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Processo:

RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação em face de sentença[2] proferida nos autos de ação de resolução contratual, a qual julgou procedente o pedido, nos seguintes termos: “3. DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão inicial a fim de: (a) decretar a resolução da relação contratual havida entre as partes, tornando estas ao status quo ante, desde a data da publicação desta sentença; (b) condenar a ré ao pagamento de indenização por perdas e danos em prol da parte autora, correspondente: (b.1) ao percentual mensal de 1% do valor da venda atualizado, desde a data que o imóvel deveria ter sido entregue (01/07/2020) até a data da rescisão contratual. Referidos valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice previsto no contrato (IGP-M), desde o trânsito em julgado, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. (b.2) à cláusula penal equivalente à multa de 40% do valor pago, atualizada pelo índice IGP-M, desde a data da rescisão do contrato, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. (c) condenar os réus solidariamente na devolução dos valores efetivamente pagos pela autora em razão do contrato de compra e venda, na quantia de R$ 115.265,43 (cento e quinze mil duzentos e sessenta e cinco reais e quarenta e três centavos), corrigida monetariamente pelo índice IGP-M, a partir de cada desembolso, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Desta forma, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de condenação em lucros cessantes, referente aos alugueis que deixou de lucrar. Ante a sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, dada a complexidade da causa, o tempo de duração do processo, o número de atos realizados e o local da prestação dos serviços, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º, do CPC”Colhe-se da fundamentação lançada na r. sentença, em seus pontos principais, o seguinte:“2.3 Da relação contratual Em 07/12/2017, o autor adquiriu um imóvel da ré, com prazo de entrega para 01/01/2020, prorrogável por mais 180 dias. No entanto, a conclusão da obra foi postergada para 31/12/2020, depois para 30/04/20021 e, em seguida, para 31/05/2021, sempre acrescida do prazo de tolerância de 180 dias, mas as chaves não foram entregues até o momento e o habite-se não foi averbado na matrícula. Assim, houve atraso injustificado na entrega do imóvel, mesmo após a prorrogação contratualmente prevista de 180 dias, o que enseja a resolução do contrato, nos termos do artigo 475 do CC, in verbis: [...] Outrossim, ainda que a ré alegue que já foi expedida a “carta do habite-se” pela prefeitura, em 16/03/2021 (após o termo final para a entrega da unidade), a entrega da obra corresponde a data da averbação desta no registro de imóveis, porque somente após esse procedimento é possível realizar o financiamento bancário com o fim de quitar o saldo devedor. Logo, as justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade. [...] Desta forma, considerando a tentativa frustrada da parte ré em dar cumprimento às disposições contratuais, através da entrega do bem, sou pela resolução do contrato firmado entre as partes, com o retorno das partes ao status quo ante, a partir da publicação da presente decisão. 2.4 Perdas e danos O atraso na entrega do imóveis constitui ofensa ao princípio da boa-fé objetiva que deve nortear toda relação contratual, violando a legítima expectativa do adquirente, bem como os deveres anexos de lealdade, eticidade e transparência. Assim sendo, é cabível a devolução de todas as despesas até o momento efetuadas pelo demandante, a título de dano material. Devolução dos valores pagos A devolução de todos os valores pagos deve integrar a condenação, como forma de composição do dano experimentado pela parte autora, tudo corrigido e com juros, conforme dispõe o artigo 389 do CC: “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”. Considerando que as partes devem retornar ao “status quo ante”, a ré deve ressarcir à parte autora todos os prejuízos que experimentaram ao firmarem um contrato que não lhes trouxe qualquer resultado, inclusive a comissão de corretagem. Nesse sentido, a jurisprudência recente do STJ: [...] Em que pese a parte ré alegar que os serviços de corretagem foram devidamente prestados por terceiros que intermediaram a venda, é sua a culpa pela rescisão do compromisso de compra e venda, razão pela qual deverá arcar com os prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio. [...] Desta