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Processo:

I - Trata-se de recurso de apelação cível interposto contra a sentença proferida na ação de rescisão contratual nº 0001510-37.2020.8.16.0160, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. Condenou-se, assim, a ré, ora apelante, à devolução integral dos valores pagos pelas requerentes, com correção monetária pela média do IPCA, desde o desembolso, e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, ao contar da citação. Por fim, condenou-se a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa (mov. 77.1).Contra a r. sentença, as partes opuseram embargos de declaração (movs. 84.1 e 85.1), rejeitados, contudo, pelo Juízo “a quo” (mov. 95.1).Sustente a apelante, inicialmente, que o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento relativo ao objeto contratual celebrado com as autoras decorreu de grave crise econômica nacional, o que impossibilitou o cumprimento do negócio jurídico no prazo estabelecido de 2 (dois) anos. Afirma, nessa linha, que o setor imobiliário sofreu grandes impactos financeiros e dificultou o planejamento e a consecução dos lotes negociados pela apelante. Aponta, então, que houve o encarecimento das matérias-primas essenciais à construção do loteamento. Destaca, nesse passo, que os aludidos fatores não decorrem de eventual conduta culposa da empresa, já que possuem natureza imprevisível, de modo que se aplica, ao caso, a teoria da imprevisão, com o afastamento da condenação ao ressarcimento dos valores pactuados.Argumenta, em seguida, que a comissão de corretagem e a retenção de valores para o pagamento da taxa devem ser mantidas na forma contratual. Explica que o montante é revertido em favor da corretora de imóveis que realiza a intermediação das vendas dos lotes e que os compradores têm ciência da previsão de cobrança, razão pela qual é devida, conforme entendimento jurisprudencial.Após, defende a necessária incorporação da taxa de publicidade à quantia a ser retida pela recorrente, porquanto igualmente prevista no compromisso de compra e venda celebrado entre as partes. Elucida, assim, que “a publicidade integra a consecução das obras do empreendimento (Jardim dos Ipês), e seu custo é extremamente elevado, haja vista a grande necessidade de a parte ora Apelante reaver os vultuosos valores direcionados à concretização do empreendimento, e, ao final, obter algum lucro, que fomente a sua atividade empresarial”.Argúi, outrossim, que a rescisão contratual implicará o desembolso de novas despesas para a divulgação da existência de um lote à venda e, também por esse motivo, deve ser mantida a incidência da taxa de publicidade, cumulada, ainda, à cláusula penal e à comissão de corretagem.Assevera, depois disso, que os tributos incidentes sobre as parcelas já adimplidas pelas requerentes devem ser por elas quitados, uma vez que “por força de sua própria natureza, não foi revertida em prol da Apelante, mas, sim, da Administração Pública”.Alega, subsidiariamente, que se mantido o reconhecimento da rescisão contratual, deve ser aplicada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelas requerentes, consoante o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça sobre a questão.Na sequência, insurge-se contra a fixação dos honorários advocatícios. Menciona que o proveito econômico obtido na espécie é mensurável e deve ser utilizado como base de cálculo da verba honorária, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Acrescenta, ademais, que o percentual fixado a título de honorários deve ser reduzido para 10% (dez por cento).Requer, assim, o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da sentença nos termos expostos (mov. 102.1).As apeladas, em contrarrazões, sustentaram a não aplicação da teoria da imprevisão e a manutenção da condenação à taxa de rescisão contratual. Ainda, alegaram que as taxas de corretagem, de publicidade e os tributos devem ser arcados pela apelante, bem como que, quanto à retenção de 25% (vinte e cinco) por cento pleiteada, “a culpa pela rescisão da compra e venda foi da Recorrente e não é justo que ela venha a lucrar com sua inadimplência”. Pediram, ainda, a manutenção da verba honorária na forma estipulada na sentença, somada ao arbitramento de 10% (dez por cento) em grau recursal. Ao final, requereram o desprovimento do apelo (mov. 109.1). Distribuiu-se o feito livremente a este Relator[1] (mov. 3.1 – recurso).É o relatório.

II – Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo) e intrínsecos (legitimidade, interesse e cabimento), conheço do recurso, com efeito suspensivo, por não vislumbrar nenhuma das exceções previstas no §1º do art. 1.012 do Código de Processo Civil.Passo, então, ao exame da pretensão recursal.Observa-se que as autoras ajuizaram ação de rescisão contratual c/c restituição de parcelas pagas e indenização por danos morais contra a empresa apelante com o fim de rescindir o contrato particular de compromisso de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes.Narraram, em suma, na ocasião, que a ré descumpriu a cláusula contratual de estipulação de prazo de 2 (dois) anos para a entrega do terreno, contados da data de expedição de alvará, em 8.5.2015.Pediram, ao final, o reconhecimento da rescisão do negócio jurídico, com a restituição dos valores adimplidos, no montante de R$ 51.231,07 (cinquenta e um mil, duzentos e trinta e um reais e sete centavos), bem como a condenação da requerida ao pagamento da cláusula penal, no percentual de 10% (dez por cento) dos valores até então pagos, assim como indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).Com o regular trâmite do feito, sobreveio a sentença de parcial procedência. Confira-se:“(...) Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas e indenização por dano moral. O caso em análise refere-se ao contrato de compra e venda realizado entre as partes (requerentes e requerida), o qual pode ser conceituado como: o contrato pelo qual alguém se obriga a transferir ao comprador o domínio da coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração, denominada preço. Veja que a prova documental (seq. 1.12) demonstra que os requerentes celebraram contrato de compromisso de compra e venda com a requerida no ano de 2015, sendo que ficou acertado que a compradora iria efetuar o pagamento através de 150 parcelas fixas de R$ 696,59. Pois bem! Após análise minuciosa do conjunto probatório, percebo que razão assiste aos requerentes.
Explico.Conforme já dito, os requerentes, em 20.11.2015, adquiriram, um lote de terras da requerida, a qual prometeu entregar toda a infraestrutura no prazo de 24 (vinte e quatro) meses. Tal prazo, inclusive, encontra-se previsto expressamente no contrato realizado entre as partes, senão vejamos a cláusula X:(...)Conforme se observa dos autos, o requerido possuía até 20.11.2017 para entregar a infraestrutura do imóvel pronta, o que não ocorreu. Assim, tendo em vista que o combinado ente as partes não foi cumprido, entendo que a rescisão do contrato é medida de direito a ser tomada. Desta forma, verifico que os requerentes fazem jus à rescisão contratual, devendo as partes voltarem as status quo ante, devolvendo-se as quantias já pagas, o que será analisado a seguir. B – DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES É incontroverso nos autos que os requerentes efetuaram o pagamento de 48 parcelas (conforme prova nos autos – seq. 1.13/17), totalizando o valor de R$ 38.357,44, sendo seu direito, o recebimento destes com a rescisão contratual. Todavia, tendo em vistas que há nos autos vários pedidos de percentuais de retenção da valores, passo a analisá-los em tópicos separados. C.1) DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO Analisando o contrato entabulado entre as partes, mais precisamente, a cláusula VII, percebe-se que, em caso de rescisão, o comprador terá direito a devolução das importâncias pagas, abatida de uma multa de 10%.A conclusão a que se chega é a de que a parte requerida impôs uma cláusula de retenção de 10%. Pois bem! Passaremos a análise desta situação. A Súmula 553 do STJ dispõe que, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelos promitentes compradores – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprado quem deu causa ao desfazimento. Da súmula acima podemos extrair que, como a resolução do contrato, no caso em análise, se dará por culpa exclusiva do vendedor – que não cumpriu o prazo de entrega previsto no contrato – a restituição se dará de maneira integral. Posto isso, o valor a ser devolvido a requerente, deverá ser o valor total pago, sem retenção. Em razão da aplicação da Súmula acima, os pedidos de retenção feitos pela parte requerida restam prejudicados. C – DO DANO MORAL Não vislumbro no caso a caracterização do dano moral, isso pois, o desacordo ocorrido é mero dissabor da prática comercial. Ora, quando as partes celebraram um contrato, o que se espera é que não ocorra divergência e que todos cumpram com o