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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto por Conquest Administradora e Participações Ltda. em face da sentença proferida no mov. 64 (integrada pela decisão de mov. 80) dos autos de ação de rescisão contratual com restituição de quantia paga, ajuizada por Vagner Roberto da Silva e Jiordana da Silva Leal, na qual restou decidido o seguinte:
Diante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos das requerentes, o que faço com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC, ante o preenchimento dos requisitos para decretação da rescisão contratual em análise. Para tanto:
A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (seq. 1.16);B) DECLARAR a retenção em favor do requerido em 10% sobre o valor adimplido pelos requerentes;C) DECLARAR a nulidade da taxa de retenção de 2% a título das despesas com publicidade;D) CONDENAR a devolução dos valores já pagos pelos requerentes, corrigido monetariamente pela média do IPCA desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, excluindo o percentual constante no item “B.1”.
Ante a sucumbência mínima dos requerentes, condeno o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios, cujaverba arbitro em 15% do valor atualizado da causa, o que faço considerando o disposto no artigo 85, §2º do CPC.
A controvérsia gira em torno da resolução de contrato de promessa de compra e venda de lote de terras, em razão da alegada onerosidade excessiva do contrato, o que motivou os apelados a desistirem do negócio.
Conforme constou na petição inicial, em 18/11/2015 os autores firmaram com a empresa ré contrato de compra e venda de lote de terras no valor originário de R$ 69.000,00, sendo surpreendidos com a significativa alteração do valor ao optarem pela forma parcelada, cujo somatório final resultou em R$ 133.513,50.
Descontentes com a situação, enviaram notificação extrajudicial de distrato à ré, em 05/02/2020, tendo a mesma respondido que deveriam ser observadas as cláusulas contratuais, notadamente as cláusulas penais.
Na oportunidade, disponibilizaram a devolução do lote à ré, a qual se recusou a recebe-lo, motivo pelo qual ingressaram com a competente ação, na qual foram julgados parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do já relatado.
Inconformada, a ré se insurge contra os fundamentos da decisão, sustentando, em síntese (mov. 87.1):
a) a necessidade de manutenção das taxas de rescisão previstas no contrato (cláusula penal), em observância ao princípio do pacta sunt servanda;
b) a necessidade de manutenção da taxa de corretagem, a qual sequer é revertida em benefício da ré, mas sim em favor da corretora de imóveis responsável por intermediar as vendas dos lotes, o que, em última análise, viola o entendimento do STJ, que, no julgamento do REsp n.º 1.599.511/SP (recurso repetitivo), admitiu a possibilidade de se transferir ao consumidor os custos com a comissão de corretagem, desde que tal taxa fosse a ele informada, o que ocorreu no presente caso;
c) a necessidade de manutenção da taxa de publicidade, tal como previsto no contrato, sendo lícita a sua retenção;
d) a necessidade de imputar aos autores o pagamento dos tributos incidentes sobre as parcelas adimplidas, de modo a autorizar a retenção dos respectivos valores, já que se trata de ocorrência prevista no contrato, não sendo a verba revertida à ré, mas à Administração Pública;
f) subsidiariamente, que se admita a retenção de valores nos limites da jurisprudência do STJ, quais sejam, 25% dos valores pagos e, não, 10%, segundo entendimento firmado nos REsp n.º 1.851.616/GO e n.º 1.723.519/SP; e
g) considerando que a resolução se deu por iniciativa dos compradores, como reconhecido na sentença, os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da ação e, não, desde a citação, nos termos da jurisprudência do STJ e do TJPR.
Preparo comprovado (mov. 87.3).
