que: a) merece reforma a sentença na parte que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com relação aos réus Flavio Henrique Eickhoff, Ari Eickhoff e Roseli Teresinha Eickhoff; b) os réus Flavio Henrique Eickhoff, Ari Eickhoff e Roseli Teresinha Eickhoff, são sócios administradores da Imobiliária Dom Bosco Ltda., devendo responder solidariamente com seus bens particulares pelas obrigações da empresa, haja vista, terem realizado as operações comerciais em seu nome, especialmente porque no presente caso violaram o Contrato de Administração do Imóvel; c) além disso, aduziram na contestação (Ref. mov. 176.1 – autos originários) que não assinaram contratos ou documentos com a parte autora, mas analisando o contrato firmado entre as partes (Ref. mov. 1.6 – autos originários), verifica-se que o Sr. Ari Eickhoff assinou em nome próprio e não da Imobiliária Dom Bosco, sendo que o Boletim de Ocorrência (Ref. mov. 1.9 – autos originários) também foi assinado pelo Sr. Flavio Henrique Eickhoff; d) ao contrário do afirmado na sentença “de que não há no Código Civil, tampouco no CDC qualquer hipótese que autorize a responsabilidade solidária”, insta salientar que a autonomia patrimonial, como instrumento destinado a resguardar a origem e destinação da ficção traduzida na pessoa jurídica, não é absoluta e inexpugnável, podendo ser desconsiderada com base no artigo 28 do CDC quando detectado que a empresa fora conduzida de forma abusiva, traduzindo desvio de finalidade da personalidade jurídica e seu manejo como forma de obstar a realização das obrigações que a afetam, de forma a se alcançar o patrimônio dos sócios como meio para a satisfação das obrigações contraídas em seu nome, bem como com base no artigo 667 do Código Civil, uma vez que a responsabilidade civil da imobiliária ré, na hipótese, é subjetiva; e) nosso sistema jurídico contempla uma série de hipóteses de responsabilidade solidária ou subsidiária, de sócios e administradores de empresas, por atos próprios, quando tenham agido com dolo ou culpa, ou com violação à lei ou ao estatuto ou contrato social; f) tal responsabilização é direta, não havendo que se falar em desconsideração da personalidade jurídica, antes da responsabilização dos aludidos sócios; g) a responsabilidade dos sócios e administradores nas relações civis poderá ocorrer sem a desconsideração da personalidade jurídica em diversos casos, sendo o caso em tela, uma situação autorizativa de tal mister, na medida em que a responsabilização dos sócios começa imediatamente com o contrato, nos termos do artigo 1001 e seguintes do Código Civil; h) os e-mails e demais documentação à que aludem os contestantes, apenas comprovam a presença constante dos sócios/administradores demandada à relação jurídica objeto da presente; i) tais documentos são prova cabal da responsabilidade dos mesmos, bem como de seu pleno conhecimento acerca das circunstâncias do negócio; j) deve ser observada a deficiência na representação processual do réu Ari Eickhoff, uma vez que não se depreende a juntada de quaisquer documentos que autorizem a representação do mesmo, razão pela qual, há de ser decretada a sua revelia; k) inaceitável o requerimento final de “aproveitamento da contestação da pessoa jurídica” pelos Réus Ari Eickhoff e Flavio Henrique Eickhoff, uma vez que lhes foi devidamente oportunizada a manifestação e estes, deixando transcorrer o prazo legal, apenas trouxeram a incongruente alegação preliminar ora combatida; l) deve ser aplicada a pena de confissão e revelia quanto a matéria de fato aos requeridos Ari Eickoff e Flavio Henrique Eickhoff, tendo em vista que deixaram de apresentar defesa e impugnar as alegações lançadas na petição inicial; m) merece reforma a sentença, a fim de que os Réus Flavio Henrique Eickhoff, Ari Eickhoff e Roseli Teresinha Eickhoff sejam condenados solidariamente ao pagamento da condenação, ou, sucessivamente, de forma subsidiária; n) quanto ao mérito, merece reforma a sentença, uma vez que o Magistrado entendeu que não houve culpa exclusiva dos apelados pelos prejuízos causados ao apelante, em decorrência do inadimplemento e da negligência da imobiliária na captação do inquilino, bem como na formalização da garantia locatícia e checagem de dados e documentos do fiador e do locatário, aduzindo que o apelante sabia que tanto o locatário quanto o fiador tiveram suas fichas cadastrais reprovadas pelo imobiliária e que mesmo tendo conhecimento desse fato, o recorrente formalizou o contrato de locação, assumindo o risco do negócio; o) ocorre que o apelante não teve conhecimento prévio de que o locatário e o fiador tiveram suas fichas cadastrais reprovadas pela Imobiliária no momento da contratação, pois se realmente soubesse das reprovações, jamais teria assumido o risco de contratar com pessoas que sequer foram aprovadas pela imobiliária, sendo que o próprio documento juntado pela ré (Ref. mov. 174.27 (autos originários) comprova que os documentos eram de “USO EXCLUSIVO DA IMOBILIÁRIA”; p) assim, merece reforma a sentença, para que seja reconhecida a culpa exclusiva dos réus pelos prejuízos causados, pois mesmo sabendo que locatário e fiador não preenchiam os requisitos necessários para a locação, apresentou a opção de cadastro ao apelante como se fossem pessoas idôneas configurando inadimplemento e a negligência da administradora na captação de inquilino e fiador; q) analisando as fichas cadastrais (Ref. mov. 174.27 – autos originários), verifica-se que além de constar a informação “USO EXCLUSIVO DA IMOBILIÁRIA”, não consta a assinatura do apelante, restando mais do que evidente que não teve prévio conhecimento da recusa feita pela imobiliária, tampouco assumiu o risco do negócio como indevidamente entendido pelo Magistrado; r) a relação das partes é de consumo e nos termos do artigo 14 do CDC configura a responsabilidade civil objetiva dos fornecedores de serviços, no caso da imobiliária e seus sócios, motivo pelo qual pugna pela reforma da sentença, devendo os mesmos arcarem com as consequências danosas decorrentes de defeito em sua atuação, uma vez que se torna evidente a falha na prestação de serviço; s) a imobiliária figurava como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação (art. 653, Código Civil), devendo agir com zelo necessário e diligência habitual na defesa dos interesses do mandante, sendo que como não agiu com zelo, merece reforma a sentença, a fim de que os apelados sejam obrigados ao pagamento de indenização pelos prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667, Código Civil); t) portanto, a afirmação de que o apelante concordou com a locação do imóvel para os locatários e que “assumiu o risco do negócio”, não merece prosperar, pois, conforme se depreende dos cadastros anexados com a petição inicial (Ref. mov. 1.10 e 1.11 – autos originários), somente a Imobiliária tinha pleno conhecimento das restrições dos cadastros e mesmo assim prosseguiu com a locação, na ânsia de receber por um serviço mal elaborado, restando evidente a culpa exclusiva dos apelados pelos prejuízos auferidos com o inadimplemento dos locatários, pugnando pela reforma da sentença nesse ponto; u) no que se refere ao valor dos danos materiais, fixados