forma, considerando a resolução da relação contratual havida entre as partes, é medida que se impõe a restituição por parte da ré dos valores efetivamente pagos pelo autor, de forma integral e imediata, na quantia de R$ 115.265,43 (cento e quinze mil duzentos e sessenta e cinco reais e quarenta e três centavos). De acordo com a 2ª Seção do STJ, “é abusiva cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda, por culpa de quaisquer contratantes”. Por isso, o pagamento deverá ser feito em parcela única. A parcelas deverão ser atualizadas de forma individualizada, desde a data do desembolso até o dia do pagamento. [...] Os juros, por se tratarem de responsabilidade contratual, serão os legais de 1%, a partir da citação, data em que a ré foi constituída em mora. 2.5 Das penalidades decorrentes da rescisão Analisando o contrato padrão com as condições gerais acostado à inicial, verifica-se que houve estipulação de cláusula penal pré-fixando os danos decorrentes do descumprimento e rescisão contratual, sendo 40% (quarenta por cento) sobre o valor das quantias pagas e indenização pela fruição do bem, na proporção de 1% mensal do preço da venda atualizado. Veja-se: [...] No caso, com a rescisão do contrato por culpa do vendedor, que atrasou a entrega do bem de forma injustificada e fez surgir o desinteresse do promissário comprador, faz incidir em favor do autor a cláusula penal e a indenização por lucros cessantes pela fruição do bem. Ressalte-se que a parte autora não trouxe aos autos qualquer prova de eventual prejuízo excedente ao contratualmente previsto. Além disso, a aplicação da multa impede a pretensão de cobrança de outras indenizações. Isso porque, a cláusula penal constitui pré-liquidação de perdas e danos e o contrato não prevê a possibilidade de indenização suplementar, sobressaindo, então, o óbice do art. 416, parágrafo único, do Código Civil: [...] Por isso, considerando que não restou demonstrado o prejuízo excedente do valor previsto na cláusula penal, não merece acolhimento o pedido de indenização dos valores que deixou de lucrar com a locação do imóvel, conforme requerido. Em consequência, o pedido deve ser julgado parcialmente procedente”Razões recursais (Rés): Alegam as Apelantes, em suma, o seguinte: (a) sentença extra e ultra petita: “em nenhum momento a parte Apelada realizou pedido de inversão de qualquer uma das cláusulas penais existentes no contrato, o que deixa de imediato configurada a ocorrência de julgamento extra petita, o que anula parcialmente a sentença no ponto excessivo”; “a sentença julgou de forma ultra petita, na medida em que condenou as Requeridas ao pagamento de 1% do valor de venda atualizado a cada mês do suposto atraso, enquanto o pedido da parte Apelada se limitava ao patamar de 0,5% do valor atualizado do imóvel”; (b) do inadimplemento contratual: “não houve qualquer contratual por parte das Apelantes. Já restou cabalmente demonstrado que as partes pactuaram aditivo contratual que alterou a data de entrega para 28/05/2021, contando com a cláusula de tolerância. Conforme comprovado, o empreendimento foi entregue antes deste prazo, de forma que não há que se falar em descumprimento contratual, ou culpa destas Requeridas pela rescisão que ora se opera”; (c) cumulação de lucros cessantes com cláusula penal: “a cláusula penal, presente caso, foi estabelecida para prefixação de indenização por inadimplemento relativo. Por isso, havendo a cláusula penal no sentido de prefixar em patamar razoável a indenização, incabível também a posterior cumulação com lucros cessantes”; (d) dos lucros cessantes: “tendo havido o suposto atraso na obra ensejador de perdas e danos, o Apelado pode pedir a rescisão contratual do contrato e a devolução dos valores pagos ou a indenização pelo que supostamente deixou de ganhar, sendo incompatível a cumulação dos dois pedidos”; (e) da taxa de corretagem: “a parte Apelada não comprovou nenhum pagamento dos quais alega! Não há nos autos comprovantes de pagamentos de boletos ou cheques emitidos em favor da Requerida, ou qualquer outra empresa terceira, sendo o valor apontado totalmente unilateral e sem base comprobatória”; “houve a efetiva prestação do serviço de intermediação entre comprador e vendedor; a rescisão do contrato não deriva de conduta imputável ao corretor (à imobiliária); há cláusula contratual prevendo a transmissão da responsabilidade ao comprador e não há solidariedade entre a apelante e a corretora-imobiliária; bem como houve a prestação do serviço e pagamento à empresa totalmente diversa”.