Intimados, os autores ofereceram contrarrazões ao recurso, pugnando pelo seu desprovimento ao aduzirem que (mov. 94.1):
a) tratando-se de típico contrato de adesão, o princípio do pacta sund servanda deve ser relativizado para proteger o consumidor, nos termos do art. 6º, inciso V, do CDC;
b) indevida seria a retenção da comissão de corretagem, pois a venda foi feita pela própria apelante, que sequer indica o seu valor; não comprova que efetuou o pagamento no alegado percentual de 7%; não informou aos apelados sobre a existência da taxa e, além disso, deveria ter formulado tal pedido em sede de reconvenção, constituindo-se, neste momento, em inovação recursal. Ademais, o STJ entende que a obrigação de pagar a comissão é daquele que efetivamente contrata o corretor, no caso a apelante;
c) a apelante não comprovou nos autos gastos com taxa de publicidade e encargos tributários, motivo pelo qual indevida é a sua retenção, até porque são custos decorrentes da sua própria atividade econômica, sendo inadmissível a sua transferência para os compradores;
d) a jurisprudência dominante preconiza que a retenção pelo promitente vendedor, no caso de resolução contratual, mostra-se razoável no importe de 10% (dez por cento) do total das parcelas já quitadas pelo promitente comprador, levando-se em conta que a propriedade do imóvel é do vendedor, podendo este renegociá-lo, não havendo no que se falar em prejuízos;
e) é firme a jurisprudência para possibilitar a redução da cláusula penal no contrato de compra e venda quando verificado que o valor avençado acarreta excessiva onerosidade, como ocorreu no presente caso;
f) tal valor já contempla todas as despesas havidas com corretagem, publicidade, comercialização, pagamento de tributos e taxas, como forma de indenizar o vendedor pelos prejuízos oriundos da rescisão; e
g) quanto aos juros, o art. 405 do CC e a jurisprudência do STJ indicam que devem ser contados a partir da citação.
Remetidos a esta instância recursal, os autos foram encaminhados ao CEJUSC-Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania, sem que a tentativa de resolução amigável do impasse tenha sido frutífera (mov. 13.1 e 42.1).
Vieram-me os autos conclusos.
É, em suma, o relatório.

II – VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal e regularidade formal, o recurso merece ser conhecido.
Passo, então, ao exame das presentes razões.
A sentença declarou a rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva dos autores, os quais não interpuseram apelação, inexistindo, portanto, controvérsia quanto à responsabilidade destes acerca da rescisão contratual. De outro lado, o apelo da ré se limita aos termos do contrato firmado, em especial à compensação pelos prejuízos sofridos.
Conforme relatado, a ré pugna pelo reconhecimento da validade das cláusulas contratuais que autorizam a retenção dos valores dispendidos por ela com: a) comissão de corretagem, b) taxa de publicidade e c) encargos tributários.
Subsidiariamente, pleiteou pela aplicação da taxa de retenção de 25% dos valores pagos pelos adquirentes e, não, de 10%, como decido na sentença ora impugnada.
No mais, requer sejam aplicados os juros de mora a partir do trânsito em julgado da ação e, não, desde a citação, já que a rescisão se deu por culpa dos apelados.
Primeiramente, urge consignar que quando se oferta à venda lotes de terras aos consumidores, não há garantia de que todos os compradores honrarão seus compromissos financeiros, ou, ainda, de que não desistirão dos pactos originalmente firmados, seja por qual motivo for.
Por esta razão é que o próprio contrato prevê a possibilidade de rescisão, conforme cláusula VII do documento de mov. 1.13, além das consequências financeiras a serem suportadas por aquele que a ela deu causa.
Pois bem.
II.I – Comissão de Corretagem
No que se refere à comissão de corretagem, a apelante requereu a sua manutenção, pois sequer é revertida em seu benefício, mas, sim, em favor da corretora de imóveis responsável por intermediar as vendas dos lotes, o que, em última análise, viola o entendimento do STJ, que, no julgamento do REsp n.º 1.599.511/SP (recurso repetitivo), admitiu a possibilidade de se transferir ao consumidor os custos com a comissão de corretagem, desde que tal taxa fosse a ele informada, o que de fato ocorreu no presente caso, segundo a recorrente.
Nas contrarrazões, os autores aduziram que indevida seria a retenção da comissão de corretagem, pois a venda foi feita pela própria ré. Além disso, defenderam que a) a apelante não indicou o seu valor, b) não comprovou que efetuou o pagamento no alegado percentual de 7%, c) não informou aos apelados sobre a existência da taxa e d) deveria ter formulado tal pedido em sede de reconvenção, constituindo-se inovação recursal a alegação veiculada neste momento processual. Ademais, o STJ entende que a obrigação de pagar a comissão é daquele que efetivamente contrata o corretor, no caso a apelante.
Ao decidir a questão, o juízo a quo atribuiu a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem à ré, pois a) foi ela quem contratou o serviço, b) a atuação do corretor se deu sob o serviço e instruções dela – já que não há nos autos prova do contrário –, e c) uma vez que é ela quem visa angariar clientes e divulgar seus produtos e serviços, não há como transferir este encargo ao comprador do imóvel.