em R$45.909,00 (quarenta e cinco mil e novecentos e nove reais), também merece reforma a sentença ao entender que “na condução do contrato de administração e no período da rescisão do contrato de locação até a data da sentença arbitral não se evidenciou o descumprimento das obrigações contratuais pela administradora”, pois, desde o início do contrato de locação, os apelados não prestaram contas ou esclarecimentos acerca do contrato, tampouco empreenderam esforços para cobrança do locatário inadimplente; v) resta claro que na condução do contrato de administração até o momento de sua rescisão, os apelados também vieram descumprindo com suas obrigações contratuais, especialmente as cláusulas 2.1, 2.2, 2.3, 2.7, 2.8 e 2.9 do contrato (Ref. mov. 1.6 – autos originários), pois quando o apelante assinou o contrato de prestação de serviço com a imobiliária, esta recebeu a taxa de intermediação e comissão mensal no valor de 10%, sob o total do aluguel, momento no qual o recorrente delegou plenos poderes à apelada para alugar o imóvel; selecionar o inquilino; vistoriar o bem; redigir o contrato de locação e receber os alugueis, assumindo as obrigações que não foram cumpridas; w) ocorre que, desde a seleção do inquilino, a apelada ocultou do autor que a ficha cadastral não havia sido aprovada, conforme já informado, sendo que deveria a imobiliária ter profissionais competentes e especializados na área de locação e administração de imóveis, para poder prestar o serviço avençado no contrato e agir com transparência, o que não aconteceu no caso em tela; x) portanto, a imobiliária/administradora causou prejuízos ao locador desde o início do contrato, pelo mau desempenho decorrente de despreparo, negligência e imperícia, devendo a imobiliária ser responsabilizada civilmente pelos erros cometidos, eis que por sua culpa exclusiva selecionou inquilino que sequer teve a ficha cadastral aprovada; y) a consulta do nome do inquilino e da fiadora junto ao SERASA (Ref. mov. 1.10 e 1.11 – autos originários) já comprovava que não eram pessoas idôneas e confiáveis para fazer a locação de um imóvel duplex, onde totalizava uma média mensal de despesas entre aluguel/condomínio/IPTU o montante de R$5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais); z) haviam inúmeras irregularidades contra o nome do fiador e inquilino (cheques sem fundos, protestos, ações judiciais), sendo que somente após 08 (oito) meses depois de firmado o contrato de locação é que a imobiliária foi consultar o nome do locatário, Sr. Dalton Itizo Kobayashi e descobriu que o mesmo havia apresentado documentos falsos e indicado como terceiro um fiador forjado, quando na verdade, desde a seleção e antes da assinatura do contrato a imobiliária já deveria ter tomado tais providências, pois, se tivesse sido diligente desde o início, o contrato de locação sequer teria sido assinado com essas pessoas inidôneas e não teriam sido causados tantos prejuízos ao apelante; a2) o próprio boletim de ocorrência juntado (Ref. mov. 1.9 – autos originários) comprova que somente no dia 14/10/2011 o proprietário da imobiliária compareceu ao 1º Distrito Policial relatando crime de estelionato, onde afirmou que somente depois de 08 (oito) meses de aluguéis inadimplidos é que “passou a verificar a documentação”, momento no qual constatou que os documentos do inquilino eram falsos e que indicou um terceiro desconhecido como fiador; b2) a administradora não exigiu do fiador ou do inquilino algum tipo de garantia locatícia, sendo que a lei permite que seja escolhida entre: fiança, seguro-fiança ou caução; c2) à Administração caberia cobrar o aluguel, pagar as despesas do imóvel como IPTU e taxas extraordinárias do condomínio; verificar se o inquilino estava pagando as despesas ordinárias do condomínio; entrar com ação de despejo, sendo que também não o fez, mesmo tendo assumido todas essas obrigações nas cláusulas 2.1, 2.2, 2.3, 2.7, 2.8 e 2.9 do contrato (Ref. mov. 1.6 – autos originários); d2) ademais, a imobiliária tinha um contrato de mandato (procuração) para locar e administrar o imóvel, tendo a obrigação de cuidar desse bem como se fosse coisa própria, se possível, com zelo redobrado, sendo que quando o inquilino desocupou o imóvel, sequer fez a vistoria e não observou que mobiliários do Autor foram levados e ao invés de prestar contas a cada 10 (dez) dias depois de pago os alugueis, verifica-se nos documentos juntados com a contestação da imobiliária que não comprovaram documentalmente a prestação mensal, tendo juntado um único e-mail informando que prestariam contas somente no mês de fevereiro de 2012 (Ref. mov. 174.8 – autos originários), depois de muita insistência do proprietário, descumprindo, assim, a cláusula 2.2 do contrato firmado; e2) merece reforma a sentença, a fim de que o recorrente seja ressarcido de todos os danos materiais que realmente teve (R$99.815,36), pois cabe aos apelados repararem os danos sofridos pelo recorrente, nos termos do artigo 927 do Código Civil; f2) conforme demonstrado pelo apelante, o contrato de locação foi firmado em 21/10/2010, pelo prazo de 12 (doze) meses, no valor mensal de R$3.125,00 (três mil, cento e vinte e cinco reais), sendo que se houvesse a pontualidade no pagamento, haveria um “bônus”, “valor desconto pontualidade” de R$625,00 (seiscentos e vinte e cinco reais); g2) a taxa de intermediação foi fixada no equivalente ao primeiro aluguel no valor de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), o qual foi retido pela imobiliária, mais a comissão mensal, referente a 10% (dez por cento) sobre o valor total do aluguel; h2) ocorre que, somente foram pagos os alugueis dos meses de dezembro de 2010, fevereiro, março, abril e maio de 2011, todos com atrasos, sendo que no decorrer do contrato, por diversas vezes, foi solicitada a prestação de contas, sem obter êxito; i2) além do inadimplemento dos alugueis, ficaram pendentes as taxas condominiais e do IPTU, sendo que mesmo nos meses em que houve o pagamento, foram com atraso, motivo pelo qual também se faz devida a restituição do valor de bonificação; j2) assim, conforme planilha de cálculo juntada com a petição inicial (Ref. mov. 1.17 – autos originários), na data da distribuição da presente