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Processo:

RELATÓRIOTrata-se de Apelação Cível em face da respeitável sentença (mov. 10.1) proferida nos autos de SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA nº 000380-27.2021.8.16.0176, em que MM. Juiz julgou procedente a dúvida.O agente delegado - ROGÉRIO SCATOLIN DE BARROS – do Serviço Registral de Wenceslau Braz, suscitou dúvida a requerimento dos interessados. Narra a apresentação da escritura pública de compra e venda de parte de um imóvel rural, com área de 24.200,00 m².Como a área adquirida é inferior ao módulo rural, o registrador entendeu pela impossibilidade de registro, com fundamento no art. 65 do Estatuto da Terra. Ainda, disse que não caberia continuar o fracionamento do imóvel de matrícula n.º 2.664 e que os adquirentes do terreno não seriam pessoas ligadas ao campo ou enquadradas como agricultores familiares.O MINISTÉRIO PÚBLICO opinou pela procedência da dúvida para indeferir o pedido de registro.Sobreveio r. sentença de procedência da dúvida, pois, segundo a juíza da causa, “a escritura pública de compra e venda que originou a dúvida tem como objeto a alienação de uma fração de pouco mais de 24 mil m² do imóvel rural cuja integralidade é superior a 80 alqueires, o que contraria a legislação vigente, já
que
um
imóvel
rural
só
pode
ser
dividido
em
partes maiores do que um módulo rural. Como a pretensão das partes que firmaram a escritura pública é a alienação de área inferior a um módulo rural, a dúvida suscitada pelo Oficial Titular do Registro de Imóveis de Wenceslau Braz deve ser julgada procedente em sua íntegra, para impedir o registro da escritura pública de compra e venda firmada entre Valdomiro Adão de Souza/ Maria de Lourdes da Rosa de Souza, e Sueli Vieira de Souza/ Paulo Alberto de Souza” (mov. 10.1).Inconformados, apelam os interessados SUELI VIEIRA e PAULO ALBERTO DE SOUZA (mov. 16.1), alegando que:a)- até pouco tempo eram lavradas e registradas escrituras de compra e venda de imóveis menores a um módulo rural na Comarca de Wenceslau Braz;b)- a lei sempre proibiu o parcelamento do solo, mas no presente caso não há divisão da matrícula 2.664 do Cartório de Registros de Imóveis, pois “a
área alienada continua pertencendo à matricula de área maior, não estremada e nem desmembrada por nenhum dos condôminos”;c)- a área adquirida não tem fins urbanos, considerando a destinação para criação de gado. Ainda, a área da matrícula possui outros proprietários, com porções maiores e menores que 3 (três) hectares, sem caracterizar “chacreamento”;d)- “os Apelantes em momento algum pretendem burlar
a
lei, parcelar indevidamente o solo, motivo
pelo qual deve ser realizado o registro da escritura de compra e venda ora
apresentada, sob pena de violação ao direito líquido e certo dos peticionantes”;e)- no presente caso deve prevalecer o Código de Normas que autoriza o registro de parte ideal, desde que não configure tentativa de burla à lei (art. 689, §2º) e, como visto, os apelantes não pretender implantar um loteamento irregular;f)- a escritura de compra e venda foi lavrada em 2015. Naquele período, diversas escrituras, com áreas inferiores a 30 mil metros quadrados, foram registradas, o que também justifica o registro dos apelantes em atenção aos princípios de igualdade e razoabilidade;g)- “a
orientação
desta Corregedoria do TJPR não vedou a alienação de imóveis com áreas inferiores ao módulo rural, de tal modo que manteve o § 2º., do Artigo 689 do Código de Normas, de modo que se a intenção do E. Tribunal fosse vedar as respectivas alienações, teria deixado isto
expresso
na
legislação
que
orienta
os
notários
e
registradores, mas pelo contrário, suprimiu tão somente os parágrafos primeiro e segundo do artigo 589, dos respectivo Código de Normas”;h)- o não registro viola a segurança jurídica, causando danos porque, apesar da posse, os apelantes não detêm a propriedade. A lavratura da escritura e o registro são atos interligados, de modo que um não pode ser válido e o outro inválido. E “por amor ao debate é importante esclarecer que a limitação à alienação e ao registro de imóveis acaba por violar o direito de livre uso e gozo da propriedade pelo particular, violando direito constitucional dos proprietários de imóveis rurais, em especial, dos pequenos produtores, que sobrevivem de economia familiar e normalmente fazem alienação de pequenos pedaços de terra, para garantirem a sua subsistência e a de seus familiares”;i)- a decisão recorrida viola decisão paradigma de suscitação de dúvida. Pedem o provimento do recurso, “reformando a decisão do juízo a quo, para viabilizar o registro da escritura de compra e venda apresentada pelos apelantes junto ao Cartório de Registro da Comarca de Wenceslau, Estado do Paraná”.O Ministério Público apresentou contrarrazões (mov. 36.1).A Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (mov. 13.1).O feito foi convertido em diligência para correção da autuação (mov. 17.1).É o relatório.