que lhe é devido, entretanto, situações diversas podem ocorrer, todavia, tais fatos, por si sós, não geram ofensa ao ponto de lesar direitos da personalidade da requerente. Além disso, não há prova mínima de que a problemática tenha implica em maiores reflexos, além dos transtornos usuais da vida cotidiana. Portanto, neste ponto, o pedido da requerente não prospera.Atendidos, pois, todos os requisitos exigidos pelos artigos acima citados, resta a esta julgadora reconhecer a parcial procedência dos pedidos. DISPOSITIVO Diante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos dos requerentes, o que faço com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC, ante o preenchimento dos requisitos para decretação da rescisão contratual em análise. Para tanto: A) DECLARO rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (seq. 1.12); B) CONDENAR a devolução dos valores já pagos pelos requerentes, de forma integral, corrigido monetariamente pela média do IPCA desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação. Ante a sucumbência mínima dos requerentes, condeno o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios, cuja verba arbitro em 15% do valor atualizado da causa, o que faço considerando o disposto no artigo 85, §2º do CPC (...)” (mov. 77.1).Contra a r. sentença insurge-se, agora, a empresa ré.Pois bem. Infere-se que as autoras firmaram, em 15.11.2015, contrato de promessa de compra e venda com a empresa ré, cujo objeto é um lote urbano no loteamento denominado Jardim dos Ipês, no valor de R$ 54.000,00 (cinquenta e quatro mil reais), com pagamento em 150 (cento e cinquenta) parcelas de R$ 696,59 (seiscentos e noventa e seis reais e cinquenta e nove centavos) (mov. 1.12). Ainda, consta da cláusula “X” do instrumento contratual que “os melhoramentos e obras de infraestrutura urbana exigidos pela PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SARANDI que constam no ALVARÁ DE LOTEAMENTO DO JARDIM DOS IPÊS sob o Nº 03/2015 são da responsabilidade da PROMITENTE VENDEDORA e não terão quaisquer ônus ou custo para o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), já que serão integralmente executadas dentro do prazo legal de dois anos diretamente ou através das empreiteiras pela PROMITENTE VENDEDORA” (mov. 1.12 – destaquei).Nesse passo, é incontroversa a não execução do contrato no prazo estabelecido, de modo que alega, agora, a apelante que “o atraso nas obras do Jardim dos Ipês não pode, em qualquer hipótese, lhe ser imputado” (mov. 102.1).Com efeito, acerca da teoria da imprevisão suscitada pela recorrente a fim de afastar o reconhecimento à causa da rescisão no caso, ensinam Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho que “é o substrato teórico que permite rediscutir os preceitos contidos em uma relação contratual, em face da ocorrência de acontecimentos novos, imprevisíveis pelas partes e a elas não imputáveis” (in: Manual de Direito Civil; volume único. São Paulo: Saraiva, 2017. p. 486).Ainda segundo os autores, os requisitos para a aplicação da teoria da imprevisão no âmbito contratual são assim sintetizados:“a) superveniência de circunstância imprevisível — claro está, assim, que se a onerosidade excessiva imposta a uma das partes inserir-se na área de previsão contratual, não se poderá, em tal caso, pretender-se mudar os termos da avença, haja vista que, na vida negocial, nada impede que uma das partes tenha feito um ‘mau negócio’; b) alteração da base econômica objetiva do contrato — a ocorrência da circunstância superveniente altera a balança econômica do contrato, impondo a uma ou a ambas as partes onerosidade excessiva; c) onerosidade excessiva — consequencialmente, uma ou até mesmo ambas as partes experimentam um aumento na gravidade econômica da prestação a que se obrigou. Com isso, podemos concluir, consoante anotamos linhas acima, que a teoria da imprevisão não pressupõe, necessariamente, enriquecimento de uma parte em detrimento do empobrecimento da outra. Isso porque na superveniência da circunstância não esperada poderá haver determinada onerosidade para ambas as partes, sem que, com isso, se afaste a aplicação da teoria” (in: Manual de Direito Civil; volume único. São Paulo: Saraiva, 2017. p. 487).Trata-se, portanto, de uma relativização do princípio da força vinculante dos contratos, aplicável quando verificada a existência de situação posterior e absolutamente imprevisível que torne excessivamente onerosa a obrigação de uma ou todas as partes.Na espécie, contudo, a apelante se vale de argumentos genéricos