Contrarrazões apresentadas pela parte Autora.
É, em resumo, o relatório.


FUNDAMENTAÇÃO
Admissibilidade e recebimento do recurso: Encontram-se presentes os requisitos de admissibilidade recursal, os quais, segundo a conhecida classificação de Barbosa Moreira, são divididos em dois grupos: (a) intrínsecos (cabimento, legitimação, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e (b) extrínsecos (preparo, tempestividade e regularidade formal)[3]. Sendo assim, conheço e recebo o recurso, no duplo efeito.Do thema decidendum – identificação do objeto da decisão: O ato de decidir pressupõe que o juiz sabe o que será decidido[4]. Nesta ordem de ideias, tem-se que a solução da presente lide reclama o enfrentamento dos seguintes temas: (i) ocorrência (ou não) de julgamento extra e ultra petita; (ii) existência (ou não) de inadimplemento contratual imputável à Construtora/vendedora; (iii) possibilidade (ou não) de cumulação de cláusula penal com os lucros cessantes; (iv) existência (ou não) do direito do Autor a lucros cessantes; (v) responsabilidade da Ré pela taxa de comissão de corretagem.Da preliminar de sentença extra e ultra petita: Alegam os Requeridos que “em nenhum momento a parte Apelada realizou pedido de inversão de qualquer uma das cláusulas penais existentes no contrato, o que deixa de imediato configurada a ocorrência de julgamento extra petita, o que anula parcialmente a sentença no ponto excessivo” e que “a sentença julgou de forma ultra petita, na medida em que condenou as Requeridas ao pagamento de 1% do valor de venda atualizado a cada mês do suposto atraso, enquanto o pedido da parte Apelada se limitava ao patamar de 0,5% do valor atualizado do imóvel”.A questão em exame deve ser resolvida à luz dos arts.141 e 492 do CPC, cujo teor é o seguinte:Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.De acordo com a doutrina, sentença extra petita é “a decisão que (i) tem natureza diversa ou concede à parte coisa distinta do que foi pedido, (ii) leva em consideração fundamento de fato não suscitado por qualquer das partes, em lugar daqueles que foram efetivamente suscitados, ou (iii) atinge sujeito que não faz parte do processo”[5] enquanto que a sentença ultra petita é “a decisão que (i) concede à parte mais do que ela pediu, (ii) analisa não apenas os fatos essenciais postos pelas partes como também outros fatos essenciais ou (iii) resolve a demanda em relação aos sujeitos que participaram do processo, mas também em relação a outros sujeitos, não participantes”[6].
No caso concreto, passando-se em revista a petição inicial, é possível constatar que a parte Autora formulou os seguintes pedidos: (a) declaração de nulidade e abusividade da cláusula aditiva; (b) declaração de rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora; (c) restituição integral dos valores despendidos; (d) condenação em lucros cessantes no importe de 0,5% do valor atualizado do imóvel; (e) declaração de inexigibilidade de qualquer cobrança do contrato.
Por sua vez, a r. sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, a fim de: (a) declarar a resolução do contrato; (b) condenar a Ré ao pagamento de perdas e danos em 1% a.m. do valor do imóvel; (c) condenar a Ré ao pagamento da cláusula penal equivalente à multa de 40% do valor pago; (d) condenar a Ré à devolução dos valores efetivamente pagos pela autora;
Pois bem. Conquanto se reconheça a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do Consumidor em contratos de compra e venda de imóvel (tema repetitivo 971 do STJ), no caso concreto, verifica-se que referida condenação NÃO integrou os pedidos formulados pelo Autor em sua petição inicial, de modo que o Magistrado sentenciante, ao fixar referida condenação em desfavor do Réu, concedeu ao Autor coisa distinta daquela que ele pediu.