VOTO E FUNDAMENTAÇÃOConheço do recurso porque estão presentes os pressupostos de admissibilidade. No mérito, entendo elo desprovimento, mantendo a sentença proferida. Explico. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DE ÁREA INFERIOR AO MÓDULO RURALDe acordo com os recorrentes, limitar o registro viola a livre fruição e gozo da propriedade, afinal “significa dizer que um herdeiro ou legatário ao receber área inferior a trinta mil metros quadrados jamais poderia alienar e desfrutar de sua herança, se outro condômino não tivesse interesse ou condições financeiras para comprar a sua cota parte”. Até pouco tempo atrás eram lavradas escrituras de compra e venda de imóveis menores a um módulo rural, seguidas do respectivo registro imobiliário. No presente caso, não há divisão da matrícula originária, porque não se verifica desmembramento e nem identificação da área.Sem razão, no entanto.Como bem fundamentou a sentença, a lei veda o registro de área inferior ao módulo rural (mov. 10.1):A fixação de módulo rural pelo INCRA, encontra seu fundamento no Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64), o qual estabelece como objetivo da política agrária brasileira a extinção gradual dos minifúndios (imóveis rurais inferiores a um módulo rural) e a vedação da divisão de imóveis rurais em áreas inferiores a um módulo rural. O próprio Estatuto da Terra, aliás, dispõe expressamente sobre a vedação da divisão de imóveis rurais em áreas inferiores a um módulo rural, para fins de posterior transmissão derivada da propriedade: Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural § 1º Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural. § 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural. Como se vê, portanto, tanto o módulo urbano, fixado pela legislação municipal, quanto o módulo rural, fixado pelo INCRA, encontram seu fundamento de validade em lei federal que disciplina a subdivisão/loteamento do imóvel voltada à posterior transmissão do imóvel subdividido para outras pessoas, dizendo respeito, assim, à aquisição derivada da propriedade. A fixação do módulo rural, a seu turno, em que pese esteja inserida no objetivo da política agrária de extinção gradual dos minifúndios, tem sua função impeditiva/limitadora da transmissão da propriedade imobiliária regulada pelo art. 65 da Lei 4.504/64, o qual vincula a impossibilidade de aquisição da propriedade estritamente às transmissões imobiliárias entre vivos ou em decorrência de sucessão hereditária com posterior partilha dos bens, vedando-se a subdivisão do imóvel rural em áreas inferiores. Nesta localidade, o módulo mínimo de parcelamento é de 30.000 m² (Instrução Especial INCRA nº 26, de 09/06/82), consoante denota pesquisa realizada junto ao site do Incra - https://www.gov.br/incra/pt-br/acesso-ainformacao/indices_basicos_2013_por_municipio.pdf. No presente caso, a escritura pública de compra e venda que originou a dúvida tem como objeto a alienação de uma fração de pouco mais de 24 mil m² do imóvel rural cuja integralidade é superior a 80 alqueires, o que contraria a legislação vigente, já que um imóvel rural só pode ser dividido em partes maiores do que um módulo rural. Não há violação ao direito de propriedade na impossibilidade de registro, já que a fixação do módulo rural atende à política agrária.Ademais, ao contrário do alegado no recurso, os apelantes não são condôminos porque não adquiriram uma fração ideal do imóvel. Pelo contrário, compraram uma parte individualizada – um alqueire (mov. 1.6):É dizer: a porção adquirida representa uma área certa, em que apenas os compradores podem usufruir. O eventual registro demarcaria o local, contradizendo a tese recursal de que a área continuaria registrada na matrícula mãe.Por isso, o oficial entendeu pela impossibilidade de registro: “Considerando que o imóvel vendido é inferior ao mínimo permitido, e a outorgada compradora não é condômina, entende-se