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Processo:

Vistos, etc. I – Relatório:Valdery Gripa Lorenzzoni apela da sentença de mov. 87.1 que julgou improcedentes os pedidos iniciais por ele postulados nos autos da "ação de obrigação de fazer" nº 0004228-48.2020.8.16.0017, com fulcro no artigo 487, inc. I do CPC, condenando-o ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, sendo estes fixados em 10% sobre o valor da causa.Foram opostos embargos de declaração no mov. 92.1, os quais restaram rejeitados no mov. 100.1.Inconformado, narra, inicialmente, ter firmado contrato de promessa de compra e venda da área de 2.000 m² "do imóvel constituído pelo Lote de Terras nº 177-B, localizado na Gleba Patrimônio Maringá, nesta Comarca, matriculado sob o nº 12.249, junto ao 1º Ofício de Registro de Imóveis de Maringá/PR" com Yuko Nagano, na data de 31.03.2000.Discorre que na mesma data foi outorgada escritura pública de dação em pagamento a fim de registrar que a alienação da área se deu como forma de quitação de acordo trabalhista, e que a área remanescente do imóvel foi integralizada na empresa ré Setcomp Incorporadora de Imóveis Ltda. em 11.05.2006.Explica que, diante da ausência de regularização do imóvel, ajuizou, conjuntamente a outros trabalhadores em similar situação, a ação de nº 0010012-79.2015.8.16.0017 a fim de "obrigar os Apelados a regularizarem o imóvel, com o desmembramento das áreas objeto de dações em pagamento, e alternativamente para rescindir os contratos firmados e pagar perdas e danos e indenização por danos morais".Narra que, contudo, haja vista o procurador ter protocolado a exordial incompleta, o pedido cominatório restou prejudicado, e o pedido alternativo julgado improcedente, o que, então, ensejou a propositura do presente feito.Menciona ter deixado de realizar o preparo recursal por ser beneficiário da justiça gratuita.Aduz que o juízo de origem teria se equivocado ao improceder o pedido inicial partindo do pressuposto de que o autor/apelante seria loteador, e não um trabalhador que teria recebido parte do imóvel como forma de pagamento de verbas trabalhistas.Aponta que na cláusula quarta do instrumento de compra e venda restou "expressamente ajustado que o Primeiro Apelado seria exclusivamente responsável por proceder à regularização do imóvel, com o devido desmembramento, inclusive arcando com todas as despesas decorrentes da regularização".Após uma breve exposição dos sucessivos registros de transmissões de frações do imóvel constantes na matrícula de nº 12.249, junto ao 1º Ofício de Registro de Imóveis de Maringá/PR, argumenta que, tendo em vista a aquisição de lotes por onze pessoas com similares percentuais de área, e a empresa ré ter remanescido com apenas 14,72% do imóvel, no mínimo teria sido por ela implementado um loteamento de forma irregular.
Defende que, segundo o art. 2º-A, da lei 6.766/79, "o comprador do imóvel só seria responsável pela implantação do parcelamento se o proprietário expressamente desse sua anuência em relação ao empreendimento, o que não consta no contrato do autor ou muito menos na Escritura de Dação em Pagamento".Argui ter sido garantida a servidão de passagem até a regularização do desmembramento e do acesso, restando evidente, ao seu ver, que a obrigação de regularizar somente poderia incumbir ao vendedor.Arrazoa que a área entregue estava individualizada, vez que a posse foi transmitida a contar do próprio ato.
Sustenta ser contraditório afirmar que a cláusula quarta não obriga o vendedor a regularizar o desmembramento do imóvel, vez que o art. 50, da Lei nº 6.766/79 tipifica como crime a conduta de vender ou prometer venda de lote sem a devida regularização.Observa que o Sr. Yuko Nagano teria iniciado o procedimento administrativo de parcelamento/loteamento perante a Prefeitura de Maringá, porém, veio a falecer no decorrer do processo, e seus sucessores teriam deixado de dar andamento, conforme ofício da Seplan datado de 2014.Com base nesses argumentos, requer "o conhecimento e provimento do presente Recurso de Apelação, a fim de anular a sentença ou reforma-la referente para confirmar a obrigatoriedade do vendedor/apelada no desmembramento do lote e demais obrigações decorrentes dessa obrigação e o valor da condenação dos honorários, requerendo ainda a manutenção dos benefícios da justiça gratuita".Foram apresentadas contrarrazões mov. 111.1.Recebido o recurso por este relator (mov. 10.1), foi determinada a retificação do registo e da autuação para regularização das partes e seus procuradores.Após, os autos retornaram conclusos para julgamento.