Primeiramente, e tendo em vista que o contrato foi pactuado no ano de 2015 (mov. 1.13), não há que se falar na aplicação da Lei nº 13.786/2018, em especial da previsão que autoriza a dedução da integralidade da comissão de corretagem (art. 67-A, I), em consonância ao disposto no art. 6º, da LINDB, segundo o qual “a Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”.
De acordo com o entendimento firmado nos REsp n.º 1.599.511/SP e n.º 1.551.951/SP, é possível a transferência ao consumidor do valor da taxa de corretagem nos contratos de incorporação imobiliária, “desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
No entanto, ainda que o contrato preveja que as despesas de corretagem não seriam devolvidas aos compradores no caso de rescisão (cláusula VII, a, 1 do mov. 1.13, p. 6), o que se denota é que em momento algum o atribuiu-se aos adquirentes a responsabilidade pelo seu pagamento, quiçá dispôs sobre o valor a ser pago a este título.
Ademais, não houve a comprovação, por parte da apelante, de que teria, ainda que por outro meio, informado aos compradores sobre tal custo, do que se conclui pela impossibilidade de se exigir deles o pagamento da comissão de corretagem, sob pena de se incidir em ilicitude e ofensa ao decidido pelo Superior Tribunal de Justiça nos referidos recursos julgados sob a sistemática dos repetitivos, bem como à jurisprudência deste egrégio Tribunal, a saber:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO A TÍTULO DE MULTA. VARIAÇÃO ENTRE 10% E 25% DA QUANTIA PAGA. ENTENDIMENTO DO STJ. MAJORAÇÃO DEVIDA. PECULIARIDADES DO CASO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REQUISITOS ESTABELECIDOS NO RECURSO ESPECIAL 1.551.951/SP REPETITIVO. NÃO CUMPRIMENTO NO CASO CONCRETO. IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR. DESPESAS COM PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. VALORES INCLUÍDOS NA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE DUPLA COBRANÇA. JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO.(TJPR - 8ª C.Cível - 0012148-66.2019.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: DESEMBARGADOR CLAYTON DE ALBUQUERQUE MARANHAO - J. 02.05.2022) (grifei)
Assim, e porque o contrato não cumpre suficientemente os requisitos elencados pelo STJ para justificar a retenção, deve ser mantida a sentença e desprovido o apelo da ré neste ponto.
II.II – Taxa de Publicidade
Requer a apelante a retenção da taxa de publicidade, tal como previsto no contrato, ao que os apelados responderam pela impossibilidade, já que a mesma não comprovou nos autos os gastos empenhados a este título, bem como que se trata de custo decorrente da sua própria atividade econômica, sendo inadmissível a sua transferência para os compradores.Ao resolver a questão, o juízo a quo decidiu que, da mesma forma como a comissão de corretagem, a publicidade feita pela ré visa atingir o maior número de pessoas para se ter um maior número de vendas, não se podendo transferir o respectivo valor a quem não se utilizou dos serviços, motivo pelo qual declarou a nulidade de tal tarifa de retenção.
O contrato de mov. 1.13 prevê que em caso de rescisão unilateral cabe ao promitente comprador arcar com as despesas de publicidade, “calculadas em 2% (dois por cento) sobre o valor corrigido do imóvel, segundo os índices previstos neste contrato, à época da rescisão” (cláusula VII, a, 2).
A despeito da previsão, fato é que, como bem assinalado pela magistrada de origem, a publicidade é inerente à atividade realizada pela construtora apelante, notadamente porque por meio dela atrai compradores para o seu negócio. Além disso, a retenção em percentual sobre a quantia paga, a título de multa, tem o exato intuito de indenizar a ré pelos prejuízos decorrentes da rescisão da compra e venda, dentre os quais notadamente estão incluídas despesas com publicidade, além de outras, de maneira que autorizar o seu repasse aos compradores implicaria em duplicidade de cobrança, o que, por óbvio, não se pode admitir.