ação o valor devido pelos apelados já perfazia a quantia de R$ 99.815,36 (noventa e nove mil, oitocentos e quinze reais e trinta e seis centavos), motivo pelo qual requer a reforma da sentença, a fim de que os apelados sejam condenados ao pagamento do valor integral do débito e não somente do valor de R$ R$ 45.909,00 (quarenta e cinco mil, novecentos e nove reais) acrescido da cláusula penal de 50%; k2) também não devem prosperar as afirmações constantes na sentença que o valor principal do débito e a forma de atualização devem ser aquelas fixadas na sentença homologatória do juízo arbitral (R$ 45.909,00) e não no extinto contrato de locação (R$ 99.815,36), pois o valor de R$ 45.909,00 foi a título de acordo e só houve o abatimento na conciliação, a fim de que o mesmo fosse cumprido e como não foi, deverá sim ser considerado o valor de R$ 99.815,36 para condenação dos apelados ao pagamento de indenização por danos materiais, pugnando pela reforma da sentença nesse ponto; l2) a sentença também merece reforma na parte que afastou a pretensão de indenização por danos morais; m2) ao contrário do entendimento do Magistrado que entendeu tratar-se de “mero aborrecimento”, insta salientar que desde o ano de 2011 o apelante vem tendo prejuízos de ordem financeira e moral, e muito aborrecimento, causados por culpa dos apelados, sendo que esta luta incansável, trouxe ao requerente, transtornos emocionais, pois, além de se sentir lesado pela má informação da recorrida, encontra-se frustrado, pois, acreditava piamente, que dentro de pouco tempo estaria recebendo os alugueis e se livrado do alto custo do condomínio; n2) no tocante ao dano moral por decorrência dos aborrecimentos causados pela inadimplência contratual por parte da mandatária, tem-se que o valor de R$ 10.0000,00 (dez mil reais) revela-se condizente aos elementos dos autos; o2) por outro lado, também merece reforma a sentença quanto à fixação das custas processuais, na proporção de 40% ao autor e 60% à ré, observando-se o mesmo percentual quanto aos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, eis que não houve proporcionalidade; p2) isso porque o autor foi vencedor na maior parte de seus pedidos, motivo pelo qual, os valores das custas processuais devem ser aplicados em 10% para o autor e 90% para o réu, observando-se o mesmo percentual quanto aos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação; q2) não se pode deixar de levar em conta “que o juízo a quo fixou em 10% sob o valor da causa em favor dos autores, por declarar sua ilegitimidade passiva, configurando bis in idem, ou mesmo enriquecimento sem causa, o que não pode ser permitido”; r2) “importante destacar que os pedidos em que há reconhecimento parcial da pretensão inicial não revelam sucumbência da parte autora no objeto, mas apenas um desalinho com a extensão total do objeto pretendido”; e, s2) na presente demanda “a Ré deverá ser condenada ao pagamento de 90% das custas processuais e o Autor a 10%, observando-se o mesmo percentual quanto aos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, e a exclusão dos 10% em favor dos autores, motivo pelo qual pugna pela reforma da r. sentença nesse ponto” (Ref. mov. 395.1 – autos originários).
1.4. Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso (Ref. mov. 399, 418.1 a 423.1 – autos originários).
1.5. Nesta Instância, determinou-se o encaminhamento dos autos ao CEJUSC de Segundo Grau de Jurisdição, a fim de oportunizar a autocomposição (Ref. mov. 106.1), todavia, as partes não chegaram em um consenso (Ref. mov. 126.1).
É o relatório.


FUNDAMENTOS DE FATO E DIREITO
ADMISSIBILIDADE
2. Presentes os pressupostos de admissibilidade, é de se conhecer do recurso.
DOS FATOS
3. Trata-se de “Ação Indenizatória de Responsabilização da Imobiliária por Negligência de Obrigações”, ajuizada por Edenilso Rossi Arnaldi, em face de Imobiliária Dom Bosco Ltda., Flavio Henrique Eickhoff, Roseli Teresinha Eickhoff e Ari Eickhoff.
3.1. Alegou o autor que a requerida intermediou a locação de um apartamento de sua propriedade localizado no 3º andar do Edifício João Turim, situado a Rua João Turim, n. 118 apto 301, com área útil de 302,21 m², e área comum de 154,99 m², 3 garagens com área de 76,07 m² e área total de 533,28 m².
3.2. O contrato de locação foi firmado em 21/10/2010, pelo prazo de 12 meses, no valor mensal de aluguel de R$ 3.125,00 (três mil, cento e vinte e cinco reais), sendo que se houvesse a pontualidade no pagamento, haveria um “bônus”, “Valor desconto pontualidade” de R$ 625,00 (seiscentos e vinte e cinco reais).
3.3. A taxa de intermediação foi fixada no equivalente ao primeiro aluguel no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), o qual foi retido pelo imobiliária e Comissão Mensal, 10% (dez por cento) sobre o valor total do aluguel.
3.4. “Ocorre que somente foram pagos os alugueis dos meses de dezembro de 2010, fevereiro, março abril, maio de 2011, todos com atrasos, conforme planilha, o que desde já requer a restituição do bônus previsto em contrato de locação”.
3.5. No decorrer do contrato, por diversas vezes, insistentemente foi solicitada, a prestação de contas, junto a requerida, de acordo com o contrato, sem obter êxito.
3.6. Diante da dívida vultuosa que se transformou o contrato de locação e após diversas tentativas, foi interposto um PROCESSO ARBITRAL 089/2012. A primeira audiência conciliatória realizou-se no dia 06/03/2012, restando infrutífera. Assim na segunda audiência, no dia 02/04/2012, foi homologado um acordo nos termos da sentença arbitral.
3.7. A imobiliária Dom Bosco ficou responsável pelo recebimento das parcelas, bem como o repasse dos valores apurados para o requerente (item 5 – Sentença Arbitral). O acordo reconhece a dívida no valor de R$ 45.909,00 (quarenta e cinco mil novecentos e nove reais), referente a alugueis e encargos vencidos, saldo do acordo firmado em novembro/2011 e condomínios vencidos, além do valor dos aluguéis, encargos e condomínios vincendos até 09/04/2012.
3.8. No dia 09/04/2012 o locatário entregou as chaves para a imobiliária, desocupando o imóvel. Entretanto, nunca foi realizada nenhuma vistoria para a entrega do imóvel, por parte da requerida.
3.9. “Quando da vistoria feita de forma independente e particular pelo locador, notou-se a falta de alguns móveis que resguardavam o apartamento, como mesas e sofá, agindo no mínimo de forma negligente a imobiliária. Todavia, até o presente momento, não foi repassado nenhum valor e jamais houve qualquer prestação de contas do acordo arbitral, conforme consta da sentença, que seria obrigação da imobiliária e, manter as contas em dia e atualizada para o locador. Mais uma vez, age de forma negligente a imobiliária! (requerida)”.