II – Voto:



















Cinge-se a controvérsia recursal sobre a responsabilidade do Espólio de Yugo Nagano, sucessor do promitente vendedor, e da empresa Setcomp Incorporadora de Imóveis Ltda., na regularização do desmembramento da área de 2.000 m² do imóvel de 1,57 alqueires paulistas "constituído pelo Lote de Terras nº 177-B, localizado na Gleba Patrimônio Maringá, nesta Comarca, matriculado sob o nº 12.249, junto ao 1º Ofício de Registro de Imóveis de Maringá/PR", do objeto contratual da promessa de compra e venda (mov. 1.5 – autos originários), pactuado pelo já falecido, com base na previsão constante na cláusula quarta, a qual dispôs:CLÁUSULA QUARTA: O VENDEDOR obriga-se e compromete-se a outorgar a competente escritura de venda e compra em favor dele COMPRADOR ou a quem o mesmo expressamente indicar, quando da regularização do desmembramento de dita área, correndo todas as despesas com topógrafo, IAP, Prefeitura Municipal, Averbação e Registro, por conta única e exclusiva dele VENDEDOR;
O juízo de origem, ao julgar improcedente o pedido inicial cominatório, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, considerou, em suma, que "a cláusula supramencionada deve ser interpretada no sentido que, após a regularização do desmembramento, o vendedor se compromete a outorgar a escritura pública e arcar com todas as despesas de averbação e registro. Ou seja, a obrigação do vendedor fica condicionada a um evento futuro e incerto que é a regularização do imóvel, mas não há nenhuma cláusula que indique que essa regularização seria responsabilidade dele".Em que pese os fundamentos do magistrado singular, deve-se interpretar a referida cláusula quarta conjuntamente à cláusula sétima, a qual, por sua vez, previu:CLÁUSULA SÉTIMA: Que, todas e quaisquer despesas concernentes ao pagamento do ITBI, Lavratura, Registro, Funrejus e Certidões para a competente outorga da escritura de venda e compra em favor dele comprador ou a quem este expressamente indicar, ficará por conta do mesmo, conforme dispõe a Lei;
Outrossim, tendo em vista o disposto no art. 1.129, do CC/16, vigente à época do pacto (30.03.2000), atual art. 490, do CC/02: "salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas da escritura a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição".E, nos artigos 531 e 533 do, CC/16 (art. 1.245, caput e § 1º, do CC/02):
Art. 531. Estão sujeitos à transcrição, no respectivo registro, os títulos translativos de propriedade imóvel, por ato entre vivos.Art. 533. Os atos sujeitos a transcrição (arts. 531 e 532 ns. II e III). não transferem o domínio, senão da data em que se transcreverem (arts. 856, 860, parágrafo único).
Vislumbra-se que, em vista ao princípio da boa-fé objetiva, a interpretação mais apropriada seria, na verdade, a de que, à época, o promitente vendedor, de fato, havia se obrigado a proceder ao desmembramento, vez que a regularização de "uma área de terras mediando 2.000,00 metros quadrados" (objeto contratual – cláusula primeira) era medida necessária para a outorga da escritura de compra e venda.Isto é, o desmembramento tratava-se de vínculo obrigacional condicionante à obrigação principal.Até mesmo porque, as referidas despesas restaram como sendo de seu ônus (cláusula quarta), enquanto que os custos de para lavratura e registro da transferência restaram por conta do promissário-comprador (cláusula sétima).Não obstante, a interpretação de tais cláusulas, ainda que favoráveis ao promissário comprador, não se revela suficiente a respaldar a sua atual pretensão cominatória ao se analisar o contexto como um todo ao longe de aproximadamente duas décadas do pacto de compra e venda, devendo a sentença de improcedência ser mantidas por outros fundamentos.Explica-se.A condição suspensiva de desmembramento das frações ideais se esvaziou em 12.09.2022 quando da outorga da escritura pública de dação em pagamento que se consubstanciou como título translativo da propriedade, conforme se extrai do R.10 da matrícula do imóvel (fl. 03 – mov. 1.7), mediante a qual o apelante passou a ser condômino na proporção da fração ideal de 5,264% (26,32%/5) de 1,57 alqueires paulistas, equivalente a aproximadamente 2.000 m².Ou seja, a suspensão da eficácia do negócio jurídico de compra e venda findou-se com a efetiva outorga do título translativo de dação em pagamento que consolidou a aquisição do direito de propriedade do requerido, ensejando, por sua vez, posse plena em condomínio.Observa-se, neste ponto, que a transferência da posse direta a contar do próprio ato de compra e venda não pressupõe a prévia individualização da área de 2.000 m², vez que segundo a sua qualificação constante na declaração pública de mov. 1.6, o apelante e sua cônjuge já residiam no imóvel quando do acerto trabalhista, ou seja, já estavam na posse ainda que em área diversa ou a título de comodato.Cumpre ressaltar que a escritura pública de declaração de quitação de acordo trabalhista (mov. 1.6) não se confunde com a escritura pública de dação em pagamento registrada como título translativo da propriedade na matrícula do imóvel (R.10 –
fl. 03 do mov. 1.7), a qual sequer restou juntada aos autos pelo autor.A promessa de compra e venda, então, não se consolidou – sequer havia direito adquirido com base no referido negócio jurídico, já que a transmissão da propriedade com base neste título estava condicionada ao desmembramento, e ulteriormente se efetivou com base em título translativo diverso posteriormente formalizado.