O mesmo sucede no tocante à condenação do Réu ao pagamento de perdas e danos no importe de 1% ao mês, pois o pedido do Autor se limitou a 0,5% do valor do imóvel, de forma que, neste ponto, a douta sentença “concedeu à parte mais do que ela pediu”.
Desta forma, com fulcro nos arts. 141 e 492 do CPC, insta reconhecer a nulidade da sentença nestes pontos, eis que o julgamento se fez de forma extra e ultra petita, de modo que as respectivas condenações carecem de validade.Do inadimplemento da Ré: Alegam os Apelantes, em suma, que inocorreu inadimplemento contratual de sua parte. Sustentam que “restou cabalmente demonstrado que as partes pactuaram aditivo contratual que alterou a data de entrega para 28/05/2021, contando com a cláusula de tolerância. Conforme comprovado, o empreendimento foi entregue antes deste prazo, de forma que não há que se falar em descumprimento contratual, ou culpa destas Requeridas pela rescisão que ora se opera”.
Sem razão, no entanto. Vejamos:
De acordo com o art.475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
Assim, a resolução do contrato e consequente condenação do Réu ao pagamento de perdas e danos pressupõe o inadimplemento da obrigação assumida contratualmente por um dos contratantes.
Segundo Tepedino/Schreiber, “o inadimplemento é tradicionalmente definido como inexecução da prestação, a ‘significar pura e simplesmente que a prestação não é realizada tal como era devida’ e que, como principal efeito, o inadimplemento gera a responsabilidade da parte inadimplente. Tradicionalmente, distingue-se o inadimplemento em duas espécies: (a) inadimplemento absoluto e (b) inadimplemento relativo, também chamado simplesmente de mora. Vê-se em mora o devedor quando deixa de cumprir a prestação no lugar, modo e tempo pactuados (CC, art.394). A culpa é elemento indispensável à configuração da mora do devedor. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não há que se falar em mora, como declara expressamente o Código Civil (art.396) e como reconhece a jurisprudência. A culpa do devedor vem, contudo, presumida sempre que deixar de efetuar o cumprimento da prestação no lugar, modo e tempo devidos. A presunção é, todavia, iuris tantum, podendo ser desconstituída pela prova de que houve caso fortuito ou força maior, ou que alguma outra circunstância alheia ao devedor provocou o inadimplemento”[7].
José Fernando Simão, ao comentar o título relativo ao inadimplemento das obrigações no Código Civil, “há, contra o devedor, uma presunção simples de culpa em ocorrendo o inadimplemento e será dele, o devedor, a obrigação de provar que descumpriu a obrigação por caso fortuito ou força maior (art. 373, II). É por isso que o Enunciado n. 548 da VI Jornada de Direito Civil prevê que, “caracterizada a violação de dever contratual, incumbe ao devedor o ônus de demonstrar que o fato causador do dano não lhe pode ser imputadoPois bem. Pelo que se extrai dos autos, as partes, em dezembro de 2017, firmaram um contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel na planta, tendo por objeto o apartamento nº 160, da Torre 1 do Condomínio Residencial MOOV ESTAÇÃO BRAS, localizado em São Paulo/SP (mov. 1.5 e 1.6), em construção à época do pacto. Prazo previsto no contrato para o término da obra: 01/01/2020, com tolerância não superior a 180 (cento e oitenta) dias; prazo para a imissão na posse pelo adquirente condicionada à expedição do habite-se.
Posteriormente, fora firmado entre as partes aditivo contratual (mov. 26.3), no qual se postergou a conclusão da obra para 01/12/2020, com prazo de tolerância de 180 dias, logo, com prazo final até 30/05/2021. Destaca-se que, conquanto referido aditivo não esteja assinado por nenhuma das partes, tanto o Autor quanto as Rés confessam a realização do mesmo, de forma que incontroversa a sua pactuação.
A Requerida, informou nos autos em 13/05/2021 que teria havido a expedição do habite-se em 16/03/2021, isto é, dentro do prazo de tolerância previsto no aditivo contratual (mov. 47).
O Autor, por seu turno, trouxe aos autos comunicado emitido pela Ré (mov. 48.2), em 26/03/2021 – isto é, após a expedição do habite-se pela prefeitura -, no qual consta que “o empreendimento está com 94% da obra concluída”, documento este não impugnado pela parte contrária.