3.10. Sustentando que sofreu prejuízos de ordem material (em virtude de aluguel, condomínio e IPTU não pagos pelo locatário), bem como danos morais, pugnou, ao final:
“a) Seja determinada a citação da Requerida, para querendo, apresentem resposta à presente ação no prazo legal, sob as penas da lei;b) Seja deferida a produção de provas por todos os meios em direito, que desde já ficam expressamente requeridos, em especial pela juntada, exibição e requisição de documentos, depoimento das partes e testemunhas e tudo mais que se faça necessário à fiel comprovação dos fatos aqui narrados; c) seja concedida a inversão do ônus da prova, como preceitua o artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor, diante da manifesta hipossuficiência do Requerente, leigo para os fatos aqui relatados, que por força de dever legal deveriam ser de total sabença da requerida, dada a atividade profissional por ela desenvolvida e as disposições da legislação federal atinente a regulamentação de Imobiliária/Administradora; d) Seja julgada procedente a presente ação, com o fim de condenar a Requerida por sua manifesta culpa e falha na prestação de serviços a indenizar os danos materiais e morais injustamente causados ao autor/Locador, na quantia mínima de R$ 99.815,36 acrescido dos juros e correção monetária e a indenização pelos danos morais, no valor de R$ 10.000,00 ou outro valor a ser arbitrado por Vossa Excelência; e) Seja a Requerida condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes à base de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação; (Ref. mov. 1.1 – autos originários).
3.11. Após os trâmites normais, foi proferida sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com relação aos réus Flavio Henrique Eickhoff, Ari Eickhoff, e Roseli Teresinha Eickhoff, diante da ilegitimidade passiva, tendo em vista que estes são, tão-somente, sócios da Imobiliária ré.
3.12. Ademais, com relação à ré Imobiliária Dom Bosco Ltda., julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condená-la ao pagamento de indenização por danos materiais no valor principal de R$45.909,00 (quarenta e cinco mil, novecentos e nove reais) atualizado até 09/04/2012 (item 1 do acordo – seq. 1.12), acrescido de multa de 50% sobre o saldo devedor, além de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC/IGPM na forma do item 7 do acordo homologado por sentença arbitral (seq.1.12).
3.13. Entendeu o Magistrado, em síntese, que: a) o negócio de administração de imóveis foi firmado exclusivamente com empresa de responsabilidade limitada – Imobiliária Dom Bosco Ltda. -, não havendo o que se falar em responsabilidade solidária ou subsidiária daqueles que compõe o quadro societário da empresa; b) tanto o locatário quanto o fiador tiveram suas fichas cadastrais reprovadas pela imobiliária, tendo esta cumprido a obrigação quanto à tomada de precauções para a locação, de modo que o próprio autor assumiu o risco do negócio; c) até a rescisão da locação com a sentença arbitral, não se evidencia um descumprimento das obrigações contratuais pela administradora, que prestou contas e esclarecimentos, e ainda empreendeu esforços para a cobrança do locatário inadimplente; d) todavia, após a homologação do acordo por sentença arbitral em abril de 2012, infere-se o inequívoco descumprimento das obrigações de administração pela ré; e) após a entrega dos boletos e recebimento das chaves, não houve qualquer prestação de contas pela ré, nem comunicação acerca do inadimplemento ao autor, tampouco proposta de execução judicial da sentença arbitral não cumprida; f) diante do evidente inadimplemento contratual pela ré, impõe-se reconhecer o direito da parte autora à indenização por perdas e danos, quanto a inequívoca culpa da parte ré; g) no que se refere aos danos materiais, o cálculo apresentado pelo autor não pode ser acolhido em sua integralidade, eis que o contrato de locação foi resolvido no processo arbitral com a homologação do acordo, de modo que o valor principal do débito e a forma de atualização devem ser aqueles fixados na sentença homologatória, e não no extinto contrato de locação; h) o valor principal da dívida, já incluindo todos os encargos acessórios aos alugueres, deve ser aquele reconhecido no acordo – R$ 45.909,00 (quarenta e cinco mil, novecentos e nove reais) – atualizado até 09/04/2012 (item 1 do acordo – seq. 1.12), bem como, a forma de atualização da dívida, por sua vez, deve observar o item 7 do acordo (seq. 1.12) que estipulou multa de 50% sobre o saldo devedor em caso de inadimplemento, além de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC/IGPM; e, i) a pretensão de indenização por danos morais deve ser afastada, não havendo indício de que o autor tenha sido submetido a qualquer situação constrangedora ou que ultrapasse os limites do mero aborrecimento, diante dos fatos narrados na inicial (Ref. mov. 378.1 – autos originários).

3.14. Pois bem, feitas essas considerações, passa-se à análise do recurso.
DA ILEGITIMIDADE DOS RÉUS FLAVIO HENRIQUE EICKHOFF, ARI EICKHOFF, E ROSELI TERESINHA EICKHOFF
4. Sustenta o autor/apelante que a sentença merece reforma na parte que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com relação aos réus Flavio Henrique Eickhoff, Ari Eickhoff e Roseli Teresinha Eickhoff, diante da ilegitimidade passiva, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do CPC.
4.1. Alega que os Réus são sócios administradores da Imobiliária Dom Bosco Ltda., devendo responder solidariamente com seus bens particulares pelas obrigações da empresa, haja vista, terem realizado as operações comerciais em seu nome, especialmente porque no presente caso violaram o Contrato de Administração do Imóvel.
4.2. Argumenta que o Contrato de Administração (Ref. mov. 1.6 – autos originários) foi assinado pelo Sr. Ari Eickhoff em nome próprio, e não da Imobiliária Dom Bosco, bem como o Boletim de Ocorrência (Ref. mov. 1.9 – autos originários) foi assinado pelo Sr. Flavio Henrique Eickhoff.
4.3. Acrescenta que os e-mails e demais documentação à que aludem os contestantes, apenas comprovam a presença constante dos sócios/administradores demandada à relação jurídica objeto da presente.
4.4. Afirma, ainda, que nosso sistema jurídico contempla uma série de hipóteses de responsabilidade solidária ou subsidiária, de sócios e administradores de empresas, por atos próprios, quando tenham agido com dolo ou culpa, ou com violação à lei ou ao estatuto ou contrato social.
4.5. Contudo, não lhe assiste razão.
4.6. Inicialmente, afasta-se a alegação trazida pelo autor/apelante, neste mesmo tópico, relativa a “deficiência na representação processual do réu Ari Eickhoff”, razão pela qual deveria ser decretada a sua revelia.
4.7. Ocorre que, diferente do alegado, foi juntada procuração em nome do réu Ari Eickhoff, ao advogado Flávio Henrique Eickhoff (Ref. mov. 175.2 – autos originários), não havendo que se falar em deficiência na representação processual.
4.8. No mais, mostrou-se correta a sentença ao reconhecer a ilegitimidade dos réus Flavio Henrique Eickhoff, Ari Eickhoff e Roseli Teresinha Eickhoff.