sobre as condições financeiras do país e do setor imobiliário como fundamento para a alegada imprevisibilidade.Deixou, todavia, a recorrente de comprovar, efetivamente, que o descumprimento da cláusula contratual de entrega do empreendimento no prazo avençado ocorreu em razão da superveniência de impactos econômicos em sua atividade.Ora, a oscilação de preços de matéria prima e as variantes que influenciam os empreendimentos imobiliários nada mais são do que riscos comuns à atividade de construção e incorporação de imóveis.E, além das matérias jornalísticas reproduzidas na peça recursal e que abordam a crise econômica do setor, a apelante não trouxe qualquer prova concreta de que foi afetada financeiramente de modo a impossibilitar a entrega do loteamento no prazo de 2 (dois) anos.A propósito:“RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA. INOBSERVÂNCIA DO PRAZO DO CONTRATO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. NÃO COMPROVADA SITUAÇÃO SUPERVENIENTE, EXTRAORDINÁRIA E IMPREVISÍVEL DURANTE O CURSO DO CONTRATO. CRISE FINANCEIRA. FATO PREVISÍVEL INERENTE À ATIVIDADE EMPRESARIAL. CAUSA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO COMPROVADA. RETENÇÃO DE PORCENTAGEM DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE DEU POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL QUE DEVE SER INTEGRAL. DANO MORAL CABÍVEL. QUEBRA DA EXPECTATIVA. FRUSTRAÇÃO PELO NÃO RECEBIMENTO DO IMÓVEL. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO DE FORMA RAZOÁVEL E MÓDICA IMPOSSIBILITANDO SUA REDUÇÃO. ­ RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO” (TJPR - 8ª C.Cível - 0030341-73.2019.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCO ANTONIO ANTONIASSI -
J. 14.06.2021 – realcei).“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÓRIA C/C TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA C/C DANOS MORAIS – RECURSO DA RÉ - PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE EM SEDE DE CONTRARRAZÕES – INOCORRÊNCIA - COMBATE ADEQUADO AO DECISUM – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – APLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO – AUSÊNCIA DE MORA – AFASTAMENTO – RISCO INERENTE AO NEGÓCIO JURÍDICO - RETENÇÃO DE 10% DO VALOR ADIMPLIDO - VALORES RETIDOS QUE SERVEM PARA COBRIR AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COMO COMISSÃO DE CORRETAGEM, PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS – cláusula penal - retenção fixada na sentença em 10% sobre o valor pago - percentual de retenção em conformidade com a jurisprudência do stj - pedido de majoração para 25% não acolhido – PRETENDIDA APLICAÇÃO DE MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ EM SEDE DE CONTRARRAZÕES – IMPOSSIBILIDADE - HIPÓTESES DO ARTIGO 80 DO CPC/2015 NÃO CONFIGURADAS - SENTENÇA mantida – HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS - recurso conhecido e não provido.Não há que se falar em retenção relativa à taxa de corretagem, publicidade e encargos tributários,tendo em vista que tais valores já estão compreendidos na multa estabelecida na cláusula penal de retenção de valores, de modo que nova retenção caracterizaria ‘bis in idem’” (TJPR - 4ª C.Cível - 0007373-08.2019.8.16.0160 - Sarandi -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU HAMILTON RAFAEL MARINS SCHWARTZ -
J. 12.10.2021 – sublinhei).Logo, não há falar na adoção da teoria da imprevisão no caso e, portanto, correta a r. sentença ao declarar a rescisão contratual e impor integralmente à recorrente a obrigação de restituir às autoras os valores adimplidos.Quanto à pretensão de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante total pago pelas requerentes, registre-se que o entendimento jurisprudencial invocado pela apelante diz respeito às hipóteses em que o promitente comprador deu causa ao rompimento da relação contratual – o que, como visto, não ocorreu na hipótese.Observe-se, nessa linha, o posicionamento da Corte Superior acerca do tema:“(...)2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial (...)” (STJ. AgInt no REsp 1920804/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021 – grifou-se).“ (...) 1. Conforme decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos Eag 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento (...)” (STJ. AgInt nos EDcl no REsp 1903896/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021 – frisei).Da análise dos julgados, vê-se que a rescisão contratual unilateral promovida pelo promitente comprador que possibilita a retenção em favor do promitente vendedor deve decorrer de ato imotivado.Significa dizer que a iniciativa do promitente comprador se dá de maneira injustificada. Todavia, aqui, como dito, o atraso na entrega do empreendimento pela própria apelante é que levou à rescisão contratual.Daí porque é devida a restituição integral das parcelas na hipótese, conforme a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, “in verbis”:
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (sublinhei).Adiante, requer a apelante a retenção dos valores adimplidos pelas autoras a título de comissão de corretagem, taxa de publicidade e encargos tributários embutidos no preço do negócio.Igualmente sem razão.É que embora, de fato, haja previsão contratual para a restituição desses valores, a cláusula VII do instrumento trata apenas da hipótese em que constatada a culpa das promitentes compradoras pela rescisão e somente no caso de inadimplemento das parcelas. Veja-se:“VII DA RESCISÃO a) Observando o disposto no inciso VI, do Artigo 1º da lei 4.864/65, o vencimento e não pagamento de três parcelas consecutivas ou qualquer delas pôr prazo superior a 90 dias, implicará independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial, na resolução desta promessa de compra e venda, conforme dispõe os Artigos 127 e 128, do Novo Código Civil Brasileiro, transferindo-se a terceiros, se for o caso, os direitos e obrigações dela decorrentes independente do consentimento do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), devendo serem devolvidas a este(s) as importâncias que tiver(em) pago, após serem abatidas as seguintes despesas: 1) O valor das despesas de corretagem, calculadas a base de 7% (sete por cento) sobre o preço corrigido do imóvel, segundo os índices previstos neste contrato, à época da rescisão; 2) O valor das despesas de publicidade, calculadas em 2% (dois por cento) sobre o valor corrigido do imóvel, segundo os índices previstos neste contrato, a época da rescisão; 3) Multa contratual de 10% (dez por cento) calculada sobre o saldo devedor, segundo os índices previstos neste contrato, à época da rescisão; 4) Encargos tributários incidentes sobre as parcelas efetivamente pagas; 5) Despesas e custos administrativos, judiciais e honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento) que se tenham tornado necessário ao recebimento de qualquer valor” (mov. 1.12).Ainda que assim não fosse, especificamente sobre a comissão de corretagem poder-se-ia sustentar a retenção dos valores em desfavor das autoras tão somente se destacado o valor da aludida taxa no contrato, conforme o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de recurso repetitivo: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO” (STJ. REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 – frisei).E não individualizado, expressamente, o valor da comissão de corretagem no caso – com relação à qual, consigne-se, não há comprovação de pagamento pela apelante –, nem sequer poderia haver retenção da verba.Confira-se, nessa linha, o entendimento desta Corte em casos análogos relativos ao loteamento Jardim dos Ipês:“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM NOMINADA “AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO”. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – ALEGADA EXCLUDENTE DE CULPABILIDADE PELA TEORIA DA IMPREVISÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA SITUAÇÃO SUPERVENIENTE EXTRAORDINÁRIA E IMPREVISÍVEL – CRISE FINANCEIRA QUE CONSTITUI FATO PREVISÍVEL E INERENTE À ATIVIDADE EMPRESARIAL – ATRASO QUE JUSTIFICA O PEDIDO DE RESCISÃO PELO COMPRADOR POR CULPA DA CONSTRUTORA – ENCARGOS DE RESCISÃO INAPLICÁVEIS – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - CONTRATO QUE PREVÊ SANÇÃO APENAS PARA O INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DA PENALIDADE EM DESFAVOR DA PROMITENTE VENDEDORA – TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA Nº 1.614.721/DF – INCIDÊNCIA DA PENA CONTRATUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO LOTE DESCABIMENTO – MULTA APLICADA SOBRE AS PARCELAS EM ATRASO. DANOS MORAIS – INDENIZAÇÃO INDEVIDA – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, SEM INDICAÇÃO DE CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS, QUE NÃO CARACTERIZA ABALO MORAL OU JUSTIFICA A RESPECTIVA REPARAÇÃO CIVIL. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E NÃO PROVIDO” (TJPR - 6ª C.Cível - 0012129-60.2019.8.16.0160 - Sarandi -
Rel.: DESEMBARGADOR RENATO LOPES DE PAIVA -