Nesse sentido tem decidido o Tribunal de Justiça do Paraná quando diante de hipóteses de rescisão do contrato por culpa do comprador, a saber:
Revisional. Compromisso de compra e venda de lote urbano. Rescisão contratual requerida pelo promissário comprador com fundamento na sua impossibilidade econômica de continuar o pagamento das parcelas restantes. Pagamento de 5 das 150 parcelas avençadas. Quitação em montante ínfimo ao compromissado. Majoração da retenção de 10% para 25% da quantia paga. Possibilidade. Precedentes do STJ e desta Corte. Retenção de taxa de publicidade, comissão de corretagem e encargos tributários. Impossibilidade no caso. Juros de mora. Termo inicial dos juros de mora. Trânsito em julgado da condenação. Recurso conhecido e provido em parte.(TJPR - 15ª C.Cível - 0003809-84.2020.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: DESEMBARGADOR HAMILTON MUSSI CORREA - J. 19.03.2022) (grifei)
Em assim sendo, quando da devolução das quantias pagas aos compradores em virtude da rescisão, não pode a ré deduzir do seu valor a taxa de publicidade, porquanto nula é a cláusula contratual que a princípio a autorizava a assim proceder.
II.III – Encargos Tributários
Pretende a apelante imputar aos autores o pagamento dos tributos incidentes sobre as parcelas adimplidas, de modo a autorizar a retenção dos respectivos valores, já que se trata de ocorrência prevista no contrato, não sendo a verba revertida à ré, mas à Administração Pública.
Nas contrarrazões, os apelados se insurgiram ao argumento de que a ré não comprovou nos autos os gastos com tais encargos, motivo pelo qual indevida é a sua retenção, até porque são custos decorrentes da sua própria atividade econômica, sendo inadmissível a sua transferência para os compradores.
No que se refere à responsabilidade pelo pagamento dos tributos, da análise dos autos denota-se que na petição inicial os autores pleitearam a declaração de nulidade da cláusula VII do contrato, “em especial alínea ‘a’, itens 1 a 5” (mov. 1.1, p. 29), a qual prevê o abatimento das despesas com “encargos tributários incidentes sobre as parcelas efetivamente pagas” (mov. 1.13, p. 6).
A ré, por sua vez, muito embora não tenha abordado o tema de maneira específica na contestação, requereu, dentre outros pedidos, o reconhecimento da “validade e legalidade das cláusulas contratuais contidas no Compromisso de Compra e Venda celebrado entre as partes” (mov. 36.1, p. 26), dentre as quais está, por óbvio, a referida cláusula VII.
No entanto, a sentença foi omissa quanto aos encargos tributários, não havendo, de outro lado, a apresentação de embargos de declaração por nenhuma das partes, de forma a oportunizar ao juízo de primeiro grau que complementasse a decisão, o que em um primeiro momento poderia impedir a análise da matéria por este juízo revisor.
Ocorre que, como relatado, a questão foi objeto de debate entre as partes no ambiente do recurso de apelação, tendo a ré pleiteado que os autores arcassem com o seu valor e estes, por sua vez, defendido que se trata de custo decorrente da própria atividade econômica da empresa, cujo efetivo pagamento, além do mais, não foi comprovado nos autos.
Desta forma, e prestigiando os princípios da instrumentalidade das formas, da primazia da decisão de mérito e da razoável duração do processo – este último de estatura constitucional -, os quais orientam que a atuação jurisdicional deve se nortear pela atividade satisfativa dos direitos discutidos em juízo, possível se mostra a sua análise nesta instância recursal, notadamente em vista do desejo manifestado pelas partes na apelação e nas contrarrazões.
No presente caso, e diferentemente do que ocorreu com a comissão de corretagem e com a taxa de publicidade, havia previsão expressa na cláusula V, a, do contrato de mov. 1.13, sobre a assunção, pelos compradores e a partir da data do contrato, “de todas as parcelas ou prestações vincendas do imposto territorial, taxas, contribuições de melhoria ou qualquer outros tributos (sic)”.
Assim, e também por força do que prevê o art. 34 do CTN ao definir o sujeito passivo do IPTU, muito embora a sentença não tenha delimitado expressamente de quem é a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, certo é que tal valor não está contemplado no percentual de retenção de 10% estabelecido a título de multa e incidente sobre as parcelas pagas pelos compradores.