4.9. Isso porque, da leitura do Contrato de Administração do Imóvel (Ref. mov. 1.6 – autos originários), nota-se que este foi celebrado entre o Autor/Apelante (Proprietário) e a Imobiliária Dom Bosco Ltda. (Administradora), tendo sido assinado pelo requerente/recorrente, bem como pelo Sr. Ari Eickhoff, como representante da referida Pessoa Jurídica.
4.10. Além disso, o fato do Boletim de Ocorrência juntado ter sido assinado por Flavio Henrique Eickhoff (Ref. mov. 1.9 – autos originários), também não leva à conclusão de que este deveria figurar no polo passivo da demanda.
4.11. Isso porque, referida pessoa, na verdade, também atuou como representante, ou, como constou no Boletim de Ocorrência: “Proprietário da Imobiliária Dom Bosco” (Ref. mov. 1.9 – autos originários), agindo no interesse da Pessoa Jurídica.
4.12. Da mesma forma, observa-se que os demais documentos, como e-mails, foram enviados por Flávio Henrique Eickhoff, todavia, constando expressamente, tratar-se da “Imobiliária Dom Bosco Ltda.” (Ref. mov. 174.8 a 174.10 – autos originários).

4.13. Assim, mostrou-se correta a sentença ao consignar que o negócio de administração de imóveis foi firmado exclusivamente com empresa de responsabilidade limitada – Imobiliária Dom Bosco Ltda. -, não havendo que se falar em responsabilidade solidária ou subsidiária daqueles que compõe o quadro societário da empresa.
4.14. Ou seja, “o fato de que o contato da empresa com o contratante era feito pelos sócios Flavio, Ari e/ou Roseli em nada induz à conclusão de que respondem conjuntamente por eventuais danos decorrentes do contrato firmado com a pessoa jurídica, pois atuam apenas como prepostos da empresa perante seus clientes” (Ref. mov. 378.1 – autos originários) (sem destaque no original).


4.15. Além disso, no presente caso, não restou demonstrada qualquer situação que configure abuso, a justificar a desconsideração da personalidade jurídica, ou então, qualquer excesso cometido, dolo ou culpa, para a responsabilização pessoal dos sócios pelos supostos danos narrados na inicial.
4.16. Dessa forma, o recurso não merece provimento nesse aspecto, devendo ser mantida a sentença, a qual reconheceu a ilegitimidade dos réus Flavio Henrique Eickhoff, Ari Eickhoff e Roseli Teresinha Eickhoff.
DA SUPOSTA NEGLIGÊNCIA DA ADMINISTRADORA NA CAPTAÇÃO DE INQUILINO, BEM COMO NA FORMALIZAÇÃO DA GARANTIA LOCATÍCIA E CHECAGEM DE DADOS E DOCUMENTOS DO LOCATÁRIO E FIADOR
5. Sustentou o autor/apelante, na inicial, que a Imobiliária ré/apelada não teria sido diligente na escolha de inquilino e fiador, os quais possuíam pendências e apresentaram documentos irregulares, acarretando na formalização do Contrato de Aluguel, e ensejando prejuízos ao requerente/recorrente.
5.1. Nesse ponto, decidiu a sentença:
“Inicialmente, observo que o autor discorreu sobre a culpa da ré pelos prejuízos auferidos com o inadimplemento em virtude de suposta negligência da administradora na captação de inquilino, bem como na formalização da garantia locatícia e checagem de dados e documentos do fiador e do locatário. Contudo, extrai-se da documentação de movimento 174.27, que tanto o locatário quanto o fiador tiveram suas fichas cadastrais reprovadas pela imobiliária. A recusa cadastral permite concluir que houve o cumprimento da obrigação da administradora quanto à tomada de precauções para a locação, conforme exigido na cláusula 2.1, ‘c’ do contrato (seq. 1.6). O fato de que, mesmo com fichas cadastrais recusadas houve a formalização do contrato de locação, induz à conclusão de que o próprio autor assumiu o risco do negócio. Anote-se que o contrato de locação foi assinado de próprio punho pelo autor (não mediante representação da imobiliária), de modo que tinha absoluto e inequívoco conhecimento das condições pactuadas, das partes que compuseram o negócio, e ainda, da espécie de garantia locatícia. Assim, não há que se falar em culpa da ré no processo de seleção do contratante da locação, tampouco na condução do contrato de administração nesta fase inicial.” (Ref. mov. 378.1 – autos originários) (sem destaque no original).
5.2. Insurge-se o autor/apelante alegando que não teve conhecimento da reprovação das fichas cadastrais do locatário e fiadora, à época da contratação, sendo que tais documentos eram de “uso exclusivo da Imobiliária” ré, conforme neles consignados (Ref. mov. 174.27 – autos originários).
5.3. Argumenta que, sendo assim, não merece prosperar o fundamento apresentado na sentença de que o autor/apelante assumiu os riscos do negócio, realizando o Contrato de Locação em seu próprio nome.
5.4. Contudo, não lhe assiste razão.
5.5. Ora, a Imobiliária ré/apelada, alegou, em contestação, que tanto o locatário quanto a fiadora tiveram suas fichas cadastrais reprovadas, o que foi devidamente informado ao autor/apelante pelas funcionárias Cledilene e Gisleine. Não obstante, ainda assim, o autor/apelante optou por realizar o Contrato de Locação em seu próprio nome, assumindo os riscos do negócio, pois a taxa condominial era muito alta. Senão vejamos:
“A administradora, apesar de ter possuído procuração do Locador para assinar o aludido contrato de locação com o Locatário não o fez por não concordar com a aprovação dos cadastros do locatário e fiadora. O locador, por conta e risco, assinou o contrato de locação com o Locatário.Conforme se comprova pelas testemunhas arroladas - Cledilene e Gisleine -(funcionárias que na época dos fatos intermediaram a locação e que atualmente não integram o quadro de funcionários da demandada), quando da análise do cadastro do locatário e fiadora a empresa demandada se recusou a efetuar a locação.A Sra. Gisleine, gerente de locação à época dos fatos, telefonou para o locador e informou a situação. O locador, ciente de que o locatário possuía restrições em seu nome e que nem o locatário nem a fiadora não tinham sido aprovados pela administradora, decidiu ‘arriscar’ e alugar o imóvel. A decisão, segundo o locador, era deixar de pagar a taxa condominial, pois esta era muito alta.” (Ref. mov. 174.1 – autos originários).
5.6. Nota-se que a Imobiliária ré/apelada requereu a oitiva das referidas testemunhas em Juízo (Ref. mov. 236.1 – autos originários), o que foi indeferido (Ref. mov. 241.1 – autos originários), ensejando a interposição de Agravo de Instrumento (Ref. mov. 255.1 – autos originários), o qual, no entanto, não foi conhecido (Ref. mov. 272.2 – autos originários).