Posteriormente, em 24/06/2021, o Autor veio aos autos informar que não houve a entrega do imóvel até aquela data, sem previsão de entrega para tanto.
São estes os principais fatos e controvérsias que plasmam a lide. Passo, então, ao enfrentamento das teses invocadas pelas partes contra a r. sentença recorrida. Vejamos:
Da análise dos fatos narrados anteriormente, acertada se mostra a douta sentença ao imputar culpa exclusiva à Construtora/Vendedora pelo inadimplemento absoluto do contrato, na medida em que, consoante averbou-se na sentença, “ainda que a ré alegue que já foi expedida a ‘carta do habite-se’ pela prefeitura, em 16/03/2021 (após o termo final para a entrega da unidade), a entrega da obra corresponde a data da averbação desta no registro de imóveis, porque somente após esse procedimento é possível realizar o financiamento bancário com o fim de quitar o saldo devedor. Logo, as justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade”.
Veja-se que, conforme se extrai do comunicado enviado pela Requerida ao Autor em 26/03/2021 (mov. 48.2), a Ré confessa que, conquanto expedido o habite-se, a obra não estava integralmente concluída.
Em sua Apelação, a Requerida não se dignou a apresentar qualquer justificativa plausível pelo atraso na entrega da obra, circunstância que caracteriza o seu inadimplemento contratual, limitando sua irresignação à alegação de que a inexecução do contrato se deu por culpa do Comprador.
Desta forma, não tendo as Requeridas comprovado a conclusão da obra dentro do prazo pactuado no aditivo (01/12/2020, com tolerância de 180 dias), resta caracterizado seu inadimplemento contratual absoluto, estando correta a r. sentença ao resolver o contrato por culpa exclusiva da vendedora.
Da alegada cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes: Tema prejudicado. Diante do reconhecimento de que houve julgamento extra petita quanto à inversão da cláusula penal, resta prejudicada a impugnação sobre a ocorrência de cumulação de cláusula penal e lucros cessantes.
Das perdas e danos – lucros cessantes: Possibilidade. Alegam os Recorrentes que, “tendo havido o suposto atraso na obra ensejador de perdas e danos, o Apelado pode pedir a rescisão contratual do contrato e a devolução dos valores pagos ou a indenização pelo que supostamente deixou de ganhar, sendo incompatível a cumulação dos dois pedidos”.
A tese das Requeridas, neste ponto, não é convergente com o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, consoante se pode extrair do trecho a seguir transcrito: “a inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC/73)”. Confira-se, abaixo, a ementa de referido julgado:
Precedente do STJ: CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CABIMENTO. 1. Ação de indenização por dano material e compensação por dano moral ajuizada em 11.07.2012. Agravo em Recurso especial atribuído ao gabinete em 25.08.2016. 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o atraso da recorrida em entregar unidade imobiliária gerou danos materiais e morais aos recorrentes. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, impede o conhecimento do recurso especial. 4. A jurisprudência do STJ vem evoluindo, de maneira acertada, para permitir que se observe o fato concreto e suas circunstâncias, afastando o caráter absoluto da presunção de existência de danos morais indenizáveis. 5. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 6. A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC/73). Precedentes. 6. Recurso especial parcialmente conhecido, e nessa parte, provido. (STJ – T3 - REsp 1633274 / SP – Rel.: MINISTRA NANCY ANDRIGHI – J. 08/11/2016 – DJe 14/11/2016)
Portanto, diante do reconhecimento do inadimplemento contratual por parte da vendedora e havendo a resolução do contrato, impõe-se ao vendedor a necessidade de indenizar o comprador em perdas e danos, estas consistentes no dano emergente (restituição das parcelas pagas) e lucros cessantes (alugueres), sendo que estes últimos prescindem de comprovação.
Desta feita, rejeito o recurso, neste ponto.