Em outras palavras, o vínculo obrigacional ensejador da condição suspensiva (regularização do desmembramento) àquela obrigação principal prevista na compra e venda se exauriu sem implemento da sua eficácia, pois a efetivação da transferência da propriedade mediante registro se deu mediante a ulterior outorga da escritura pública de dação em pagamento de acordo trabalhista condizente aos reais termos do negócio entabulado entre as partes.Deste modo, os termos do instrumento particular de promessa de compra e venda não prevaleceram entre as partes, visto que anteriores ao registro de transferência mediante dação em pagamento.Logo, não há que se falar em inadimplemento contratual.O apelante, aliás, ao se tornar condômino passou a ter legitimidade passiva para perquirir a subdivisão das partes ideias (arts. 946 e ss. do CPC/73 – atual arts. 569 e ss. do CPC/2015), ou, ainda, a regularização do desmembramento se já conhecidas as áreas pertencentes da cada um como aponta.A segunda requerida Setcomp Incorporadora de Imóveis Ltda. veio a integrar o condomínio apenas 02.05.2006 (R.11 – fl. 03 – mov. 1.7), após a aquisição da propriedade pelo apelante, e mediante integralização do capital realizada por Yuko Nagano, não havendo qualquer vínculo obrigacional entre a empresa e o apelante que não sejam as obrigações oriundas da copropriedade ulterior.
E, as transferências de frações ideais a terceiros também decorreram de posteriores dações em pagamentos, inexistindo, conforme já observado na sentença de mov. 109.1, proferida nos autos em apenso de nº 0010012-79.2015.8.16.0017, "indicativo algum que realizaram uma compra de lotes em loteamento clandestino realizado pelos Réus, pois não há planta de loteamento, foram realizadas dação em pagamento em partes ideais e não em lotes com áreas respectivas".
Por conseguinte, não se verifica a ocorrência de loteamento irregular perpetrado exclusivamente pelos requeridos, pois, ainda que tenham sido pactuados instrumentos de compra e venda ineficazes, as transferências de partes ideais decorreram de dações em pagamento.Ademais, se extrai da abertura da matrícula de nº 3.440, perante o 4º Registro de Imóveis de Maringá, referente a mesma área, que houve ulteriores alienações por terceiros condôminos de suas frações, ou partes destas, a outros (movs. 1.4 e 1.6 – dos autos da ação rescisória de nº 0055303-17.2019.8.16.0000).Assim, constata-se que os próprios condôminos, uma vez na posse plena do imóvel, edificaram residências de forma irregular nas subdivisões previamente acordadas quando das transferências das frações ideais (mov. 1.8 – dos autos em apenso de nº 0010012-79.2015.8.16.0017).O prévio ajuste entre os condôminos, adquirentes ou cessionários acerca da área a ser usufruída por cada um conforme seus percentuais de frações ideais numa conjuntura imaterial, por si só, não suscita o loteamento ou desmembramento irregulares, mas sim o efetivo uso da posse mediante a materialização das subdivisões por meio de edificações individualizadas sem a prévia licença do ente municipal.Nesse diapasão, não se verifica que as multas (mov. 1.9) decorreram de suposto inadimplemento por parte dos requeridos, mas em virtude da efetivação das subdivisões e edificações realizadas pelos próprios condôminos ao longo dos anos.Ademais, a abertura do processo de loteamento perante a Prefeitura pelo Sr. Yuko Nagano antes de seu falecimento também não é capaz de corroborar sua exclusiva obrigação de regularização em face do apelante, vez que, de todo modo, era pessoa interessada tanto como os demais condôminos, dada sua evidente relação com a empresa familiar Setcomp Incorporadora de Imóveis Ltda. que remanesce também como coproprietária.Nessas condições, nego provimento ao recurso, e, consequentemente, majoro os honorários advocatício para 15% sobre o valor atualizado da causa, resguardados os benefícios da justiça gratuita.III – Decisão:Acordam os integrantes da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.