5.7. Não obstante, denota-se que o fato da gerente Sra. Gisleine ter telefonado ao autor/apelante, informando-lhe da reprovação das fichas cadastrais do locatário e fiadora, não foi devidamente impugnado por ocasião da “Impugnação à Contestação” (Ref. mov. 182.2 – autos originários).
5.8. Assim, embora nas fichas cadastrais reprovadas tenha constado “Uso Exclusivo da Imobiliária” (Ref. mov. 174.27 – autos originários), não restou desconstituído o fato de que o autor/apelante teve conhecimento da reprovação dos cadastros do locatário e fiadora, e, não obstante, assumiu os riscos do negócio, realizando o Contrato de Locação em seu próprio nome.


5.9. Ora, a esse respeito, sustentou a Imobiliária ré/apelada que, embora possuísse Procuração do autor/apelante para Administrar o Imóvel, podendo realizar o Contrato de Locação em nome da Imobiliária, optou por assim não proceder, tendo o requerente/recorrente, apesar disso, realizado a contratação em seu próprio nome (vide Ref. mov. 1.7 – autos originários).
5.10. Independentemente disso, cumpre ressaltar que o motivo da reprovação do cadastro do locatário teria sido por este possuir apontamentos no serasa e seproc, e o da reprovação do cadastro da fiadora em razão da insuficiência de sua renda, conforme sustentado em contestação (Ref. mov. 174.1 – autos originários).
5.11. O fato do locatário ter apresentado holerite falso, bem como da fiadora ter recebido valores para assinar o contrato como tal, somente se tornou conhecido pela Imobiliária ré/apelada posteriormente, ao entrar em contato com a genitora do locatário, conforme afirmado na contestação (Ref. mov. 174.1 – autos originários), o que levou, inclusive, à lavratura de Boletim de Ocorrência (Ref. mov. 1.9 – autos originários).
5.12. Diante disso, não se verifica motivo bastante para que a Imobiliária ré/apelada tivesse, desde o início, recusado à contratação (Contrato de Locação), ainda que na condição de mera intermediária (Ref. mov. 1.7 – autos originários), sobretudo, quando o autor/apelante manifestou a sua vontade de contratar.
5.13. Portanto, deve ser mantida a sentença, a qual destacou que, não há que se falar em culpa da ré no processo de seleção do contratante da locação, tampouco na condução do contrato de administração nesta fase inicial.
5.14. Por derradeiro, ainda que configurada a culpa da requerida, no que diz respeito a seleção do contratante, ainda assim, verifica-se que os prejuízos causados ao autor/apelante já estão abrangidos na condenação da ré/apelada ao pagamento de indenização por perdas e danos, conforme valores reconhecidos na Sentença Arbitral (Ref. mov. 1.12 – autos originários), como será melhor explanado no capítulo relativo aos danos a serem indenizados, a seguir.
DOS DANOS MATERIAIS – SUPOSTA NEGLIGÊNCIA DA IMOBILIÁRIA RÉ/APELADA, DESDE A FASE INICIAL
6. Sustenta o autor/apelante que, no que se refere ao valor dos danos materiais, fixados em R$45.909,00 (quarenta e cinco mil e novecentos e nove reais), também merece reforma a sentença ao entender que “na condução do contrato de administração e no período da rescisão do contrato de locação até a data da sentença arbitral não se evidenciou o descumprimento das obrigações contratuais pela administradora”, pois, desde o início do contrato de locação, os apelados não prestaram contas ou esclarecimentos acerca do contrato, tampouco empreenderam esforços para cobrança do locatário inadimplente.
6.1. Aduz que não devem prosperar as afirmações constantes na sentença que o valor principal do débito e a forma de atualização devem ser aquelas fixadas na sentença homologatória do juízo arbitral (R$ 45.909,00) e não no extinto contrato de locação (R$ 99.815,36), pois o valor de R$ 45.909,00 foi a título de acordo e só houve o abatimento na conciliação, a fim de que o mesmo fosse cumprido e como não foi, deverá sim ser considerado o valor de R$ 99.815,36 para condenação dos apelados ao pagamento de indenização por danos materiais.
6.2. Contudo, não lhe assiste razão.
6.3. No presente caso, como bem ressaltou a sentença, até a rescisão da locação com a sentença arbitral, não se evidencia um descumprimento das obrigações contratuais pela Administradora, a qual prestou contas e esclarecimentos, bem como, empreendeu esforços para a cobrança do locatário inadimplente.
6.4. Nesse sentido, cumpre destacar que houve a prestação mensal de contas com a emissão dos extratos de locação e reuniões agendadas com o locador para prestação de contas e esclarecimentos (Ref. mov. 174.8 a 174.10 – autos originários). Ademais, houve a distribuição de protesto do contrato de locação como meio de cobrança do débito (Ref. mov. 174.15 e 174.16 – autos originários). Bem assim, restou demonstrada a atuação administrativa voltada à perseguição do débito por meio do ajuizamento de ação de cobrança no âmbito da arbitragem, com a formalização de acordo homologado por sentença (Ref. mov. 174.17 a 174.20 – autos originários).
6.5. Tais fatos, relacionados ao período até a rescisão da locação com a sentença arbitral, aliás, sequer foram devidamente impugnados pelo autor/apelante, em sede de Impugnação à Contestação, tendo o requerente/recorrente se restringido a alegar que, após a sentença arbitral, não teve nenhuma prestação de contas do acordo (Ref. mov. 182.2 – autos originários).
6.6. Diante disso, mostrou-se correta a sentença ao consignar que “até a rescisão da locação com a sentença arbitral, não se evidencia um descumprimento das obrigações contratuais da administradora”, todavia, “após a homologação do acordo por sentença arbitral em abril de 2012, infere-se o inequívoco descumprimento das obrigações de administração pela ré” (Ref. mov. 378.1 – autos originários).
