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Processo:

RELATÓRIOCuida-se de recurso de apelação cível interposto frente à r. sentença de mov. 255.1, datada de 09.09.2021, proferida nos autos nº 0022805-93.2018.8.16.0001, de ação monitória, ajuizada por Incorporadora J. S. & Cia Ltda, indicando para compor a relação processual, no polo passivo, Marlon Grei de Souza Lima e Michelli Caroline Lepchak Lima, em que foram julgados parcialmente procedentes os pedidos iniciais e de reconvenção. Parte dispositiva in verbis:
“Em face do exposto, resolvo o mérito da presente demanda e, com fulcro no artigo 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE ROCEDENTES os pedidos da Autora/Reconvinda para o fim de CONDENAR os Réus/Reconvintes ao pagamento de R$ 35.000,00, a título de complemento da prestação prevista na Cláusula Segunda, Item c, da Promessa de Compra e Venda de Imóvel firmada entre as partes.Sobre o valor da condenação incidirão juros de mora de 1% a.m. desde 28/11/2018, conforme art. 405, do CC, bem como atualização monetária pela média dos índices INPC/IGP-DI, no período de 24/04/2018 a 17/06/2019.Os valores depositados nos autos pelos Réus devem ser abatidos da referida condenação.Por sucumbente, condeno os Réus ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC, em 10% sobre o valor atualizado da condenação.Ainda, com base no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na Reconvenção apresentada pelos Réus/Reconvintes, no sentido de RECONHECER o excesso de execução, na forma da fundamentação, e DETERMINAR à Reconvinda que promova a retificação da Promessa de Compra e Venda de Imóvel, para que conste com objeto da alienação o Sobrado nº 03, do Condomínio Vidal, localizado na Rua Heitor Baggio Vidal, nº 1.058, Bairro Alto, Curitiba/PR.Ante a sucumbência mínima da Reconvinda, condeno os Reconvintes ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da reconvenção, de acordo com o art. 85, § 2º, do CPC”.Opostos embargos de declaração por Marlon Grei de Souza Lima e outra (mov. 262.1), estes foram rejeitados através da decisão de mov. 265.1.Irresignados, os apelantes, em suas razões recursais (mov. 272.1), sustentam que a decisão monocrática se revela equivocada, comportando reforma.Narram que a incorporadora ingressou com ação monitória pleiteando o valor de R$ 44.019,77 (quarenta e quatro mil, dezenove reais e setenta e sete centavos), referente ao compromisso de compra e venda inadimplido.Relatam que opuseram embargos à monitória c/c reconvenção e tutela, sustentando que foi pactuado o pagamento do saldo remanescente com FGTS de Marlon, bem como pugnaram pelo arredamento da multa e juros pelo atraso na entrega da obra.Na reconvenção, sopesaram a aplicação do CDC, a declaração da venda do sobrado nº 03 (ao invés do nº 02), danos materiais pelo descumprimento do prazo de entrega da obra com a devolução dos alugueis pagos, danos morais diante do impedimento de entrada na obra da autora Michelli e, tutela antecipada, a qual foi deferida após o depósito do valor de R$ 44.493,61 (quarenta e quatro mil, quatrocentos e noventa e três reais e sessenta e um centavos), dando-lhes a posse do imóvel.Ponderam que ficou pactuado entre as partes que, para entrega das chaves, o remanescente (R$ 35.000,00, conforme alínea “c” do contrato) seria pago com o FGTS de Marlon; todavia, o apelado se negou a assinar o aditivo contratual, ingressando com ação monitória.Apontam a ausência de mora, devendo a sentença ser reformada para reconhecer o ajuste entre os contratantes, afastando os encargos moratórios.Pugnam, também, pelo reconhecimento daquilo que foi verbalmente pactuado, além da devolução dos aluguéis (R$ 900,00) frente ao atraso na entrega do imóvel na data combinada (maio de 2018, pois o fim da obra ocorreu em 23.11.2018) e indenização em danos morais, diante do fato da apelante Michelli ter sido impedida de adentrar no imóvel para medições, porque já havia sido pago 80% (oitenta por cento) do montante acordado.Repisam que a sentença é ultra petita, posto que não houve contratação de multa ou cláusula penal pelo inadimplemento, postulando pelo arredamento da mesma da sentença, que foi imposta em 2% (dois por cento) sobre eventual condenação.Por fim, pugnam pela distribuição dos ônus sucumbenciais no caso de procedência dos pedidos, ou, a revisão destes tendo em vista o êxito em dois pedidos (excesso de execução e numeração do bem).As contrarrazões estão inseridas no mov. 279.1.Cumpridas as formalidades legais, vieram-me os autos à conclusão.