que não é possível registrar a transmissão” (mov. 1.5).E a recusa está correta conforme precedente deste Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:APELAÇÃO CÍVEL – PROCEDIMENTO DE DÚVIDA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA PARTE INTERESSADA – REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE PERMUTA DE IMÓVEIS – REGISTRO DE TRANSFERÊNCIA DE FRAÇÃO INFERIOR AO MÓDULO RURAL – IMPOSSIBILIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 65 DA LEI Nº 4.504/1964 E ART. 8º DA LEI Nº 5.686/1972 – HIPÓTESE QUE AUTORIZA O NOTÁRIO À RECUSA AO REGISTRO – ART. 689, §1º - ART. 689, §1º, DO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA-GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ - FORO EXTRAJUDICIAL – TESE DE CONDOMÍNIO E AUSÊNCIA DE IDENTIFICAÇÃO DE ÁREAS – NÃO ACOLHIMENTO – DOCUMENTOS DOS AUTOS QUE NÃO SUPORTAM TAIS ALEGAÇÕES – DÚVIDA ADEQUADA AOS FATOS E PROVAS TRAZIDOS AOS AUTOS
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO (TJPR - 18ª C.Cível - 0001816-56.2020.8.16.0208 - Paranaguá -
Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA -
J. 19.07.2021)Neste particular, cabe distinção com autos 0002217-59.2017.8.16.0176, em que a dúvida foi sanada para admitir “a alienação de áreas relativas à fração ideal do imóvel em condomínio, observadas ase restrições estabelecidas na legislação relativa ao parcelamento irregular do solo e observado o art. 2º da IN 16/2017”. Isto porque o presente caso não envolve aquisição de fração ideal e, ainda existe violação à legislação, sendo legítima a recusa do oficial de registro.NÃO ENQUADRAMENTO NAS EXCEÇÕES LEGAISSegundo os recorrentes, a área não se destina para os fins urbanos (constituição de chácara de recreio), estando voltado para a criação de gado. Ainda, “a área da matrícula em questão possui mais outros proprietários, de áreas diversas, maiores e menores que 3 hectares, o que todavia, não caracteriza chacreamento”. Finalizam dizendo que não se trata de parcelamento irregular do solo e nem de burla à lei, bem como que “a lavratura da escritura e o registro da mesma, são atos, que estão intimamente interligados, e um deriva do outro, de modo que não pode um ato ser legal e válido e o outro não. Ou seja, se a escritura é válida, o registro, se não efetivado, deve ser realizado a qualquer”.Os argumentos, contudo, não prosperam. Como visto, a lei veda o registro de área inferior ao módulo rural e o caso concreto não se enquadra nas exceções do art. 65, §5º, do Estatuto da Terra; e do art. 8º, §4º, da Lei 5868/1972:65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural. (Regulamento)§ 5o Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imóveis rurais em dimensão inferior à do módulo, fixada pelo órgão fundiário federal, quando promovidos pelo Poder Público, em programas oficiais de apoio à atividade agrícola familiar, cujos beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel rural ou urbano.
Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área. § 4o
O disposto neste artigo não se aplica:
















(Redação dada pela Lei nº 13.001, de 2014)I - aos casos em que a alienação da área destine-se comprovadamente a sua anexação ao prédio rústico, confrontante, desde que o imóvel do qual se desmembre permaneça com área igual ou superior à fração mínima do parcelamento; (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)II - à emissão de concessão de direito real de uso ou título de domínio em programas de regularização fundiária de interesse social em áreas rurais, incluindo-se as situadas na Amazônia Legal; (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)III - aos imóveis rurais cujos proprietários sejam enquadrados como agricultor familiar nos termos da Lei no 11.326, de 24 de julho de 2006; ou













(Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)IV - ao imóvel rural que tenha sido incorporado à zona urbana do Município.












(Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)Assim, a negativa do registro se justifica, conforme entendimento jurisprudencial: APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. NEGATIVA DE CONFECÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE PERMUTA DE IMÓVEIS. APELANTE QUE BUSCA VENDER PARTE IDEAL DE IMÓVEL RURAL. IMÓVEL COM ÁREA INFERIOR AO MÓDULO RURAL. ART. 65 DO ESTATUTO DA TERRA E ART 8º DA LEI 5.868/1972. IMPOSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO OU DIVISÃO DA ÁREA. HIPÓTESE DO CASO CONCRETO QUE NÃO SE ENQUADRA DENTRE AS EXCEÇÕES QUE VIABILIZAM O FRACIONAMENTO INFERIOR AO MÓDULO RURAL. VEDADO O REGISTRO DA ESCRITURA DE PERMUTA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0001462-20.2020.8.16.0050 - Bandeirantes -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU SANDRA BAUERMANN -
J. 17.05.2021)No mais, é irrelevante a questão da chácara, porque é necessário o respeito ao módulo rural, ainda que se mantenha a finalidade precípua rural:APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL COM ÁREA INFERIOR AO MÓDULO RURAL. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A DÚVIDA PARA FINS DE CONFIRMAR A IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DO TÍTULO PELA DESATENÇÃO AO ART. 64 DO ESTATUTO DA TERRA. IRRESIGNAÇÃO. ALEGAÇÃO DE QUE A ÁREA, EMBORA INFERIOR À 20.000 M2, DESTINA-SE À PLANTAÇÃO RURAL. NÃO ACOLHIMENTO. PRECEDENTES. IMPOSSIBILIDADE DE FRACIONAMENTO AINDA QUE MANTENDO-SE A ATIVIDADE RURAL PRECÍPUA.- O art. 65 da Lei nº. 4.504/64, que dispõe sobre o Estatuto da Terra, expressamente consigna que “o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural”.- Conforme precedentes deste e do Superior Tribunal de Justiça, a regra geral, portanto, é de que o imóvel rural não pode dividido em áreas cuja dimensão seja inferior ao módulo rural estabelecido para a localidade que, no caso, é de 20.000 m2 e, nesse ponto, como dito, irrelevante o fato de não ser destinado a loteamento ou condomínio, por não ter atendido a regra da extensão mínima exigida. Recurso de apelação não provido. (TJPR - 18ª C.Cível - 0003043-21.2020.8.16.0131 - Pato Branco - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 02.08.2021)Ademais, a lavratura da compra e venda não se confunde com o registro, podendo existir uma escritura válida, mas não registrável.
IRRELEVÂNCIA DA DATA DA ASSINATURA DA ESCRITURASegundo os apelantes, no momento da lavratura, ano de 2015, era possível o registro, de modo que a recusa viola a segurança jurídica, isonomia, razoabilidade e a propriedade privada.E “se efetuarmos uma busca junto aos registros efetuados pelo Cartório será possível verificar que diversas escrituras lavradas no mesmo período e com áreas inferiores a 30.000,00 m2, foram registradas, o que também justifica o registro da escritura da Autora, haja vista a necessidade de se respeitar o princípio da igualdade e razoabilidade entre as partes apresentantes, sob pena de incorrer na violação da isonomia legal deferida aos usuários dos serviços notariais e registrais”.Sem razão, no entanto. A lei veda o registro, não cabendo nenhuma digressão sobre a data da assinatura da escritura e tampouco que, num passado próximo, era possível o registro.A questão é objetiva e encontra expressa proibição legal, razão pela qual deve ser desprovido o recurso, mantendo-se a sentença proferida. CONCLUSÃO ISTO POSTO, voto por NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, para manter a sentença que julgou procedente a dúvida registral. É como voto.