Da restituição da comissão de corretagem: Defendem os Apelantes ser indevida a condenação à restituição dos valores pagos pelo Autor à título de comissão de corretagem, ao argumento de que (a) “a parte Apelada não comprovou nenhum pagamento dos quais alega! Não há nos autos comprovantes de pagamentos de boletos ou cheques emitidos em favor da Requerida, ou qualquer outra empresa terceira, sendo o valor apontado totalmente unilateral e sem base comprobatória”; e (b) “houve a efetiva prestação do serviço de intermediação entre comprador e vendedor; a rescisão do contrato não deriva de conduta imputável ao corretor (à imobiliária); há cláusula contratual prevendo a transmissão da responsabilidade ao comprador e não há solidariedade entre a apelante e a corretora-imobiliária; bem como houve a prestação do serviço e pagamento à empresa totalmente diversa”.
Sem razão os Apelantes.
Primeiro porque, ao contrário do que eles apregoam, o Autor colacionou à sua inicial os contratos de corretagem (mov. 1.22 e 1.23) e os respectivos comprovantes de pagamento de todas as parcelas (mov. 1.24 a 1.28), não havendo que se falar em ausência de comprovação.Segundo porque, o Superior Tribunal de Justiça já fixou o entendimento em sede de repetitivo (Tema 938/STJ e 939/STJ) no sentido de que não é válida a atribuição do pagamento da comissão de corretagem ao comprador, quando não informado no contrato “o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Confira-se:Tema repetitivo 938 do STJ: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (destaquei)Tema repetitivo 939 do STJ: “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor”.No caso em comento, o contrato de compra e venda previu a transferência ao comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem, deixando de informar, no entanto, “o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Confira-se:4.1.1 – A comissão de corretagem pela intermediação da presente compra e venda não integra o Preço.4.1.2 – O COMPRADOR é o único e exclusivo responsável pelo pagamento da comissão diretamente ao credor respectivo (a empresa imobiliária e/ou o corretor imobiliário), ajustando diretamente com este ou com aquela o valor e a forma de sua liquidação, não podendo, sob qualquer hipótese, ser a GAFISA responsabilizada pelo pagamento da referida comissão, ou pelo reembolso total ou parcial em caso de posterior desistência ou rescisão por inadimplemento de quaisquer das partes contratantes.Desta forma, a imputação de referido ônus ao promitente-comprador se revela abusiva – na medida em que não foram respeitados os requisitos de validade da cláusula contratual estabelecidos pelo STJ, (Temas 938 e 939), razão pela qual deve ser o Autor ressarcido, pela Construtora/Vendedora, pelos valores indevidamente cobrados.Nesta mesma linha, vem decidindo este egrégio Tribunal de Justiça. Veja-se:Jurisprudência do TJPR (1): “APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA REQUERIDA. AFASTAMENTO. LEGITIMIDADE DA VENDEDORA, NO CASO EM CONCRETO, PARA O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURADO, DESCONTADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE JUROS DE OBRA APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL. ONEROSIDADE EXCESSIVA AO CONSUMIDOR. VALORES QUE DEVEM SER ARCADOS PELA REQUERIDA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. ACOLHIMENTO. SIMETRIA COM A NATUREZA DO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELA PARTE ADVERSA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESATENDIMENTO AO DEVER DE INFORMAÇÃO PELA CONSTRUTORA. VALORES RELATIVOS À COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DISCRIMINADOS NO CONTRATO. ADQUIRENTES QUE FAZEM JUS À DEVOLUÇÃO DA QUANTIA DESEMBOLSADA. REPETITIVO RESP 1.599.511/STJ. DANOS MORAIS. PECULIARIDADES DO CASO EM CONCRETO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA QUE IRRADIOU EFEITOS NEFASTOS NA VIDA DOS AUTORES. HIPÓTESE DOS AUTOS QUE NÃO SE RESUME A MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. LESÃO EXTRAPATRIMONIAL CARACTERIZADA. RECURSO DOS AUTORES (1) CONHECIDO E PROVIDO E RECURSO DA REQUERIDA (2) CONHECIDO E DESPROVIDO” (TJPR – 6ª