VOTOMostram-se presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, como condição irretorquível ao conhecimento do recurso.Cinge-se a controvérsia recursal acerca de ação monitória na qual se questiona a mora contratual e a forma de pagamento das prestações.Primeiramente, afere-se o cabimento da ação monitória, eis que o contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel não constitui título executivo extrajudicial, visto inexistir assinatura de duas testemunhas, contrariamente ao que se exige no art. 784, III do CPC.Extrai-se do instrumento particular firmado entre as partes a forma de pagamento (mov. 1.3):
Ou seja: R$ 20.000,00 (vinte mil reais), como sinal do negócio; R$ 30.000,00 (trinta mil reais), pagos 30 (trinta) dias após a assinatura do contrato; R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), pagos 60 (sessenta) dias após a assinatura do contrato e; R$ 20.000,00 (vinte mil reais), pagos em 24 (vinte e quatro) com parcelas de R$ 833,33 (oitocentos e trinta e três reais e trinta e três centavos), com início após a entrega das chaves do imóvel.Na inicial de monitória a incorporadora apelada sustenta que os reconvintes/apelantes teriam deixado de pagar os valores de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e R$ 30.000,00 (trinta mil reais), relativos, respectivamente, aos itens “b” e “c”, acrescidos de encargos moratórios.Em sua defesa, os apelantes sustentam que a forma de pagamento foi definida de forma diversa:R$ 20.000,00 (vinte mil reais), pagos na assinatura do negócio;R$ 30.000,00 (trinta mil reais) pagos 30 (trinta) dias após a assinatura do contrato;R$ 205.000,00 (duzentos e cinco mil), pagos 60 (sessenta) dias após a assinatura do contrato;R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), pagos até a entrada das chaves com recursos provenientes de FGTS;R$ 20.000,00 (vinte mil reais), pagos em 24 (vinte e quatro parcelas de R$ 833,33 (oitocentos e trinta e três reais e trinta e três centavos), com início em 30 (trinta) dias após a entrega das chaves do imóvel.Acastelam que adimpliram os itens “a”, “b” e “c”, além de que disponibilizaram o valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), em 02.07.2018, a título de FGTS, bem como só deixaram de efetuar o pagamento das 24 (vinte e quatro) parcelas porque a obra sequer havia sido finalizada.Pois bem.Em verdade, colhe-se do conjunto probatório que, no tocante aos termos contratuais, os apelantes consideram que o contrato em si, era uma tratativa preliminar, visando a garantia da aquisição do imóvel, porque existiam terceiros interessados no mesmo bem. Nessa esteira, afirmam que verbalmente foi acertado que um contrato definitivo seria formalizado.De outro ponto de vista, a apelada argumentou que não foi firmada qualquer cláusula contratual que vinculasse o pagamento do imóvel aos valores do FGTS de Marlon e, diante da inadimplência, perfez-se a mora.Nesse tocante, revela-se de suma importância as provas testemunhais produzidas nos autos.Jean Carlos Pepplow, representante legal da incorporadora, relatou ter trabalhado no setor administrativo da sociedade empresária e que nesta qualidade acompanhou a negociação e celebração do contrato. Afirmou que a forma de pagamento foi definida tal qual consta na clausula segunda do instrumento, e que a alteração do imóvel objeto do negócio, da casa nº 02 para a casa nº 03, foi feita a pedido dos apelantes e aceita pela recorrida, bem como não houve qualquer menção ao uso de FGTS por parte dos reconvintes. Disse que o atraso na entrega das chaves ocorreu por culpa dos apelantes, os quais deixaram de efetuar o pagamento das prestações contratuais. Sobrepôs que nunca impediu os recorrentes de adentrar no sobrado (mov. 244.2).Vaudilei Martins Bueno, testemunha indicada pelos adquirentes, declarou ser vendedor de imóveis e não participou das tratativas do negócio; porém, tinha conhecimento de que as partes deliberaram que a utilização do FGTS foi definida verbalmente em momento posterior, aproximadamente 60 (sessenta) dias após a assinatura do contrato, e seria formulado por meio do segundo contrato, o que nunca ocorreu devido a resistência dos representantes da reconvinda (mov. 244.3).Nelson Braz Caetano, também na qualidade de testemunha dos apelantes, afirmou que foi contratado para efetuar um orçamento para instalação de box no banheiro do imóvel, mas que ele e a reconvinda Michelli não conseguiram entrar no condomínio, muito provavelmente porque o funcionário que trabalhava no local não os ouviu. Quanto ao estado da obra, disse que não se recorda se o imóvel estava finalizado, podendo assegurar apenas que ao menos estava rebocado. Ademais, ao ser questionado, afirmou que os serviços aos quais foi contratado apenas podem ser realizados em imóveis prontos (mov. 244.4).Irrepreensível, pois, a conclusão do magistrado singular: “(...) a forma