6.7. Portanto, restou reconhecido o descumprimento das obrigações pela Imobiliária ré/apelada, tão-somente após a homologação do acordo por sentença arbitral, o que, aliás restou superado, em razão da inexistência de recurso pela parte requerida. Senão vejamos o que constou na sentença:
“Todavia, após a homologação do acordo por sentença arbitral em abril de 2012, infere-se o inequívoco descumprimento das obrigações de administração pela ré. O processo arbitral foi integralmente conduzido pela ré no exercício do mandato outorgado pelo autor para administração do imóvel. Tal se infere, por exemplo, da comunicação ao autor acerca do ajuizamento da demanda (seq. 174.17 e 174.18), bem como da intimação para audiência encaminhada diretamente à imobiliária pela câmara da arbitragem (seq. 174.19). Além disso, o próprio acordo entabulado entre as partes estipulou obrigações à imobiliária, tais como a emissão dos boletos para pagamento das parcelas pelo devedor, além do recebimento das chaves do imóvel após a desocupação (itens 5 e 6 do acordo da sentença de seq. 174.20). Com efeito, não colhe a tese da defesa no sentido de que a administradora não integrou o processo arbitral, e por isso, não teria legitimidade para exigir o cumprimento do acordo homologado por sentença. Note-se que foi a imobiliária ré quem emitiu todos os boletos para cumprimento do acordo e os entregou ao devedor (seq. 174.21 e 174.22), portanto, detinha o controle dos pagamentos. Por via de consequência, incumbia-lhe a prestação de contas dos pagamentos, o repasse dos montantes ao credor e, evidentemente, a cobrança no caso de inadimplemento, o que decorre do contrato de administração. Consoante já asseverei, a obrigação de exigir do locatário o pagamento dos débitos locatícios está vinculada ao contrato de administração do imóvel, respondendo por ela, objetivamente, a administradora - salvo disposição em contrário no contrato, o que não existe no caso em exame.Após a entrega dos boletos e recebimento das chaves, não houve qualquer prestação de contas pela ré, nem comunicação acerca do inadimplemento ao autor, tampouco proposta de execução judicial da sentença arbitral não cumprida. Inclusive, trata-se de questão incontroversa, eis que a própria administradora admite não ter promovido quaisquer medidas necessárias para cumprimento da sentença arbitral ao argumento de que se trataria de obrigação do autor (o que já restou refutado acima). Com efeito, diante do evidente inadimplemento contratual pela ré, impõe-se reconhecer o direito da parte autora à indenização por perdas e danos, quanto a inequívoca culpa da parte ré. Neste sentido, dispõe o artigo 475 do Código Civil que ‘a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos’.” (Ref. mov. 378.1 – autos originários).
6.8. Independentemente de ter sido reconhecido o descumprimento de obrigações pela Imobiliária ré/apelada tão-somente após a homologação do acordo, por sentença arbitral, e não desde o início do contrato de locação, tem-se que se mostrou correta a sentença ao condená-la ao pagamento de indenização por perdas e danos (danos materiais), considerando o valor principal do débito e a forma de atualização, nos termos da sentença homologatória, e não conforme o extinto contrato de locação, inclusive com a multa de 50% sobre o saldo devedor.
6.9. Ora, o autor/apelante pugnou pelo pagamento do valor principal da dívida locatícia (alugueres e taxas condominiais), atualizada com juros e correção monetária na forma do contrato de locação, bem como acrescida de multa prevista no contrato de locação e IPTU correspondente ao ano de 2011 e 2012, que somaria a importância de R$99.815,36 (noventa e nove mil oitocentos e quinze reais e trinta e seis centavos), na data do ajuizamento da demanda.
6.10. Contudo, o cálculo apresentado não pode ser acolhido em sua integralidade, tendo vista que o contrato de locação foi resolvido no processo arbitral com a homologação de acordo, devendo o valor principal do débito e a forma de atualização serem aqueles fixados na sentença homologatória, e não no contrato de locação já extinto.
6.11. Ainda, não merece prosperar o argumento trazido em sede de apelação de que, não sendo cumprido o acordo no processo arbitral, deveria prevalecer o cálculo com base no contrato de locação.
6.12. Isso porque, não se pode desconsiderar a existência do Processo Arbitral, no qual, inclusive, foi proferida sentença, restando já resolvido o Contrato de Locação (Ref. mov. 1.12 e 1.13 – autos originários). Ademais, no presente caso, sequer foi trazida qualquer razão pela qual não seria possível considerar o já decidido no Processo Arbitral, ou então, que os valores lá apurados não teriam contemplado todos os prejuízos suportados pelo autor/apelante, decorrentes da inadimplência do Contrato de Locação.
6.13. Nessa linha, o valor principal da dívida, já incluindo todos os encargos acessórios aos alugueres, deve ser aquele já reconhecido no acordo – R$45.909,00 (quarenta e cinco mil e novecentos e nove reais) – atualizado até 09.04.2012 (item 1 do acordo - Ref. mov. 1.12 – autos originários). A forma de atualização da dívida, por sua vez, deve observar o item 7 do acordo (Ref. mov. 1.12 – autos originários) que estipulou multa de 50% sobre o saldo devedor em caso de inadimplemento, além de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC/IGPM.
6.14. Portanto, o recurso não merece provimento, devendo ser mantida a sentença também nesse ponto.
DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS, NA HIPÓTESE
7. Pretende o autor/apelante a reforma da sentença, para condenar a ré/apelada ao pagamento de indenização por danos morais.
7.1. Alega que, ao contrário do entendimento do Magistrado que entendeu tratar-se de “mero aborrecimento”, insta salientar que desde o ano de 2011 o apelante vem tendo prejuízos de ordem financeira e moral, e muito aborrecimento, causados por culpa dos apelados, sendo que esta luta incansável, trouxe ao requerente, transtornos emocionais, pois, além de se sentir lesado pela má informação da recorrida, encontra-se frustrado, pois, acreditava piamente, que dentro de pouco tempo estaria recebendo os alugueis e se livrado do alto custo do condomínio.
7.2. Contudo, razão não lhe assiste.
7.3. Com efeito, no que concerne ao dano moral, sabe-se que esse se caracteriza por uma ofensa aos direitos da personalidade que, por sua vez, são decorrentes do princípio da dignidade da pessoa humana, fundamento da ordem constitucional, de acordo com o disposto no art. 1°, III, da Carta Magna.

7.4. Como ensina Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho:
“O dano moral consiste na lesão de direitos, cujo conteúdo não é pecuniário, nem comercialmente redutível a dinheiro. Em outras palavras, podemos afirmar que o dano moral é aquele que lesiona a esfera personalíssima da pessoa (seus direitos da personalidade), violando, por exemplo, sua intimidade, vida privada, honra e imagem, bens jurídicos tutelados constitucionalmente.A apreensão deste conceito é fundamental para o prosseguimento do nosso estudo, notadamente no que diz respeito ao fato de a lesão se dar em direitos — repita-se! — cujo conteúdo não é pecuniário, nem comercialmente redutível a dinheiro.Repisamos esse aspecto de forma a afastar de nossa análise, de uma vez por todas, qualquer relação ao efeito patrimonial do dano moral ocorrido, pois muitos dos debates sobre a matéria (neste caso, bastante infrutíferos) residem na busca de uma quantificação do dano moral com base nos seus reflexos materiais.Ora, se há reflexos materiais, o que se está indenizando é justamente o dano patrimonial decorrente da lesão à esfera moral do indivíduo, e não o dano moral propriamente dito. Não é esta, definitivamente, a nossa proposta, pois pretendemos demonstrar a tutela dos direitos da personalidade pelo vigente ordenamento jurídico, com a possibilidade de compensações pecuniárias em caso de violações.” (In: Manual de Direito Civil, volume único, Editora Saraiva, São Paulo: 2017, pag. 891).