C.Civ. – AC 0053829-86.2011.8.16.0001 – Rel.: Joscelito Giovani Ce – J. 04/03/2022) (destaquei)Terceiro, e aqui a título de argumentação, referida imputação decorre do retorno ao status quo ante, na medida em que, rescindido o contrato, dever-se-á restituir as partes ao estado em que se encontravam anteriormente. Logo, rescindido o contrato por culpa exclusiva da vendedora, deve ela restituir integralmente os valores despendidos pelo comprador, o que inclui a taxa de corretagem arcada por ele.Este é o entendimento adotado pela Corte Superior e por este Egrégio Tribunal de Justiça, consoante se pode verificar das ementas abaixo colacionadas. Veja-se:Precedente – STJ (1): AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CASO FORTUITO. PROVAS. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTEGRAL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Rever as conclusões da Corte local para afirmar a ocorrência de fatos extraordinários e imprevisíveis, enquadrando-se como hipóteses de caso fortuito ou força maior, esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ. 3. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1837228/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/02/2020, DJe 12/02/2020) (destaquei)Precedente - STJ (2): AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA IMÓVEL. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA COMPROVADA. RESTITUIÇÃO TOTAL DOS VALORES PAGOS. INCABÍVEL RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DEMAIS ENCARGOS. MULTA CONTRATUAL EM DESFAVOR DA PROMITENTE VENDEDORA. CABIMENTO. TESE FIXADA ATRAVÉS DO JULGAMENTO DO RESP 1.614.721/DF. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA A PARTIR DE CASA DESEMBOLSO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...) 2. Verificado o descumprimento contratual por parte da apelante, a rescisão é medida que se impõe, devendo as partes retornarem ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ. (...) (TJPR - 18ª C.Cível - 0017383-42.2017.8.16.0044 - Apucarana - Rel.: Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea - J. 21.08.2019) (destaquei)Jurisprudência do TJPR: “APELAÇÕES CÍVEIS. CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSOS DAS PARTES. I. PRAZO DE ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PACTUADA NO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LEGALIDADE. COMPLEXIDADE E CARACTERÍSTICAS DA ATIVIDADE – CONSTRUÇÃO CIVIL – QUE AUTORIZAM A FLEXIBILIZAÇÃO, DENTRO DO ALUDIDO PRAZO. RAZOABILIDADE. II. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSITIVA RESTITUIÇÃO À PARTE ADQUIRENTE. HIPÓTESE DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DAS PROMITENTES-VENDEDORAS. RESTABELECIMENTO DO STATUS QUO ANTE. III. INVERSÃO DA CLÁUSULA QUE PREVIU MULTA MORATÓRIA. POSSIBILIDADE (TEMA 971/STJ). APURAÇÃO DO VALOR EM LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. DECISÃO PONTUALMENTE REFORMADA. IV. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL (TEMA 970/STJ). V. PEDIDO PELA PARTE VENDEDORA CULPADA DE RETENÇÃO DE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES A TÍTULO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS, TRIBUTÁRIAS E OUTRAS. IMPOSSIBILIDADE - SÚM. 543/STJ. VI. DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA INSUSCETÍVEL, POR SI SÓ, DE GERAR A PRESUNÇÃO DE TAL DANO. CASUÍSTICA: INSUFICIÊNCIA DAS ALEGAÇÕES GENÉRICAS APRESENTADAS. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSOS NÃO PROVIDOS” (TJPR – 6ª C.Civ. – AC 0045209-80.2014.8.16.0001 – Rel.: Desembargadora Lilian Romero – J. 04/11/2020) (destaquei)Desta feita, rejeita-se a pretensão das Rés.Conclusão: Ante todo o exposto, voto no sentido de se dar parcial provimento ao recurso, a fim de (a) afastar a condenação das Rés ao pagamento da cláusula penal de 40% sobre o valor pago; (b) reduzir as perdas e danos para o percentual de 0,5% a. m., sobre o valor atualizado do imóvel.Honorários recursais: Descabe arbitramento de honorários recursais na espécie (art. 85, §11 do CPC), devido ao não preenchimento dos requisitos cumulativos definidos pelo STJ, no julgamento do EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ[8].