J. 04.10.2021 – destaquei).“APELAÇÃO. “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS”. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. PRAZO DE CONCLUSÃO. DESCUMPRIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA REQUERIDA. RESCISÃO DO CONTRATO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. ALEGADA TEORIA DA IMPREVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CRISE FINANCEIRA. FATO PREVISÍVEL INERENTE À ATIVIDADE EMPRESARIAL. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR EM SUA INTEGRALIDADE. DIREITO DE RETENÇÃO. INVIABILIDADE. DESPESAS REFERENTES À PUBLICIDADES E ENCARGOS. ABUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DELIMITADO E ESPECIFICADO NO CONTRATO. DEVER DE INFORMAÇÃO. NÃO RESPEITADO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Não há que se falar em manutenção das cláusulas que estabelecem o ressarcimento em favor da requerida em caso de resolução contratual pleiteado pelos autores vez que, ao contrário do asseverado nas razões recursais, esta não foi imotivada, e sim decorreu de culpa exclusiva da ré que não entregou a obra na data aprazada, o que é incontroverso” (TJPR - 10ª C.Cível - 0001295-95.2019.8.16.0160 - Sarandi -
Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY -
J. 10.09.2021 – sublinhei).“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESILIÇÃO DECLARADA – CONDENAÇÃO DA REQUERIDA A RESTITUIR OS VALORES PAGOS – IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. APELAÇÃO 1 – REQUERIDA – ATRASO NA OBRA QUE SE JUSTIFICA PELO TEORIA DA IMPREVISÃO – AUMENTO EXPRESSIVO NO CUSTO DA OBRA – NÃO DEMONSTRADO – ELEMENTOS DOS AUTOS QUE NÃO APONTAM MINIMAMENTE PARA TAL SITUAÇÃO – ATRASO QUE JUSTIFICA O PEDIDO DE RESCISÃO PELO COMPRADOR POR CULPA DA CONSTRUTORA – ENCARGOS DE RESCISÃO INAPLICÁVEIS – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DAS RETENÇÕES APENAS EM CASO DE INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RECURSO DESPROVIDO. APELAÇÃO 2 – AUTOR – PLEITO DE FIXAÇÃO DE DANO MORAL – NÃO OCORRÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA QUE SE MOSTRA MERO ABORRECIMENTO – SITUAÇÃO QUE ISOLADAMENTE NÃO CONFIGURA DANO MORAL – AUSÊNCIA DE PECULIARIDADES QUE JUSTIFIQUEM O ARBITRAMENTO DE DANO MORAL – RECURSO DESPROVIDO” (TJPR - 18ª C.Cível - 0002912-27.2018.8.16.0160 - Sarandi -
Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA -
J. 11.05.2020 – sublinhei).Todavia, no tocante aos honorários advocatícios, tem razão a apelante ao defender a necessidade de reforma da sentença,Isso porque, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos das autoras, a il. Magistrada utilizou o valor atualizado da causa como base de cálculo da verba honorária: “ante a sucumbência mínima dos requerentes, condeno o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios, cuja verba arbitro em 15% do valor atualizado da causa, o que faço considerando o disposto no artigo 85, §2º do CPC” (mov. 77.1).Acontece que, como bem observado pela recorrente, o proveito econômico obtido na espécie é perfeitamente mensurável, já que consiste exclusivamente no montante a ser restituído às autoras.E, consoante o § 2º do art. 85 do Código de Processo Civil, há “uma gradação de parâmetro para, a partir daí, fixar os honorários entre dez e vinte por cento: (1º) condenação; (2º) proveito econômico obtido; (3º) valor da causa” (NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de Direito Processual Civil: Volume Único. 10ª ed. Salvador: Editora JusPodivm. p. 287 – grifei).Ademais, entendo que merece acolhimento o pleito de redução da verba honorária – fixada em 15% (quinze por cento) – para 10% (dez por cento), em atenção aos parâmetros estabelecidos nos incisos do § 2º do art. 85 do Código de Processo Civil[2], sobretudo em razão da natureza da causa, semelhante a diversas outras ações que envolvem o loteamento Jardim dos Ipês, e o tempo exigido para a prestação do serviço da advogada das recorridas, já que o trâmite processual ocorreu de forma célere e sem produção de provas para além das documentais.Por fim, com a reforma da sentença nessa extensão, impõe-se a rejeição do pedido formulado em contrarrazões a fim de majorar os honorários advocatícios (mov. 109.1).Destarte, é de se dar parcial provimento ao recurso, unicamente no tocante à fixação da verba honorária.III – Voto, então, pelo conhecimento e parcial provimento do recurso, apenas para reduzir a verba honorária devida à procuradora das apeladas para 10% (dez por cento) e determinar que a base de cálculo dos honorários advocatícios seja o proveito econômico obtido.