7.5. Nessa esteira, ao analisar a ocorrência do dano moral, deve-se observar se o evento até então tido como danoso tem o condão de afetar a dignidade da pessoa.
7.6. No caso ora discutido, observa-se que a situação vivenciada pelo autor/apelante não é passível de ser indenizável, pois não há provas de que o descumprimento do contrato de administração, ou, ainda, o atraso no recebimento de valores decorrentes do contrato de locação, feriu a sua dignidade.
7.7. Ademais, é pacífico o entendimento, inclusive, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, de que o descumprimento contratual, por si só, não é suficiente para causar dano moral. Senão vejamos:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SEGURO DE VIDA EM GRUPO. RECUSA DE PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. ALTERAÇÃO DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO.IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. Nos termos da orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, o simples inadimplemento contratual não gera, em regra, danos morais, por caracterizar mero aborrecimento, dissabor, envolvendo controvérsia possível de surgir em qualquer relação negocial, sendo fato comum e previsível na vida social, embora não desejável nos negócios contratados.2. No caso dos autos, a Corte de origem, ao dirimir a controvérsia, constatou que, embora devido o pagamento do seguro de vida, não ficou configurada nenhuma circunstância fática que tenha agravado a situação da autora, não sendo o caso de reconhecer o direito a indenização por danos morais.3. Infirmar as conclusões do julgado, alterando as premissas fáticas nele delineadas para reconhecer a configuração dos danos morais pleiteados, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.4. Agravo interno a que se nega provimento”(AgInt no REsp 1553703/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe 07/02/2017) (sem destaque no original).
7.8. Outrossim, esse é o entendimento desta Câmara Cível:
“APELAÇÃO CÍVEL 01 – AÇÃO DE COBRANÇA SECURITÁRIA – SEGURO RESIDENCIAL – INCÊNDIO – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CLÁUSULA DE EXCLUSÃO DE COBERTURA – IMÓVEIS DESABITADOS E/OU DESOCUPADOS HÁ MAIS DE 45 DIAS – VISTORIA QUE ATESTOU A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL HÁ 50 DIAS – SEGURADO QUE NÃO TEVE ACESSO À APÓLICE DO SEGURO E ÀS CONDIÇÕES GERAIS DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO, PELA SEGURADORA, DE QUE O CONSUMIDOR RECEBEU CÓPIA DOS ALUDIDOS DOCUMENTOS – FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO – OBSERVÂNCIA DA BOA-FÉ OBJETIVA – INDENIZAÇÃO DEVIDA – ALTERAÇÃO, DE OFÍCIO, DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA, CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL – RECURSO DESPROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL 02 – DANO MORAL – DESCABIMENTO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – MERO DESSABOR – REVELIA DE UM DOS RÉUS QUE NÃO IMPLICA A PROCEDÊNCIA DE TODOS OS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL – RECURSO DESPROVIDO” (TJPR - 9ª C.Cível - 0059652-55.2018.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: Desembargador Domingos José Perfetto -
J. 13.06.2019) (sem destaque no original).
7.9. Diante disso, não há possibilidade de se reconhecer a violação ao direito de personalidade do autor/apelante, pois, embora este tenha alegado que “acreditava que dentro de pouco tempo estaria recebendo os alugueis e se livrado do alto custo do condomínio, todos os meses” e que “ficou descapitalizado”, além de transtornos, não restou comprovada qualquer situação constrangedora que tenha, de fato, ultrapassado os limites do mero aborrecimento, causando-lhe danos morais, mas tão-somente, meros aborrecimentos.
7.10. Portanto, a manutenção da sentença nesse ponto é medida que se impõe.
ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA
8. Por fim, quanto à pretensão de redistribuição do ônus de sucumbência, também não assiste razão ao autor/apelante.
8.1. Sustenta o autor/apelante que a sentença merece reforma, de modo a condenar as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 10% (dez por cento) para o autor/apelante, e 90% (noventa por cento) para a ré/apelada.
8.2. Afirma, ainda, que a sentença, ao extinguir o processo, sem resolução do mérito, com relação aos réus Flavio Henrique Eickhoff, Ari Eickhoff e Roseli Teresinha Eickhoff, condenado o autor/apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, teria incorrido em bis em idem.

8.3. Contudo, não lhe assiste razão.
8.4. Inicialmente, cumpre ressaltar que a demanda foi ajuizada em face de vários réus. Assim, uma vez extinto o processo sem resolução do mérito, com relação aos réus Flavio Henrique Eickhoff, Ari Eickhoff e Roseli Teresinha Eickhoff, mostrou-se correta a sentença ao condenar o autor/apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, no que se refere a relação entre estes.
8.5. Ademais, no que diz respeito à relação entre o autor/apelante e a ré/apelada Imobiliária Dom Bosco Ltda., também, mostrou-se correta a sentença ao distribuir o ônus sucumbência entre as partes.
8.6. Ora, no presente caso, observa-se que o autor/apelante formulou pedido, na inicial, de condenação da ré/apelada ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$99.815,36 (noventa e nove mil e oitocentos e quinze reais e trinta e seis centavos), bem como de indenização por danos morais, no valor de R$10.000,00 (dez mil reais) (Ref. mov. 1.1 – autos originários).
8.7. Não obstante, sagrou-se vencedor tão-somente com relação a parte dos pedidos, restando a ré/apelada condenada “ao pagamento de indenização por danos materiais, no valor principal de R$ 45.909,00 (quarenta e cinco mil, novecentos e nove reais) – atualizado até 09/04/2012 (item 1 do acordo – seq. 1.12) -, acrescido de multa de 50% sobre o saldo devedor, além de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC/IGPM na forma do item 7 do acordo homologado por sentença arbitral (seq. 1.12)”. A pretensão de indenização por danos morais restou afastada (Ref. mov. 378.1 – autos originários).
8.8. Assim, mostrou-se correta a sentença ao condenar ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 40% ao autor e 60% à ré, observando-se o mesmo percentual quanto aos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, não merecendo provimento o recurso.
HONORÁRIOS RECURSAIS
9. Por fim, tendo em vista que o recurso foi desprovido, imperioso arbitrar honorários recursais de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa – no que se refere à extinção do processo, sem resolução do mérito -, e 1% (um por cento) sobre o valor da condenação – no que se refere à parcial procedência, restando o autor/apelante sucumbente em parte -, a serem acrescidos aos já fixados na origem, com fundamento no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.
CONCLUSÃO
10. Ante o exposto, o voto é no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, com o arbitramento de honorários recursais, nos termos da fundamentação.
10.1. Por derradeiro, para fins de prequestionamento, por expressa determinação legal (art. 1025 do Código de Processo Civil), tem-se que já se consideram incluídos nesta decisão, todos os elementos suscitados.