Desta forma, é dos compradores a responsabilidade pelo pagamento dos encargos tributários incidentes sobre o imóvel, não só porque previsto no contrato, mas sobretudo em consonância com o que tem decidido este egrégio Tribunal nos julgados a seguir mencionados:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RETENÇÃO DE 10% QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL, NOS TERMOS DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. TAXA DE PUBLICIDADE. COBRANÇA ABUSIVA. DESPESA INERENTE AO NEGÓCIO DA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE AOS CONSUMIDORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511/SP, JULGADO SOB O RITO DE REPETITIVO. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR DESDE A IMISSÃO NA POSSE, COM A ASSINATURA DO CONTRATO. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.(TJPR - 5ª C.Cível - 0011209-93.2020.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR CARLOS MANSUR ARIDA - J. 15.03.2022) (grifei)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO AJUIZADA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. DIFICULDADES FINANCEIRAS PARA A CONTINUIDADE DA RELAÇÃO. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A DEMANDA. INSURGÊNCIA DO AUTOR.VALOR QUE EFETIVAMENTE FOI ADIMPLIDO. AUTOR QUE DEFENDE O PAGAMENTO A MAIOR DO QUE COMPROVADO NOS AUTOS. NÃO ACOLHIMENTO. ÔNUS DA PROVA QUE LHE É ATRIBUÍDO. IMPOSSIBILIDADE DE ATRIBUIR ÔNUS DA PROVA DIABÓLICO À PARTE CONTRÁRIA. INCLUSÃO DO PAGAMENTO DA ENTRADA. ACOLHIMENTO. (...)PAGAMENTO DE IPTU. RESPONSABILIDADE DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR DESDE QUE ENTROU NA POSSE ATÉ A NOTIFICAÇÃO DE SUA INTENÇÃO DE RESCINDIR O CONTRATO. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, OU, SE INEXISTENTE, ATÉ A DATA DA CITAÇÃO. É de responsabilidade do promissário comprador o pagamento das despesas que incidem sobre o imóvel a partir da data que este entra na posse do bem, até a data em que este notificou a promissária vendedora sobre sua intenção de rescindir o contrato (...). Recurso parcialmente provido. (TJPR - 18ª C.Cível - 0002271-59.2019.8.16.0045 - Arapongas - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 21.02.2022) (grifei)E:APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. ALEGAÇÃO DE OFENSA À DIALETICIDADE NO APELO (1). INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL DOS AUTORES A RESPEITO DA RETENÇÃO DE ARRAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO A TÍTULO DE MULTA. ERRO MATERIAL NA SENTENÇA. CORREÇÃO. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DA QUANTIA PAGA. ENTENDIMENTO DO STJ. PERCENTUAL MANTIDO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES QUITADOS. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO DAS PRESTAÇÕES SUBSEQUENTES A 15/06/2019. ÔNUS AUTORAL. ART. 373, I, DO CPC. LIMITAÇÃO AO RESPECTIVO PERÍODO. JUROS DE MORA. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. PAGAMENTO DO IPTU. RESPONSABILIDADE DOS PROMITENTES COMPRADORES DURANTE O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. DEDUÇÃO DO VALOR DA QUANTIA A SER RESTITUÍDA, COM CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. TAXA DE OCUPAÇÃO. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DA COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REQUISITOS ESTABELECIDOS NO RECURSO ESPECIAL 1.551.951/SP REPETITIVO. NÃO CUMPRIMENTO NO CASO CONCRETO. IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO PELOS PROMITENTES COMPRADORES. SUCUMBÊNCIA. DECAIMENTO EM MAIOR PARTE PELAS RÉS. REDISTRIBUIÇÃO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. ERRO MATERIAL CONSTATADO. VALOR DA VERBA MANTIDO. ART. 85, § 2º, DO CPC.RECURSO DE APELAÇÃO (1) CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. APELO (2) PROVIDO EM PARTE. (TJPR - 8ª C.Cível - 0056201-85.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR CLAYTON DE ALBUQUERQUE MARANHAO - J. 06.12.2021) (grifei)
Em conclusão, é de se acolher a pretensão recursal da apelante para autoriza-la a deduzir do valor a ser restituído aos compradores os encargos tributários, desde que logre êxito em comprovar, na liquidação de sentença, que de fato efetuou o seu pagamento, juntando aos autos os comprovantes que indiquem a exata quantia dispendida.