de pagamento prevista na promessa de compra e venda é a correta, isso porque se trata de prova escrita do negócio firmado entre as partes, contando, inclusive, com as assinaturas dos reconvintes, ao passo que os relatos orais são, em verdade, circunstanciais e que, ante a impugnação específica da reconvinda, necessitavam de respaldo de outras espécies de prova, as quais os reconvintes não foram capazes de produzir. Assim, necessário considerar válidas as condições de pagamento descritas na cláusula segunda do contrato de mov. 1.3”.Dos documentos juntados aos autos, confere-se que os apelantes efetuaram os seguintes pagamentos: R$ 20.000,00 (vinte mil reais), pagos em 01.09.2019; R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), pagos em 25.09.2017; R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), pagos em 01.11.2017 e, R$ 30.000,00 (trinta mil reais), pagos em 24.04.2018 (mov. 34.5).Nota-se que que os apelantes cumpriram integralmente com o item “a” (sinal do negócio); contudo, os itens “b” e “c”, foram pagos em valor inferior ao pactuado.Em relação aos R$ 30.000,00 (trinta mil reais), transferido à incorporadora em 24.04.2018, trata-se de valor e data não previstas no instrumento contratual, mas, aceito pela reconvinda.Como bem mencionado na sentença, restou pactuado que as importâncias devidas pelos recorrentes seriam pagas “com recursos próprios”, sendo indiferente à apelada a origem de tais valores, bastando o cumprimento na forma, tempo e lugar definidos e que o valor oriundo do FGTS estava disponível aos apelantes desde julho de 2018.Todavia, mesmo alegando que possuíam o valor do FGTS livre e desembaraçado, os apelantes poderiam tê-lo utilizado para pagamento do remanescente, mas não o fizeram.De tal modo, tendo em vista que os itens “b” e “c”, foram liquidados de forma diferente do pactuado, não há como negar que a incorporadora os aceitou. Então, tendo em vista que os apelantes adimpliram R$ 25.000,00 alusivo ao item “b”, assim como R$ 180.000,00 e R$ 30.000,00, que vamos considerar como relativo ao item “c”, resta o saldo devedor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil). Portanto, visualiza-se a mora.Ademais, não era devido aos apelantes exigir o recebimento das chaves enquanto retinham o pagamento da dívida (art. 476 do CC), tampouco alterar a forma de pagamento sob a alegação de que o restante estaria disponível a título de FGTS, o qual não ficou acordado entre as partes.Por este motivo, desmerece provimento o pedido de indenização por danos morais contido na reconvenção frente ao atraso na obra e entrega das chaves, porquanto não poderiam exigir da incorporadora se estavam inadimplementes.Igualmente, a postulação por danos materiais diante do impedimento da apelante Michelle em adentrar na obra não ficou devidamente esclarecida nos autos, nem mesmo nos depoimentos testemunhais, em que restou demonstrada a incerteza sobre a finalização da obra. E mais, se os promitentes compradores estavam inadimplentes, havia impedimento da entrega das chaves e, por esse motivo, não podiam adentrar para fazer medições. Logo, descabida a devolução dos alugueres.No que tange a alegação de excesso de execução alegado pelos apelantes, deve ser preservada a sentença.Isto porque, acertadamente, o magistrado singular considerou que o cálculo inicial apresentado pela incorporadora está incorreto (mov. 1.4), porque divergiu quanto ao valor da causa. Igualmente, a soma apresentada pelos apelantes não se revela escorreita (mov. 34.7), visto que existe mora, a qual se deu desde abril de 2018, no valor remanescente de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil), relativo ao item “c” da cláusula segunda.No que pertine a avença acerca da troca do imóvel 02 pelo sobrado 03, é cabível a retificação do instrumento contratual, posto que nos depoimentos os representantes da apelada tinham plena consciência desta alteração.Em relação a multa estipulada na sentença, frisa-se que o contrato não aponta qualquer espécie de sanção na hipótese de mora vinda de qualquer uma das partes, devendo ser extirpada.Por fim, no que concerne à inversão ou distribuição dos ônus sucumbenciais, verifica-se que os apelados restaram vencidos nos pedidos de uso de FGTS para pagamento do valor remanescente, ausência de mora e danos morais e materiais, obtendo êxito na exclusão da multa, excesso de execução e alteração da numeração do imóvel.Assim, faz-se pertinente a redistribuição da verba sucumbencial para que os apelantes arquem com 70% (setenta por cento) das despesas processuais e verba sucumbencial e, os restantes de 30% (trinta por cento) são devidos pela incorporadora. Destarte, voto pelo parcial provimento à apelação cível, para, unicamente, excluir da sentença a multa de 2% (dois por cento) e redistribuir os ônus sucumbências e, no mais, manter a sentença por seus próprios fundamentos.