II.IV – Percentual de Retenção Devido a Título de Multa pela Rescisão
No ponto, requer a apelante que se admita a retenção de valores nos limites da jurisprudência do STJ, quais sejam, 25% dos valores pagos e, não, 10%, segundo entendimento firmado nos REsp n.º 1.851.616/GO e n.º 1.723.519/SP.
Nas contrarrazões, os apelados defenderam que os 10% fixados na sentença estão de acordo com a jurisprudência dominante, bem como que se mostra razoável na medida em que a propriedade do imóvel é do vendedor, podendo este renegociá-lo, não havendo que se falar em prejuízos.
Segundo alinhado na sentença ora impugnada, e de acordo com a Súmula 553 do STJ, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, caso dos autos, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelos promitentes compradores – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento de que se mostram razoáveis os percentuais fixados entre 10% e 25% sobre os valores pagos, a depender de cada caso e dos prejuízos suportados, a saber:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N. 1.740.911/DF. DECISÃO MANTIDA.1. "Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 17/06/2021).2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.3. Tratando-se de porcentagem dentro dos parâmetros adotados pelo STJ, não há como afastá-la sem o ingresso no campo fático-probatório dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais 4. "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, Relatora p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019).5. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no AREsp 1681022/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 28/03/2022, DJe 31/03/2022) (grifei)
No que se refere aos percentuais ora discutidos, depreende-se que na petição inicial os autores requereram, quando da formulação do pedido sucessivo, a devolução dos valores pagos, “autorizando-se a retenção de 10%” (mov. 1.1, p. 28), pedido este que não foi confrontado pela ré, na medida em que na contestação pretendeu a retenção da comissão de corretagem, além do reconhecimento genérico da validade das cláusulas contratuais (mov. 36.1, p. 27-28).
É dizer, não houve qualquer pretensão da apelante de revisar tal percentual durante o trâmite da ação, não podendo tal discussão ser inaugurada no ambiente recursal, sob pena de se subtrair dos apelados a possibilidade de se contrapor e produzir provas. Ademais, o contrato firmado entre as partes e defendido pela ré na sua contestação prevê, justamente, o percentual de 10%, o qual é razoável e foi adequadamente aplicado na sentença ora impugnada.
Outrossim, a despeito de o art. 408 do Código Civil permitir que as partes estipulem livremente a cláusula penal devida por quem descumpriu a obrigação, na linha do entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, este egrégio Tribunal igualmente tem admitido a fixação do percentual de retenção entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias da situação posta a julgamento, especialmente quando a rescisão se der por culpa do comprador, caso dos autos:
APELAÇÃO CÍVEL – ação de rescisão CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E TUTELA DE URGÊNCIA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RECURSO DA REQUERIDA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE lote urbano – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – taxa de ocupação – impossibilidade de cobrança – lote de terras não edificado – ausência de efetiva utilização do imóvel – readequação dos honorários advocatícios – PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO – NÃO ACOLHIMENTO – ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO SENTIDO DE QUE É DEVIDO, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL, A RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) SOBRE O TOTAL ADIMPLIDO – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A RETENÇÃO EM PATAMAR SUPERIOR A 10% (DEZ POR CENTO) – verba honorária fixada em percentual sobre o valor da causa – condenação devidamente quantificada – modificação da base de cálculo devida – PLEITO DE ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – ACOLHIMENTO – TESE FIXADA NO RESP 1.740.911/DF, QUE TRAMITOU SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS – “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” – JUROS DE MORA QUE DEVEM INCIDIR A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO, UMA VEZ QUE HOUVE INTERVENÇÃO JUDICIAL PARA FINS DE ALTERAÇÃO DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ O PERCENTUAL DE RETENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO(TJPR - 18ª C.Cível - 0003390-51.2021.8.16.0056 - Cambé - Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - J. 11.04.2022) (grifei)
Mostra-se razoável, portanto, a manutenção da determinação contida na sentença recorrida, de retenção de 10% da quantia paga, seja porque tal percentual, previsto no contrato, não foi atacado pela apelante durante a tramitação da ação no juízo de primeiro grau, seja porque a ré não alinhou as razões pelas quais deveria este percentual ser fixado em patamar significativamente superior.
II.V – Termo Inicial dos Juros de Mora
Segundo a apelante, considerando que a resolução se deu por iniciativa dos compradores, como reconhecido na sentença, os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da ação e, não, desde a citação, nos termos da jurisprudência do STJ e do TJPR.
Os apelados, por sua vez, defenderam que o art. 405 do Código Civil e a jurisprudência do STJ indicam que os juros devem ser contados a partir da citação.
No ponto, merece reforma a sentença.
Isto porque o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a restituição dos valores pagos deve se dar com a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme julgamento do REsp n.º 1740911, sob o rito dos repetitivos:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido. (STJ. REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019) (grifei)
Na mesma linha tem reiteradamente decidido este egrégio Tribunal, a saber:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO A TÍTULO DE MULTA. VARIAÇÃO ENTRE 10% E 25% DA QUANTIA PAGA. ENTENDIMENTO DO STJ. MAJORAÇÃO DEVIDA. PECULIARIDADES DO CASO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REQUISITOS ESTABELECIDOS NO RECURSO ESPECIAL 1.551.951/SP REPETITIVO. NÃO CUMPRIMENTO NO CASO CONCRETO. IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR. DESPESAS COM PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. VALORES INCLUÍDOS NA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE DUPLA COBRANÇA. JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO.(TJPR - 8ª C.Cível - 0012148-66.2019.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: DESEMBARGADOR CLAYTON DE ALBUQUERQUE MARANHAO - J. 02.05.2022) (grifei)
E:
APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARA A AÇÃO PRINCIPAL, A FIM DE DECLARAR RESCINDIDO O CONTRATO, DETERMINANDO A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESCONTADA A RETENÇÃO DE 10% – RECONVENÇÃO - PROCEDÊNCIA DO RECLAMO RECONVINTE EM PARTE, A FIM DE CONDENAR O AUTOR A PAGAR PARA A DEMANDADA JUROS DE MORA REFERENTES AOS VALORES EM ATRASO ATÉ A CITAÇÃO – INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES – MÉRITO - APELO (1) DA DEMANDADA: – (1) [...]. – (2) [...]. - (3) [...]. – (4) – REQUERIDA A FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL DA CONTAGEM DOS JUROS MORATÓRIOS NA DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – POSSIBILIDADE – CULPA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA QUE DEVEM SER A DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO QUE MERECE SER PARCIALMENTE ACOLHIDO – [...] – CONHECIMENTO E PARCIAL PROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS.(TJPR - 7ª C.Cível - 0001067-16.2018.8.16.0109 - Mandaguari - Rel.: DESEMBARGADOR FABIAN SCHWEITZER - J. 12.04.2022) (grifei)
Assim, uma vez que os apelados deram causa à rescisão, o encargo deve incidir a partir do trânsito em julgado da decisão que reconheceu o direito à devolução, motivo pelo qual merece reparo a sentença neste ponto.
III – Honorários Advocatícios
No caso, é de se manter a distribuição dos ônus feita em primeiro grau, de modo a condenar tão somente a apelante ao pagamento das custas e honorários, seja sob o aspecto da causalidade ou pelo princípio da sucumbência,
Isto porque, ainda que em sede recursal tenha sido deferido o abatimento dos tributos do valor a ser restituído aos compradores, ainda não se sabe se tal providência vai ocorrer, posto que as informações quanto ao efetivo pagamento - e o respectivo valor em caso positivo - só virão aos autos na fase de liquidação de sentença.
Além disso, a despeito de ter sido corrigido o termo inicial da incidência dos juros, os apelados ainda se sagraram vencedores em quase a totalidade dos seus pedidos, não sendo demais lembrar que o ingresso da presente ação só se deu em virtude da injustificável recusa da apelante em atender o pedido dos compradores de rescisão da promessa de compra e venda.IV - CONCLUSÃO
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação de Conquest Administradora e Participações Ltda., nos termos da fundamentação, para o fim de: a) autorizar o abatimento, do valor a ser restituído aos compradores, de eventual quantia dispendida com o pagamento de encargos tributários, desde que sobrevenha aos autos comprovante da efetiva quitação, e b) determinar que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos aos apelados incidam a partir do trânsito em julgado da decisão que reconheceu o direito à devolução.
Quanto ao pagamento das custas e honorários advocatícios, mantém-se, na íntegra, a sentença recorrida, de acordo com o decidido no item III da presente decisão.